CARTA DE MONTEVIDEO (URUGUAY)
Para dar respuesta al título del Encuentro ” Registro y desarrollo Sostenible: Crecimiento económico ordenado y ordenación del territorio como factores esenciales para la estabilidad social ” celebrado en el Centro de Formación de la Agencia Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo (AECID) de España en Montevideo (Uruguay) , los días 5 al 8 de abril de 2010, los participantes procedentes de Bolivia (2), Brasil (3), Colombia (1), Chile (1), España (4), Perú(3), República Dominicana (1) y Uruguay (3) después de presentar los trabajos encomendados y debatir sobre diferentes temas hemos redactado y suscrito la siguiente Carta de Montevideo:
1) DESARROLLO SOSTENIBLE Y ESTABILIDAD SOCIAL
El Desarrollo Sotenible requiere de instituciones y normas que velando por el crecimiento económico ordenado saneando y evitando de forma incesante las prácticas abusivas, vicios ocultos producidos o que se produzcan en el tráfico jurídico , el equilibrio en el uso del territorio y un aprovechamiento controlado de los recursos naturales contribuyan a un desarrollo socioeconómico fuerte, sano y mantenido de nuestros respectivos Estados.
La elaboración de normas y el establecimiento de instituciones cuya finalidad sea la búsqueda de una mayor transparencia y saneamiento de los mercados nunca debe ser entendida como un obstáculo, traba, freno o intervención sino como una necesidad que permite que accedan al (a la formalidad) consumo y la producción de toda clase de bienes, productos , servicios , en condiciones de igualdad y debidamente informados el mayor número de ciudadanos posible.
La Institución Registral tiene su origen en servir de cauce permanente y seguro al capital utilizado en la creación de empleo estable, la constitución y funcionamiento en el tráfico de sociedades solventes, inversiones duraderas y rentables en infraestructuras, mejora de la calidad de los servicios públicos su utilización y consumo pues ofrece transparencia al tráfico inmobiliario, mobiliario, societario y a las diferentes fórmulas de financiación que el mercado necesita para su continuo desarrollo .
Es precisamente el mercado desregulado, informal, opaco, incontrolado , paralelo el que crea distorsiones que no benefician ni a la comunidad nacional ni internacional poniendo en riesgo la estabilidad social.
2) LA TRANSPARENCIA DE LOS MERCADOS: INFORMACIÓN Y ASESORAMIENTO
La organización registral ha de continuar trabajando en esta labor de transparencia, saneamiento y purificación del mercado ofreciendo una excelente información y asesoramiento al ciudadano y a la Administración para que puedan tomar decisiones adecuadas , reflexivas, razonables , responsables y acompañadas del menor riesgo posible cuando deseen : 1) Adquirir, transmitir, derechos sobre bienes y/o constituir empresas .2) Construir ( o adquirir) viviendas en determinadas zonas.3) Destinar el suelo a usos urbanísticos, industriales, agrarios, ambientales en base a lo establecido en los planes urbanísticos.4) Explotar recursos naturales que se ubiquen en el suelo y subsuelo.
La experiencia indica que son muchos los ciudadanos que en la mayoría de los países asumen un importante nivel de riesgo, normalmente desproporcionado a su situación personal y patrimonial, debido entre otras razones, a la falta o deficiente asesoramiento e información sobre el mercado inmobiliario, mobiliario , societario, sus reglas y oscilaciones lo cual contribuye a crear en el mismo frustración, angustia, tensión e imprevisión provocando desconfianza , reducción del consumo y falta de estabilidad social.
3)PREVENCION Y SEGURIDAD JURIDICA
Por tanto, entendemos que la transparencia, prevención y seguridad del tráfico contribuye al desarrollo sostenible de nuestros Estados pues aporta confianza, que es la base de nuestra convivencia y desarrollo vital , necesidad determinada biológicamente y factor esencial para la estabilidad social en un problema común a todos los pueblos : los conflictos de tierras , el ordenamiento territorial y la circulación del capital .
Para fomentar el crecimiento económico del mercado inmobiliario, mobiliario y societario en cualquier país es preciso títulos de propiedad que debidamente actualizados puedan ser utilizados para: garantizar créditos, recibir subvenciones a los que necesiten ayuda mediante documentos en los que estén debidamente identificados los ciudadanos, obtener dinero a través de la hipoteca, asegurar el cumplimiento de las resoluciones judiciales y ,en definitiva, generar inversiones mediante títulos y certificaciones amparados legalmente .
