Cadri

Costa Rica ocupa un lugar importante en el mundo en cuanto a facilidades de inversión foránea, pues existen muy pocas restricciones para la inversión inmobiliaria por parte de extranjeros, ya que éstos gozan de los mismos derechos que los costarricenses y no requieren de ninguna condición especial para adquirir propiedades en el país. Como excepción, ver ‘Zona Marítimo Terrestre’.

En Costa Rica existen algunas restricciones para el uso de la tierra, indistintamente de si sus propietarios son costarricenses o no, por lo que se recomienda hacer un estudio consciente de cada propiedad, para saber sí por su ubicación, condiciones de suelo, problemas relacionados con la ecología, etc., es apta para el uso que deseamos darle.

Con este fin, es recomendable obterner la asesoría correspondiente de profesionales en la materia tales como ingenieros, peritos, corredores de bienes raíces, etc. y consultar a diferentes entes gubernamentales, dependiendo de la ubicación y uso deseado del terreno, como son: el MAG: Ministerio de Agricultura y Ganadería; el INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo; el Ministerio de Salud; el Ministerio de Ambiente y Energía; el MIVAH: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos; el I A Y A: Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado; el MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes; el Instituto de Desarrollo Agrario; la municipalidad correspondiente, etc.

Asimismo, es importante saber que existen zonas declaradas como "reserva" (forestal, acuífera, ecológica…) con restricciones para el uso del suelo. Por ejemplo, hay zonas de reserva de agua donde sólo se permite la construcción del 10% del suelo; zonas de "vocación agrícola" que no se pueden urbanizar, otras de reserva forestal que deben respetar ciertos lineamientos en cuanto a la construcción, corta de árboles, etc. (más…)

Mediante la publicación de las Cartas de Servicios Registrales el Colegio de Registradores (u órgano equivalente) de cada país informa de las funciones de asesoramiento que ofrecen los Registros y todos los Derechos que la ley atribuye al usuario . El Colegio de Registradores de España publicó su primera Carta de Servicios en el año 2000 con una difusión de 1 millón de ejemplares . Fué traducida a tres idiomas y publicada en todas las lenguas del Estado. Los ejemplares se pusieron a disposición del usuario en el Colegio de Registradores, en sus Decanatos Autonómicos o en cualquiera de los Registros de nuestro país. Se siguen publicando con cierta regularidad. Contenía los siguientes Derechos: (más…)

Al año, se pierden cerca de 50 millones de dólares en operaciones de compra-venta de propiedades en destinos turísticos, derivado de la poca seguridad jurídica en algunas plazas.”Se registran pérdidas por 50 millones de dólares en transacciones inmobiliarias por problemas desde poca eficiencia en los registros, incumplimientos de parte de constructores sin experiencia, retrasos en la entrega de las unidades, burocracia”, reconoció Wally Hobson, director para las Américas de NorthCourse Advisory Service.

Tan sólo en 2007, se vendieron 18 mil propiedades en destinos como Puerto  Vallarta, Los Cabos, Cancún, Riviera Maya, Punta Mita y Puerto Peñasco, principalmente. (más…)

   Compraventa de bienes raíces.

 La compraventa es un contrato en que una de las partes de obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.   En el caso de los  muebles, basta que las partes se pongan de acuerdo en la cosa y en el precio  que exista o sea válida jurídicamente. Sin embargo, por diversas razones la ley puede establecer que se cumplan determinados requisitos, como por ejemplo, entregar boleta o factura de venta. 

 Pero aunque no se cumpla con ellos el contrato es válido, y por consiguiente, las partes deben dar cumplimiento a sus obligaciones, es decir, entregar el bien, por una parte, y  pagar el precio, por la otra, a los cuales pueden agregarse otras obligaciones según hayan convenido. La omisión del requisito en este caso sólo dará lugar a las sanciones que la ley señale, así, por ejemplo, multas. En el caso de lo inmuebles es distinto, pues la ley exige que debe efectuarse por escritura pública. La omisión de este requisito implica que el acto no produce efectos ante el derecho.

