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En muchos casos, los terrenos sobre los que confluyen intereses públicos medioambientales más intensos, como por ejemplo, las costas, los montes, o las vías pecuarias,  son, por expresa determinación legal, parte integrante del dominio público y están, por tanto, excluidos del ámbito de la propiedad privada y el tráfico jurídico. En otros casos, como puede ser el de las fincas incluidas en espacios naturales, aún siendo susceptibles de propiedad privada y de tráfico jurídico, el legislador trata de facilitar la adquisición de su titularidad por el sector público, bien mediante la expropiación forzosa por causa de utilidad pública, bien mediante el establecimiento de derechos de adquisición preferente, pues estima que la Administración  será más eficaz que los particulares en la conservación y protección de los intereses medioambientales en juego y en la explotación sostenida y respetuosa de los recursos naturales, ya sea  mediante la gestión directa, o mediante el otorgamiento de concesiones o autorizaciones administrativas

Por todo ello, hablar de la protección registral del medio ambiente, pasa necesariamente, y en gran medida, por tratar de los mecanismos de protección registral de las titularidades públicas. Y es que, además de utilizar la calificación registral para impedir la inscripción de fincas privadas que invadan el dominio publico, o para impedir el ejercicio de facultades dominicales sin respetar las restricciones legales,  -lo que ante hemos llamado protección registral defensiva-,  el legislador es hoy consciente, superando pasadas dudas y titubeos,  de la importancia y necesidad de utilizar también el Registro de la Propiedad para la protección activa del dominio público.

Se trata ahora de inscribirlo siempre y a toda costa, de modo que además de contar con las consabidas prerrogativas de su inalienabilidad e imprescriptibilidad, cuente también a su favor con la publicidad y protección que le otorga la inscripción registral.

Y con buen criterio ha decidido aplicar el mismo sistema de inscripción obligatoria para todos los bienes que sean titularidad de una Administración Pública, no sólo demaniales, sino también patrimoniales, y tanto si tales bienes encierran valores medioambientales como si no. 

 1. Régimen de inscripción obligatoria de los bienes de  titularidad pública.

El régimen general lo constituye la obligatoriedad de la inscripción, proclamada en todo caso en los Art. 28 y 36 de la Ley del patrimonio de la Administraciones Públicas de 3 de Noviembre de 2003. 

Artículo 36. Obligatoriedad de la inscripción.

1. Las Administraciones públicas deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptibles de inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros. No obstante, la inscripción será potestativa para las Administraciones públicas en el caso de arrendamientos inscribibles conforme a la legislación hipotecaria.

2. La inscripción deberá solicitarse por el órgano que haya adquirido el bien o derecho, o que haya dictado el acto o intervenido en el contrato que deba constar en el registro o, en su caso, por aquel al que corresponda su administración y gestión.

3. En los expedientes que se instruyan para la inscripción de bienes o derechos de titularidad de la Administración General del Estado o sus organismos autónomos deberá emitir informe la Abogacía del Estado.

Si los bienes o derechos corresponden a otras entidades públicas dependientes de la Administración General del Estado, deberá emitir informe el órgano al que corresponda su asesoramiento jurídico.

El plazo de inscripción: si el mandato es imperativo, habrá de entenderse que debe cumplirse a la mayor brevedad.  Para el caso particular de los inmuebles de dominio público,  se ha fijado un plazo urgente de cinco años desde la entrada en vigor de la ley.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA QUINTA. Inscripción en el Registro de la Propiedad de los bienes demaniales.

Para el cumplimiento de la obligación de inscripción establecida en el artículo 36 de esta Ley respecto de los bienes demaniales de los que las Administraciones públicas sean actualmente titulares, éstas tendrán un plazo de cinco años, contados a partir de la entrada en vigor de esta Ley.

Estimo que si se llegara a exceder de tal plazo, no se perdería la posibilidad de inscripción del dominio público, ni desaparecería la obligación de hacerlo. Pero sí podrá ser exigible la responsabilidad del funcionario competente que omitió el deber legal de promover y obtener en un determinado plazo la obligada inscripción.

Para lograr tal inscripción obligada, el legislador ha concedido a las administraciones públicas determinados privilegios.

Uno de ellos, es el denominado como “promoción registral de la inscripción”, como auxilio a la tarea que incumbe a los funcionarios encargados de promover y obtener la inscripción de los bienes propiedad de una administración que se encuentren a su cargo. En efecto, el art 39 impone al Registrador de la Propiedad un deber de colaboración activa, que no existe en otros casos, consistente en dar el pertinente aviso registral obligatorio y de oficio sobre la existencia bienes públicos sin inscribir debidamente.

Artículo 39. Promoción de la inscripción.

Los registradores de la propiedad, cuando tuvieren conocimiento de la existencia de bienes o derechos pertenecientes a las Administraciones públicas que no estuvieran inscritos debidamente, lo comunicarán a los órganos a los que corresponda su administración, para que por éstos se inste lo que proceda.

