FOLIO PERSONAL Y FOLIO REAL
1.1.- SISTEMA DE FOLIO PERSONAL. CONCEPTO. CARACTERISTICAS. PERMANENCIA EN EL SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO.
1.1.1- CONCEPTO:
Se llama folio personal al sistema registral mediante el cual los contratos son registrados previa trascripción íntegra de su texto en los protocolos o libros destinados al efecto, tomando como protagonistas de la relación registral a las personas que intervienen en el mismo y no a los bienes..
1.1.2.- CARACTERISTICAS:
La característica esencial de este sistema registral es que organiza las anotaciones registrales, tomando como elemento clasificador a las personas, ya sean naturales o jurídicas. Para ello, se utiliza como método principal la transcripción.
Es recomendable adecuarse progresivamente al uso de los términos transcripción e inscripción, una vez modernizado nuestro sistema: cuando se hable de trascripción nos referimos a folio personal; y cuando en el futuro hablemos de inscripción, nos referimos siempre al sistema de folio real.
1.1.3.- PERMANENCIA DEL FOLIO PERSONAL EN EL SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO:
En Venezuela se adoptó hasta la ley de 1999 el sistema de folio personal para el registro de títulos y los demás actos que por disposiciones especiales estén sometidos a la publicidad registral. Dicha ley quedó derogada por la promulgación del Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado del 13 de noviembre de 2001.
Todas nuestras leyes de registro público en el pasado, asumían el sistema de trascripción de títulos y a las personas como protagonistas de las relaciones jurídicas surgidas por efecto del registro. Esa trascripción ha sido llamada protocolización, debido a que los libros donde se realiza la inserción se denominan protocolos, lo que además indica la clasificación o tipo de operación que allí se insertan.
A pesar de haber sido derogada en noviembre de 2001, la Ley de Registro Público de 1999 rige la mayoría de los procedimientos actuales de los registros inmobiliarios, hoy llamados registros públicos, por ausencia de normas específicas que deben ser desarrolladas en el reglamento.
En el año 2001, la Ley de Registro Público y del Notariado, en su título II, capítulo III, introduce el llamado “Sistema de Folio Real”, el cual no fue implementado a pesar de la disposición transitoria quinta de la ley ya derogada, que ordenaba la modernización en un período no mayor de 2 años.
No obstante, nuestra ley vigente del 22 de diciembre de 2006, contempla de nuevo la implementación del folio real como sistema registral en todo lo referente a bienes inmuebles ubicados en zonas rurales o urbanas donde exista registro catastral. Esperamos su plena implementación en los próximos días, ya que la Disposición Transitoria Primera señala un período de 180 días para su reglamentación.
1.2.- SISTEMA DE FOLIO REAL. CONCEPTO. ANTECEDENTES. CARACTERISTICAS. INMATRICULACION. VENTAJAS Y BENEFICIOS.
1.2.1.- CONCEPTO:
El Folio Real es el sistema registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes inmuebles y sus modificaciones se realiza mediante asientos sucesivos, que conforman en un solo formato el historial jurídico de los bienes.
De acuerdo a este sistema, cada inmueble tiene su ficha y en ella deberá inscribirse de forma cronológica los asientos generados por los documentos que sean presentados formalmente para su inscripción.
El folio real permite tener agrupados todos los asientos relativos a un mismo inmueble, con lo cual se facilita la aplicación del principio de publicidad registral y la garantía de la existencia de lo inscrito sobre lo no inscrito.
Existen diversas definiciones doctrinales del Folio Real las cuales no vamos a transcribir en estas observaciones; sin embargo, todas coinciden en que se trata del sistema mas moderno, práctico y seguro de inscripción de bienes ya que tiene por objeto el inmueble en forma individual y particular, es decir, como protagonista de la inscripción, desplazando así el sistema de Folio Personal.