 Por tanto, las partes ninguna obligación contraen. Así, si una persona acuerda verbalmente con otra la venta de su casa a un precio determinado, no tendrá la obligación de entregarla mientras no se haya otorgado la escritura pública. Efectuada la venta por escritura pública, deben cumplirse las obligaciones que nacen del contrato de compraventa. El comprador está obligado a pagar el precio convenido y el vendedor a entregar el inmueble. El comprador no se hace dueño del bien una vez celebrado el contrato.  Se requiere que el vendedor le haga la “tradición” de él.

 La “tradición” de las cosas la define la ley como “la entrega que hace el dueño de ellas a otro, habiendo por una parte, la facultad intención de transferir el dominio, y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo”. La entrega puede ser real o simbólica.    . No basta con la entrega material, es decir que el vendedor le permita al comprador hacer uso del inmueble.   La “tradición” se efectúa solamente mediante la inscripción del título, esto es la escritura de compraventa, en el Registro de Propiedad que lleva el Conservador de Bienes Raíces de la comuna en la que está situado el inmueble.  Sólo una vez cumplido este trámite el comprador se hará dueño del bien.    

Sin embargo, es conveniente tener presente que el comprador no se hará dueño si el vendedor no lo era, aunque el inmueble se haya inscrito a su nombre en el registro del Conservador. De allí que cuando se pretende comprar un bien raíz es conveniente consultar a un abogado para que efectúe un estudio de títulos, es decir, investigue si el vendedor cuenta con las facultades  enajenar, si tiene autorización de la cónyuge cuando está casado en sociedad conyugal o el bien esta declarado como bien familiar, si el bien tiene hipotecas, prohibiciones, está embargado, etc. De lo contrario puede ocurrir que, aún cumpliéndose los trámites señalados anteriormente el comprador no llegue a comprar el dominio sobre el inmueble, la venta se anule porque el vendedor no tenía facultades para enajenar, aparezca un tercero que reclama derechos sobre el predio, etc.

   En resumen, cuando una persona desea comprar un bien raíz es conveniente solicitar a un abogado que efectúe un estudio de títulos. Si no quiere o no puede hacerlo, al menos pedir en el Conservador de Bienes Raíces certificados de dominio, de hipotecas y gravámenes, y de prohibiciones de enajenar. Efectuado lo anterior, que es recomendable, pero no obligatorio, se debe proceder a celebrar el contrato por escritura pública, la cual deberá se posteriormente inscrita en el Registro de Propiedad.  

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Registro y legalidad del inmueble

El Salvador cuenta con una entidad especializada para orientar y verificar la situación legal del inmueble.

Esta información la puedes obtener en el Centro Nacional de Registros (CNR) por medio de consulta directa a las oficinas registrales distribuidas en cada una de las cabeceras departamentales o vía electrónica.

La legislación salvadoreña ordena que la compra venta de terrenos urbanos o rústicos se formalice mediante una escritura pública, la cual requiere la asistencia de un Notario o Cónsul salvadoreño, a fin de que ese documento garantice plenamente la propiedad del comprador, para ello es necesario también que se inscriba en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas correspondiente, según la ubicación del inmueble.
La verificación de la información sobre la propiedad o vivienda a adquirir debe tener en cuenta los siguientes factores:

- Que el “vendedor” sea el titular o dueño del inmueble, así como también se
verifique la situación jurídica del inmueble.
- El inmueble objeto de la venta deberá estar libre de gravámenes (libre de impuestos, hipotecas, prendas y otras presentaciones).
- La escritura de compra venta del inmueble debe ser inscrita en la Oficina Registral para garantizar la titularidad del inmueble.
Para mayor información y consultas dirígete a la siguiente dirección electrónica: www.cnr.gob.sv

