Como comprar un inmueble paso a paso
Copyright. 1998.Lilia Noemí Diez.
ISBN Nº 950-656-030-7
La información ante todo:
Lo más importante, antes de comprar, es informarse, e informarse sobre todos los aspectos legales de la operación. En Argentina, nuestro sistema normativo cuenta con un buen número de disposiciones que tienden a erradicar el fraude inmobiliario, estadísticamente inapreciable. Por ello, y por ser su causa directa, la medida preventiva para evitarlo es la información.
Se trata, de informar y educar al consumidor, y todo ello, con claridad y sencillez, prescindiendo, en la medida de lo posible, de la reseña de las concretas disposiciones legales aplicables a cada caso. Los medios con que cuenta el Registro de la Propiedad Inmueble para conseguir este objetivo son plurales, y abarcan desde la publicación de impresos y folletos, la organización de jornadas divulgativas, y la suscripción de convenios con las organizaciones públicas y privadas interesadas en la protección del consumidor, hasta las Oficinas de Información que se encuentran repartidas por todo el territorio nacional (los propios Registros), a cargo de los respectivos registradores.
¿Quién puede informarme?
El escribano y el registrador de la propiedad, el agente inmobiliario, en aras de la ejecución del principio constitucional de seguridad jurídica.
El vendedor
Por simple lógica, puede advertirse que la información sobre la situación del inmueble que queremos comprar nos la brinda el vendedor. No sólo tenemos que ponernos de acuerdo con él en el precio y en la forma de pago (al contado o a plazos), sino también debe manifestarnos la situación física, jurídica, fiscal y personal en relación al inmueble.
Esta información suele y tiene que ser veraz. No obstante, debemos pedirle que nos acredite esos extremos con la consiguiente documentación, antes de cerrar la operación, ya que son datos fundamentales para estudiar la conveniencia de la adquisición, e incluso para la elección del medio de financiarla.
Deber legal de información
Los vendedores habituales de viviendas, (particulares o inmobiliarias) están obligados legalmente a suministrar una serie de datos a los compradores (características y condiciones relativas a la construcción, ubicación, servicios e instalaciones adquisición, utilización y pago), quedando vinculados por su exigibilidad, a través de la publicidad que realizan, aunque no figuren expresamente en el contrato.
Esta obligación, por otro lado, se complementa con la información que el vendedor tiene que poner a disposición del comprador. Ahora bien, como esas disposiciones afectan únicamente a los profesionales de la construcción, promoción y venta de viviendas, conviene tener presente, que, en el caso de adquisición a un particular (segundas ventas), la omisión legal hemos de suplirla con la diligencia debida por parte de los compradores, que deberán solicitar del vendedor los documentos que a continuación se detallan.
Recuerde que las cantidades entregadas a cuenta deben garantizarse, cuando la construcción no está terminada: ya sea con el devengamiento de intereses de la cantidad entregada o aval o seguro.
Documentos que debe suministrar al comprador
El vendedor tiene que poner a disposición del comprador los siguientes documentos:
Fotocopia del título de propiedad
A fin que el comprador pueda suministrar a las oficinas informadoras que se señalan más abajo
Recibo de haber pagado las cuotas del impuesto inmobiliario
El vendedor tiene que estar al día con el pago de los tributos que gravan directamente el inmueble durante los cinco años anteriores al momento de la venta. Si no lo está, debe hacerse cargo, por imperativo legal, el comprador. Quien debe descontar el monto de los impuestos impagos del precio que paga.
A este documento debe acompañar una certificación catastral, donde conste el valor del inmueble, dato fundamental a los efectos del pago numerosos impuestos.
Informe Catastral
El vendedor, si el inmueble es rural, debe solicitar una certificación que debe contener: nomenclatura catastral y la valuación fiscal, a la Dirección de Catastro de la Provincia. Si fuera urbano, al Municipio correspondiente.