Inicialmente se trataba de una especie de hoja o ficha donde se transcribía de manera manuscrita las características de los inmuebles y se iban colocando las subsiguientes operaciones. De allí la denominación “Folio Real”, un folio donde quedan inscritos derechos reales. El instrumento ha venido actualizándose con los alcances tecnológicos. Hoy día no solo se encuentran inscritos los bienes sino que con una perfecta coordinación mediante programas diseñados al efecto, la sola presentación de un documento que afecte un inmueble ya matriculado, causa inmediatamente diversas anotaciones automáticas sobre el Folio Real electrónico, lo cual hace inviolable y segura la inscripción.
1.2.2.- ANTECEDENTES:
En nuestras pasadas legislaciones, incluyendo la derogada Ley de Registro Público del año 1999, se había contemplado realizar de forma paralela a la trascripción del documento (folio personal), un resumen de la operación inmobiliaria sujeta a registro.
En efecto, el artículo 63, Parágrafo Quinto, de la Ley de Registro Público de 1999, referente a las formalidades para el registro, contempla la realización de un resumen mecanografiado de la operación sujeta a protocolización, contenida en una ficha con los siguientes datos:
a. Matrícula o código de la propiedad;
b. Ubicación precisa del inmueble;
c. Nombre e identificación de los otorgantes del documento;
d. Medidas y linderos del inmueble;
e. Clase y monto de la operación:,
f. Fecha de la protocolización;
g. Número de registro;
h. Protocolo y tomo utilizado;
i. Cuando se haga una nueva operación se hará constar la secuencia histórica o tracto sucesivo de la propiedad en esa misma ficha.
Aunque esto no configuraba un cambio de sistema, ya los legisladores de la época estaban al tanto de la evolución que debía sufrir nuestro sistema y de las pautas a seguir en el futuro, por lo que considero que este es un antecedente al sistema de folio real, contemplado luego en las sucesivas leyes de 2001 y 2006.
Nótese que el contenido de lo que se pasó a llamar “Ficha Registral” coincide en muchos aspectos con el contenido del folio real, incluso el literal i de ese artículo 63, iba indicando el camino a seguir para la conformación del historial jurídico del bien, al exigir luego de la primera inscripción en la ficha, la anotación sucesiva en la misma de las siguientes operaciones relativas al mismo bien.
1.2.3.- CARACTERISTICAS:
El método denominado Folio Real utiliza la inscripción, lo cual quiere decir que los documentos no son trascritos en su totalidad, sino que se extraen de el solo lo esencial o trascendental, para conformar los asientos registrales.
Loa asientos registrales se producen de forma sucesiva o cronológica, de manera de conformar el historial jurídico del inmueble.
Con este método se garantiza el principio de publicidad, ya que la historia jurídica del bien se encuentra totalmente asentada en un solo formato, lo cual facilita y hace accesible al usuario obtener información acerca de cualquier bien, sin necesidad de hacer el estudio de los antecedentes registrales en múltiples registros, haciendo la lectura de textos algunas veces engorrosos, lo cual produce retardos innecesarios.
Los asientos realizados en el folio real se consideran relativos al mismo bien, lo cual no lo hacen independientes como ocurre con el folio personal.
1.2.4.- INMATRICULACIÓN
Se llama “inmatriculación” a la primera inscripción que se realiza de un inmueble al ser incorporado al sistema de folio real. Es decir, es la incorporación de un bien bajo ese sistema, la cual posee un contenido especial.
En el próximo tema tenemos como ejemplo un folio real con todos los componentes para la inmatriculación de un inmueble, cuando tratemos La Incorporación del Folio Real
1.2.5.- VENTAJAS Y BENEFICIOS:
De acuerdo a experiencias recabadas de muchos países donde funciona actualmente el método o sistema registral denominado Folio Real, se trata de un sistema que ofrece la mayor garantía y facilidad para el resguardo de las informaciones. La publicidad registral se ve fortalecida con la adopción de este sistema así como la seguridad jurídica.