4) CLARIDAD NORMATIVA
Por las razones expuestas los registradores podemos y debemos continuar contribuyendo a esta labor de saneamiento, fortaleza y purificación de los mercados mediante la aplicación en nuestros respectivos países de normas claras que regulen una organización registral fuerte ,efectiva y eficiente .
Las características fundamentales de esta normativa ha de ser: establecer los principios registrales como sustento del sistema hipotecario de cada país, recoger la institución registral con una finalidad de garantía del tráfico jurídico que invista de certeza ordenadora a los asientos registrales, certidumbre del supuesto de hecho y de las consecuencias jurídicas, atribución de firmeza a las operaciones que accedan al Registro, estabilidad profesional, posibilidad de cálculo y previsión respecto de las diferentes actuaciones registrales.( Calificación, notificaciones en tiempo y forma, honorarios, recursos…) acompañada de la contribución ineludible del Registro, como hemos recogido anteriormente, a una mayor información y transparencia de la propiedad de la tierra , su ordenación , y de los distintos Derechos, usos, limitaciones ( urbanísticas, ambientales…) prohibiciones , sanciones o restricciones que recaen sobre los fincas (predio) registrales .
Una normativa excesiva, dispersa, deficiente o ausente, calificaciones inadecuadas, títulos débiles, demora excesiva en su inscripción incrementa la inseguridad jurídica, el desequilibrio y desconocimiento en los usos del territorio ,la gestión irregular de los recursos naturales , el riesgo e imprevisión en la contratación, los conflictos jurídicos, sus gastos y sanciones lo cual entendemos no es acorde con el bienestar del ciudadano disminuyendo su grado de confianza en las instituciones.
5)MERCADO HIPOTECARIO TRANSPARENTE , SEGURO , FLEXIBLE Y CONTROLADO
Debido a lo anterior y al estar destinada la Institución Registral a garantizar dos fenómenos históricos de origen muy remoto pero fundamentales en él funcionamiento de nuestras respectivas economías: el intercambio y el crédito es necesario que las organizaciones registrales (Colegio Profesional u órgano equivalente ) de los países comprueben e informen a la autoridad competente (Dirección General u órgano equivalente) sobre el cumplimiento de los siguientes aspectos:
1)-Una inscripción del contrato de hipoteca que contenga una tasación (valoración) objetiva del bien hipotecado , un plazo determinado en la duración de la hipoteca que evite vinculaciones indefinidas , nombre del deudor, nombre del acreedor ( excepto cuando es al portador) descripción de la finca (predio) , el importe de la obligación asegurada, las distintas obligaciones cubiertas por una sola hipoteca , los intereses acompañados de fórmulas jurídicas que impidan su excesiva acumulación , cantidades señaladas para gastos , costas y honorarios y clausulas claras en las que se indique en beneficio de las partes su revisión periódica .
Advertir en la inscripción de la hipoteca y del crédito garantizado que lo no inscrito en el asiento hipotecario no forma parte de la garantía hipotecaria pues en la ejecución de la misma solo puede reclamarse lo que conste inscrito y no puede incluirse suma alguna que no estuviera específicamente detallada en la hipoteca.
2)-Grado de control estadístico de la cantidad y calidad de las garantías inscritas con la finalidad de comprobar el nivel de endeudamiento del ciudadano pues si él mismo es excesivo pueden resentirse los principios de libertad del tráfico e igualdad de las partes contratantes al provocarse saturación y contaminación del mercado .
Lo indicado en los apartado anteriores consideramos que contribuye decisivamente a que las garantías hipotecarias y otras fórmulas de financiación inscritas en el registro de la propiedad inmueble ( inmobiliario) , de bienes muebles y mercantil ( de comercio) que se utilizan en el mercado sean sólidas y seguras no adoleciendo de vicios ni de debilidades que perjudiquen o contaminen todo el sistema.
3)- Una mayor agilidad en la ejecución de las resoluciones judiciales, y admitir: la afección registral de la emisión de títulos con garantía hipotecaria debido a su importante valor, la afección fiscal de las fincas (predios) al pago de los impuestos y otras fórmulas inscribibles de acceso al disfrute de una vivienda digna distinta de la propiedad.
4)-Debido al conocimiento directo e inmediato que los registradores tenemos del mercado inmobiliario, mobiliario y societario elaboración de memorias registrales anuales que contengan: informes, estadísticas sobre su situación, grado de desarrollo urbanístico, agrícola del territorio y todos aquellos aspectos de trascendencia que afecten al desarrollo sostenible de nuestro Estado acompañados de propuestas para su posterior estudio sobre : reformas legislativas dirigidas a facilitar el acceso a la vivienda y al crédito de determinados sectores de la población (pequeñas y medianas empresas, familias jóvenes , Jóvenes agricultores… con pocos recursos, ) nuevas fórmulas de financiación, establecimiento de beneficios fiscales , arancelarios en determinados supuestos, grado de cumplimiento y de modernización de las Oficinas Registrales así como sus necesidades actuales y cualquier otra que contribuya a la mejora del servicio público.
