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Por la presente se anuncia la convocatoria del  Primer Curso Online de Derecho Registral para Registradores Iberoamericanos que tendrá lugar entre el 1 de mayo y el 15 de julio de 2010, con el que se inaugura la plataforma del Aula Virtual de Derecho Registral Iberoamericano: AVDRI, puesta en marcha por el Colegio de Registradores de España con el apoyo de la Agencia Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo (AECID).

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TÍTULO DE LA ACTIVIDAD: DESARROLLO SOSTENIBLE Y REGISTRO: EL CRECIMENTO ECONÓMICO CONTROLADO Y LA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO COMO FACTORES ESENCIALES PARA LA ESTABILIDAD SOCIAL

FECHA DE INICIO Y FINALIZACIÓN: DEL 5 AL 8 DE ABRIL DE 2010

Centro de Formación de la Cooperación Española en Montevideo (Uruguay)

25 de Mayo 520 Tel: (00598-2) 916 8078

centrodeformacion@aecidcf.org.uy

Página web: http://www.aecidcf.org.uy

Presentación: El Programa Iberoamericano de Formación Técnica Especializada, que se lleva a cabo en la Agencia Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo (AECID), tiene como finalidad la capacitación técnica de recursos humanos en las diferentes instituciones públicas iberoamericanas, contribuyendo a la modernización y fortalecimiento de dichas entidades; y de esta forma a la mejora de la prestación de los servicios públicos a sus ciudadanos.

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Finca material o física se define como superficie delimitada que forma una unidad en el tráfico jurídico, estando en el mismo sitio siempre y perfectamente deslindada geográficamente.

No obstante lo anterior, lo que caracteriza al concepto de finca material no es el elemento topográfico o físico, sino un dato rigurosamente jurídico, aunque en algunos casos su determinación pueda utilizar elementos geográficos para describirla. Lo fundamental para definir jurídicamente una finca material es que constituya una unidad en su derecho de propiedad, es decir, la finca material queda caracterizada por constituir objeto unitario de un mismo derecho de propiedad. (more…)

De los tres sistemas tradicionales de organización de los Registros de la Propiedad -por sus titulares (sistema francés), por sus títulos (antiguas Contadurías de Hipotecas, precedente de nuestro actual sistema) o por sus fincas (sistema germánico)- el registro español opta por el tercero, pues frente al sistema de hoja personal característico del Registro Mercantil, el Registro de la Propiedad se lleva abriendo un folio a cada finca en el que, mediante asientos sucesivos, se recoge todo su historial jurídico. Es lo que se denomina sistema de folio real, consagrado por el artículo 243 LH, al decir que “el Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”. (more…)

Circunstancias de carácter fiscal.-

o) se expresará la situación del documento respecto a los Impuestos (autoliquidado, pagado, exento, etc.), así como que la carta de pago ha quedado archivada en el legajo correspondienteTéngase en cuenta que, conforme al artículo 254 LH, no se podrán practicar inscripciones “sin que se acredite previamente el pago de los impuestos establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretende inscribir”. El presente artículo ha sido reformado trás ley de 29 de noviembre de 2006, de medidas para la prevención del fraude fiscal añadiéndole los siguientes párrafos.

2.No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre inmuebles, o cualesquiera otros con trascendencia tributaria , cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actuen.

3.No se praticará ninguna inscripción en el Registro de la propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren.., cuando la contraprestación consistiera , en todo o en parte ,en dinero o en signo que lo represente , si el fedatario público hubiese hecho constar en la escritura la negativa de los comparecientes a identificar , en todo o en parte los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados. (more…)

III. Circunstancias relativas a las personas físicas o jurídicas.-

j) si es persona física, se expresará su nombre y apellidos; DNI; mayoría de edad o, en otro caso, la edad que tuviere y si está emancipado, la causa; estado civil, con expresión, en su caso, del régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y vecindad del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten (more…)

Circunstancias referentes al derecho.

f) naturaleza del derecho que se inscribe, con el nombre que se le dé en el título, y si no se le diere ninguno, no se designará tampoco en la inscripción.

g) extensión del derecho, expresando todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas, rescisorias, resolutorias y revocatorias establecidas en aquél.

En ningún caso se expresarán las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real

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El Registro de la Propiedad español se basa en el sistema de inscripción que consiste en hacer un extracto del título presentado, frente a otros sistemas, como el francés, que recogen el de trascripción o copia literal del documento. Por ello, en nuestro sistema se determinan una serie de circunstancias que deben contener los asientos, cuya concreción no sería necesaria  si el Registro se limitara a copiar los títulos presentados.