Las Compras Inmobiliarias en la Rep. Dominicana:
Resumen  Introducción
Las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana se encuentran regidas por la Ley de Registro de Tierras del 1947 y sus modificaciones, que estableció oficinas de Registro de Títulos en las diversas regiones del país, con la misión de expedir “Certificados de Título” a los propietarios de inmuebles dentro de su jurisdicción que cumplan con los requisitos correspondientes. Recientemente ha sido promulgada una nueva Ley de Registro Inmobiliario No. 108-05, la cual no ha entrado en vigencia aún. El Certificado de Título constituye el documento probatorio por excelencia del derecho de propiedad. Para traspasar una propiedad del vendedor al comprador en una operación de compraventa, se requiere lo siguiente: El comprador y el vendedor deben comparecer ante un Notario para suscribir un Contrato de Compraventa que contendrá la descripción legal del inmueble a com prar, el precio de venta y demás condiciones propias de la venta. Si el vendedor es casado, es imprescindible también la firma de su cónyuge en el Contrato de Compraventa. El Contrato de Compraventa deberá presentarse ante la Administración Local de la Dirección General de Impuestos Internos, a los fines de diligenciar la tasación del inmueble comprado, verificar que el vendedor se encuentra al día en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales, y pagar los impuestos de traspaso correspondientes. (Ver Impuestos) . El Contrato de Compraventa y el Certificado de Título del vendedor se depositarán, junto con la documentación expedida por la Dirección General de Impuestos Internos, en la oficina de Registro de Título a cuya jurisdicción corresponda el inmueble vendido, donde se inscribirá la compraventa. El Registro de Títulos procederá a inscribir la compra en sus libros-registros, a expedir un nuevo Certificado de Título a favor del comprador, y a cancelar el Certificado emitido anteriormente al vendedor. La expedición del nuevo Certificado de Título puede tomar desde unos días a varios meses, dependiendo de la oficina del Registro de Títulos donde se haya inscrito la compraventa. La oficina del Registro de Títulos del Distrito Nacional (Santo Domingo) es la más lenta.

Diligencias Necesarias
Antes de proceder a efectuar la compra de su inmueble, es aconsejable que el comprador apodere un abogado-notario especialista en bienes raíces para efectuar las diligencias de lugar. Aunque es posible realizar la compra sin asesoría profesional, no es lo más recomendable por riesgoso. Para iniciar los trabajos, el vendedor deberá proveer al comprador de los docum entos siguientes: Fotocopia del Certificado de Título del inmueble; Fotocopia de la mensura o del plano del inmueble; Fotocopia de su Cédula de Identidad o su Pasaporte y la de su cónyuge si es casado; Fotocopia del recibo de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) en que conste el último pago del impuesto sobre la propiedad (IVSS) o fotocopia del certificado de exención del pago de dicho impuesto, al igual que copia de la certificación de la DGII en que conste que el vendedor se encuentra al día en sus obligaciones fiscales. Si la vendedora es una sociedad:
• Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del acta que designa los funcionarios sociales vigentes y del acta que autoriza la venta;
• Certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos. Si el inmueble es parte de un condominio:
• Fotocopia de la declaración de condominio;
• Fotocopia del reglamento de condominio;
• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;
• Certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento;
• Fotocopia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio;