Por tanto, y como consecuencia del carácter transversal que tiene la función registral y los distintos datos jurídicos, sociales, económicos, territoriales ( ambientales, urbanísticos, agrarios) tributarios recogidos en los folios registrales se suministrará a los diferentes Ministros a través de sus respectivas Direcciones Generales aquella información que pueda contribuir a una mejor coordinación , organización institucional y elaboración normativa dirigida al cumplimiento de políticas públicas, estrategias, tratados internacionales… a través una memoria anual realizada por Colegio de Registradores ( u órgano equivalente en cada país).
6)PROTECCIÓN JURÍDICA E INFORMACIÓN REGISTRAL ADECUADA DE LOS USOS DEL TERRITORIO
También el desarrollo sostenible de nuestros países reclama la necesidad humana de aumentar la formalidad almacenando información trascendente del tráfico , mediante una base de datos permanente y ordenada que recoja hechos significativos jurídicos, urbanísticos, agrícolas, medioambientales, fiscales, territoriales en una misma sede , en un soporte escrito y/o telemático que sirve de memoria colectiva, fiel , exacta, transmisible y reveladora de la verdad oficial a través de los asientos registrales .
Por tanto, la Institución Registral puede colaborar en este ámbito:
-CONTROLANDO que los planes urbanísticos y los códigos de construcción , la constitución y desarrollo de las explotaciones agrarias , industriales, comerciales, la ampliación de zonas de cultivo, las labores de regeneración de terrenos (repoblación forestal , reconstrucción por inundaciones, sismos , incendios u otros desastres de origen natural o artificial , rotación de cultivos, descontaminación del suelo), el uso y aprovechamiento del suelo ( rústico, espacios protegidos, reservas naturales, … ) y subsuelo se realiza según la normativa vigente, se corresponde a los diferentes tipos de suelo establecidos en el planeamiento y en título público presentado al efecto en el registro .
-IMPIDIENDO, a través del cierre registral, el tráfico jurídico sobre los dominios legalmente indicados , la formación de núcleos de población en zonas inadecuadas y peligrosas, y las segregaciones que den lugar a parcelas con superficies inferiores a la unidad mínima de cultivo conforme a la normativa vigente, evitando la excesiva fragmentación del territorio, previa notificación del órgano competente para ello. ( Autoridad municipal , autonómica u equivalente en el país respectivo)
-APORTANDO al mercado financiero una información rápida, eficiente , barata que debe ser lo más similar posible en los países del ámbito Iberoamericano en torno al historial de una finca registral con datos identificativos únicos sobre la titularidad pública o privada del Derecho de Propiedad , sus cargas, facultades de uso y aprovechamiento, usos territoriales del predio, limitaciones administrativas, medioambientales , urbanísticas que derivan de la función social y ecológica de la propiedad recogida en los diferentes mandatos constitucionales y declaraciones internacionales.
-HACIENDO constar, de conformidad con lo indicado en los dos apartados anteriores , en distintos asientos registrales (inscripciones ,notas marginales, anotaciones preventivas…) según el tipo de publicidad efecto o noticia que se quiera atribuir a su publicidad registral todas las circunstancias jurídicas y físicas que recaigan sobre la finca registral (predio).
7) DESASTRES NATURALES (O DE OTRO ORIGEN): RECUPERACIÓN DOCUMENTAL E INFORMACIÓN TERRITORIAL
La proliferación de desastres naturales así como aquellos acontecimientos que puedan producir daños en la oficina registral y en los títulos de propiedad en ella depositada, aconseja llevar a cabo las en los diferentes países protocolos de actuación registral, debidamente legislados, en los que se atienda a los siguientes puntos:
- Examinar el nivel de destrucción que el desastre ha producido en los títulos de propiedad , más concretamente en los archivos registrales, dónde , cómo se almacenan los libros, grado de conservación de cada oficina y ubicación de la misma .
-Porcentaje de información digitalizada , donde se encuentra y la necesidad de llevar a cabo la completa digitalización de los archivos registrales como cuestión básica en la modernización de las oficinas registrales pudiendo contar con el soporte papel como respaldo de la información. Los registros podrán para las tareas de información e inscripción y para los fines de conservación preventiva de los archivos registrales utilizar cualquier técnica que asegure la permanencia , inalterabilidad y exactitud de la información, así como la autorías de los funcionarios intervinientes .