Informe Registral
Acerca del inmueble:
El informe registral da fe de las cargas que gravan el inmueble al tiempo de la adquisición. Es decir, las “deudas“ que pesan sobre el inmueble que se anotan en el Registro de la Propiedad Inmueble y que, si no se pagan, pueden dar lugar a su venta en pública subasta.
Acerca del vendedor:
El informe registral da fe; que el vendedor no tiene ninguna prohibición judicial que le impida vender el inmueble. Además acredita que el vendedor es el propietario del inmueble.
Plano
Es necesario, para evitar problemas ulteriores, que se suministre un plano, confeccionado por un profesional competente, del que resulte la superficie medidas y linderos del inmueble y la distribución de la vivienda, si la hubiere. Después, se incorporará al contrato documentado en escritura pública y se archivará.
El Agente de la Inmobiliaria
Los Agentes Inmobiliarios son asesores de excepción en el mercado de los inmuebles. No sólo nos solucionarán el problema de encontrar vivienda o un terreno, sino que también por su práctica habitual nos pondrán de manifiesto la conveniencia de la adquisición, asesorándonos en orden al camino que hemos de tomar.
El Martillero Público
La habitualidad de su intervención en el tráfico inmobiliario y la formación profesional de los Martilleros Públicos hacen que puedan brindarle un asesoramiento técnico excelente orientando al adquirente y solucionándole todos los problemas de tramitación administrativa o privada que halle a su paso.
La Cámara Inmobiliaria
En las Cámaras Inmobiliarias obtendrán los compradores información suficiente sobre los extremos relativos al contrato que pretenden realizar, con el asesoramiento, como en los casos anteriores, de un experto independiente.
El Abogado
Ni que decir que el asesoramiento jurídico de un abogado del lugar en que esté el inmueble, es necesario si queremos realizar la adquisición con la conciencia y las garantías a que aludíamos.
Es como el médico de cabecera, el abogado es experto en la problemática jurídica, y si el problema -enfermedad- es grave, siempre cabe consultar al abogado especialista. El abogado contempla el conjunto de los problemas del cliente, como son sus relaciones patrimoniales y familiares, los aspectos urbanísticos y registrales del inmueble, etc.
El Traductor o Intérprete
Si el adquirente es extranjero no conoce nuestro idioma, debe hacerse acompañar de un intérprete oficial para desvanecer cualquier duda que pueda surgirle.
El Escribano
Como es sabido, la seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario se asienta en nuestro ordenamiento sobre un pilar importante que es la fe pública notarial. La intervención del escribano, tanto como asesor independiente de los contratantes al advertir sobre el cumplimiento de la legalidad vigente, civil, administrativa y fiscal, e informar sobre los aspectos sustantivos de la adquisición – como fedatario público, dando certeza y garantía al contenido de los contratos, redactando incluso el documento, permite adquirir con confianza bienes inmuebles advertidos de los riesgos que puedan surgir y de las medidas que hemos de adoptar para evitarlos.
Servicios públicos de atención a los consumidores
Si vive en nuestra provincia en Resistencia, podrá asesorarse en la Dirección de Defensa del Consumidor, y si vive en el interior deberá averiguar si un organismo de dependencia municipal, se ocupa de la protección de los consumidores, o bien ésta si ha delegado funciones en los gobiernos municipales.
Organizaciones privadas de protección a los consumidores
Estas organizaciones sin fines de lucro, poseen servicios de atención directa a los consumidores, con profesionales especializados en cada área, de defensa del consumidor. Su servicio es gratuito. No dude en consultar.
El Registrador de la Propiedad Inmueble
La información contenida en el Registro de la Propiedad Inmueble, y la eficacia de su protección jurídica, le dota a la compraventa de una especial seguridad.
Y esa información contenida se patentiza, mediante su tratamiento profesional, a través de los informes y de los certificados registrales, que dan -estas últimas- fe de su identidad con los asientos del Registro: por lo que la garantía más absoluta sobre la situación jurídica del inmueble objeto de la venta, al tiempo de la adquisición, sólo se obtiene consultando al Registro de la Propiedad Inmueble.