Los inmuebles son controlados en forma individual en cuanto a su trayectoria jurídica. Toda persona o institución puede consultar la situación de un bien, con solo aportar la matrícula del mismo, el año, el número y el tomo, así como también contaremos con los demás instrumentos auxiliares y los mas modernos métodos que nos brinda hoy en día la informática
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TEMA II
INCORPORACION DEL SISTEMA DE FOLIO REAL
CONFORMACION DE LOS ASIENTOS REGISTRALES. CONTENIDO DEL FOLIO REAL Y TRASLADO DEL SISTEMA DE FOLIO PERSONAL A FOLIO REAL. COMPATIBILIDAD TRANSITORIA ENTRE AMBOS SISTEMAS.
2.1 CONFORMACION DE LOS ASIENTOS REGISTRALES:
Hasta la fecha de elaboración de esta exposición, el Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia no ha dictado resolución alguna, ni se ha promulgado el reglamento correspondiente que desarrolle los procedimientos a seguir para la conformación de los asientos registrales. A continuación trataré de ilustrar con experiencias surgidas del análisis de sistemas de otros países y de la conformación de normas al respecto en el proyecto de reglamento que se encuentra en desarrollo.
Es necesario recordar que la Ley de Registro Público y del Notariado, en su título III, señala que el folio real será realizado por medios mecanizados o automatizados; esto en concordancia con el artículo 2 que señala la utilización de los medios electrónicos consagrados en la ley.
Por lo tanto, todo lo que se deduce de la explicación que mas abajo se hace debe enfocarse hacia la conformación del folio real electrónico de manera progresiva, dejando atrás el formato papel.
El primer asiento que ha de realizarse es la inmatriculación, la cual consiste en la incorporación de un inmueble al sistema de folio real, con una serie de requisitos mínimos contemplados en el artículo 47 de la Ley de Registro Público y del Notariado vigente, que dice:
“Artículo 47.- Toda inscripción que se haga en el Registro Público, relativa a un inmueble o derecho real, deberá contener:
1. Indicación de la naturaleza del negocio jurídico.
2. Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus representantes legales.
3. Descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física, superficie, linderos y número catastral.
4. Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral.
Estos son a grosso modo los requisitos mínimos que debe contener una inscripción registral. Posteriormente se complementa esta inscripción con otros requisitos que también contempla la ley y que iremos mostrando.
La ley señala en el artículo 48 que no se deben repetir los requisitos en las demás inscripciones relativas a un mismo bien, al señalar:
“Artículo 48.- En las siguientes inscripciones relativas al mismo inmueble, no se repetirán los datos previstos en el numeral 3 del artículo precedente, pero se hará referencia a las modificaciones que indique el nuevo título y del asiento en que se encuentre la inscripción.”
Como se observa la ley va indicando la forma de realizar los asientos de las subsiguientes operaciones, una vez realizada la primera inscripción.
Según el artículo 34 de la ley, la conformación del folio real se hará por medios mecánicos o automatizados y consiste en un detallado resumen de la operación sujeta a inscripción, que permita de manera clara y precisa establecer la tradición legal del inmueble, todas las cargas y gravámenes que se constituyan y sus sucesivas cancelaciones, así como las medidas judiciales que pesen sobre el bien y los datos de sus suspensiones.
En ese mismo artículo 34, la ley limita la implementación del sistema de folio real a los lugares donde existan levantamientos catastrales, es decir, donde no exista catastro se seguirá aplicando el sistema de folio personal. Igualmente sigue siendo función de los registros públicos la protocolización de los demás actos previstos en el código civil y demás leyes especiales, bajo el sistema de folio real.
2.2 CONTENIDO DEL FOLIO REAL Y TRASLADO DEL SISTEMA DE FOLIO PERSONAL
El modelo de Folio Real que se muestra reúne los requisitos básicos de control y seguridad que debería abarcar dicho instrumento legal en nuestro país para la inscripción de bienes inmuebles, de conformidad con la legislación vigente sobre la materia y también adecuada a los proyectos de reglamento que se vienen estudiando.