-Elaborar un manual de instrucciones en el que se indique cómo ha de proceder el registrador en caso de riesgo inminente o daño producido en la oficina para conservación de los libros en aquellos casos que pueda realizarlo.
-Proponer a la (Dirección General o autoridad competente) la necesidad de dictar disposiciones, instrucciones, resoluciones especiales que indique en determinados supuestos las medidas a adoptar para la conservación de la documentación con anterioridad , o posterioridad a un desastre .
- Plantear la posibilidad de llevar a cabo el cierre registral en las fincas ubicadas en zonas afectadas por un desastre cuando así se determine legalmente o en virtud de la notificación presentada a través del procedimiento legalmente establecido para ello.
-Establecer un método para llevar a efecto la recuperación documental y ,por tanto ,de la seguridad jurídica en una zona devastada por un desastre .
-Revisar la legislación de cada país sobre esta materia debido a que se puede encontrar desfasada
-Pedir la aportación de mapas de riesgos naturales acompañando los instrumentos de planeamiento urbanístico.
8)LA COOPERACIÓN INTERNACIONAL :HACIA LA EXISTENCIA DE UN ESPACIO DE SEGURIDAD JURÍDICA REGISTRAL COMÚN
En la Sociedad globalizada del siglo XXI las diferentes organizaciones , sistemas, comunidades que poseen cierta dosis de integración y hermeticidad, tienden por razones sostenibilidad a la auto preservación a través de la aproximación gradual y equilibrada de sus miembros y búsqueda de organizaciones similares que dirijan sus procesos a la consecución de objetivos afines.
Ello nos exige continuar trabajando en lo que se denomina ” comparatismo de acercamiento” y buscar no las diferencias existentes entre nuestras respectivas legislaciones sino los puntos comunes, para lo cual es necesario una cooperación internacional cuya finalidad sea no una uniformidad legislativa ni funcional sino la armonización o aproximación en la gestión nuestros respectivos sistemas y una respuesta jurídica similar ante supuestos análogos .
Por tanto, reiteramos la importancia del movimiento internacionalista, la cooperación internacional , él intercambio de conocimientos e información , la ayuda recíproca , una actitud positiva y participativa, favorecer el intercambio entre registradores como instrumento idóneo para el crecimiento equilibrado y acercamiento de nuestros respectivos sistemas , superar entre todos el tradicional concepto restringido de Derecho Registral y así formar un patrimonio común de principios teóricos y técnicos que respete las especialidades de las legislaciones nacionales .
Sería deseable crear las condiciones óptimas para el establecimiento de un común espacio de información y seguridad jurídica registral que equipare nacionales y extranjeros cuando se trate obtener información registral e inscribir bienes adquiridos por parte de extranjeros y documentos otorgados en país extranjero siendo el Registro la institución adecuada para controlar el cumplimiento de las necesarias restricciones legales, por motivos de defensa, economía y orden público. Todo ello, sin perjuicio de las normas de Derecho Internacional.
Las desigualdades y la existencia de diferencias no acordes a la naturaleza de la institución registral deben ser progresivamente superadas pues no aportan ningún tipo de beneficio al desarrollo sostenible de los diferentes países ni a la comunidad internacional en su conjunto, ni contribuyen al saneamiento de los mercados provocando continuas fricciones y puntos de tensión en perjuicio del servicio público y de los ciudadanos de nuestros respectivos países.
9)ORGANIZACIÓN REGISTRAL EFECTIVA , EFICIENTE Y SOSTENIBLE
Que los diferentes aspectos organizativos de la Institución Registral como son: los objetivos ( seguridad jurídica e información) , valores ( profundidad, profesionalidad, exactitud, responsabilidad) su regulación (leyes y principios registrales) , la estructura con sede autónomas ( las oficinas registrales de ámbito territorial), los Centros de Dirección (Colegios Profesionales, Direcciones Generales…,) y el régimen administrativo interno (que planifica y orienta la actividad corporativa)son muy similares en todos los sistemas registrales.
No obstante, debemos mejorar el nivel de eficiencia de nuestras respectivas organizaciones registrales conforme a las exigencias del desarrollo sostenible en los siguientes campos :
-Costes de vigilancia, información, transacción razonable y suficiente grado de autonomía financiera y de gestión.
- Mayor estabilidad profesional , cualificación ,responsabilidad e independencia del registrador y del personal de la oficina dirigida a facilitar su modernización y disminuir el nivel de conflicto o contradicción entre los diferentes factores que configuran la Institución Registral : objetivos, regulación, recursos, notificaciones, empleados, usuarios, comunidad social y fines.