Si el inmueble es una vivienda:
Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;
Inventario de los efectos mobiliarios existentes;
Copias de los últimos recibos de agua, luz, teléfono, etc.Una vez obtenida la documentación antes indicada, la labor del abogado-notario consiste en cerciorarse de que el inmueble que figura en el Certificado de Título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente. A esos fines, se deberán tomar los pasos siguientes: Investigación en la Oficina del Registro de Títulos: El abogado-notario deberá hacerse expedir una certificación de la oficina del Registro de Título en que conste si la propiedad está libre de cargas o gravámenes. 
Agrimensor: Se debe contratar siempre un agrimensor independiente que verifique que el inmueble a comprar es el mismo que figura en el plano presentado por el vendedor, a menos que se trate de urbanizaciones previamente comprobadas. Se han dado casos en que, por razones de errores en la mensura o por maniobras fraudulentas del vendedor, la propiedad presentada al comprador no es la misma que consta en el Certificado de Título. Es aconsejable realizar la comprobación del plano aun cuando se trate de terrenos deslindados o subdivididos con la aprobación de la Dirección General de M ensuras Catastrales.
Inspección de las mejoras: Se deberá contratar un ingeniero civil o arquitecto que inspeccione cualquier mejora objeto de venta (casa o apartamento) a fin de comprobar que los planos presentados por el comprador son correctos y que las mejoras se encuentran en buenas condiciones estructurales.
Permisos: El abogado-notario del comprador deberá confirmar que la propiedad objeto de compra podrá utilizarse a los fines deseados. Aunque el ordenamiento urbanístico en República Dominicana es muy deficiente, existen muchas restricciones legales que deben ser tomadas en cuenta antes de efectuar la compra. Por ejemplo, la Ley 305 del 1968 establece una zona marítima de 60 metros, a partir de la pleamar, a lo largo de toda la costa del país, que en efecto hace pasar al dominio público todas las playas dominicanas. No se permiten construcciones dentro de la zona marítima sin una autorización especial del Poder Ejecutivo. Además, en las zonas turísticas hay restricciones de construcción administradas por la Secretaría de Estado de Turismo.
Posesión: El abogado-notario deberá verificar que el vendedor está en posesión del inmueble a comprar y que no existen ocupantes o mejoras pertenecientes a terceros. Se debe tomar especial cuidado en el caso de propiedades que no estén cercadas y que se encuentran fuera de urbanizaciones conocidas. Se recomienda cercarlas antes de concluir el negocio a fin de descubrir de antemano cualquier reclamación de parte de terceros. De existir inquilinos, arrendatarios o colonos en el inmueble, se deberá comunicar al comprador que la ley dominicana sobreprotege a estas personas y que en consecuencia, eviccionarlos podría resultar ser una tarea ardua y costosa.
Empleados: El vendedor deberá pagar las prestaciones laborales correspondientes a los empleados relacionados con la explotación de la propiedad objeto de compra. Servicios: El abogado-notario encargado de la operación o el cliente mismo deberá verificar que el vendedor no tiene deudas pendientes por concepto de servicios de agua, luz, teléfono, telecable u otros servicios. Muchos abogados dominicanos no toman el cuidado de efectuar las diligencias y comprobaciones que anteceden, limitándose en la mayoría de los casos a obtener la certificación de no gravamen del Registro de Títulos. Muchas veces el agente de bienes raíces y el vendedor presionan al comprador a un cierre festinado a pesar de las advertencias de su abogado. Gastos para Transferir la Propiedad.Los gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden a aproximadamente el 4.4% del valor de mercado del inmueble, desglosado de la siguiente manera: a) 3% de Impuesto de Transferencia Inmobiliaria (Ley #288-04) b) 1.3% de Impuesto sobre Documentos (Ley #835-45). Para ser más exactos, RD$232 pesos por los primeros RD$20,000 pesos y el 13 por mil del resto. c) Gastos menudos por concepto de sellos diversos, certificación cheque, impuesto sobre cheques, propina, etc. Cabe enfatizar que los impuestos se calculan sobre el valor de mercado del inmueble transferido (Artículo 20 de la Ley #288-04) mediante tasación efectuada por las autoridades gubernamentales y no sobre el precio estipulado en el Contrato de Compraventa.
Promesa de Venta
