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ADQUIRIR BIENES RAICES EN COSTA RICA: CONDICIONES GENERALES

 

Costa Rica ocupa un lugar importante en el mundo en cuanto a facilidades de inversión foránea, pues existen muy pocas restricciones para la inversión inmobiliaria por parte de extranjeros, ya que éstos gozan de los mismos derechos que los costarricenses y no requieren de ninguna condición especial para adquirir propiedades en el país. Como excepción, ver ‘Zona Marítimo Terrestre’.

En Costa Rica existen algunas restricciones para el uso de la tierra, indistintamente de si sus propietarios son costarricenses o no, por lo que se recomienda hacer un estudio consciente de cada propiedad, para saber sí por su ubicación, condiciones de suelo, problemas relacionados con la ecología, etc., es apta para el uso que deseamos darle.

Con este fin, es recomendable obterner la asesoría correspondiente de profesionales en la materia tales como ingenieros, peritos, corredores de bienes raíces, etc. y consultar a diferentes entes gubernamentales, dependiendo de la ubicación y uso deseado del terreno, como son: el MAG: Ministerio de Agricultura y Ganadería; el INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo; el Ministerio de Salud; el Ministerio de Ambiente y Energía; el MIVAH: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos; el I A Y A: Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado; el MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes; el Instituto de Desarrollo Agrario; la municipalidad correspondiente, etc.

Asimismo, es importante saber que existen zonas declaradas como "reserva" (forestal, acuífera, ecológica…) con restricciones para el uso del suelo. Por ejemplo, hay zonas de reserva de agua donde sólo se permite la construcción del 10% del suelo; zonas de "vocación agrícola" que no se pueden urbanizar, otras de reserva forestal que deben respetar ciertos lineamientos en cuanto a la construcción, corta de árboles, etc.

Condiciones generales que se requieren para realizar transacciones inmobiliarias en Costa Rica

Documento de identificación: Poseer y presentar ante el notario público documento legal de identificación: cédula de identidad para los costarricenses y cédula de residencia o pasaporte para los extranjeros. En el caso de "personas jurídicas": personería vigente y citas de Registro Mercantil de la misma y cédula jurídica.

Plano catastrado: Actualizado sobre la propiedad de que se trate.

Registro Público: No pueden existir documentos pendientes de inscripción a la hora de comparecer ante notario público.

Poderes: Si alguna de las partes está ausente, puede dar un poder a otra para que la represente ante el notario. Los poderes especiales y generales o generalísimos se otorgan ante un notario público o el Cónsul de Costa Rica, si es en el extranjero y deben constar en su protocolo. Sólo los poderes generalísimos se inscriben ante el Registro Mercantil. Los poderes especiales se dan con un fin determinado (la venta o compra de la finca X, por ejemplo). Si los poderes se otorgan ante el Cónsul de Costa Rica, deben ser autenticados por nuestro Ministerio de Relaciones Exteriores.

Inscripción de propiedades

El 99 por ciento de las propiedades en Costa Rica se encuentran inscritas en el "Registro Público de la Propiedad", inscripción que se hace por un notario público.

Esta dependencia se encuentra totalmente computarizada, con un 80 por ciento de las propiedades incluidas en el sistema de "Folio Real", que puede ser consultado desde cualquier lugar por medio de la red de Internet: http://www.registronacional.go.cr/; de este modo se puede obtener un estudio completo de la propiedad o "INFORME REGISTRAL", indispensable hoy día para cualquier tipo de transacción: ventas, hipotecas, alquileres, embargos… Este informe nos indica: la matrícula de Folio Real, nombre del o de los propietarios, con su número de cédula; causa y fecha de adquisición; cabida; naturaleza; colindantes; ubicación (por provincia, cantón y distrito); servidumbres, hipotecas y otros gravámenes; valor declarado de la propiedad (para efectos del impuesto a los bienes inmuebles); número del plano catastrado (algunas veces); etc. En las municipalidades y en el mismo Registro se puede obtener una certificación de este Informe Registral, dando como referencia el número de la matrícula de Folio Real de la propiedad. Algunas propiedades, muy pocas ya, se encuentran aún inscritas en los tomos y debemos buscarlas personalmente en el Registro por tomo, folio, número de finca y asiento.