En cuanto al dominio público viario (calles, plazas, carreteras, autovías), existe en la actualidad una situación casi generalizada de falta de inscripción, pues la práctica habitual de la Administración ha sido la omisión de la inscripción, incluso cuando tales viales se han adquirido por consecuencia de expropiaciones.

Es frecuente que los propietarios de una finca que ha sufrido una expropiación parcial, cuando otorgan alguna escritura relativa a la misma, aprovechan para actualizar su descripción mencionando que su superficie ha quedado reducida y sus linderos modificados por consecuencia de tal  expropiación forzosa. Pues en estos casos resulta sin duda aplicable la obligación del registrador de comunicar a la administración expropiante la falta de inscripción de la porción expropiada. Y desde el punto de vista de la mecánica registral, se hace preciso, al inscribir la determinación de un resto tras segregación no inscrita,  dejar constancia por nota marginal de la superficie pendiente de segregación registral.

La misma desidia y falta de inscripción suele acompañar en la práctica a los viales o demás bienes públicos que lo son desde tiempo inmemorial.

En otros casos, por el contrario, los viales o espacios libres han resultado de cesiones urbanísticas efectuadas en actuaciones sistemáticas. En estos supuestos sí suelen constar inscritos, pues lo habrán sido juntamente con las demás fincas resultantes de una reparcelación, por ejemplo.

Otro privilegio legal es el de gozar de titulación privilegiada. Para la inscripción registral es suficiente la certificación  administrativa (Art. 37) para inmatricular y  modificar descripciones, ya sea por vía de declaraciones de obra nueva, divisiones horizontales, agrupaciones, divisiones y demás actos que no afectan a terceros. O incluso para cancelar y rectificar inscripciones propias de fincas inscritas pero inexistentes o de imposible localización, o para el reconocimiento de la titularidad de un tercero en supuestos de doble inmatriculación.   Incluso, como novedad legal, para  reanudar el  tracto sucesivo interrumpido, siempre que se cumplan determinados requisitos y garantías.

Artículo 37. Título inscribible.

1. La inscripción en el Registro de la Propiedad se practicará de conformidad con lo prevenido en la legislación hipotecaria y en esta Ley

2. Las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas y demás previstas en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946 se practicarán mediante traslado de la disposición administrativa en cuya virtud se verifiquen, o mediante la certificación prevista en dicho artículo, siempre que no afecten a terceros.

3. Además de los medios previstos en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria, la certificación a que se refiere el artículo 206 de esta ley será título válido para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, siempre que los titulares de las inscripciones contradictorias o sus causahabientes no hayan formulado oposición dentro de los 30 días siguientes a aquel en que la Administración les hubiese dado traslado de la certificación que se propone inscribir, mediante notificación personal o, de no ser ésta posible, mediante publicación de edictos en los términos que se expresan a continuación. Si los interesados no son conocidos, podrá inscribirse la certificación cuando las inscripciones contradictorias tengan más de 30 años de antigüedad, no hayan sufrido alteración durante ese plazo y se hayan publicado edictos por plazo de 30 días comunicando la intención de inscribir la certificación en el tablón del ayuntamiento, y en el Boletín Oficial del Estado, en el de la comunidad autónoma o en el de la provincia, según cual sea la Administración que la haya expedido, sin que se haya formulado oposición por quien acredite tener derecho sobre los bienes. En la certificación se hará constar el título de adquisición del bien o derecho y el tiempo que lleva la Administración titular en la posesión pacífica del mismo.

Las inscripciones practicadas en esta forma estarán afectadas por la limitación de efectos establecida en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria.   

Limitaciones a la facultad dispositiva: los tanteos y retractos legales.

a) Sin control registral.

Existen diversos retractos legales civiles que protegen intereses con connotaciones medioambientales, como el retracto de comuneros, de colindantes en código civil, y colindantes en ley de explotaciones agrarias, que tiene por finalidad mejorar la productividad de las fincas rústicas. En los casos citados, el derecho de retracto legal existe, pero la falta de notificación para su ejercicio no constituye defecto para la inscripción de la transmisión sujeta a tanteo y retracto, porque no hay una previsión legal expresa en tal sentido. Además, el plazo de ejercicio es realmente corto, por lo que se dificulta su ejercicio práctico.

b) Con control registral.

En otros supuestos, por expresa decisión legislativa, la falta de acreditación de las notificaciones exigidas sí constituye defecto para la inscripción de la transmisión, y además, los plazos de ejercicio son más dilatados. Así ocurre, por vía de ejemplo, en tanteos y retractos legales por motivos no propiamente medioambientales, como pueden ser el retracto arrendaticio urbano, el rústico, o el urbanístico. Y en el ámbito que especialmente nos ocupa, en materia de montes y espacios naturales.

Montes. Para los montes clasificados como protectores, o de superficie superior a la fijada por las Comunidades Autónomas, el Art. 25 de la Ley de Montes fija el plazo del tanteo en tres meses y el del retracto en un año.Y desde el punto de vista de la legislación andaluza, cabe citar el Art. 30 Ley Forestal de Andalucía, de 15 de junio 1992, o el Art. 52 del Reglamento Forestal de Andalucía de 9/9/1997, que fija como superficie para retracto la superior a 250 hectáreas.

