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GOOD MORNING !…/ BUENOS DÍAS !…

26 de enero, 2015

Buenos días… espero, deseo que hayan  disfrutado y progresado cuando vuelvan de trabajar

Buenos días… descansen si están de vacaciones, viaje y quieren descansar

Buenos días… ánimo! saquen pecho ! miren al horizonte con esperanza !  que amanece un nuevo día, una nueva oportunidad

Buenos días… a, Cindy Crawford,  la más bella de las estrellas cuya solidaridad, inteligencia emocional, trabajo, belleza… inspiro este y otros poemas, artículos repletos de colorido,estudio, investigación, rigor  y proximidad.

Good Morning… hey brother, hey sister, hey hermanas, hey hermanos pues siempre os recuerdo aunque os encontréis lejos de este lugar

Buenos días… a todos/as de este marinero que las rutas del sentimiento, empatía, estudio , ilusión  le llevaron a navegar no solo por  mares repletos de  letras, sino por los océanos de  verdad…rutas que surgieron, hace años, de un faro virtual asentado en las tierras de la fraternidad , compañerismo y amistad.

Que, en la vida,  gesto auténtico con otro gesto auténtico se ha de encontrar

RECIPROCITY AND COOPERATIÓN…/ RECIPROCIDAD Y COOPERACIÓN…

23 de enero, 2015

Marinero ¿ no te cansas de escribir ?

Si a la tripulación o alguna persona quieres ayudar, animar  con ilusión

Busca, sin descanso,  el poema, verso, frase, palabra, gesto  adecuado para realizar dicha labor

Y así animar, apoyar a quien a ti con sus palabras, gestos e imagen también te anima o  animó  

Que es palabra, mirada, visión, perspectiva auténtica, real aquella que surge, todos los días, de la espontaneidad,  ánimo de Cooperación y desde los lugares más recónditos del Corazón.

Pues nuestra mente es, como la tierra, más fructífera  cuando la cultivas con ideas positivas,   trabajo, afecto e ilusión.

ENJOY AND BE HAPPINESS…/  DISFRUTEN Y SEAN FELICES…

LAND, VISION…AND OTHER PERSPECTIVE…/ TIERRA, VISIÓN…Y OTRA PERSPECTIVA…

22 de enero, 2015

Entonces Marinero , según vos,  Rodrigo de Triana ¿ por que exclamó ¡¡¡ Tierra a la vista !!! ?

Cuando Rodrigo de Triana, la medianoche del 12 de octubre de 1492, exclamó: ¡ Tierra a la Vista ! realmente estaba utilizando el elemento de referencia más fácil  de entender y comprender, en aquella época y para aquella tripulación, la tierra. Pudo haber exclamado continente a la vista, isla a la vista, península a la vista, istmo a la vista,  cayo a la vista , suelo a la vista …pero no lo hizo,  pues carecía de la tecnología , cartografía necesaria  para clasificar, distinguir, con claridad,  la masa de tierra que estaba viendo.También Isaac Newton cuando observó en la caída de una manzana la fuerza de la gravedad, lo normal,  es que estuviera cerca de una zona verde con algún manzano o reflexionando, pensando en una zona destinada al cultivo de manzanas. Igualmente Neil Armstrong puso su pie en la luna  en una zona estéril, inhabitable en la que ningún tipo de vida , por sus condiciones atmosféricas incompatibles para la vida animal y vegetal, ha podido desarrollarse hasta ahora , salvo que los adelantos de la ingeniería aeroespacial la conviertan en habitable. Si pretendo viajar, atravesar  un desierto, océanos de fuego, debo aprovisionarme de agua y alimentación pues estoy en una de las zonas más secas del planeta y, todos sabemos, que donde no hay agua lo más normal es que no encuentre vida. Cuando el protagonista de una película,  “Hidalgo”, antes de iniciar la carrera toca la tierra lo hace , probablemente,  para conocer su dureza, firmeza e intentar adivinar cuando aguantarían las herraduras de su caballo mesteño. Curiosamente, Hispano, en la película Gladiator, antes de iniciarse la batalla de Germania  realiza el mismo gesto quizá,  por la misma razón.  Aunque este problema lo resolvieron, en determinadas zonas, en la antigüedad mediante la canalización de enormes cantidades de agua con el objetivo de convertir una zona seca en un auténtico vergel donde crecía la vegetación y se podía obtener buena alimentación. El uso del suelo puede verse alterado por motivos artificiales, que encuentran su origen en la intervención humana o naturales, que surgen de su aclimatación a los  cambios constantes de las condiciones atmosféricas o movimientos tectónicos de nuestro planeta.

