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CATASTRO…FE Y

…¿Qué pretendéis Marinero? Una finca (predio) que se traslade de la oscuridad a la formalidad, que describa de una forma rítmica, armónica y coherente las zonas cultivables que nos han de alimentar, las urbanizables, los parques naturales, los bosques con los árboles talados, quemados y los que se volvieron a plantar…los ríos, arroyos y su caudal…los suelos contaminados y los que fueron sanados, las fincas inundadas, las arrasadas en las que no se puede habitar…
Catastro es el término técnico empleado para designar una serie de registros que muestran la extensión, el valor y la propiedad (u otro fundamento del uso o de la ocupación) de la tierra. En términos estrictos, un catastro es un registro de fincas y de valores de la tierra y de los propietarios, que originalmente se compilaba con propósitos de tributación. Sin embargo, en muchos países ya no existe un impuesto sobre la tierra y en la práctica el catastro tiene otras dos finalidades igualmente importantes: facilita la descripción precisa y la identificación de determinadas parcelas y sirve de registro permanente de derechos sobre la tierra.

Normalmente un catastro moderno consiste en una serie de mapas o planos a escala grande con sus correspondientes registros. Tanto los planos como los registros pueden ser almacenados en computadoras tal como se expone en el capítulo dedicado a la “computadorización de mapas y registros”. El presente capítulo trata de las características esenciales de los mapas catastrales, con especial referencia a la forma que toman cuando se diseñan sobre el papel o se presentan en la pantalla de una computadora. Si bien el levantamiento topográfico de una determinada parcela se ha traducido en algunos países en un “mapa catastral” para esa parcela y puede no haber tenido relación con ninguna parcela adyacente, un verdadero mapa catastral abarca todas las parcelas de una determinada zona y no únicamente parcelas aisladas. Puede actuar como un índice para otros levantamientos de parcelas de tierras que muestren una información más detallada, o puede ser de una escala suficientemente grande como para poder obtener del mapa las dimensiones de cada parcela. En el presente capítulo, y a lo largo de todo este estudio, el término “mapa catastral” estará relacionado con cualquier parcela de tierra definida por la propiedad, el valor o el uso, siempre que la parcela tenga una identidad independiente y guarde relación con la ordenación de la tierra en calidad de recurso natural. Un mapa catastral mostrará los límites de esas parcelas pero puede además incluir detalles de los recursos que contienen, así como sus estructuras físicas superficiales o subterráneas, su geología, sus suelos y su vegetación y la forma en que se utiliza la tierra.

La escala de los mapas catastrales es de gran importancia. Como la finalidad del mapa es proporcionar una descripción precisa de la tierra y facilitar su identificación, la escala debe ser suficientemente grande como para que cada parcela, que pueda ser objeto de posesión separada (convencionalmente conocida con el nombre de “parcela de reconocimiento” o “parcela de tierra”), aparezca en el mapa como una unidad reconocible. Si los datos de los mapas se almacenan en una computadora, se podrán trazar casi en cualquier escala, hecho que dará la impresión de una mayor exactitud de la que exige la calidad de los datos de un levantamiento.

Puesto que tanto el mapa como los correspondientes registros son partes complementarias del mismo sistema de descripción e identificación, debe existir algún sistema de correspondencia entre lo que se muestra en el mapa y lo que se incíuye en los registros. Por regla general esto significa que se debe asignar un número o dar un nombre a cada parcela de tierra. Estas referencias se conocen con el nombre de identificadores de la propiedad (IDP) o números de referencia de la parcela única (NRPU). Es posible elaborar diversos sistemas de referencia, entre ellos:

El nombre del cesionario o el cedente
Un número de título que siga una secuencia
El volumen y los números de las hojas en que está registrada la parcela
El nombre de una finca o localidad con un número de parcela individual
El bloque de registro y números de parcelas individuales
Una dirección postal
Una referencia de índice de calles y el número de la parcela
Una retícula coordinada o “geocódigo”
La referencia escogida deberá ser de fácil comprensión y fácil de recordar; fácil para su uso por el público y en computadoras; permanente de manera que no cambie con la venta de una propiedad, pero que pueda ser actualizada cuando, por ejemplo, se produce una subdivisión de la tierra; deberá ser única, precisa y su introducción ha de ser económica.

Es esencial que cuando estos números o nombres se introducen en un mapa no oscurezcan los detalles del mapa. El mapa catastral deberá indicar los límites de cada parcela de tierra, y en algunas jurisdicciones puede también mostrar su superficie y la longitud efectiva y la orientación de cada lindero. Obviamente, estas consideraciones pueden exigir la utilización de una escala algo mayor que la que se requiere para indicar simplemente cada parcela del levantamiento.

Plano topográfico con detalles físicos

La escala más pequeña que se puede utilizar satisfactoriamente depende en primer lugar de la superficie de la parcela más pequeña que probablemente se encontrará y, por consiguiente, puede variar mucho según las circunstancias. Para los mapas catastrales de ciudades se necesitará una escala mucho mayor que para los de zonas rurales. Del mismo modo, una zona rural muy densa, compuesta de campos y propiedades pequeñas, exigirá mapas a una escala mayor de la que se necesitará en una zona de grandes propiedades rurales con campos abiertos.

