CONFLICTO REGISTRAL SOBRE LA ZONA MARITIMO TERRESTRE PLAYA CABUYAL( COSTA RICA)
El conflicto se centra en torno al visado de un plano catastrado que abarca en su totalidad más de 59 hectáreas de la Zona Marítimo Terrestre de Playa Cabuyal.
En Cabuyal, cercano al proyecto Papagayo Norte, se pretende construir un gran complejo turístico y urbano, valorado en al menos dos mil millones de dólares, cuyo imán sería la playa privada.
De acuerdo con estudios jurídicos, “la empresa dice tener una Cédula Real como título de propiedad, título que nunca ha aportado ni probado que existió”.
Entre tanto, la mayoría de los regidores del Concejo liberiano alegan que se trata de un bien público que no puede ser apropiado por particulares, y por ello negó el visado de los planos del terreno de 59 hectáreas.
La Municipalidad de Liberia, como representante de los ciudadanos, en general y los liberianos, en particular, tiene el deber legal de velar por las playas, precisó Gadi Amit, de Confraternidad Guanacasteca.
En estas circunstancias, la Municipalidad contrató la asesoría del bufete de abogados “Harbottle y Pinchanski”, quienes – producto de este contrato - entregaron dos documentos: Estudio legal e histórico del derecho 005 de la finca 3282 del Partido Guanacaste; y La ilegitimidad del visado del plano catastrado Nº G-951339 del derecho 005 de la finca 3282 del Partido Guanacaste.
Con base en estos estudios, tanto el Departamento de Ingeniería como el Alcalde, resuelven negativamente los Recursos de Impugnación presentados por la empresa Román Ocampo. La solicitud de visar el plano fue rechazada en esas dos instancias, que proceden según la Ley.
“Cabe señalar que la familia Román Ocampo ya localizó un derecho, el 001, en Playa Cabuyal y posee más derechos en la finca citada que podría pretender inscribir, apropiándose de muchos kilómetros de la playa; por lo que existe la necesidad de evitar la apropiación indebida de la única playa que le queda a Liberia”, resaltó Roxana Múñoz, de Confraternidad Guanacasteca.
De acuerdo con los dirigentes de Confraternidad “lamentablemente y pese a estar el contrato para defender la Zona Marítimo Terrestre de Cabuyal aprobado por la Contraloría General de la República, el Concejo Municipal anterior decide desviar los fondos presupuestados para este fin, dejando sin presupuesto el contrato y dejando vencer los dos meses de vigencia que tenía la aprobación de la Contraloría y posteriormente , y a pesar de que la única vía que existía para la empresa era acudir a los Tribunales, decide el Concejo, sin tener la competencia, ordenar otro Dictamen Externo sobre el tema y en los últimos días de su gestión; con una celeridad impresionante y sin permitir un debate público, de conformidad con este Dictamen, ordena al Alcalde el visado del plano”.
Posteriormente, los abogados Harbottle y Pinchanski expusieron su punto de vista legal respecto al problema, basado en un estudio profundo de las leyes, la Doctrina y las Sentencias de los Tribunales. La información suministrada por ellos fundamenta la lesión del interés público y la apropiación indebida de la Zona Marítimo Terrestre de Cabuyal.
De acuerdo con la organización ambientalista en un país que se rige por la Ley, las propiedades se anotan en un Registro Público al que todos tienen acceso. El Registro Público de Costa Rica se creó en 1865 y abrió sus puertas en 1867.
La inscripción de una propiedad puede hacerse demostrando el dominio que se tiene sobre ella, presentando un título legal escrito o haciendo una información posesoria, demostrando la posesión pública, pacífica y continua por diez años por medio de testigos.
La Municipalidad liberiana acordó el año anterior retirar el visado de planos para el lote en conflicto, que forma parte de la ZMT.
Legalidad
Por otra parte, la empresa, a pesar de que hace varios años alquiló la concesión de playa Cabuyal al Instituto de Desarrollo Agrario (IDA), y a la Municipalidad de Liberia, hoy pretende demostrar sus derechos mediante un título de la Corona Española, de la época de la Colonia.
Para Harbottle y Pinchanski, a quien se le hubiera otorgado una propiedad o la hubiera adquirido durante el período llamado Colonial, sólo debía presentarse con el Título de Dominio correspondiente – que podía ser una Real Cédula - ante una autoridad competente para que su dominio sobre una finca fuera reconocido, y ser entonces su propietario ante las leyes de Costa Rica.
Varias leyes y decretos, emitidos durante el siglo XIX garantizan esa continuidad de la propiedad.
La Empresa Román Ocampo, S.A. alega que la finca 3282 fue inscrita durante la época Colonial, porque en documentos antiguos, se indica que poseedores de partes de la finca tenían Real Título y constituyeron hipotecas sobre dichas parcelas.
De acuerdo con el bufete de juristas, para tales efectos, hay que aclarar que el concepto Real Título, en esa época, significa que la persona tiene un derecho de posesión, propiedad, usufructo, etc., sobre un bien, o sea, un Derecho Real, que significa un derecho sobre una cosa. Es así como el derecho de propiedad se denomina Derechos Reales, sin que tenga nada que ver con la Corona Española y mucho menos con Real Cédula. Con base en ese error, en la apreciación del concepto jurídico, es que dice la empresa tener una Cédula Real como título de propiedad, título que nunca ha aportado ni probado que existió.
“Como si eso no fuera suficiente, la finca 3282 fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad en 1886 mediante “Información Posesoria”, que se efectúa sólo cuando NO EXISTE TÍTULO ESCRITO”, según el estudio.
Además, señala que “alorando la finca 3282 a la luz de estas normas, encontramos que: De existir la Cédula Real que se argumenta, los dueños no la presentaron al inscribir la propiedad; y segundo, que no se puede inscribir hoy, utilizando una Cédula Real, lo que va contra la Seguridad Registral”.
Para los dirigentes de Confraternidad Guanacasteca, “por no haberse probado la pretensión de la empresa Román Ocampo, S.A., de que la ZMT de Cabuyal es su propiedad privada, la Municipalidad de Liberia debe gestionar la anulación de todo lo actuado en contrario por los derechohabientes de la finca 3282″.
Confraternidad Guanacasteca sostiene que “la empresa Román Ocampo S.A., ha alegado que se está cuestionando su propiedad privada de parte de la finca 3282 LO QUE NO ES CIERTO. Se está negando la propiedad privada de la Zona Marítimo Terrestre de Playa Cabuyal, ya que no existe prueba alguna que fundamente lo contrario y existen infinidad de pruebas que determinan que la PLAYA CABUYAL ES UN BIEN DE DOMINIO PUBLICO”.
Playa Cabuyal. Foto elpais.cr