El artículo 9 LH y el 51 RH determinan las circunstancias que deben expresar los asientos de inscripción en términos imperativos, pues el primero dice que “toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes” dando a entender la necesidad de su constatación imprescindible, y sancionando el artículo 30 LH con la nulidad de aquella inscripción que no reúna las circunstancias exigidas, al establecer que “las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2º y 4º serán nulas si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores”

La sanción de nulidad alcanza a las inscripciones extensas, primeras, normales y principales, pero no a las concisas ni a las especiales, pues el artículo 52 RH señala que “el artículo 30 LH es aplicable, en general, a las inscripciones extensas, pero no a las concisas ni a las que por su índole hubieran sido objeto de alguna excepción legal o reglamentaria”

Además, la nulidad sólo se predica respecto a las inscripciones, no para las anotaciones preventivas, pues éstas solamente serán nulas “cuando por ellas no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de ésta” (artículo 75 LH).   

Las circunstancias que han de contener las inscripciones extensas pueden clasificarse en atención a los siguientes criterios:

a)     en relación con la finca

b)     en relación con el derecho

c)     en relación con las personas

d)     en relación con el título

e)     en relación con el asiento

f)      en relación con los datos de carácter fiscal

I. Circunstancias referentes a la finca.- Se expresará:

a) la naturaleza de la finca (rústica o urbana, y dentro de aquéllas, sin son de secano o de regadío y la superficie aproximada de una y de otra)

b) la calificación urbanística de la finca para el caso de que se aportara cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredita

La Ley de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social para el año 2.002 establece que los Registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

c) su situación, lo que se determinará, si se trata de fincas rústicas, expresando el término municipal, pago, partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren. Se indicarán igualmente los linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes y, en general, cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio si lo tuviere

La descripción de los linderos de la finca se debería hacer, cuando fuere posible, con referencia a datos físicos de la misma que permitieran su mejor identificación, como por ejemplo expresando su perímetro, la existencia de mojones, etc., y sólo en último caso, con el nombre de los titulares de las fincas colindantes

Cuando la identificación de la finca se complemente con la referencia a un plano catastral incorporado a la escritura se podrá acompañar una copia auténtica de éste para su archivo en el Registro (artículo 53. 7 y 8 Ley 13/1.996, de 30 de diciembre, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social)

Pero no sólo las bases catastrales pueden servir de la identificación cartográfica de las fincas, pues el artículo 9 LH, en la redacción dada por la Ley 24/2.001, de 27 de diciembre, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, establece que la identificación de la finca puede completarse mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas gráficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.

La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de los ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado e Registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica

La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y población en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número, si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo, o al menos señalando los cuatro puntos cardinales; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita

d) medida superficial con arreglo al sistema métrico decimal, pudiendo señalarse, además, la del lugar (marjales, estadales, obradas, jornadas,…)

e) la referencia catastral en las fincas urbanas

A partir del primero de enero del 2.003, también será obligatorio reflejar la referencia catastral de las fincas rústicas que estén situadas en los municipios renovados, entendiendo por tales los que cumplan lo señalado en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 24/2.001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, así como los que con posterioridad se vayan renovando.

Queda excluida la obligatoriedad de reflejar la referencia catastral en las cancelaciones.

 La falta de constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles de las fincas que deban llevarla, o la no aportación de los documentos acreditativos de la misma, no impedirá la práctica de los asientos correspondientes. En estos casos, el Registrador deberá advertir, de forma expresa y escrita, al interesado o al presentante de la obligación de aportar los documentos dentro del plazo de despacho del titulo, y que, en el caso de  no hacerlo, incurre en infracción tributaria simple, sancionable con multa que va desde los 6,01 a los 901,52 euros. Una vez transcurrido dicho plazo sin haberse cumplido la obligación, dejará constancia del incumplimiento por nota al margen del asiento y al pie del título.

Registro de la Propiedad               dePalma de Mallorca nº 10                 

 De conformidad con lo previsto en el artículo 53, apartado 3, párrafo segundo de la Ley 13/1.996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (BOE nº 313, de 31 diciembre 1.996), se le advierte de la obligación de aportar dentro del plazo de despacho del documento (15 días) la referencia catastral de la/s finca/s comprendida/s en el documento abajo referenciado del que Ud. es presentante/interesado.               