Ley Montes Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.

Tanteo y retracto.

1. Las comunidades autónomas tendrán derecho de adquisición preferente, a reserva de lo dispuesto en el apartado 2, en los siguientes casos de transmisiones onerosas:
De montes de superficie superior a un límite a fijar por la comunidad autónoma correspondiente.

De montes clasificados como protectores conforme al artículo 24.
2. En el caso de fincas o montes enclavados en un monte público o colindantes con él, el derecho de adquisición preferente corresponderá a la Administración titular del monte colindante o que contiene al enclavado. En el caso de montes colindantes con otros pertenecientes a distintas Administraciones públicas, tendrá prioridad en el ejercicio del derecho de adquisición preferente aquella cuyo monte tenga mayor linde común con el monte en cuestión.

3. No habrá derecho de adquisición preferente cuando se trate de aportación de capital en especie a una sociedad en la que los titulares transmitentes deberán ostentar una participación mayoritaria durante cinco años como mínimo.

4. Para posibilitar el ejercicio del derecho de adquisición preferente a través de la acción de tanteo, el transmitente deberá notificar fehacientemente a la Administración pública titular de ese derecho los datos relativos al precio y características de la transmisión proyectada, la cual dispondrá de un plazo de tres meses, a partir de dicha notificación, para ejercitar dicho derecho, mediante el abono o consignación de su importe en las referidas condiciones.

5. Los notarios y registradores no autorizarán ni inscribirán, respectivamente, las correspondientes escrituras sin que se les acredite previamente la práctica de dicha notificación de forma fehaciente.

6. Si se llevara a efecto la transmisión sin la indicada notificación previa, o sin seguir las condiciones reflejadas en ella, la Administración titular del derecho de adquisición preferente podrá ejercer acción de retracto en el plazo de un año contado desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que la Administración hubiera tenido conocimiento oficial de las condiciones reales de dicha transmisión.

7. El derecho de retracto al que se refiere este artículo es preferente a cualquier otro.

Espacios naturales. El Art. 10 de la ley estatal de espacios naturales, de fecha 27 de marzo de 1989, fija un plazo de 3 meses para el derecho de tanteo y de un año para el de retracto.

Art. 10. 3. La declaración de un espacio como protegido lleva aparejada la de utilidad pública, a efectos expropiatorios de los bienes y derechos afectados, y la facultad de la Administración competente para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, en las transmisiones onerosas intervivos de terrenos situados en el interior del mismo.

A los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, por el transmitente se notificarán fehacientemente a la Administración actuante las condiciones esenciales de la transmisión pretendida y, en su caso, copia fehaciente de la escritura pública en que haya sido instrumentada la citada transmisión. El derecho de tanteo podrá ejercerse en el plazo de tres meses y el de retracto en el de un año, ambos a contar desde la correspondiente notificación, que deberá efectuarse en todo caso y será requisito necesario para inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad.

En el caso de Andalucía, incide en la materia el Art. 24 de la ley andaluza de 18 de julio de 1989.

Ley 2/1989, de 18 de julio, por la que se aprueba el Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía

Artículo 24.

La junta de Andalucía, a través de la agencia de medio ambiente, podrá ejercer los derechos de tanteo y retracto en todas las transmisiones onerosas de bienes y derechos intervivos de los terrenos situados en el interior de los espacios declarados protegidos, en los términos previstos por la Ley 4/1989, de 27 de marzo, de Conservación de los Espacios Naturales Protegidos y de la Flora y Fauna Silvestres.

A los efectos del control registral del ejercicio de todos los derechos de tanteo y retracto legal por motivos medioambientales que acabamos de reseñar, cabría aplicar analógicamente lo dispuesto en el capítulo XI del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, donde se regulan detalladamente las actuaciones exigibles a los interesados que pretenden la inscripción y al registrador que debe calificar su pretensión y resolver sobre ella.

Artículo 83. Comunicación al Registrador de la Propiedad de la delimitación de áreas de tanteo y retracto.

Artículo 84. Requisitos de las transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico.

Artículo 85. Circunstancias de las notificaciones.

Artículo 86. Efectos de la declaración de sujeción o no sujeción de la finca a tanteo y retracto urbanístico

Limitaciones a la facultad de dividir las fincas.

La división de fincas no es sólo una operación jurídica o registral, sino que suele conllevar determinadas actuaciones materiales que pueden entrañar riesgos para los intereses medioambientales o urbanísticos, tales como la instalación de cerramientos y vallas, apertura de nuevos accesos y caminos, intensificación de usos, demanda de mayores infraestructuras, transformaciones incompatibles con la conservación del medio natural, u otras.