Desde los mapas de Ptolomeo hasta la actualidad,  se ha ido evolucionado en una mayor concreción de todos los elementos de la tierra con su suelo, fincas, predios… Inicialmente dichos mapas , como es lógico, dotados de una gran imprecisión subrayaban las rutas comerciales, militares, religiosas. Sin embargo, los accidentes geográficos, elementos de la naturaleza ríos, arroyos, árboles, plantas, zonas firmes,  inundables, pantanosas…  brillaban por su ausencia. Actualmente no es así . Gracias a los adelantos técnicos y diferentes modificaciones legislativas  todos estos terrenos se han ido clasificando, como vimos,  en función de su suelo,   uso, aprovechamiento y , sobre todo, características geológicas del terrero que son  acreditadas por técnicos competentes en la materia     
Entonces las preguntas surgen:  ¿El usuario en la actualidad quiere conocer, saber el tipo de suelo en que se ubica su propiedad para tener claro si es urbano o no urbanizable que eviten confusiones y así edificar o cultivar ? . ¿ El usuario y la entidad que financia la operación  cuando se  va a comprar una finca registral  desea saber si el suelo es productivo o estéril ? ¿la información registral debe de facilitar al usuario si en la finca registral que desea adquirir  existe alguna zona susceptible de protección específica por protección de sus valores paisajísticos, arqueológicos, ambientales, culturales, agrícolas, ganaderos, forestales, mineros, suelos contaminado o riesgos de desastres naturales ? o ¿ bastaría la publicidad del plan urbanístico correspondiente?,  pues como mantiene Chico y Bonilla estamos ante situaciones, usos, derechos que no necesitan ser inscritos por tener una publicidad superior a la que el registro le pueda proporcionar. Sí tenemos un instrumento legal se aproxima bastante a este reto ,  el R.D.de 4 de julio de 1997 sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística en el Registro de la Propiedad Su artículo 7 cuando establece “ el título inscribible, sin perjuicio de los requisitos exigidos por la legislación urbanística aplicable  ( que distingue tipos de suelo y aprovechamientos ), deberá contener las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria y especialmente…” .Precepto de gran interés pues es de ámbito nacional, es decir, aplicable en todo el territorio nacional y tiene un propósito claro: coordinar catastro, registro y urbanismo tomando siempre como pilar la finca registral.  El año internacional del suelo 2015  nos lleva a recordar lo escrito por Martinez Calcerrada y  se desprende de la Sentencia del Tribunal Constitucional de 26-6-1995  al indicarnos que la mayoría de la agresiones en el suelo como son su  erosión , deforestación, desertización, degradación de la riqueza agrícola, forestal piscícola, alteración de la atmósfera por expulsión de humos, emanaciones, vertidos, residuos contaminantes de ríos, arroyos, lagos…se produce en la propiedad privada de tierras que,  cultivables o no,  son el  pilar básico, esencial de la vivienda y  alimentación mundial .
En conclusión, y sin perjuicio de la importancia secular  evidente que tiene el registro en publicar, informar sobre el historial jurídico de las fincas registrales,    el día de mañana , opino, podemos colaborar, a través de la publicidad de nuestros  diversos  sistemas registrales,   en evitar que  un ser humano, con independencia de su origen,  que aspira a  comprar una tierra, predio, finca registral, el sueño de su vida,  en cualquier parte del mundo y en pleno siglo XXI , la respuesta que encuentre sea la exclamación de Rodrigo de Triana, ¡¡¡ Tierra a la Vista  !!! o tener  , como en la película Hidalgo o Gladiator,  que  tocar  la tierra para saber la calidad de lo que va a comprar. En una foto podemos ver un rancho, hacienda, casa, cortijo con su entrada,  pero el estudio y la tecnología siempre nos permite, como los buenos marineros, marinos, aventureros… ir más allá para querer ver más y publicar la “perspectiva incógnita” que siempre, en beneficio del usuario,  se puede aclarar…
¿Te vas marinero ? si, voy al camarote a escuchar música y así  la mente, como la tierra, zonas cultivables…  pueda descansar “cultivándola” con otra actividad…que Rodrigo de Triana exclamó¡ tierra a la vista ¡ debido a que otra cosa no pudo ver, observar….    
 
 

 

REAL HISTORY…/ HISTORIA REAL…

21 de enero, 2015

En la navegación “registral” que estamos realizando  buscamos, no solo innovar,  sino encontrar  la seguridad y estabilidad de todos los derechos que puedan recaer sobre un inmueble y así incorporar a la información registral valores añadidos,  pero sin perder de vista  una serie de cuestiones claves: no desvirtuar la naturaleza jurídica de la función registral sino, más bien,  ampliar sus horizontes en el siglo XXI, no saturar el folio registral de una información  que realmente no le corresponde al registro , ayudar al gobierno respectivo a una mejor gestión y conocimiento  de su riqueza territorial y mejorar la calidad del servicio público.

El magnífico poema escrito hace unos días, cuya autoria es de un compañero,  fue clave para escribir la ponencia “Registro de la propiedad: orden y progreso”. Cuando lo leí surgió una pregunta ¿la finca registral es un inmueble numerado o algo más ?  Si acudimos a los artículos 333, 334 del código civil , antes vistos, el concepto de inmueble esta claro civilmente hablando. Si leemos el artículo 8 de la Ley Hipotecaria, observamos, que es más restringido,  pues entiende por finca registral “ territorio, término redondo, lugar de cada foral…explotación agrícola…fincas urbanas y edificios, en general…y edificios en régimen de propiedad por pisos y, si acudimos al artículo 51 del reglamento hipotecario,  comprobamos que el nivel de concreción que se exige en la descripción de la finca registral es alto : “ naturaleza rústica, urbana de la finca, nombre, si se dedican al cultivo de secano o regadío, superficie…situación…linderos…referencial catastral del inmueble. Descripción que, como indica el propio artículo, podrá completarse mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica.

De estos artículos se desprende, entiendo, que la finca registral en cuanto entidad registrable ,a la que se asigna un número, libro, tomo, folio,  puede albergar más datos de los que se recogen, actualmente, en su descripción .Indicar el tipo de suelo y sus usos, aprovechamientos, productos,  frutos es coherente y desarrolla  la exigencia legal de hacer constar “el territorio o si se destina al cultivo de secano o regadío” como se desprende de la ley hipotecaria y su reglamento. Es más, opino,  que el legislador cuando redactó estos artículos estaba pensando en  la tierra y el suelo pero no existían, en aquella época,  normas urbanísticas que concretaran los diferentes tipos de suelo y sus usos. Pero hoy esta claro que el derecho de propiedad y urbanismo van de la mano, es decir, no estamos ante ámbitos diferentes sino complementarios. El Derecho de propiedad esta afectado, asediado por una cantidad de normas urbanísticas que determinan, con claridad,  su régimen jurídico y contenido. Pues el urbanismo, desde su origen, nació con un objetivo claro: la ocupación inteligente del suelo, la utilización racional de sus diferentes aprovechamientos y determinación de aquellos suelos que no pueden ser destinados ni a la vivienda ni a otros usos . En el cumplimiento de este fin , opino, el registro de la propiedad debe ser un aliado natural ofreciendo una información más detallada, conforme al principio de especialidad, que convierta la finca registral en algo más que  mero “ inmueble numerado “, como dice el poema  . En cualquier caso, nos encontramos ante  un debate interesante, abierto del cual se pueden extraer conclusiones muy positivas, dirigidas a completar el asiento registral y aportar valores añadidos al  contenido de la publicidad registral.