La Ley de Registro Público y del Notariado en su artículo 34 habla de asientos electrónicos registrales, lo cual nos indica que se debe usar la tecnología y la informática como medios para la implementación del sistema. Lo esencial para la seguridad es que cada inscripción se encadene automáticamente con las anteriores relativas al mismo bien con solo pulsar la tecla “ACEPTAR” de la computadora, eso es lo que brinda seguridad en los procesos registrales. Pero se hace necesario el entrenamiento y capacitación de los funcionarios responsables de manejar esa tecnología. La comprensión de la importancia de lo que esto significa atañe a todos los ciudadanos; es la protección del derecho de propiedad consagrado en nuestra constitución.
Se han revisado algunos modelos recopilados de otros países de manera de aprender y tomar sus experiencias, pero por su puesto, sus legislaciones son diferentes y utilizan términos y definiciones que aunque puedan tener significados similares no son los adecuados para nuestra comprensión.
El modelo que sugerimos contiene la siguiente información en lo relativo a la primera inscripción:
1. En relación a la oficina registral:
- Identificación de la Oficina de Registro;
2. En relación a la fecha y al número de asiento:
- Número y fecha: Se refiere al número correlativo del folio real contenido en un mismo tomo con su fecha de creación;
En relación al inmueble tenemos lo siguiente:
- Matricula del inmueble: Prevista en el articulo 36 de la LRPN. Se refiere a un código alfanumérico número único que debe asignarse a cada inmueble inscrito. Esta matrícula debe ser un número correlativo que se le asigna a cada inmueble. Creemos que la matrícula debe contener numeración similar al código catastral del inmueble, que en sí mismo es información relativa al bien, como ubicación, urbanización, manzana, número, etc. Se espera su estudio e implementación en el reglamento de la ley.
- Código o número catastral: Lo contempla la LRPN en el numeral 3 del artículo 47. El catastro es fuente de información registral según el artículo 46, por lo tanto el Folio Real debe contener este código que identifica al inmueble a nivel de los catastros municipales o nacionales.
- Descripción del inmueble: El inmueble debe estar perfectamente identificado al momento de su inscripción y matriculación inicial y definitiva con todos sus detalles que lo particularizan: Naturaleza, tipo o clase de inmueble, identificación, superficie, urbanización, sector, calle, nombre del edificio o casa, piso, parroquia, municipio y estado. Además debe tener los linderos y medidas, preferiblemente en los sistemas técnicos de medidas actualmente aceptados mundialmente.
- Gravámenes y limitaciones: La inscripción inicial debe contener cada una de las limitaciones y/o gravámenes vigentes sobre la propiedad.
En relación al derecho que se inscribe:
- Naturaleza jurídica del acto: se refiere al tipo de acto, venta, hipoteca, cancelación, etc. El acto que se inscribe y cualquier otra cláusula que tenga trascendencia así como el valor o monto de las operaciones.
3. En relación a las personas:
- Propietario (s) anterior (es) y actual (es). El o los actuales son los que se desprenden del acto inscrito y queda (n) como titular (es) del bien.
4. En relación al título:
- Titularidad: Se refiere a la referencia que debe contener de aquel o aquellos documentos inscritos que sustentan la propiedad del inmueble, esto generalmente en la primera inscripción.
5. En relación a la fe pública:
- Acta registral: Es la manifestación suscrita por el Registrador de que se han cumplido las formalidades correspondientes y por lo tanto lo declara inscrito, otorgando fe pública. El contenido de esta acta registral deberá ser determinado mediante una nueva norma.
El formato que sigue a continuación de la primera inscripción contendrá tres (3) columnas donde se indicarán:
- Anotaciones provisionales: Previstas en el artículo 44 de la LRPN. Dichas anotaciones serán medidas cautelares u órdenes o medidas judiciales, las cuales no provienen de documentos inscritos sino de comunicaciones recibidas, deben ir inscritas en el folio real en la misma secuencia y orden en que son ingresadas o recibidas en la oficina.
La nota marginal como la conocemos actualmente, prevista en el artículo 1926 del código civil tiende a desaparecer en el sistema de folio real, ya que al estar en un mismo folio la inscripción cronológica, en perfecta secuencia de todas las operaciones relativas a un mismo bien estas carecen de sentido práctico. Sin embargo, es necesario estampar una nota marginal en el documento anterior cuando se realice la incorporación de un bien al nuevo sistema, indicando esta circunstancia.