Por ello, y en función de los intereses en juego, el legislador suele imponer determinadas restricciones a la parcelación o división de fincas, y encomienda a la calificación registral el control previo de su cumplimiento, en casos como los siguientes:

En parcelaciones agrarias, se trata de proteger la productividad y viabilidad de las explotaciones agrarias, mediante el régimen de unidades mínimas de cultivo –Art. 24 y 25 ley explotaciones agrarias de 4 de julio de 1995- . Incluso se llega a sancionar civilmente la división ilegal con la nulidad de pleno derecho.

Art. 24 de la Ley de modernización de explotaciones agrarias de 4 de julio de 1995.

La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior.
La partición de herencia se realizará teniendo en cuenta lo establecido en el apartado 1 de este artículo, aun en contra de lo dispuesto por el testador aplicando las reglas contenidas en el Código Civil sobre las cosas indivisibles por naturaleza o por Ley y sobre la adjudicación de las mismas a falta de voluntad expresa del testador o de convenio entre los herederos.

Artículo 25. Excepciones.

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:
.- Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

.- Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación.
A los efectos del artículo 16 del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, no se entenderá vulnerada la legislación agraria, cuando la transmisión de la propiedad, división o segregación tenga el destino previsto en este apartado.

.- Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.

.- Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa.

Artículo 26. Inscripción de fincas rústicas.

1. En toda inscripción de finca rústica en el Registro de la Propiedad se expresará si es de secano o de regadío, su extensión superficial, y que sólo puede ser susceptible de división o segregación respetando la extensión de la unidad mínima de cultivo, de acuerdo con lo establecido en el presente Título.

2. La inexactitud de aquellos datos no puede favorecer a la parte que ocasionó la falsedad ni enervar los derechos establecidos en este Título, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En parcelaciones urbanísticas, o simples divisiones de terrenos de cualquier tipo, se exige licencia de parcelación o declaración municipal de su innecesariedad para toda división o segregación de terrenos. –Art. 259 ley suelo 1992, y 78 RHU, y 66 de la Ley de ordenación urbanística Andalucía. (LOUA).

Artículo 259. Régimen de las parcelaciones.

(…) 3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento.

Y a efectos de la división de fincas de monte o parcelas forestales, se prohibe al división por debajo de la parcela mínima que establezcan las Comunidades Autónomas, conforme al Art. 26 de la Ley Montes de 21 de Noviembre de 2003.

Artículo 26. Límite a la segregación de montes.

Serán indivisibles, salvo por causa no imputable al propietario, las parcelas forestales de superficie inferior al mínimo que establecerán las comunidades autónomas.

LIMITACIONES A LA FACULTAD DE EDIFICAR.

Como requisitos de tipo urbanístico, se exige en todo caso licencia municipal de obras y certificado técnico que acredite la adecuación de la obra al proyecto aprobado por la licencia. –Art. 242 Ley suelo 1992, Art. 22 de la ley del suelo de 1998, y Art. 176 LOUA y 45 y s.s. del Reglamento hipotecario urbanístico .

Artículo 242 Ley del suelo de 1992. Actos sujetos a licencia 1. Todo acto de edificación requerirá la preceptiva licencia municipal.

Artículo 22 de la ley del suelo de 1998. Declaración de obra nueva.

Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar o inscribir, respectivamente, escrituras de declaración de obra nueva terminada, que se acredite el otorgamiento de la preceptiva licencia y la expedición por técnico competente de la certificación de finalización de la obra conforme al proyecto objeto de la misma.

Para autorizar e inscribir escritura de obra nueva en construcción, a la licencia de edificación se acompañará certificación expedida por técnico competente de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia. En este caso, el propietario deberá hacer constar la terminación mediante acta notarial que incorporará la certificación de finalización de la obra antes mencionada.

Tanto la licencia como las mencionadas certificaciones deberán testimoniarse en las correspondientes escrituras.

Además, expresamente se prevé que puedan ser exigibles determinados requisitos ambientales con carácter previo al otorgamiento de la licencia urbanística, como ocurre en los arts. 20 y siguientes de la Ley Andaluza de protección ambiental, de 18/5/1994.

Art. 20. Evaluación de impacto ambiental (anexo I).

Art 22. Informe ambiental. (anexo II)

Art 32. Calificación ambiental (anexo III)

Y en el Art. 16 Ley 2/1989, de 18 de julio, por la que se aprueba el Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía y se establecen medidas adicionales para su protección. En estos supuestos se permite que opere el silencio positivo en el plazo de dos meses.

Ley 2/1989, de 18 de julio, por la que se aprueba el Inventario de Espacios Naturales Protegidos de Andalucía y se establecen medidas adicionales para su protección.

Artículo 16.

1. Las autorizaciones a otorgar por la agencia de medio ambiente que se requieran en virtud de la presente Ley, cuando tuvieren por objeto actividades sujetas a autorización o licencia en materia urbanística, se instarán en el mismo acto de solicitud de estas, a cuyo efecto el interesado presentará por duplicado la documentación precisa ante el ayuntamiento respectivo.

2. En el plazo de diez días el ayuntamiento remitirá la documentación con su informe facultativo a la agencia de medio ambiente. Esta evacuará informe, que vinculará si fuere denegatorio, y remitirá el expediente en el plazo de dos meses a la administración urbanística competente.