Los mapas más conocidos son mapas topográficos a escalas de aproximadamente 1:50.000. Esos mapas permiten representar con exactitud (aunque no siempre a escala) la posición de carreteras, líneas ferroviarias, senderos, aldeas, ríos, arroyos, puentes, edificios importantes, límites administrativos y otras características semejantes, así como el relieve de la tierra, la profundidad del agua y las variaciones de nivel de las mareas. Sin embargo, estos mapas son muy inadecuados para fines catastrales. Un simple ejemplo aclarará este punto. Una línea trazada cuidadosamente con un lápiz tendrá una anchura aproximada de medio milímetro. En un mapa a escala de 1:50.000 esta línea representará una línea de 25 metros de anchura en el terreno. Hay muchos países, especialmente países montañosos, en los que existen parcelas de menos de 25 metros de anchura. En su mayor parte, los mapas catastrales deben tener una escala de 1:500 a 1:2.500, aunque en zonas densamente desarrolladas se necesitará tal vez una escala mayor, mientras que en campo abierto podrán utilizarse escalas mucho menores.

Inicialmente los planos a escala grande son mucho más costosos por unidad de superficie que los mapas a escala pequeña, pero debe tenerse siempre presente que una vez completado el reconocimiento a escala grande, de esos planos pueden derivarse mapas precisos en cualquier escala más pequeña. En cambio, lo contrario no es cierto porque si bien es fácil levantar mapas a escala grande utilizando computadoras, estos mapas no pueden ser nunca más precisos que los datos originales a partir de los cuales fueron levantados.

Por regla general, los mapas catastrales son únicamente mapas “planimétricos”, es decir que no necesitan representar el relieve topográfico. Puede haber razones especiales para tener que registrar las alturas en esos mapas, pero normalmente lo que se necesita es un plano de lo que se ve, sin visión estereoscópica, desde un punto situado verticalmente sobre la parcela de tierra observada. Las distancias registradas en esos planos son las distancias horizontales entre puntos y no las distancias de superficie medidas realmente en el terreno. De esta manera, la superficie registrada para una parcela en una ladera empinada será el equivalente horizontal que puede ser considerablemente inferior a la superficie real de la parcela.

Plano catastral de los linderos de las propiedades

Un tercer requisito importante de los mapas catastrales es que deben mostrar un número suficiente de puntos identificables con exactitud en el terreno, a fin de poder identificar en el mapa cualquier punto del terreno (o viceversa), y todo ello a simple vista o con mediciones breves y sencillas. Desde un punto de vista profesional, este requisito se satisface mediante el uso de señales que registran las estaciones de triangulación originales, o las estaciones en la poligonación complementaria realizada con el teodolito, pero este método suele ser inadecuado o inconveniente por razones prácticas. En zonas donde hay cercas permanentes o campos rodeados de terraplenes, las cercas y los terraplenes pueden constituir un medio adecuado de identificación detallada, pero en campos abiertos sin cercas ni terraplenes, será necesario utilizar algún medio para indicar los límites de las parcelas sobre el terreno.

Una buena señal debe ser duradera por sí misma y difícil de eliminar accidental o voluntariamente. Asimismo, en muchos países es conveniente que el material con que se fabrican estas señales sea de un tipo que no incite al robo. Como las señales deben ser fácilmente reconocibles, conviene que sean bien visibles en el terreno, pero para los puntos importantes, por ejemplo los utilizados como puntos de control en los levantamientos, es útil complementar las señales de superficie con otras señales fabricadas con hormigón y enterradas debajo de las primeras.

Otro método importante de identificación usado en los mapas catastrales es la “retícula”. En algunos países, por ejemplo en gran parte de las tierras de propiedad pública en los Estados Unidos de América, se ha colocado una retícula sobre el terreno creando así un “sistema rectangular”. Todas las parcelas de tierra están delimitadas por líneas rectas, que a menudo van de norte a sur y de este a oeste. El problema que plantea este sistema es que no responde a la topografía natural, pero su ventaja es su simplicidad y la claridad relativa de los linderos en el terreno. Sin embargo, con más frecuencia se utiliza una retícula como un sistema de referencia, de modo que las coordenadas de todos los puntos de los ángulos de los linderos puedan medirse, calcularse y registrarse. Los datos pueden almacenarse en una computadora y utilizarse para levantar los mapas catastrales o para ayudar a un topógrafo a restablecer las señales de linderos que se hayan perdido.

Plano catastral que muestra las orientaciones y distancias de los lados, las superficies y los números de las parcelas

El número de referencia de la parcela de tierra puede utilizarse para identificarla. Se le puede determinar en relación con los archivos que contienen una información topográfica más detallada acerca de la parcela, por ejemplo, sus dimensiones, y en relación con los datos sobre propiedad, valor y uso. En muchos países los datos del levantamiento se conservan en un departamento del gobierno (el departamento topográfico), mientras que los datos escritos y los detalles del título se conservan en otro departamento. Este último puede ser el departamento de tierras, el ministerio de justicia o incluso el departamento del tesoro. Es importante que cualquiera que sea el lugar donde se mantengan los registros de las parcelas, cada autoridad adopte el mismo sistema normalizado de referencias de las parcelas.

También es indispensable que los cambios que se produzcan en los límites de las parcelas se registren inmediatamente después de que se convenga en ellos. Debe notificarse inmediatamente a todas las partes interesadas sobre cualquier cambio que se haya producido y que afecte a parcelas de tierra, por ejemplo, cuando se ha procedido a una subdivisión oficial. Un mapa catastral debe estar al día en todo momento.

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