Esta cuestión me lleva a la siguiente pregunta.¿ podemos construir una nota simple más completa en la actualidad ? En las notas simples se incorpora, por exigencia legal, nombre del titular, D.N.I, título, naturaleza del Derecho, carácter, número, tomo, libro ,folio, cargas, afecciones…¿Se podría completar la descripción, aparte de con  una representación gráfica debidamente coordinada con catastro, con la categoría del suelo, conforme al plan respectivo, donde aparezca la calificación urbanística y medio ambiental del inmueble en cuestión y  con sus aprovechamientos , frutos ?   Respecto a esta segunda cuestión el reglamento hipotecario regula con bastante detalle, en los artículos 60 y siguientes,  los diferentes aprovechamientos de agua, minas, explotaciones industriales. Por ejemplo, en un gran número de descripciones registrales he podido leer y comprobar  que se utiliza, no solo para indicar la medida superficial de la finca,  sino lo que la misma produce, el celemín, que varia según la comarca.

Incluso en el código civil existe la regla procedente del derecho romano, “salva rerum sustancia”,  que regula el contenido del derecho de aprovechamiento forestal en  los montes incluidos en la fincas  usufructuadas. Señalando un límite: no alterar la sustancia. Así se desprende del artículo 483 del código civil cuando dice: “ el usufructuario de viñas, olivares u otro árboles o arbustos podrá aprovecharse de los pies muertos, y aun de los tronchados, arrancados…con la obligación de reemplazarlos por otros”, “ disfrutará de todos los aprovechamientos que éste pueda producir …según su naturaleza”…” en todo caso hará las talas o cortas de modo que no perjudiquen la conservación de la finca” Y en la regulación de este derecho es muy importante saber ante que monte nos encontramos: monte tallar, de maderas de construcción, si existen viveros en los árboles o se trata de montes no maderables los incluidos en la descripción de la finca, predio.A través de esta norma, “ salva rerum sustancia “, podemos percibir cierta preocupación del legislador romano por proteger  también los valores medioambientales y productivos de la finca objeto del derecho de uso y disfrute ( usufructo ).

En definitiva, nos encontramos normas procedentes tanto del derecho urbanístico como del derecho romano preocupadas por los usos, aprovechamientos, conservación de los suelos que nos hacen preguntarnos…En la actualidad ¿se puede ir más allá en el contenido de la  información registral? Recordemos que el vendedor responde frente al comprador del saneamiento por evicción y vicios ocultos de la cosa ( vicios jurídicos y físicos )  y , por tanto, ¿ se le debe dar mayor y mejor descripción a la finca registral,” inmueble numerado” descrito en el genial y magnífico poema ?…

Para finalizar, comprendo que nuestros sistemas registrales son muy parecidos , aunque no exactamente iguales,  pero si es verdad que existe un elemento común que nos une a todos, con independencia del país que nos encontremos,  el suelo, con sus diferentes usos y aprovechamientos , que al protegerlos registralmente, opino, colaboramos, ayudamos a su mejor protección tanto de lo construido, como de lo cultivado…y asi  continuar  navegando, poco a poco, hacia la "historia, descripción real"  de la finca registral.

 
 
 
 
 

INITIAL INSPIRATION…LOVE FOR NATURE AND ONE GOOD POEM…/ LA INSPIRACION INICIAL…AMOR POR LA NATURALEZA Y UN BUEN POEMA…

17 de enero, 2015

“La casa que fue sal, hogar y fuego se vuelve inmueble numerado. Se destruye la cama del amor, los libros personales, el retrato familiar de los parientes. Se desnudan las paredes, se cierran las ventanas. Quedan sólo los linderos, los muros exteriores que separan de los sueños. Sin embargo, algún dia fatalmente, los dioses inmortales abrirán tus libros a la vida.

Se inscribirán las siemprevivas y los nardos, los claveles, los jacintos y las rosas, los caballos, las terneras y los asnos, las olas viajeras de los mares, y a veces también, algún Registrador osado, inscribirá los vientos que perfuman las montañas y las palabras de amor y hasta los besos.

En ese dia imaginario el tercero hipotecario tendrá nombres y apellidos y el aroma de la vida hará del tracto sucesivo UN TRACTO DE AMOR Y DE ESPERANZA.”

Poema escrito por D.Cesar Garcia Arango y Diaz Saavedra. Registrador de la Propiedad y recogido en el Libro :” Oposita que algo queda ”. Autor: D.José María Chico y Ortiz. Registrador de la Propiedad (Última Página )

ROMA, PROPERTY RIGHTS …AND LOVE…/ ROMA, DERECHOS DE PROPIEDAD …Y AMOR…

15 de enero, 2015

…continuamos la imaginaria e ilusionante ruta por una finca "ficticia" que me pertenece en  propiedad y compruebo,  que el  Derecho de propiedad que tengo sobre la  finca, predio es un derecho subjetivo del que surgen una serie de facultades que fueron estudiadas, hace dos mil años,  por los juristas romanos. El ius fruendi, abutendi, disponendi, utendi , derecho a los frutos, uso, disponer, abuso  …son ramas, facultades de un árbol que, como es lógico, encuentran su tronco común en  el derecho de la propiedad que recae sobre la finca, predio.

El derecho de propiedad,  como reconocen la mayoría de los países, sobre todo aquellos que su tradición jurídica es Romana,  es un Derecho subjetivo, es decir, un poder, señorío sobre la cosa no exenta de límites, el ejercicio del derecho de propiedad con todas sus facultades alcanza, hasta donde llega su contenido, conforme la máxima romana “ qui iure suo utitur, neminen laedit . Por tanto, no solo en la actualidad,  sino hace más de 2000 años se consideraban que los Derechos subjetivos, en general y el Derecho de Propiedad, en particular, tenía límites.  Este Derecho implica derecho a su  uso, frutos, productos, disposición de la misma y este  derecho con sus facultades  debe, tiene que ser  tutelado por el ordenamiento jurídico como se desprende del código civil y de la normativa hipotecaria, que va  dirigida a que no solo se inscriba la finca, predio  sino el derecho de propiedad , con todas las facultades, que recaen sobre la misma. Así se desprende del artículo 1º de la ley hipotecaria cuando establece: “ El Registro de la Propiedad tiene por objeto la anotación e inscripción de los actos y contratos relativos al Dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles" .Precepto que nos lleva a examinar, estudiar y comprobar que el Derecho de Propiedad recae sobre inmuebles, cuyo concepto se desprende del artículo 333 y 334 del Código Civil, como vimos hace unos días. Es decir, suelo, tierra con todos sus elementos adheridos e incorporados, entre los que se encuentran los frutos pendientes.