3. Los plazos establecidos para la concesión de las autorizaciones o licencias en materia urbanística quedarán en suspenso en tanto se lleve a cabo la tramitación dispuesta en el apartado anterior o se produzca el silencio administrativo previsto en el párrafo siguiente.

4. Transcurridos dos meses a partir de la fecha en que la solicitud hubiere tenido entrada en la agencia de medio ambiente sin que se notifique informe alguno a la administración urbanística competente, esta podrá otorgar la preceptiva licencia o autorización en su caso, siempre que la actividad autorizada por silencio administrativo se ajuste al resto del ordenamiento jurídico.

5. En los demás casos, la solicitud de autorización se presentará directamente ante la agencia de medio ambiente, conforme al mismo régimen.

Artículo 17.

1. Las autorizaciones y licencias expresarán siempre el cumplimiento de los trámites establecidos en el artículo anterior.
2. No podrán adquirirse por silencio administrativo facultades contrarias a las normas reguladoras de los espacios naturales protegidos.

NUEVA NORMATIVA: LEY 8/DE 28 DE MAYO DE 2007 (BOE 29 DE MAYO DE 2007)
Artículo 18. Transmisión de fincas y deberes urbanísticos.

1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por el legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones s refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.

2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:

a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.

b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 14.

3. La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.

4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.

5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo.

Artículo 19. Declaración de obra nueva.

1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.

2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

A. EL CONTROL REGISTRAL PREVENTIVO: LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.

El legislador encomienda de modo expreso al Registrador de la propiedad la obligación de calificar el cumplimiento de determinadas limitaciones o cautelas legalmente impuestas al ejercicio de las facultades dominicales.

1. Cautelas ante la delimitación del dominio privado que sea colindante con dominio público.

Es evidente que ninguna finca puede ser inmatriculada si ella misma, o una parte de ella, constara ya previamente inscrita. O dicho de otro modo: las fincas ya inscritas gozan de la protección registral, que podemos llamar “defensiva”, consistente en que el registrador evitará por todos los medios a su alcance -índices, libros, archivos, cartografía, etc.- que pudiera acceder al registro otra finca que coincidiera, ni siquiera en parte, con la previamente inmatriculada.

Si el dominio público ha sido inscrito, como es legalmente obligado, gozará por supuesto, de esa misma protección registral “defensiva” para evitar inmatriculaciones invasivas del mismo.

Pero, por un privilegio legal, perfectamente razonable, el dominio público también goza de esa misma protección registral defensiva aún cuando no hubiera cumplido con su obligación de estar previamente inscrito. Así ocurre en cuanto al dominio público marítimo terrestre, o a los montes catalogados. Y perfectamente podría extenderse por el legislador la misma protección a otros ámbitos del dominio público.

De este modo, podemos señalar ejemplos de cautelas legales exigibles en la calificación registral en caso de que se pretenda obtener una inmatriculaciones o la inscripción de excesos de cabida de fincas colindantes con el dominio público.

a) Calificación previa.

La inmatriculación o exceso de cabida de fincas colindantes con monte demanial, o de un monte ubicado en término municipal en que existan montes demaniales, requiere – según el Art. 22 de la Ley de Montes- un previo informe favorable, si bien el silencio positivo de tres meses permite la inscripción, conforme al precepto que reproducimos a continuación.

Artículo 22. Asientos registrales de montes privados.

1. Toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma.

2. Tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación. La nota marginal de presentación tendrá una validez de cuatro meses.

3. Para los montes catalogados, los informes favorables o el silencio administrativo positivo derivado del apartado 2 no impedirán el ejercicio por la Administración de las oportunas acciones destinadas a la corrección del correspondiente asiento registral.

En el caso de fincas colindantes con costas, y conforme a los Art. 15 y 16 de la Ley de Costas, que a estos efectos siguen un criterio análogo al visto para los montes, se exige certificación previa de que no se invade el dominio público. Y también se prevén efectos para el silencio positivo en el plazo de treinta días.

Artículo 15.

1. Cuando se trate de inmatricular en el Registro de la Propiedad fincas situadas en la zona de servidumbre de protección a que se refiere el artículo 23, en la descripción de aquellas se precisará si lindan o no con el dominio público marítimo-terrestre. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público.

2. Si en la descripción de la finca se expresa que no linda con el dominio público marítimo-terrestre o no se hace declaración alguna a este respecto, el Registrador requerirá al interesado para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado al efecto por la Administración del Estado. Si de dicha identificación resultase la no colindancia, el Registrador practicará la inscripción haciendo constar en ella ese extremo.

Si a pesar de esa identificación o por no poder llevarse a efecto, el Registrador sospechase una posible invasión del dominio público marítimo-terrestre, pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquella expida certificación favorable.

3. Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción.

4. Si no estuviese aprobado el deslinde, se iniciará el correspondiente procedimiento, a costa del interesado, dentro de un plazo que no podrá ser superior a tres meses desde la correspondiente solicitud, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada.

Artículo 16.