  La acreditación podrá efectuarse mediante la aportación de cualquiera de los documentos siguientes:                

a) certificado o documento expedido por la Gerencia del Catastro                 

b) escritura pública o información registral  

c) último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

  d) certificación catastral electrónica obtenida por los procedimientos telemáticos que se aprueben por Resolución de la Dirección General del Catastro                

 En todos los casos será preciso que en el documento figure de forma indubitada la referencia catastral.               

  Se advierte igualmente que en caso de no aportar la documentación antedicha incurrirá en el incumplimiento de la obligación establecida en la ley 13/1.996, con la consideración de infracción tributaria simple, sancionable con multa que va desde los 6,01 euros a los 901,52 euros. 

De la falta de cumplimiento de esta obligación tributaria quedará constancia por nota al margen del asiento y al pie del título inscrito, y se comunicará al Catastro la identidad de la persona que ha incumplido la obligación.                 La/s finca/s a que se refiere este escrito es/son la/s descrita/s en la escritura que se expresa a continuación:                 Fecha:                Notario autorizante:                Nº protocolo:                 Datos relativos a la finca:                  Finca registral nº:                Tomo:                Libro:                Folio:                Palma de Mallorca, a 26 de enero de 2.003

EL REGISTRADOR  RECIBI EL ORIGINAL Firma del interesado

Modelo de notificación “expresa y por escrito” que ha de darse al interesado/presentante que incumpla la obligación de aportar la referencia catastral.

En todo caso, la descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.

Cuando las circunstancias anteriores constaren ya en inscripciones o anotaciones precedentes al asiento que se haya de extender, no se repetirán en éste si resultaren conformes con los consignados en los títulos que lo motiven, bastando, en caso de disconformidad, expresar las diferencias que resulten entre el Registro y el título.        

En los libros del Registro de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos: de presentación, inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales (artículo 41 RH).

A su vez, los asientos pueden ser de diversas clases en función de su forma:

a) extensos y concisos: una inscripción extensa es aquella que reúne todos los requisitos exigidos por el artículo 9 LH y el 51 RH (circunstancias personales de adquirente y transmitente, título de adquisición, etc), mientras que una concisa sólo debe contener las que exige el artículo 52 RH, remitiéndose en cuanto al resto a la extensa.

Esta técnica se aplica cuando en un título se comprenden varios inmuebles o derechos reales que radiquen en un mismo término municipal o en una misma Sección; en estos casos, se practicará la inscripción extensa en alguna de las fincas principales o de mayor valor (artículo 381 RH), y en las demás se extenderá una inscripción concisa, con lo que se simplifica la mecánica registral

b) principales y de referencia: tienen aplicación en el caso de fincas especiales (como concesiones de ferrocarriles,  explotaciones para la producción de energía eléctrica, montes de utilidad pública, etc.) que se extienden por el territorio de dos o más Registros, Ayuntamientos o Secciones; en ellos, se procede de la siguiente forma: se practica una inscripción principal en el libro del Ayuntamiento a que corresponda la parte principal de la finca, el punto de partida o el punto de arranque y en los restantes Registros, Ayuntamientos o Secciones un asiento de referencia a la inscripción principal

c) primeras y posteriores: según que inicien o no el historial registral de la finca.

Las primeras suelen ser las de inmatriculación, aunque no siempre, como ocurre por ejemplo en las segregaciones o divisiones, en las que se da un número nuevo de finca registral a la finca segregada o dividida, arrastrándose las cargas de la finca matriz. A su vez, no toda inmatriculación supone una inscripción primera, como ocurre en lo siguientes casos:

- inmatriculación de excesos de cabida: el artículo 298.3 RH dice: “asimismo, podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas…”, refiriéndose a los supuestos en que alguien es dueño de una finca con una superficie determinada, por haberla adquirido así, aunque en su título se expresara una medida menor (por cuestiones fiscales, porque el resto del terreno carecía de valor al tiempo de la adquisición,…). En estos casos, la mayor superficie accede por primera vez al Registro, inmatriculándose en el mismo folio que el resto de la finca, pero haciéndolo en el asiento que por su orden le correspond

- inmatriculaciones de fincas en las que esté separado el dominio útil del directo: el artículo 377 RH señala que “en el caso de hallarse separados el dominio directo y el útil, la primera inscripción podrá ser de cualquiera de estos dominios; pero si después se inscribiere el otro dominio, la inscripción se practicará a continuación del primeramente inscrito”