La mayoría de las operaciones inmobiliarias en la República Dominicana comienzan con la suscripción de una Promesa de Venta u Opción de Compra, en cuya virtud el comprador entrega un depósito o avance al vendedor y éste se compromete a vender su propiedad al com prador, bajo los términos contemplados en la Promesa u Opción. Desgraciadamente, muchos abogados y notarios dominicanos, al redactar la Promesa u Opción, no protegen adecuadamente los intereses del comprador. Las deficiencias más comunes son las siguientes: 1. Se le permite al comprador pagar gran parte del precio de venta sin ninguna seguridad o derecho real sobre la propiedad. En caso de uso indebido de los pagos o de incumplimiento del vendedor, el único recurso del comprador es demandar al vendedor personalmente, pero éste muchas veces se encuentra ya insolvente al momento de ser demandado. Muchos compradores de apartamentos de Santo Domingo y del resto del país, han sufrido en carne propia, en los últimos años, los efectos de la imprevisión de sus asesores legales. El caso clásico es el del promotor que usa los avances de sus compradores, así como préstamos bancarios, para financiar la construcción de su proyecto. El banco prestamista, por supuesto, grava el inmueble con una hipoteca a su favor para garantizar el pago del préstam o. C uando el promotor, ya sea por mala planificación o por mala fe, fracasa en su gestión y no puede terminar el proyecto, el banco ejecuta el inmueble y los compradores pierden tanto su dinero como “sus” propiedades. Los compradores hacen el papel de socios obligados del promotor, con la penosa particularidad que sólo comparten las pérdidas y no las ganancias: si el proyecto es exitoso, no reciben, a cambio de sus avances de fondos y del riesgo tomado, nada adicional al apartamento comprado; si el proyecto fracasa, lo pierden todo. En una ocasión, fuimos acusados de ser “ignorantes del negocio de bienes raíces” por un promotor de una lujosa torre en Santo Domingo, al exigir de éste que los fondos de nuestro cliente fuesen colocados en una cuenta “en plica” (“escrow”) o que nos concediera un aval bancario como garantía de los desembolsos a realizar. 2. Los pagos de las cuotas del precio no están condicionadas ni a la existencia de un Certificado de Título libre de cargas y gravámenes ni al progreso de la construcción ni a otras condiciones que pudiesen resultar de capital interés para el comp rador, teniendo, en consecuencia, el vendedor la facultad de rescindir la Promesa o declarar vencida la Opción por el solo hecho de vencerse el término de pago, sin tomar en cuenta que la falta de pago del comprador puede ser la legítima respuesta a la falta de cumplimiento de parte del vendedor de obligaciones sustanciales. 3. No se utilizan depositarios “en plica” (“escrow agents”) para los pagos, por lo que el vendedor maneja, para bien o para mal, los fondos desembolsados, sin ninguna garantía en caso de que sean manejados para mal.
Seguro de Título
En la República Dominicana, como en otros países latinoamericanos y europeos, el Estado es garante de la validez de los Certificados de Título que expide, estableciendo Fondos de Seguro que permiten, en teoría, indemnizar a aquéllos que, sin cometer negligencia alguna, se han visto despojados de su propiedad, por error en la ejecución de la Ley. En República Dominicana, por desgracia, el Fondo de Seguro jamás ha recaudado los fondos necesarios para hacer efectiva esta protección legal. Para suplir esta deficiencia recientemente se han establecido en el país aseguradores privados que expiden pólizas de seguro o garantía de títulos. Compra de Bienes Inmuebles por Extranjeros.No existe en la actualidad restricción alguna a la compra de parte de extranjeros de inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, el Decreto No. 2543 de 1945 y sus modificaciones exigían del extranjero obtener la autorización previa del Poder Ejecutivo salvo contadas excepciones. Esta norma fue derogada mediante el Decreto No. 21-98 del 8 de enero de 1998 que estableció como único requisito que el Registro de Título mantenga un récord, para fines estadísticos, de todas las ventas hechas a extranjeros.
Los Bienes Inmuebles y el Derecho Sucesorio
Los extranjeros pueden heredar libremente bienes inmuebles en la República Dominicana. Sin embargo, si no son residentes en la República Dominicana, los impuestos sucesorios que deben pagar se ven aumentados en un cincuenta por ciento por encima de lo que pagaría un residente. Adem ás, la sucesión de bienes inmuebles radicados en la República Dominicana está sujeta a la ley dominicana, la cual establece una reserva hereditaria obligatoria en provecho de los hijos de la persona fallecida. Por ejemplo, un extranjero con un hijo debe reservarle a su heredero el cincuenta por ciento de su patrimonio inmobiliario en República Dominicana sin importar que la ley de su nacionalidad o su testamento establezca lo contrario. Para evitar la aplicación de la ley dominicana a la sucesión, se recomienda a los extranjeros la compra de bienes inmuebles de manera indirecta por mediación de sociedades, de tal manera que su derecho de propiedad recaiga no sobre el bien inmueble, sujeto siempre a la ley dominicana, sino sobre las acciones de la sociedad propietaria del inmueble, las cuales permiten la aplicación de un régimen más flexible.Tomado de: Guzman and Ariza Lawyers Company  