1. Las mismas reglas del artículo anterior se aplicarán a las inscripciones de excesos de cabida, salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público marítimo-terrestre.

b. Comunicación posterior de oficio por el Registrador.

La obligación impuesta al Registrador de comunicar a posteriori ciertas inscripciones permite en todo caso a la Administración conocer y reaccionar frente a aquellos asientos registrales que estime perjudiciales a sus derechos o intereses.

En particular, en materia de Montes, así lo prevé y exige el Art. 77.3 del Reglamento de Montes.

Pero con carácter general, es aplicable la legislación de patrimonio de las administraciones públicas, que exige tal comunicación posterior, no sólo en inmatriculaciones y excesos de cabida colindantes con dominio público, sino también colindantes con cualquier bien patrimonial de una administración.

Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas

Artículo 38. Comunicación de ciertas inscripciones.

1. Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, deberá ponerlo en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita.

2. Igual comunicación deberá cursarse en los supuestos de inmatriculación de fincas que sean colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública.

3. En el caso de que estos asientos se refieran a inmuebles colindantes con otros pertenecientes a la Administración General del Estado, la comunicación se hará al Delegado de Economía y Hacienda.

Su objeto propio y principal es inscribir, publicar y garantizar las titularidades jurídicas sobre fincas, ya sean derechos reales de goce, de adquisición, o de garantía. Dispone de unas características propias al servicio de tal objeto, pero que lo hacen también útil para la protección medioambiental:

Como oficina pública (puede proporcionar información).
Como institución jurídica (proporciona protección legal).

1. El Registro de la Propiedad como oficina.

A. Base territorial.

Por tener una base territorial resulta especialmente idóneo para tomar a su cargo la protección medioambiental de la superficie terrestre - suelo, vuelo, subsuelo, costas, aguas continentales superficiales e incluso subterráneas - y permite reunir y coordinar todas las calificaciones legales o administrativas de la superficie, ya sea la jurídico-privada, la urbanística, la agraria, o la medioambiental.

En cambio, para la protección registral del medio ambiente atmosférico o calidad del aire se ha creado recientemente un registro específico: el Registro Nacional de derechos de emisión de gases de efecto invernadero, previsto en el Real Decreto Ley 5/2004 de 27 agosto y desarrollado por normativa posterior. Del mismo modo, para la protección de los mares, tanto en aguas territoriales de soberanía de cada Estado, como en aguas internacionales, se hace imprescindible crear nuevos mecanismos de protección y cooperación internacional al efecto.

B. Implantación descentralizada en más de 900 oficinas en todo el territorio nacional.

Esta multiplicidad de oficinas en funcionamiento conlleva dos ventajas. Una es la cercanía al ciudadano, consecuencia de esa descentralización. Y otra, la inexistencia de riesgos de descoordinación, pues cada registro tiene una demarcación territorial exclusiva y excluyente, sin perjuicio de la remisión de datos sistematizados a un registro de carácter central, a disposición de cualquier interesado o administración.

C. Es una oficina pública

Tal oficina está a cargo de un funcionario público especialmente cualificado, formado y habituado al tratamiento y control de la información que recibe, sistematización de la misma en bases de datos tanto literarias como gráficas, y habilitado para facilitar, mediante el tratamiento profesional adecuado, la información precisa a quien acredite estar legitimado para obtenerla.

D. Dotada de los mejores medios.

Dispone y utiliza, quizá como pocas otras oficinas públicas, de la nuevas tecnologías digitales en materia de redes informáticas internas, Internet, interconexión entre oficinas registrales y con las oficinas u órganos de otras administraciones, firma electrónica reconocida en sus comunicaciones telemáticas, digitalización de archivos, programas corporativos de tratamiento de bases gráficas (conocido con el nombre de “Geobase”), y está en permanente actualización e innovación en este campo, siempre al servicio del más eficaz tratamiento y suministro de información.

Por todo ello, podría perfectamente configurarse el Registro de la Propiedad como “Oficina de información medioambiental”, que integrara la cartografía medioambiental -con todas las capas de información que se estimen relevantes-, con la cartografía registral, y con otras cartografías tales como la catastral o la urbanística, permitiendo así la más perfecta y completa publicidad, con los efectos de la llamada mera “publicidad noticia” o divulgación, y ello sin necesidad de someter la recogida y publicidad de datos al rigor de los estrictos principios hipotecarios, ni de tener que practicar asientos jurídicos en los libros registrales, salvo en los supuestos especiales y con los requisitos pertinentes que en cada caso se determinen legalmente.

Y es que para superponer e integrar diferentes capas de información gráfica, sólo se precisa disponer de la herramienta informática adecuada, (y los registros ya la tienen y utilizan con normalidad) y que cada capa de información cumpla simplemente tres requisitos:

Que exprese la identidad de la fuente de la información, lo cual determinará la fiabilidad de la misma, y los efectos legales que, en su caso, haya de producir.

Que exprese la fecha a la que está referida tal información, para de ahí inducir la posible vigencia o actualización de los datos, o por el contrario, las probabilidades de que tal información pudiera estar desfasada.