- inmatriculaciones de partes indivisas de fincas: La RDGRN 30 octubre 1.984 establece que a la vista de los artículos 278 y 377 RH, “hay que concluir que a través del procedimiento inmatriculador adecuado, puede acceder a los libros registrales con apertura del folio correspondiente, toda finca que pertenece en proindiviso a varios propietarios, aunque no sea solicitada su inmatriculación por la totalidad de ellos, pues de esta forma se empieza a poner en concordancia el Registro con la realidad jurídica extrarregistral que es uno de los fines capitales del sistema inmobiliario español y a la vez permite gozar de sus beneficios a todos aquellos propietarios que deseen acogerse al mismo” 

d) comunes y especiales: las comunes son la regla general, frente a las inscripciones especiales, como son las de concesiones, minas, etc. a las que la ley impone circunstancias  particulares.

Este caso era relativamente frecuente en algunas zonas de España, donde al comprar una finca rústica, se declaraba solamente la superficie labrada -para pagar menos impuestos- aunque se adquiría una extensión mayor. Con el paso del tiempo, y según se extendía la zona cultivada, se declaraban excesos de cabida de la superficie de la que se era dueño desde el principio, pero de la que se carecía de título por no haber sido mencionado al tiempo de la adquisición. Por eso, se habla de inmatriculación de esos excesos de cabida. Como se puede apreciar, el caso difiere del supuesto en el que se adquiere una finca con unos linderos fijos, en los que lo único que hay es un error en la medición, lo que provocará una mera inscripción de exceso de cabida.

Como toda institución, el Registro de la Propiedad tiene que cumplir unos fines cuya consecución justifica su existencia misma.Podemos resumir esos fines en los siguientes:

a) asegurar la propiedad inmueble, protegiendo su tráfico jurídico. Al dotar al titular registral de los efectos legitimadores y al proteger a los terceros adquirentes que confían en sus pronunciamientos, el Registro de la Propiedad consigue su fin de favorecer la negociación sobre bienes inmueble

El que primero accede al Registro inscribiendo su derecho obtiene la protección de la Institución pues el Registro se cierra a cualquier otro título que sea contradictorio, aun cuando sea de fecha anterior. El titular registral es protegido frente a ataques a su titularidad, pues nadie puede transmitir sin su consentimiento ni se le puede condenar sin ser oído. Del mismo modo, podrá hacer cesar cualquier perturbación a su derecho mediante acciones reales seguidas a través del juicio verbal regulado en la LEC, con sólo presentar certificación del Registrador que acredite la vigencia, sin contradicción alguna, de su titularidad registral (artículo 41 LH).

La seguridad registral juega fundamentalmente en el ámbito preventivo, evitando la proliferación excesiva de pleitos, pues los conflictos de intereses no sólo se resuelven acudiendo a los jueces, sino también mediante mecanismos que eviten la producción de esos conflictos. Relacionada con esa finalidad cautelar está el sistema de control del tráfico inmobiliario y de su legalidad en el ámbito civil que se plasma a través de la calificación del Registrador.

b) fomentar el denominado crédito territorial, es decir, la concesión de créditos garantizados con inmuebles (como por ejemplo, los préstamos hipotecarios), en contraposición con los créditos personales, donde la garantía está más difuminada pues no responden bienes concretos sino que hay una responsabilidad patrimonial general (artículo 1.911 C.c.

c) proporcionar información, a través de sus medios de publicidad (exhibición, notas simples y certificaciones) del contenido de los libros del Registro

d) suministrar datos a la Administración que sirvan  para formar una estadística acerca de la contratación inmobiliaria (hipotecas, ventas, arrendamientos, etc)

Los Registradores remiten fichas estadísticas de los préstamos hipotecarios al Instituto Nacional de Estadística, o información de las titularidades inscritas al Catastro, etc..

e) actuar como importante auxiliar para la efectividad de determinados impuestos, como el de Sucesiones, Transmisiones Patrimoniales, etc

 Dentro de esta finalidad cabe citar todo lo relativo a las afecciones fiscales y al archivo de cartas de pago de determinados Impuestos, así como la prohibición de practicar ninguna inscripción sin que se acredite previamente el pago de los impuestos correspondientes (artículo 254 LH).

f) cooperar con la Administración en importantísimas actividades como el urbanismo, materia agraria, Catastro, arrendamientos urbanos, prevención del blanqueo de capitales, etc.        

En cuanto a la prevención del blanqueo de capitales, debe tenerse en cuenta la Instrucción DGRN 10 diciembre 1.999.