A continuación detallamos para su conocimiento algunos detalles importantes para tener en cuenta al momento de comprar una propiedad en Bolivia

1. Luego de visitar la vivienda en caso de estar interesado en la compra, debe dirigirse a la inmobiliaria respectiva y plasmar por escrito su oferta. Es normal y formal que la carta le soliciten para presentar al propietario, esta demuestra seriedad en su propuesta.

2. Si la propuesta es aceptada, el ofertante debe pedir a la inmobiliaria la aceptación por escrito y depositar una seña o pie de seriedad a fin que se proporcionen fotocopias de los Titulos de la propiedad y pueda estar reservada hasta suscribir el documento de compra-venta.

3. Al momento de depositar la seña a cuenta de precio para afirmar la operación, la inmobiliaria debe exhibir:

• Título Propiedad Registrado en Derechos Reales,
• Impuestos Municipales Ultimos 5 Años,
• Titulos Decenales (10 Años anteriores),
• Plano Aprobado de Lote H.A.M.,
• Plano Aprobado de Construccion H.A.M.,
• Registro Catastral H.A.M.,
• Solicitar el Estado Hipotecario Actual de Derechos Reales.

garantizando de esta manera el cumplimiento de los requisitos. Luego de exhibir las fotocopias, también toda la documentación y el conforme de los propietarios, para afirmar la operación. Se puede dejar la seña, cuyo valor promedio es aproximadamente el 4% del valor de la vivienda con las implicaciones para cada parte. En caso que el propietario estampe su firma en el recibo la devolución será doblada si se arrepiente el vendedor o pérdida del importe entregado si se arrepiente el comprador. Luego se procede a realizar la minuta de traslativa de dominio o escritura de compra-venta según conveniencia de las partes.4. La elección de abogado actuante quedara a cargo del Comprador, es importante que se le exhiba al abogado los términos del recibo o seña y la copia de los títulos de propiedad a fin que el mismo de su conformidad. Cuando existan herederos o cualquier tipo de afectaciones sobre la propiedad o sus propietarios en conocimiento con la inmobiliaria dirigirse a las oficinas respectivas para verificar y dirigirse al abogado de confianza para que revise los títulos y de su visto bueno.

Tener propiedad en México, cuando es hecho propiamente, no es absolutamente en nada diferente a tener propiedad en Chicago…en Kansas City…en Carolina del Norte…este puede ser un lugar igual de justo y seguro–si es hecho de la manera correcta!  -Cómo una persona extranjera adquirir título de propiedad residencial en México?  En la prohibida ó “Zona Restringída” a lo largo de las playas y costas –43% del país–éste debe ser hecho através de un fideicomiso , el tratado bancario Mexicano. 
Para la adquisición de pro-piedad no-residencial en cualquier parte del país, puede ser formada una corporación Mexicana.  Estas son sólo las formas seguras y legales cómo un individuo exranjero puede adquirir propiedad en bienes raíces ó derechos sobre propiedades de bienes raíces en México. 
  Como es un contrato? -Cómo se siente?  -Más importante, -Qué dice?
 