Y, sobre todo, que esté georreferenciada, esto es, que se ajuste a un sistema de coordenadas geográficas -coordenadas UTM- que permitirá superponer cada capa de información gráfica sobre un mismo soporte o sustrato, a la misma escala, de modo que se consiga que cualquier dato gráfico pueda ser relacionado con cualquier otro que esté referido al mismo lugar físico, y además, pueda ser localizado de manera indubitada sobre el terreno.

Lo cierto es que, ya, hoy, se disponen de todos los medios precisos, yen particular de los medios técnicos, para hacer del Registro de la Propiedad la oficinal de información medioambiental por excelencia, y sólo falta desarrollar en unos casos, o ampliar en otros, los oportunos convenios de colaboración con las distintas administraciones al amparo del pertinente respaldo normativo, a fin de integrar y actualizar la información cartográfica de que cada una dispone.

Por lo pronto, podemos ya citar diversos supuestos actuales de información medioambiental que actualmente puede proporcionar, y en muchos casos proporciona, el Registro de la Propiedad.

En ocasiones, la información medioambiental no tiene su expresión en los libros registrales, sino sólo en los archivos auxiliares y programas gráficos existentes en el registro, aplicando criterios emanados de la Directiva 90/313 de CEE, trasladada al ordenamiento español por ley 38/95, o de Directivas posteriores, pendientes de transposición. O bien, ejecutando convenios de colaboración, como por ejemplo el suscrito entre la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía y los Registradores de Andalucía en el año 2003, por el que se crea una comisión técnica paritaria, con reuniones trimestrales, que estudia el modo de suministro de información ambiental a los registros y su difusión posterior por éstos, fijando los procedimientos técnicos más convenientes.

La asimilación e integración de toda la información cartográfica se lleva a cabo a través del tratamiento informático de las respectivas bases gráficas georreferenciadas y digitalizadas. La finalidad de las aplicaciones informáticas de tratamiento de bases gráficas es permitir su coordinación con las fincas registrales y la incorporación de la calificación urbanística, ambiental o administrativa que corresponda, constituyendo cada una de ellas una capa superpuesta de información gráfica.
De este modo se puede integrar la delimitación gráfica de espacios protegidos o parques naturales, suelos contaminados, niveles de riesgo de incendio, vías pecuarias, superficies a reforestar, mapas de ruido, corredores aéreos de vuelo, delimitación de montes, dominio publico marítimo terrestre, áreas sujetas a tanteo y retracto, y muchas otras más imaginables que pudieran estimarse relevantes.
El punto de conexión de toda esta información con la propia finca registral se encuentra en la previa identificación gráfica de ésta última, tras un proceso de calificación registral acerca de la correspondencia de la base gráfica aportada con la descripción literaria inscrita, de modo que permita finalmente validar tal identificación gráfica, y dejar constancia jurídica de ello mediante una nota marginal en el folio registral y el archivo en legajo aparte de la base gráfica utilizada –en su soporte papel- y su tratamiento informático en el programa específico llamado Geobase, todo ello conforme al actual art 9 de la Ley Hipotecaria..

Art. 9 de la Ley Hipotecaria, según redacción introducida por la disposición adicional 28ª de la ley 24/2001 de 28 de diciembre.

Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:

1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título.

Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.

La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica.

Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

Pero además de todo ello, hay casos en los que determinada información medioambiental, -ya no estrictamente gráfica- , accede a los libros registrales mediante un determinado asiento, y de este modo, puede ser también objeto de publicidad formal por la vía de la nota simple o la certificación.

La habilitación legal para ello puede perfectamente encontrarse en la normativa vigente en materia de inscripción registral de actos de naturaleza urbanística, pues tanto las cuestiones urbanísticas como las medioambientales no son sino dos aspectos concretos de una misma realidad y preocupación, como es, en sentido amplio, la ordenación del territorio y de los recursos naturales y de las actuaciones humanas relacionadas con ellos. Por tanto, ese reflejo registral se haría por medio de una nota marginal similar a la regulada en los Arts. 73 y 74 del Real Decreto 1093/1997 de 4 julio, conocido como el Reglamento Hipotecario Urbanístico, en adelante, RHU.
Como regla general, esas notas marginales tienen un efecto de mera publicidad noticia, es decir, simplemente dar a conocer a quien consulte el registro la calificación o situación medioambiental de la finca en el momento a que se refiera el título que origine la nota marginal, salvo los casos en que la legislación aplicable prevea un efecto distinto.

La nota tiene, en principio, vigencia indefinida, salvo determinadas excepciones, como es el caso de la nota de constancia de condiciones impuestas con ocasión de concesión de licencias o autorizaciones - que tiene una vigencia de cuatro si no se fija plazo a la obligación, o el plazo más breve señalado más dos años adicionales.

Esa limitación de efectos no significa que su contenido no sea oponible, que sí lo es, sino que no se garantiza que sea completo, pues puede haber otras situaciones que gocen de oponibilidad sin necesidad de constancia registral, ni se garantiza que esté actualizado, pues puede haberse modificado su contenido o vigencia sin constancia registral.