- El número de asiento: Esta columna indica el orden en que se van realizando las operaciones y la clase de operación que se inscribe.
- Inscripciones: Se asientan en esta columna las inscripciones que se realicen sobre un inmueble. Consiste en un detallado resumen de la operación sujeta a inscripción.(Artículo 34 L.R.P.N.). En las siguientes inscripciones relativas a un mismo bien no deben transcribirse los datos básicos del inmueble que ya han sido señalados en la primera inscripción.
Para el traslado del folio personal al folio real debe partirse de operaciones relativas a transmisión de propiedad, tal como lo sugiere el mismo artículo 34 de la ley al señalar que debe permitir establecer de manera clara y precisa la y tradición legal del inmueble, es decir, una transmisión de dominio. Sin embargo, no es impedimento que a futuro se puedan realizar inmatriculaciones de oficio, una vez perfeccionado el sistema.
2.3 COMPATIBILIDAD TRANSITORIA ENTRE AMBOS SISTEMAS.
De acuerdo a las disposiciones de la Ley de Registro Público y del Notariado, es necesario que exista una convivencia entre el sistema de Folio Personal que se pretende sustituir y el Sistema de Folio Real, sobre todo si analizamos el contenido del segundo párrafo del artículo 45, donde se aclara que los actuales “Registros Públicos” no inscriben solo materia inmobiliaria, es decir, no son inmobiliarios puros y establece como actos inscribibles los establecidos en los códigos Civil y de Comercio y otras leyes; esto en concordancia con tasas que son establecidas para varios de estos actos de manera específica en el artículo 84. En este mismo sentido, se expresa el artículo 34 en su aparte final, al mencionar que estos actos mencionados se seguirán llevando bajo el sistema de folio personal
Mas aun, en materia netamente inmobiliaria, el artículo 34 en su tercer párrafo, excluye de la aplicación del sistema de folio real aquellos bienes ubicados en zonas donde no existan levantamientos catastrales; se limita la aplicación del sistema a la existencia del catastro. En este caso, no parece coherente subordinar la modernización del sistema registral al establecimiento del catastro. La situación ideal sería que existieran los levantamientos catastrales a nivel de toda la propiedad inmobiliaria en el país, cuestión que se ha logrado en muy pocos países con sistemas similares por el interés que persigue una y otra institución, la registral y la catastral, pero sin embargo, en esos países el sistema de folio real se aplica con exclusión del sistema de folio personal.
Ambos métodos registrales deben ser compatibles de manera transitoria, siempre y cuando se enfoque el futuro de la actividad inmobiliaria hacia su modernización definitiva, mediante la actualización de los levantamientos catastrales a nivel nacional, salvo que medie una reforma de ley donde se permita la incorporación de todos los bienes al sistema de folio real, cruzándose posteriormente la información catastral a los bienes que se inscriban sin esta.
TEMA III
EL SISTEMA DEL FOLIO REAL Y LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
INTRODUCCION. PRINCIPIO DE ROGACION. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. PRINCIPIO DE CONSECUTIVIDAD. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL.
3.1 INTRODUCCION
Es importante entender la relación que tienen los principios generales que rigen la actividad registral con el denominado sistema de folio real, sobre todo por la seguridad que brinda este sistema. Por lo tanto debemos asociarlos ya que en cada paso del proceso registral de un bien inmueble se ven involucrados cada uno de estos principios de manera consecutiva; es decir, se van desarrollando y lo vamos a observar si se quiere, a partir de la entrada de un título en la oficina registral.
3.2 PRINCIPIO DE ROGACION
Está consagrado en el artículo 4 de la ley vigente. Se refiere en primer lugar, al inicio del procedimiento registral a partir de la presentación de un documento; es decir, salvo algunas pocas excepciones como pudieran ser los documentos remitidos por alguna autoridad, todo documento debe ingresar al registro mediante una solicitud realizada por un usuario, el cual lo vemos a diario mediante la nota que suscribe el usuario en el libro de presentaciones, la cual es luego suscrita por el o la registradora.