 

En realidad la ley  esta protegiendo, conforme al derecho de propiedad , que si yo estoy en mi finca y soy titular registral   puedo construir, pasear, disfrutar de sus frutos, productos, cederla, venderla  pero con determinados delimitaciones,  límites que vienen impuestos por la función social, concepto jurídico indeterminado, que pertenece a la esfera del interés general y que se ve plasmado,  normalmente,  cuando se acomete alguna actuación urbanística, medioambiental, expropiatoria, administrativa que afecta la finca. A las mismas habría que incorporarles los que se deriven de servidumbres voluntarias, legales , ,entre otros.Por tanto, en ese viaje imaginario por mi finca compruebo que no puedo hacer lo que yo quiera,  con absoluta libertad, pues existen una serie de normas, que en función del interés urbanístico, medioambiental, administrativo, pueden afectar mi titularidad, derecho de propiedad sobre la finca y sus  facultades. Y es que nos encontramos en los debates , conflictos siempre complicados de resolver entre  Derecho Público y Derecho Privado. Pensemos que el derecho privado surge en Roma , gracias a la labor de jurisconsultos, senadores romanos  como reacción frente a los abusos del ius imperi ( Derecho del Emperador )  

Además voy paseando,  por las rutas de la ilusión,  por dicha finca  y compruebo que tiene bosques, plantas, ríos, arroyos, zonas de cultivo con sus frutos, construcciones  …pero , sobre todo , esta asentada sobre un determinado tipo de suelo y pienso ¿ cual será su suelo  ?. Responder adecuadamente esta pregunta es muy  importante, pues el tipo de suelo me va a condicionar  que pueda disfrutar de mi derecho de propiedad con mayor o menor libertad y, por tanto, siguiendo una lógica, coherencia  jurídica pueda destinar la finca a vivienda, cultivar naranjas, papas, café,  aprovechar agua,  conservar el bosque …o alguna de estas actividades. Y si inscribo en el registro la finca, con su suelo y usos, aprovechamientos estoy dando publicidad a todas las actividades, valores, frutos, productos  que de la misma se puedan extraer o realizar. Esta mayor información contribuye, opino,  no solo a que el adquirente de la finca, predio  tenga claro  lo usos, disfrutes sobre la finca adquirida que puede llevar a cabo sino que, además, las autoridades públicas  del  país respectivo pueden conocer las diferentes actividades, usos, cultivos  que se realizan sobre las fincas que pertenecen a  su territorio,   a través de la correspondiente  publicidad registral . Igualmente,  pueden conocer si una finca,  debe ser excluida, a través de una prohibición de disponer y en expediente administrativo correspondiente,   del tráfico jurídico por encontrarse ante un suelo contaminado, zona sobre la que se produjo un desastre natural..o suelo destinado a repoblación forestal por haber sido incendiado.

Y esta cuestión es importante debido, entre otras cosas, a que ser propietario de una finca no me da derecho a abusar de los recursos naturales, frutos  que la misma tenga,  pues otro límite de los derechos subjetivos es que el propietario no puede ni abusar de su derecho de propiedad, ni ejercerlo de manera antisocial, conforme al artículo 7 del código civil. Según lo anterior,  el que yo sea propietario de mi finca no me da derecho a realizar las construcciones que desee, talar los árboles que quiera, aprovechar el agua ilimitadamente…o plantar, cultivar lo que estime conveniente sino realizar aquella actividad que me permitan las leyes y se desprendan de la naturaleza del suelo. Por ejemplo, es difícil plantar olivos en un desierto o complicado talar especies arbóreas en extinción,  por la misma razón que si utilizo el regadío  podría plantar, cultivar en un suelo que originariamente era estéril. La naturaleza del suelo de una finca puede estar sujeta a cambios importantes en su historia biológica,   pues observo todos los días que donde antes había solo terreno volcánico, esteril, yermo,   hoy  gracias al esfuerzo de varias generaciones existen viñedos,  plataneras y salemeras que producen sabrosos alimentos.

Igualmente,  estoy pensando, después de darle muchas vueltas a la cabeza, comprar una finca colindante  pero antes quiero conocer  su suelo, usos y frutos, aprovechamientos pues  solo sé,  por referencias de amigos,  que su titular es un hombre trabajador que durante muchos años ha realizado una labor  importante de protección de los valores ambientales de la finca, cultivo de la misma y conservación de su suelo  También  tengo que ir , inmediatamente,  al notario a formalizar la venta , para que exista prueba documental de los pactos, cláusulas, condiciones de la misma e inscribirla, posteriormente,  en el registro de la propiedad,  para acreditar un mejor derecho sobre ella , conforme la regla romana “ prior tempore, potior iure , “  evitando así la posibilidad de un conflicto posterior sobre dicha venta o que alguien diga que la finca ya estaba vendida a otra persona. Es decir, realmente lo que deseo es que la concurrencia de diferentes derechos, usos, aprovechamientos que puedan existir sobre la misma  finca,  se resuelva dando preferencia al que fue primero en su inscripción, conforme a la regla, también  romana,  “ prior tempore, potior iure”.