Un contrato de propiedad en México es llamado escritura, literalmente un escrito. Este debe ser realizado ante y por un notario público quién dá reconocimiento público a los actos entre las partes–todo en Español.· El encabezado: Fecha, nombre del notario, lugar·  Nombre del documento:(establecimiento de fideicomiso,asignación, compra-venta)·   
                

Partes en el documento·

Antecedentes (recitales):Descripción de la propiedad,
 

Número de cuenta en el pago de impuestos de la propiedad, condición de registración de posibles previos embargos, si los hubiera.· 
                   
Claúsulas: el contrato entre las partes· 
                   
Permiso de Relaciones Extranjeras, derechos y obligaciones de las partes. 
Si los extranjeros están envueltos, este contendrá la claúsula Calvo, una promesa de un comprador foráneo de no invocar ayuda ó interferencia de su Gobierno en ningúna cosa reclamando la propiedad.  Sí existitera una juicio procedente envolciendo a  la propiedad, el foráneo será tratado exactamente igual que un ciudadano Mexicano.  Sí la claúsula es violada, la penalidad es muy alta: Confiscación de derechos en la propiedad por el Gobierno Mexicano. 
Cualquier contrato de transferencia de propiedad debe ser finalizado ante un Notario Público Mexicano, un abogado que tiene un mínimo de 6 años en la práctica privada, que ha pasado una rigurosa examinación y que ha sido señalado por el Gobernador de el Estado donde ejerce su profesión.  El tiene una mayor responsabilidad que la de un notario en los Estados Unidos– y recibe más dinero que uno Americano también–Sí un extranjero está envuelto, el documento será registrado en el Rgistro de Inversión Extranjera en la Ciudad de México cómo también en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio en la municipalidad donde se localiza la propiedad. 
 INVESTIGACIÓN DE LA PROPIEDAD
El sistema es similar al de los Estados Unidos en:
  a)es necesario establecer notificación a terceras partes;
y b)el orden de la registración establece prioridades como derechos y obligaciones. La aseguranza en el título se encuentra ahora disponible en muchas partes de México.  Nosotros por lo tanto no tenemos plantas con la historia de la propiedad disponible por todas partes.  Por esto una investigación en el título puede costar tanto cómo $3000 a $4000 dólares.  Esto creará la cadena de examinadores de títulos para revisar la expedición de la poliza. 
Mientras que el costo de la investigación pareciera alto, este realativamente es un precio pequeño a pagar  para proteger una propiedad que puede costar$100,000.00 dólares ó más.  El costo de la poliza vá de $7.00 por $1000, lo cuál es comparable a los costos de aseguranza en el titulo en muchas partes de los Estados Unidos.  Vamos a discutir muy concienzudamente lo que yo llamo el sistema del “doble nudo” en México.   

Por lo tanto cuando una propiedad  es transferida no ha sido la práctica el permitir a Hacienda (Es la ancla del Tio Sam en México) saber cuanto dinero realmente se pago. –el paraíso prohibído.  Lo que nosotros tenemos es un sistema oficial de valuación, en el cuál  un valuador autorizado por el gobierno local autorizar dar un avalúo en una base del valor a ser declarado en el contraro de transferencia. 

Mientras que hay una ley en los libros que dice que el monto a ser  declarado en la transacción es el más alto de (1) el avalúo actal vigente, (2) valor de impuestos en la propiedad, ó (3) actual precio de venta, esta ley es aún mas conveniente si mirámos en más de las partes del país.  A menudo , el avalúo será del 30% al 40% del precio de la venta.  Por lo tanto una casa de $100,000 dólares tendrá un avalúo de quizá $30,000 a $40,000 dólares.  Esto parece ventajoso para el comprador quién pagará una adquisición de impuestos del 2% sobre el valor de la operación. Sí el valor declarado en el avalúo  es de $40,000, el impuesto de adquisición será de $800 dólares, no los $2,000 si fuera un precio de $100,000 declarado.

El comprador también tendrá la ventaja de pagar impuestos anuales sobre la propiedad basándose en el precio de $40,000 de valor, mientras que el ó ella son dueños de la propiedad.  El momento de la verdad viene cuando la propiedad es re-vendida.  Sí el nuevo comprador insiste hasta en declarar el valor completo de la transacción, en otras palabras, establecer el total de la cantidad pagada en base al valor, entonces el vendedor tendrá una tremenda cantidad a ganar por capital en ganancias. 