-Una calificación registral en un plazo adecuado que atendiendo a la verdadera naturaleza jurídica o económica del acto o contrato no choque con la conveniencia económica de proteger la autonomía de voluntad, el diseño contractual de las partes, la agilidad del mercado, la flexibilidad que demanda el comercio , las exigencias de colaboración con el sector público o la calidad en el contenido de los asientos y su publicidad registral en beneficio del usuario.
-Un nivel apropiado en la generación de servicios , cumplir las expectativas de los usuarios, ofrecer capacidad de respuesta inmediata frente a los cambios internos y externos , satisfacción del personal respecto de su puesto de trabajo y su papel dentro de la organización, potenciar las funciones de asesoramiento, unificación de criterios en cuanto a la interpretación de la ley y fortalecer la objetividad en los mecanismos de selección e ingreso en el cuerpo de registradores y su formación continuada.
-Suficiente grado de modernización y automatización de nuestras respectivas oficinas registrales pues una gestión sostenible del Registro de la Propiedad, Mercantil (de comercio) y de bienes muebles requiere asimismo una estrategia de informatización y gestión de sistemas, que soporte la prestación de un servicio registral de calidad, basado en los principios de Eficiencia (tiempo, lugar y coste), Seguridad (técnica y jurídica) y Flexibilidad, Neutralidad a fin de adaptar la gestión técnica del registro a los requerimientos de la Administración y las demandas de los ciudadanos.
La gestión de la oficina registral conforme a criterios empresariales desprovistos de rigideces en la asignación de recursos humanos y materiales, y la existencia de unos lineamientos corporativos que doten de coherencia a la política de sistemas de información y comunicaciones, son factores que coadyuvan a una gestión eficiente de los sistemas de información en los registros .
La exposición de las oficinas registrales a desastres naturales y de otras clases, con riesgo de destrucción total o parcial del archivo registral, tanto físico como electrónico, y la amenaza de suspensión prolongada de la prestación del servicio a los ciudadanos, requiere de políticas adecuadas de Continuidad de Operaciones (BCP) y del desarrollo de procedimientos de recuperación de dichas operaciones cuando estás han sido afectadas por un desastre natural o interferencia causada por el hombre. La definición y puesta en funcionamiento de las políticas de continuidad y recuperación de operaciones debe ser guiada e impulsada por la entidad corporativa registral ( Colegio, Asociación, Superintendencia…) para garantizar su efectiva implantación en todas las oficinas registrales y la coherencia en su aplicación.
Insistimos en la necesidad de llevar a cabo la completa digitalización de los archivos registrales como cuestión básica en la modernización de las oficinas pudiendo contar con el soporte papel como respaldo de la información.
10) LOS REGISTROS DEL SIGLO XXI: ORDEN, PROGRESO Y ESTABILIDAD SOCIAL.
En congruencia con lo indicado anteriormente es preciso avanzar y transmitir a nuestras respectivas autoridades la necesidad de establecer un Derecho Registral adecuado y unos Registros del siglo XXI que debidamente organizados y regulados contribuyan al funcionamiento equilibrado de aspectos sociales, territoriales, económicos , proporcionen seguridad jurídica, eviten la proliferación de conflictos territoriales y aporten a la sociedad un alto nivel de confianza en los mercados e instituciones que lo controlan .
No obstante, por las razones expuestas y debido a que la asignación eficiente de los derechos y de los recursos productivos son los que nos proporcionan en gran medida la gestión correcta de las economías y de los recursos naturales ( territorio, agua) los Estados deben establecer una institución registral fuerte en la cual los registradores como profesionales del derecho debidamente cualificados, gocen de estabilidad en el cargo, proporcionen un asesoramiento idóneo , realicen una calificación registral adecuada, aporten una publicidad registral exacta, eficaz con un alto grado de protección jurídica de los asientos registrales y que trabaje por aumentar la formalidad y saneamiento de los mercados , la cultura registral , la modernización de las oficinas y la mejora del servicio público como elementos imprescindibles de un desarrollo sostenible en el que, entendemos, debe primar:
A)- La seguridad, certeza, confianza en tráfico jurídico contribuyendo de esta forma a un crecimiento social, económico presidido por el orden y progreso en la calidad de vida de todos los ciudadanos.
B)- La adopción de decisiones razonables , responsables y acompañadas del menor riesgo posible en los diferentes campos de la actividad humana preservando de esta forma la estabilidad social.
En la redacción de esta Carta se han tenido en cuenta las redactadas en diferentes Seminarios( Encuentros) realizados en los Centros de Formación de la Agencia Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo (AECID) en Latinoamérica por el Colegio de Registradores de España.