Para conocer su historial registral, cargas, afecciones y, si fuera posible,  sus usos, aprovechamientos  pido información registral  sobre la misma. Sus usos, producción,  aprovechamientos no los conozco pero me fío de las referencias de mis amigos…Aunque me gustaría conocerlos por si, en el futuro,   conceden alguna subvención, crédito agrícola, préstamo cualificado  …por la producción o simplemente por conservar y asegurar, mejorar las características del suelo y sus valores medio ambientales. Subvención, crédito, financiación con la que pretendo mejorar la empresa agrícola, el cultivo del terreno, la calidad de los frutos y , por tanto, su rendimiento, producción.  Y, por último, como soy un adquirente de buena fe,  y quiero conservar mi derecho de propiedad, con sus diferentes usos, facultades, aprovechamientos, libre de cargas y no  quiero que nadie me discuta la titularidad  voy al registro de la propiedad para inscribir la venta. Deseo dotar de seguridad jurídica no solo a la titularidad de la finca, predio ,  sino también de los elementos ( suelo, fruto, producto, cosecha..)  que se encuentre dentro de ella. Este viaje es imaginario y por una finca ficticia  pero basado  , como los anteriores, en  un  paseo , viaje real por el  estudio de libros jurídicos que recogen leyes, normas,  reglas cuyo origen  es el Derecho Romano,  nacido en la ciudad de  Roma Pues la ciudad eterna, cuna de la civilización , que nos aporta siempre arte, filosofía, poesía, escultura, arquitectura…también nos aportó un derecho regido, fundamentalmente, por tres  ideas claves: Justicia como valor superior, reglas, normas como fuente del orden y orden como clave para el progreso.

Aunque quizá la más importante de todas la dimensiones de la bella ciudad de  Roma, que he visitado varias veces,  es ser  fuente de Amor, naturalidad, espontaneidad, fraternidad , respeto, conocimiento, pasión … como  queda reflejado en una magnífica película “ Vacaciones en Roma “.  Un guía, que surge ocasionalmente, le va mostrando, enseñando , a través de simpáticos diálogos, las diferentes rutas de la  ciudad y su visión de la vida a una Dama, Princesa… que rebosa una  belleza atemporal, por dentro y por fuera y cuyo recorrido despierta en ambos un  extraordinario Amor e  ilusión. Y esto, para mi, queridos lectores y lectoras es lo más importante en la vida: Recorrer y mostrar diferentes rutas desde la mirada siempre afectuosa del Amor, respeto e  ilusión.

Que Roma, al revés,  siempre se ha escrito, se escribe y se escribirá : AMOR.           
 
 
 

 

REGISTER AND SOILS…/ REGISTRO Y SUELOS…

14 de enero, 2015

En nuestro propósito de ir buscando, en positivo,  los diferentes valores, tipos y usos del suelo de los inmuebles inscritos en el registro de la propiedad dejamos las bellas tierras de la Toscana, embarcamos y zarpamos hacia la mediterránea, abierta y cosmopolita ciudad de Barcelona. Recuerdo los largos  paseos, hace años, por la diagonal, el paseo de gracia, plaza de España, puerto deportivo, ramblas del mar… desde Hospitalet , por motivos personales,  y profesionales pues fue sede del Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano ( CADRI )  En esta ocasión la finalidad, en nuestro viaje imaginario, por los caminos de la ilusión,  es otra bien distinta:  conocer monumentos construidos por otro Genio , Gaudi,  y la descripción de algunas de sus obras en las  inscripciones registrales.

En las afueras de Barcelona . en un terreno de gran extensión se encuentra una de las fincas más próximas al entorno del arquitecto, es la “Finca Gúell “ . Su origen se debe a que Eusebio Guell encargó a Gaudí la construcción de unas caballerizas, una casa para el portero en la puerta de entrada y un portón para cerrar el muro. En la descripción registral de la finca,  sí nos encontramos con elementos diversos indicados en el artículo 333, 334 del código civil, como son : “ Casa-Torre con una pieza de tierra de ocho mojadas y tres cuartos aproximadamente equivalentes a cuatro hectáreas, veinte y ocho áreas, cuarenta y cuatro centiáreas, circuido de paredes, sita en el término del pueblo de las Corts de Sarria; consta…parte de jardines, naranjos, árboles, bosques, frutales y viñas; hay también un cuarto de una máquina de erección para la extracción del agua, un pequeño cubierto y dos estanques, un surtidor y dos pabellones…” Es la finca número 500 y su primera inscripción es de 5 de agosto de 1876 .Posteriormente fue segregada dando lugar a la inscripción 1ª y 2ª de la finca número 1161 y aportada a seis más originando una nueva finca registral: “ Urbana. Gran extensión de terreno situada en esta ciudad…comprendiéndose en el interior las casas llamadas” Torre de Guell” “ Torre feliu” “ Casa Baldiró”y otras dependencias, construcciones y servicios con sus aguas, minas , aljibes…”

Cuando Gaudí quiere construir la obra mataronesa queda evidenciado, por sus textos escritos,  tres deseos: la conservación de la vegetación, viviendas dignas para los miembros de la cooperativa de trabajo y su personalidad a través de leyendas, escritas en la pared, como: ¿ Quieres ser un hombre de ciencia ? Sé bondadoso”, “ Compañero, sé solidario practica la bondad” o “ no hay nada más inmenso que la fraternidad”. Sobre sus inscripciones registrales podemos distinguir dos bajo los números 9543 y 9549: Urbana: porción de terreno,,,que comprende una nave industrial… adquiridas con el fin de que le puedan ser otorgadas las licencias de obras previstas en el convenio urbanístico firmado por el Ayuntamiento de Mataró y en la confianza de que será aprobado por el estudio de detalle y modificación del plan general de ordenación. Continuamos el paseo por la Casa Torre-Vivens y comprobamos que se encuentra gravada, según las inscripciones registrales, por una servidumbre de lanar y buscar aguas donde aparecen las diferentes vicisitudes por las que atravesó la extracción y aprovechamiento del agua ,conforme a la inscripción 2ª de fecha de 14 de septiembre de 1870. En este solar vacío,  Gaudi , al verse rodeado exclusivamente de vegetación,  comentó  “ cuando fui a tomar las medidas del solar estaba totalmente cubierto por unas florecillas amarillas, que son las que adopté como tema ornamental en la cerámica. También encontré una exuberante palmera margalló, las palmas de la misma fundida en hierro cubren las cuadrículas de la reja de la puerta de entrada de la casa”. Gaudí quiso conservar  este elemento de la naturaleza, la palmera, a través de una hoja de arcilla y molde de yeso-escayola que encargó a Lorenzo Matala Piñol. Incluso en los archivos históricos de Cataluña,  se recoge la riqueza en aguas minerales provenientes de aguas subterráneas  de la citada  finca,  que los propietarios aprovechaban y  vendían  como frutos. Esto se indica en dos actas registrales , desde 1867 a 1870, donde la venta y usufructo de las aguas subterráneas y sus sistemas de aprovechamiento son el núcleo principal de los mencionados documentos.