En segundo lugar se refiere al impulso que debe dar la administración al documento hasta su conclusión, ya sea que se inscriba debidamente o que no sea admitido por algún impedimento legal no subsanable, lo cual será notificado al interesado de ser necesario mediante la negativa registral prevista en el artículo 41 de la ley.
Es a partir de la presentación de un documento que se comienza formalmente el proceso, creando derechos y obligaciones. En los países donde existe el sistema de folio real, la presentación de un documento produce una nota de alerta en el título correspondiente, de manera de evitar el ingreso o el otorgamiento de otro título incompatible, lo que da paso al siguiente principio registral.
3.3 PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Este principio comienza su efecto al momento en que se presenta un documento en el registro; es decir, la administración registral es responsable de preservar el carácter prioritario de un título presentado ante otro que se presente con posterioridad.
Es importante interpretar este artículo de manera correcta, en el sentido de que se trata de títulos sobre un mismo bien; si se realiza una interpretación estricta de la norma ocasionaría una traba en la actividad registral.
Este principio es fundamental en cuanto a la seguridad que brinda la administración a las operaciones registrales. Su correcta aplicación evita la circulación y la creación de dobles titularidades. Con la anotación provisional que se realiza al folio real del bien al momento de ingresar un documento relativo a ese mismo bien, se garantiza que si ingresa otro con posterioridad, este último no podrá ser inscrito, ya que el primero presentado prevalece ante el otro.
Es muy sencillo visualizar en un folio real la existencia de un documento en el registro sin otorgar, ya que la nota provisional limita e impide que se imponga un documento posterior.
3.4 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Este principio se deduce del artículo 47 de la ley, al señalar los requisitos que deben llevar las inscripciones. La definición del inmueble en cuanto a sus características particulares, su titularidad, sus propietarios, el tipo de acto, las limitaciones del bien, el contenido del contrato y otras precisiones son características de la inscripción en el folio real y que señalamos en temas anteriores.
3.5 PRINCIPIO DE CONSECUTIVIDAD
El encadenamiento de los títulos y la perfecta secuencia de los derechos registrales se refiere al principio que conocemos mejor como tracto sucesivo.
Una de las características de seguridad que posee el sistema de folio real es precisamente la visualización en un solo folio de cada una de las situaciones jurídicas que ha tenido o tiene un bien desde su nacimiento hasta su extinción, si fuera el caso. Esta ventaja no la posee el folio personal ya que las transcripciones se realizan generalmente en tomos diferentes, que contienen operaciones de diferentes bienes y la única forma de encadenarlos o relacionarlos es mediante la referencia que ocasionan las notas marginales.
3.6 PRINCIPIO DE LEGALIDAD
La Ley de Registro Público y del Notariado, el Código Civil y otras leyes señalan una serie de requisitos de fondo y forma que debe reunir un título para su correcta inscripción, sin los cuales el registrador debe acudir a la negativa formal prevista en el artículo 41 de la ley.
Se hace mas sencillo y por lo tanto mas seguro realizar una revisión y una comparación directa sobre el folio real de un inmueble, ya que todos los elementos están concentrados y es mas difícil su dispersión.
3.7 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Este principio es mas sencillo en su aplicación cuando se trata de realizar una búsqueda o averiguar la trayectoria jurídica de un bien a través del folio real. No es preciso solicitar varios tomos ya que la historia está plasmada en un solo folio que es la vida del bien.
Aunque en nuestro país este principio no tiene limitaciones, es importante conocer aspectos de otras legislaciones donde si hay ciertas limitaciones razonables a la publicidad. Un ejemplo se encuentra en la Legislación Hipotecaria Española, donde señala que cualquier tercero que desee consultar un título debe demostrar su interés legítimo y además se debe poner en conocimiento del propietario acerca de la consulta. Esto podría ser orientado a la protección física del título, así como a evitar posibles alteraciones y estafas que pudieran ocasionarse con su manipulación y a la protección física de las personas propietarias del bien. Sería recomendable analizar este articulado y sus motivaciones, con lo cual se pondría freno a muchas estafas y delitos relacionados con los bienes inmuebles, dada la información que se maneja en los registros.