Pero cualquier interesado en la materia, sin duda, se preguntará ¿Por qué debería ser precisamente el Registro de la Propiedad quien recopile toda la información?

Pues, fundamentalmente, porque además de contar con todas las características de idoneidad apuntadas más arriba, - que, obviamente, no son exclusivas de la institución registral-, dispone además de otra gran cualidad, esta sí exclusiva y excluyente, como es la de ser el único registro jurídico que garantiza la titularidad del dominio y derechos reales sobre las fincas, es decir, sobre las porciones delimitadas de la superficie terrestre que son o pueden ser objeto a la vez de derechos o actuaciones privadas y de titularidades públicas e intereses colectivos necesitados de especial protección.

Y es que, por una parte, es indudable que al ciudadano que pretende transmitir o adquirir una finca le interesa conocer las características urbanísticas y medioambientales de la misma, y no cabe imaginar para ello mejor ni más sencillo procedimiento que obtener tal información de la misma oficina que le asegura la titularidad y cargas de la finca en cuestión.

Y por otra parte, las Administraciones Públicas encargadas de velar por la ordenación urbanística y por la calidad ambiental necesitan conocer la titularidad del territorio sobre el que operan, cuando sea de dominio privado. Como también les interesa aprovechar en su favor la protección registral, cuando el terreno sea de titularidad pública, y asegurar la efectividad frente a tercero de los expedientes administrativos protectores o restauradores del medio ambiente, cuando el principio de fe pública registral pudiera conllevar el riesgo de que aquellos expedientes devinieran ineficaces.

Y estas tres necesidades de los intereses ambientales tutelados por las distintas administraciones públicas, sólo las puede satisfacer plenamente el Registro de la Propiedad.

De ahí que pasemos ahora a tratar qué es, en concreto, lo que el Registro de la Propiedad, como institución jurídica, puede aportar a la protección legal del medio ambiente.

I. INTRODUCCIÓN

Por JOAQUIN DELGADO RAMOS. REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD. NOTARIO EXCEDENTE 

Para prevenir o reparar las distintas agresiones o alteraciones medioambientales, -ya sean físicas, como movimientos de tierras, obras, talas, incendios, etc., o químicas, como la contaminación por vertidos líquidos, residuos sólidos, residuos radiactivos o emisiones de gases- han ido surgiendo leyes específicas y reformas normativas con el propósito de establecer instrumentos útiles de protección medioambiental.

Las materias abordadas han sido muy diversas, y por ello la normativa reguladora adolece de cierta dispersión al tratarse mayoritariamente de normativa sectorial, que trata, cada una desde un punto de vista diferente, aspectos tales como los espacios naturales, las aguas continentales, las costas, los montes, la flora y fauna, o la protección atmosférica, por citar tan sólo algunos ejemplos.

Pero lo que sí constituye una premisa común es la percepción de que cualquier mecanismo de protección medioambiental que pretenda ser efectivo precisa articular un sistema de recogida y sistematización de la información pertinente, para, sobre la base del mismo, ejecutar políticas de protección preventiva y conservación, de fomento de recursos naturales renovables, asignación ordenada de recursos, y adopción de medidas de restablecimiento y reparación cuando sean precisas. Y esa herramienta básica de partida suele ser, en unos casos, un sistema de inventario. O bien, para alcanzar mayor eficacia, un sistema de registro.

En efecto, por una parte, se ha hecho precisa la creación de inventarios o registros administrativos específicos, sectoriales, como el Censo nacional de caza y pesca, o los registros autonómicos y nacional de infractores de caza y pesca, o el inventario de suelos contaminados en cada Comunidad Autónoma, por citar tan sólo algunos, cuya finalidad primordial es la recopilación de información y control, aunque en algunos casos también produzcan ciertos efectos de protección jurídica, como es el caso del Registro de aguas, el catálogo de montes de utilidad pública, o los inventarios de espacios naturales.

Y, por otro lado, se ha sabido aprovechar, aunque todavía hoy sólo en parte, la existencia de los registros propiamente jurídicos, a saber, el registro de la propiedad inmueble, el registro de bienes muebles y el registro mercantil, que, aunque nacieron con una finalidad concreta y ajena a las preocupaciones medioambientales, como es la de servir a la seguridad jurídica del trafico inmobiliario y mercantil, y con ello, al progreso económico, sí que ofrecen al legislador unas características idóneas para servir también con eficacia, en los nuevos tiempos que así lo demandan, a la efectiva protección del medio ambiente.

Estas líneas tratan de destacar las realidades de presente, y las posibilidades de futuro que los registros jurídicos preexistentes nos ofrecen al respecto, tomando en consideración tanto la normativa del Estado, como la emanada de las Comunidades Autónomas, (en particular, en este trabajo, la de la Comunidad Autónoma Andaluza), a quienes corresponde de manera expresa la competencia constitucional en materia de ordenación del territorio y medio ambiente.