Desde Barcelona zarpamos y continuamos el ilusionante e imaginario  recorrido,  hasta llegar  a una localidad situada en el norte África,  Thysdrus,  donde se encuentra   “El Djem”,  uno de los anfiteatros más grandes del imperio romano que fue construido en el año 230 d.c por orden del procónsul romano Gordiano I. En la arena del desierto se consiguió levantar una majestuosa edificación. Es una obra maestra de la arquitectura asentada en arena completamente libre, sin ningún tipo de apoyo en alguna pendiente o concavidad del terreno. Tiene 64 arcos, tres pisos, bellos mosaicos en el interior donde se mezcla la tradición árabe y la romana. La financiación de esta colosal obra se realizó con las rentas, frutos obtenidos del cultivo de la tierra,  pues desde tiempos de Cesar la estepa norteafricana se había convertido en el olivar del imperio. Durante dos siglos se cultivó este fruto,  que convirtió   a la región en la mayor proveedora de aceite de oliva del imperio romano. Gracias al cultivo del aceite de oliva  en esta región,  Thysdrus obtuvo un  gran bienestar. Este Anfiteatro, aunque desconocido para muchos,  fue utilizado como decorado en algunas de las escenas de la mundialmente conocida  película Gladiator dirigida por  Ridley Scott

Han transcurrido varios días desde que iniciamos el viaje por la Toscana y    pensamos, reflexionamos y nos cuestionamos ¿ cuantos  suelos  con diferentes usos  y productos diversos  hemos recorrido ?  La respuesta es clara: diversos  suelos urbanos, rústicos, suelos susceptible de aprovechamiento forestal, cinegético, industrial …Sin embargo, dicha categorización del suelo no aparece en las inscripciones registrales debido a que , como vimos ayer, para describir una finca se atendía  a otros criterios adecuados e idóneos para la época,  pero que en la actualidad pueden quedar obsoletos si no tendemos progresivamente a su actualización y concreción de su uso conforme al principio hipotecario de especialidad.   Pues tener claro ante que tipo de suelo nos encontramos asegurará, en el futuro,  un uso correcto, adecuado del mismo y , sobre todo, que aprovechemos lo máximo posible sus “frutos”, valores urbanísticos, medioambientales, forestales , cinegéticos , agrarios… al tener un conocimiento exacto del medio en que nos encontramos debidamente extraído del correspondiente  plan de actuación urbanística . En definitiva, tipos de suelo, frutos, aprovechamientos, valores que si se incorporan a la finca, predio no solo se adaptan al código civil, ley hipotecaria sino que podemos vislumbrar con claridad su  régimen jurídico  aplicable y aprovechamiento conveniente. Pues el concepto de finca y suelo no es unívoco, es equívoco , lo que provoca , entiendo, degradación y saturación del  suelo al estar sometido a usos múltiples carentes de una regulación idónea o incluso confusa  . La agricultura inca, azteca, maya  tuvo claro, desde tiempo inmemorial,  que no cabía cualquier  tipo de construcción, cultivo en cualquier suelo sino que se informaban  antes, que tipo de suelo era el adecuado  para poder  diseñar una u otra actividad productiva,  dirigida a obtener a algún tipo de rendimiento.

El titular , usufructuario, adquirente de una finca , de esta manera, opino, se encuentra debidamente informado del tipo de suelo sobre el que se asienta la finca, uso, los derechos de aprovechamiento agrícola, medioambiental, industrial, forestal… adecuados que en la misma puede o no ejercitar,  a través de una buena y detallada información del sistema  registral del país respectivo.  Apoyamos las palabras, en su  informe del director de la FAO, pues opinamos que  un suelo sano, adecuado, bien regulado, debidamente conservado, aprovechado, registrado  con  su usos diferentes y  conocidos  por todos   es esencial para el crecimiento sostenible  de los árboles, plantas, animales y desarrollo de los seres humanos que buscamos cada vez más alimentos (frutos) y de mejor calidad.
 
Aunque es verdad, soy consciente  que problemas globales requieren soluciones globales, pero ello  no quiere decir que intentemos, cualquiera de nosotros,  aportar alguna idea constructiva, aportar algún granito de arena sobre un tema ciertemente complejo en su teoría y posterior práctica que puede beneficiar a muchos. 
 
 

 

2015 AÑO INTERNACIONAL DE LOS SUELOS… | 2015 INTERNATIONAL YEAR OF SOILS…

13 de enero, 2015

 12/01/2015. El año internacional de los suelos quedó inaugurado el 5 de diciembre de 2015 con actos en New York, Santiago de Chile y Bangkok.La FAO lleva a cabo una campaña para cuidar los suelos del planeta. Los suelos juegan un papel clave en el ciclo del carbono, ya que protegen de inundaciones y sequías y contribuyen a la lucha contra el cambio climático, afirma la FAO. La Organización de las Naciones Unidas para la Alimentación y la Agricultura (FAO por su sigla en inglés) declaró este 2015 como el Año Internacional de los Suelos, en el marco de su lucha por crear conciencia ante la degradación del ecosistema.En un informe publicado la semana pasada, la FAO destacó que la enorme importancia de los suelos para la producción mundial de alimentos pasa inadvertida.En este sentido, el director general de la FAO, José Graziano da Silva, ha ido defendiendo desde diciembre del año  pasado que "los suelos constituyen la base para los alimentos, los combustibles, las fibras y los productos médicos".