En la actualidad, si nos referimos al folio real electrónico, la protección en cuanto a la alteración de títulos no se justifica ya que el usuario puede consultar una pantalla donde tiene acceso a los títulos, sin posibilidad de hacer modificaciones o alteraciones. Podría justificarse algunas limitaciones para otros aspectos, como el de la seguridad personal de los propietarios y otro tipo de estafas que se pueden cometer.
3.8 PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL
Nuestra vigente Ley de Registro Público no contempla expresamente este principio y eso debido a que se trata del efecto principal que produce la actividad registral desarrollado a lo largo de la ley, protegiendo al tercero que adquiere un derecho o un bien de buena fe, de manos de su titular registral. No quise pasar por alto en el desarrollo de esta ponencia hablar un poco de este principio y de lo que significa en relación con el fedatario.
La fe pública como tal es entendida como la facultad que delega el estado en el titular de una oficina registral, notarial o judicial para autorizar y legalizar los actos que sean debidamente admitidos en su despacho, otorgándole fe pública y efectos contra terceros.
Esta facultad de otorgar fe pública a ciertos actos es delegada también por el estado a otros funcionarios como jueces y notarios. El fedatario, en virtud de la función que le ha atribuido el estado, garantiza la realización del acto y el cumplimiento de las formas que la ley impone para su realización.
En el sistema registral venezolano el Registrador o Registradora otorga fe pública en los actos que autoriza. Los artículos 39 y 40 de nuestra ley vigente, referentes a las certificaciones que se expiden y a la función calificadora de los Registradores o Registradoras son instrumentos para llevar a cabo la ejecución de este principio, pilar del sistema registral.
Preparado por:
JOSE VIVAS
_____________________________________________________ ABRIL
2007
JUNIO 2007
SISTEMA DE FOLIO REAL
JOSE VIVAS
ABOGADO II, PRIMER CIRCUITO DE REGISTRO DEL MUNICIPIO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA
CONTENIDO
TEMA 1
FOLIO PERSONAL Y FOLIO REAL
1.1.- SISTEMA DE FOLIO PERSONAL.
1.1.1 CONCEPTO.
1.1.2 CARACTERISTICAS.
1.1.3 PERMANENCIA EN EL SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO.
1.2.- SISTEMA DE FOLIO REAL.
1.2.1 CONCEPTO.
1.2.2 ANTECEDENTES.
1.2.3 CARACTERISTICAS.
1.2.4 INMATRICULACION.
1.2.5 VENTAJAS Y BENEFICIOS.
TEMA II
INCORPORACION DEL SISTEMA DE FOLIO REAL
2.1- CONFORMACION DE LOS ASIENTOS REGISTRALES.
2.2 CONTENIDO DEL FOLIO REAL Y TRASLADO DEL SISTEMA DE FOLIO PERSONAL A FOLIO REAL.
2.3 COMPATIBILIDAD TRANSITORIA ENTRE AMBOS SISTEMAS.
TEMA III
EL SISTEMA DEL FOLIO REAL Y LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
3.1. INTRODUCCION.
3.2 PRINCIPIO DE ROGACION.
3.3 PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
3.4 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
3.5 PRINCIPIO DE CONSECUTIVIDAD.
3.6 PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
3.7 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
3.8 PRINCIPIO DE FE PUBLICA.
Por Marcelo Augusto Santana de Melo es Registrador Inmobiliario en Araçatuba - São Paulo. Posgrado en Derecho Inmobiliario por la Pontificia Universidad Católica de Minas Gerais - PUCMINAS. Director de Medio Ambiente del Instituto de Registro Inmobiliario de Brasil - IRIB (marceloasm@uol.com.br)