Matrícula de folio real

El Folio Real es el "número de finca", al que se le antepone el número de la provincia en que se encuentra (1 para San José, por ejemplo) al final se le agrega un guión y la submatrícula, que es de tres ceros para aquellas propiedades de un solo dueño y de otros tres dígitos, del uno en adelante, cuando existen dos o más personas con "derechos" sobre ellas.
Por ejemplo: si la submatrícula es -001 -002 -003, significa que la finca (propiedad) se divide en tres derechos que, por lo general, pertenecen a 3 personas, físicas o jurídicas diferentes.

Servidumbres

Servidumbre es un derecho que un tercero posee sobre la propiedad en cuestión. Estas servidumbres pueden ser: de paso, de vista, de luz, de aire, de aguas y muchas más.
Sin embargo, es importante hacer notar que cuando en una propiedad aparece una "servidumbre trasladada", esta podría haber desaparecido desde hace mucho tiempo, ya que casi siempre significa que dicha servidumbre se generó años atrás en la finca madre y todas sus filiales (segregaciones posteriores) aparecerán con la misma anotación, pero no las afecta en realidad.
Sin embargo, antes de realizar una transacción se debe solicitar que profesionales calificados estudien la propiedad, con el fin de no encontrarse posteriormente con sorpresas desagradables que perjudiquen sus intereses.

Catastro nacional

Otro documento importante que debemos obtener es el "plano catastrado", el cual se consigue en el mismo edificio del Registro Público, en la dependencia del "CATASTRO NACIONAL". El plano catastrado nos indica exactamente dónde se encuentra la propiedad, el Folio Real de la misma, su cabida según Catastro y según Registro de la Propiedad, forma, frente, fondo, colindantes, etc.

Notas:

1. Es posible que algunas veces encontremos diferencias importantes entre el "PLANO CATASTRADO" y el "INFORME REGISTRAL". Esto se debe a que la propiedad es inscrita en el Registro por un notario y esto constituye realmente lo que sería el derecho a su posesión. En cuanto al Catastro, los trámites los hace el mismo propietario y algunas veces se descuida en actualizarlo. Es así como podemos encontrar en el plano las siguientes discrepancias, con respecto al Informe Registral:

1. Nombre: otro nombre. Esto se debe a que el propietario no se preocupó por inscribirlo a su nombre.

2. Medida: Otra cabida, lo que es importante que se corrija y se estudie concienzudamente. Por lo general la medida más confiable es la del plano catastrado, ya que casi siempre es más reciente que la del Registro, pero es importante que se rectifique, según cada caso en particular: 1. por escritura pública; 2. nueva medida de plano catastrado; 3. corrección administrativa por medio de los registradores; 4. información posesoria.

3. Linderos.

4. Folio real o citas de registro: Otro número de folio real o tomo, folio, número y asiento. Casi siempre se debe a que el plano se catastró antes de la segregación, por lo que el número que aparece es el de la "finca madre".

5. Ubicación: otra provincia (casi nunca), cantón o distrito: esto se da también por errores humanos y es fácil de corregir. En todo caso, es conveniente tomar en cuenta estos errores y enmendarlos, para evitar problemas a la hora de realizar el traspaso.

Corrección de errores en el Registro Público y el Catastro Nacional

Estos errores se pueden deber a:

1. Errores del registrador a la hora de incluir los datos en el sistema. Para corregirlos se debe presentar el original de la escritura pública o copia de la misma del microfilm al registrador responsable.

2. Errores del notario a la hora de pasar la escritura a su protocolo. Los debe corregir un notario, por medio de escritura pública. En este caso, en lo que se refiere a la RECTIFICACIÓN DE MEDIDA, rige lo siguiente:

a. Si la propiedad fue inscrita antes de 1930 o proviene de una finca inscrita antes de esa fecha, se puede rectificar:
- En la totalidad, hasta la cantidad que indique el plano, si la finca mide 5.000 m2 o menos.
- En un 50 % si tiene una cabida entre 5.000 m2 y 5 Has.
- En un 25 % si tiene una cabida entre 5 Has y 30 Has.
- En un 10 % si tiene una cabida de 30 Has o más.

b. Si la propiedad fue inscrita después de 1930 o proviene de una finca inscrita después de esa fecha, se puede rectificar únicamente por información posesoria. La rectificación por información posesoria queda firme 3 años después de inscrita.

3. Errores en el plano catastrado. Se corrige el plano por un ingeniero topógrafo autorizado.

Información cortesía de la Cámara Costarricense de Corredores de Bienes Raíces de Costa Rica.

 

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