La FAO también destaca que los suelos son esenciales para los ecosistemas, pues “desempeñan un papel fundamental en el ciclo del carbono; almacenan y filtran el agua; y mejoran la resiliencia ante inundaciones y sequías”, explicó Graziano da Silva durante el lanzamiento de la iniciativa."Hoy en día, más de 805 millones de personas padecen hambre y malnutrición. El crecimiento demográfico requerirá aumentar la producción alimentaria un 60%. Dado que gran parte de nuestros alimentos dependen de los suelos , es facil comprender lo esencial que resulta mantenerlos sanos y productivos", afrimo el Director del la FAO. La organización estima que un tercio de los recursos mundiales de suelos se está degradando debido a la erosión, la compactación, la obturación, la salinización, el agotamiento de la materia orgánica y los nutrientes, la acidificación, la contaminación u otros procesos causados por prácticas insostenibles de gestión del suelo. "La presión humana sobre ellos está alcanzando niveles críticos; reduciendo, y en ocasiones eliminando, las funciones esenciales del suelo", subrayó Graziano da Silva.

A no ser que se adopten nuevos enfoques, la superficie mundial de tierra cultivable y productiva por persona equivaldrá en 2050 a solo una cuarta parte del nivel de 1960, indicó la FAO.“Los suelos constituyen el fundamento de la vegetación y la agricultura. Los bosques los necesitan para crecer. Los necesitamos para obtener alimentos, forraje, fibra, combustible y muchas cosas más. “Hablamos mucho de la importancia de sistemas alimentarios sostenibles para una vida sana. Bien, empecemos por los suelos” comentó José Graziano da Silva, Director General de la FAO

MIND, HEART…AND GOOD FRUITS…/ MENTE , CORAZÓN …Y BUENOS FRUTOS…

12 de enero, 2015

En nuestro  paseo, contemplando el paisaje , por los terrenos de la  imaginación, ilusión  llegamos a bella región italiana  de la Toscana, lugar de nacimiento de Leonardo Da Vinci, genio de la perspectiva,   para    formularnos  diferentes reflexiones, pensamientos, cuestiones dependiendo de nuestra mente y  diferentes enfoques  que utilicemos. Pues la mente de un científico pensaría, al contemplar este magnífico  entorno ¿ como surgió allí la vida ?, una mente artística buscaría, entre los árboles, plantas  el mejor enfoque para una pintura, fotografía, decorado de una película , la mente de un ecólogo pensaría como proteger algún tipo de especie, árbol, planta, río, lago, aguas,  suelo para que no se contaminen, la mente de un literato, poeta  encontraría un rincón, descripción adecuada  para su relato, la mente de un niño se dedicaría exclusivamente a jugar, pasear  por tan entretenido entorno, una mente económica pensaría en su valor,   beneficios… y una mente jurídica se preguntaría como se describiría esa finca, su titularidad, pertenencias, frutos de la finca. Hago la salvedad,  que a muchas personas nos  gusta  ir al campo para disfrutar, vivir  sin necesidad de estar pensado, afortunadamente, en el objetivo de nuestra  profesión.  Además,  estas mentes no son excluyentes, más bien se complementan, unas con  otras, en los diferentes ámbitos de la vida.

Cuando hemos  intercambiado opiniones  , con diferentes registradores iberoamericanos,  sobre registro y medio ambiente surge siempre la misma pregunta , para una mente jurídica ¿que se entiende por finca registral ? .La lógica-jurídica y  una mente registral nos lleva a la definición de inmueble que utiliza el artículo 333 del Código Civil “ cosa que no puede ser desplazada sin menoscabo de su naturaleza o está incorporada o destinada a esta o asimilada a ella por derecho”.Por tanto, lo primero que vemos en este viaje imaginario,  lleno de ilusión por una  finca registral del  valle de la Toscana,  donde se educó Leonardo,  es que nos encontramos,  como vimos en días pasados, ante  inmuebles , fincas , predios  que ,según el artículo 333 del  código civil, se encuentran  integrados por:

Suelo y…  

1º TIERRAS, EDIFICIOS: Es decir,   todo lo que está incorporado natural o artificialmente, tierras, edificios, construcciones de todo género adheridos al mismo.  

 2º ÁRBOLES, PLANTAS, FRUTOS PENDIENTES…mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante del inmueble, todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no pueda separarse de él sin quebranto de la materia o deterioro del objeto,

3º YACIMIENTOS: minas, canteras, escoriales, mientras la materia permanezca unida al yacimiento , y las aguas vivas y estancadas.

El artículo 334 del código civil, por su parte,  incluso va más allá,  pues considera también inmueble por destino aquellas cosas que siendo muebles por su naturaleza , están al servicio o son anejas a un inmueble,  como:

4º  OBRAS DE ARTE: estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u ornamentación, colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble en tal forma que revele el propósito de unirlo de un modo permanente al fundo,

5º MAQUINARIA: las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotación misma,

6º VIVEROS DE  ANIMALES: los viveros de animales, palomares, estanques de peces o criaderos análogos cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente,

7º CULTIVO:   los abonos destinados al cultivo de la heredad donde hayan de utilizarse

8º  CONSTRUCCIONES EN EL AGUA : Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes , estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de río , lago , costa

9º CONCESIONES ADMINISTRATIVAS DE ELECTRICIDAD, AGUAS, MINAS, HIDROCARBUROS…OBRAS PÚBLICAS QUE LE AFECTEN : Se inscriben en el registro de la propiedad como fincas especiales, pues el código civil los considera inmuebles por analogía

10º DERECHOS REALES SOBRE LOS  INMUEBLES: También son inmuebles los derechos reales hipoteca, servidumbres que recaen sobre un inmueble

Examinado lo anterior comprobamos que, según el código civil, la mente del jurista debe ,en general, y del registrador de la propiedad  ,en particular, extender la descripción de la finca, sin necesidad de ser artista, ecólogo, agricultor,  científico, arquitecto, economista… a otros elementos que se encuentran incluidos en la misma como son: tipo de suelo, edificios, construcciones, árboles, plantas, viveros de animales, minas, canteras…antes indicados, que bajo determinadas circunstancias, requisitos se encuentran incluidos, incorporados a la finca. Estos elementos incorporados es importante tenerlos presentes a los efectos de: seguridad jurídica,  protección del tercero ( artículos 464 del código civil y , 34, 38 de la ley hipotecaria ), prescripción, usucapión, capacidad, e inscripción en el registro de la propiedad, cuya legislación complementa está descripción con los artículos 9 LH, 51 RH , pues la finca registral, fundo, predio, inmueble con sus elementos incorporados  es la base física del modo de llevar los registros. Aunque tradicionalmente, en todos los sistemas registrales,  se ha distinguido exclusivamente si la finca es urbana o rústica atendiendo, como mantiene Roca Sastre, a cuatro criterios  : situación ( despoblado o en población ),construcción ( no edificada, ni edificable, o lo contrario )  destino ( cultivo o explotación agrícola, vivienda, o negocio ), accesoriedad ( aneja o dependiente )  que no son independientes ni exclusivos y  hoy superados, considero, gracias  no solo a lo establecido en el código civil,  sino a la incorporación de las base gráficas de la fincas.