Para sumar, existen tres impuestos que aplican a las transacciones de bienes raíces en México. 
·                   
  Impuestos por adquisición, generalmente el 2% de el valor declarado en la transacción, usualmente pagado por el comprador.·  
  Impuesto en la propiedad, generalmente muy bajos en comparación al pago de Impuestos sobre la propiedad de  los Estados Unidos y el Canadá.  Este varia en cada municipalidad. Pagado por el vendedor.
·                    
Impuestos sobre las ganancias ó Impuesto por Ingresos, usualmente pagado por el vendedor: el 20% del valor total declarado ó el 40% de las ganancias. [Nota de editor: Por lo tanto una propiedad que tenía un bajo avalúo (por decir el 30% del precio actual) cuando es comprado, pero que tiene uno alto cuando es vendido (por decir el 100%), la cantidad  en la cuál el impuesto del 40% es calculado será mucho más alto que el del avalúo actual del sólo 30% del precio de la venta.  Pero en un esfuerzo por “atrapar” los precios actuales de la centa, los valores de los avalúos recientemente se han incrementado através de todo México. Mientras que no existe duda de que existe algo bueno a largo plazo, a los vendedores esta afectándolos ahora y probablemente creará un decrecimiento en las ventas. 

                    
(Una posible nueva obligación de impuestos) Los impuestos en la Zona Marítima Federal.  Por favor recuerde que actualmente no existe propiedad frente al mar en México.  Por el artículo 27 de la Constitución Mexicana, una franja de 20 metros  de ancho (60 pies) desde la línea de marea más alta desde la playa está reservada para el gobierno.  Por lo tanto ninguna casa ú alguna otra construcción debe  ser hecha a 60 pies del agua para permitir que la playa sea disfrutada por todos.  Las autoridades municipales, buscando por un ingreso adicional, ahora están intentándo cobrar un impuesto federal por uso y disfrute de la Zona Marítima Federa; de la gente que tiene propiedad adyacente a la zona marítima–propiedades que pueden referirse a ser “frente al mar”–mientras que exista ó no una conseción federal.  El tiempo dirá mientras tanto si nosotros derrotamos a este “impuesto” ó si viene a ser un costo estándar en las propiedades de frente de mar en México.  

CUÁLES SON LOS REQUISITOS PARA COMPRAR O VENDER UN INMUEBLE?

En primer lugar lo más importante al tomar la decisión de comprar o vender un inmueble, es contar con la asesoría de personas que conozcan de la materia, porque cada caso tiene características diferentes, por lo cual debe evaluarse por separado.
Poseer los siguientes documentos:
Documentos de propiedad del inmueble
Copia de la Cédula de Identidad
Ficha Catastral
Plano de Mensura
Inscripción de Vivienda Principal en el SENIAT
Solvencias Municipales, servicios públicos (Agua, Luz, Aseo)
Planos de construcción (si lo amerita)
Documento de Condominio o de Parcelamiento
RIF de los vendedores y compradores.
Es importante apreciado visitante, antes de entregar dinero, debe tener presente lo siguiente:
Nunca entregue dinero a nadie, hasta estar completamente seguro(a) que quien está vendiendo el inmueble es realmente el propietario o alguien que cuenta con un poder otorgado por éste, debidamente notariado
Debe asegurarse en el Registro que sobre el inmueble a comprar no pesa ningún degravamen
El vendedor debe entregar al momento de firmar en el Registro las Solvencias necesarias, tales como: Impuestos Municipales, Aseo Urbano, Agua, Luz, etc, con el objeto de evitar sorpresas desagradables a posterior; recuerde que para el Registro las solvencias de condominio no son un requisito.
Recuerde que de la prisa sólo queda el cansancio, por que es necesario siempre cumplir con cada uno de los requisitos, con el fin último de lograr una excelente negociación.
Al comprar la propiedad debe Registrar el Inmueble como vivienda principal, con esto se evita pagar el 5% del monto de la venta registrada.
Los gastos por los conceptos de honorarios del abogado y Registro son pagados por el comprador, los gastos por concepto de Registro dependerán de cuántos folios tenga el documento, si el mismo es habilitado o no y del Registro mismo, pues hay variación entre los distintos registros de la ciudad.