Respecto de los frutos podemos decir lo mismo,  cada mente, continuando el argumento anterior,  vería en una manzana, por ejemplo: una bella foto, alimento, rendimiento, producción agrícola, cosecha, el paraíso terrenal, la teoría de la gravedad de Isaac Newton, un experto en seguridad alimentaria nos diria que habría que aumentar la calidad y cantidad de lo producido   …y una mente jurídica se preguntaría ¿ a quien pertenece el fruto ?Esta cuestión nos lleva al artículo 353 del código civil el cual establece:” la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen , se le une o incorpora , natural o artificialmente” . Es decir, por accesión por producción o accesión discreta , estamos ante  una de las facultades del derecho de propiedad, ius fruendi, dentro de la facultad de aprovechamiento , distinta de la accesión como modo de adquirir y , por tanto, pertenece al propietario de la finca. Pues Ferrara considera que el fruto es “todo producto o utilidad que constituye el rendimiento de una cosa conforme a su destino económico y sin alteración de su sustancia” . Y estima que  lo importante para que lo vinculemos al predio, finca y , en nuestro caso a la registral,  es que se den las siguientes características: 1.periodicidad, incluso potencial, 2.conservación de la sustancia, finca, predio valor económico de la cosa fructífera 3.Observancia del destino de la cosa fructífera.Además la doctrina opina ,  con claridad, que el fruto no solo es una cosa nueva sino que pertenece al titular de la cosa que lo ha producido. Aunque el aprovechamiento del fruto, a través del correspondiente contrato inscribible en el registro, puede ser cedido por venta , usufructo, uso, concesión  de la finca a otra persona  

Es decir, en nuestro viaje imaginario por el valle de la Toscana, Da Vinci, lugar en el que educó, creció el genial  Leonardo vemos no solo  la descripción relatada, detallada   de su entorno, circunstancia, según documentos notariales, catastrales de hace 500 años, como vimos días pasados,  sino una descripción que  en la actualidad encuentra amparo y puede ser mejorada con el código civil , legislación hipotecaria, bases gráficas catastrales en la mano.  De tal manera, insisto, que sin tener una mente artística, ecologista, científica, económica el jurista debe tener en cuenta todos estos elementos que son inmuebles, fincas por naturaleza, incorporación, destino, analogía y accesión en la descripción de la finca registral del siglo XXI y su publicidad registral,  conforme a estas leyes y otras especiales que nos hablan de repoblación, suelos contaminados, vías pecuarias , zonas marítimo-terrestre…entre otras.             

Aunque estimo que lo más importante es siempre buscar, en la vida,  otros tipos de frutos: mentes ilusionadas con objetivos claros, que quieran ser fructíferas para mejorar el bienestar ajeno y corazones fuertes que sobre su destino decidan, con toda humildad, es lo que aprendí, me enseñaron  horas de hospital en una cama , amor incondicional, esfuerzo de mis padres y educación del colegio con mis hermanos y amigos (as ) .

Marinero ¿ y que hacemos si no se cumple el sueño ? …lo importante siempre es la ilusión con que se recorre el camino en el que veremos siempre , con más facilidad, aquella perspectiva en la que fuimos formados,  educados y de la que aprendimos.

 
 
 
 
 

 

SAILED !!!… COURSE TO ILLUSION STAR…/ ZARPAMOS !!!… RUMBO A LA ESTRELLA DE LA ILUSIÓN…

9 de enero, 2015

 …¿ que rumbo tomaremos ?

El indicado por la luz de una estrella que se incrementa por Navidad

Que en  la mirada de niños y adultos siempre debe de ocupar un lugar

Una luz que estudiando, trabajando…en la labor diaria  no la debemos abandonar

Se transmite con gestos de apoyo , buenas palabras, acciones hacia los demás

No se dirige ni a  tocar el cielo, ni el arco iris , ni la aura boreal

Ayuda a  descubrir nuevas rutas o en las iniciadas avanzar

Muchas mujeres y hombres la utilizaron, en sus inventos, obras… a lo largo de la historia de la humanidad

Pues cuando se trabaja con ella lo imposible se vuelve posible y los sueños realidad

Que no es lo mismo decir zarpamos a secas que… Zarpamos!!! repletos de ilusión por Compartir, Animar, Dar, Recibir e Ilusionar

Sobre todo cuando nuestro velero ,cuyas velas están pintadas de Color-Esperanza,  surgió de ver, mirar con ilusión siempre la luz de la  Estrella de la Navidad

Marinero poned , viento en popa y a toda vela, un rumbo que busque  trabajo, esfuerzo y se guie por la fuerza, luz, estrella  de la  ilusión que en ese destino algo bueno siempre podremos encontrar.

 
Durante el nuevo año navegaremos y conoceremos las actividades de la Agencia Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo ( AECID )  por todo el mundo y su   admirable labor humanitaria, arribaremos en el puerto del país donde se lleve a cabo el  Curso Anual de Derecho Registral Iberoamericano ( CADRI ),  viajaremos virtualmente  por la historia, cultura, arte, astronomía, filosofía… actividades registrales de los diferentes países , continuaremos buscando  rutas, perspectivas  que nos ayuden a completar , observar   el mundo registral y su ubicación, espacio vital,  en el siglo XXI, dominado por las altas tecnologías, y con  una mirada siempre  repleta de ilusión y esperanza  observaremos aquellas estrellas… motivos, causas  que nos animan a continuar  escribiendo …
Zarpamos !!!…  Sailed !!!