El ciudadano, cuenta con el conocimiento de los asientos del Registro, antes de adquirir el inmueble, y además con la información que el registrador de la propiedad puede suministrarle sobre la situación jurídica de la finca que la institución pública alberga, así como sobre la legalidad y oportunidad de la adquisición que se pretende realizar, mediante su asesoramiento profesional, personal, directo y responsable, tanto oral como escrito. El asesoramiento oral es gratuito.
Los asientos registrales están bajo la protección de los Tribunales.
Asesoramiento Registral
Una de las funciones que los registradores de la propiedad tienen legalmente atribuidas es la del tratamiento profesional, como hemos visto, de esa información, tratamiento que obliga, a explicar directamente, en un lenguaje común, la trascendencia de la adquisición y a aclarar cualquier duda que al comprador pueda tener, de tal suerte que la formación personal del interesado no sea un obstáculo para ser consciente de esa realidad.
Dictamen Registral
Si la complejidad del caso concreto así lo aconseja, el comprador tiene derecho a solicitar un dictamen o informe no vinculante del propio registrador sobre la situación jurídico- registral del inmueble.
¿Qué debo hacer antes de firmar el contrato?
Apreciación directa de su situación física
Es inevitable incluir este epígrafe, aunque su obviedad lo podría excusar. Pero no, debemos insistir, la apreciación directa de la situación física del inmueble es fundamental, incluso la puede realizar asistido de un profesional (Arquitecto, Ingeniero, por ejemplo)
Otro problema, siempre candente para el comprador, es el de la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos. Son aquellos defectos que no se advierten a simple vista; graves y que hacen al inmueble inservible para su uso o destino.
El art. 1.646 del Código Civil establece la responsabilidad por diez años del contratista y del arquitecto por daños y perjuicios derivados de la ruina del edificio.
El vendedor “está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto del contrato. Por el saneamiento el vendedor responde: de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, y de los vicios o defectos ocultos que tuviere (art.1.414 del Código Civil).
No obstante, el comprador puede, asimismo, requerir del vendedor un seguro que cubra los daños y vicios ocultos, y por la pérdida o turbación que podría sufrir por vicios de derecho, anteriores a la adquisición.
Informe Registral:
De los informes registrales debe resultar que el inmueble, está libre de gravámenes registrables y que el vendedor es propietario y no se halla inhibido judicialmente para disponer del inmueble.
Información directa en el Registro de la Propiedad:
Personalmente, por correo o telefax, no deje de consultar el Registro de la Propiedad, ante cualquier duda o inseguridad. No obstante, el escribano solicitará la información registral, como garantía preventiva de la transmisión
Comprobación documental de su situación fiscal
Impuesto inmobiliario:
La responsabilidad del inmueble por las deudas correspondientes a las cinco anualidades inmediatas anteriores -como máximo- generadas a causa del impago de este impuesto, aconseja la obtención de todos los recibos satisfechos. Y controlar su pago.
Tasas de servicios:
El inmueble responde por las cuotas vencidas e impagas si estuviere dentro del ejido municipal. Debe averiguarse, en DGR las deudas si el inmueble fuere rural.
Contribución de mejoras:
Debe verificarse el pago de las mismas si correspondiere. Debe averiguarse, en idéntico sentido a lo expresado en el párrafo anterior.
¿Ante quien debo firmar el contrato?
El contrato de compraventa, suscripto por ambas partes -vendedor y comprador-, en virtud del principio civil de libertad de formas (la forma es sólo prueba de la existencia del contrato), puede realizarse bien en documento privado, bien en documento público, con una importante particularidad: existe el deber legal de que los contratos relativos a bienes inmuebles consten en escritura pública.<p> De la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad dependerá la puesta en funcionamiento, directamente y de oficio, de los mecanismos que el ordenamiento jurídico ha arbitrado para la protección y tutela de las partes contratantes. Es decir, de la escritura y de la inscripción, que constituyen dos esferas distintas del sistema preventivo (la seguridad jurídica inmobiliaria no contenciosa), dependerá el control instrumental de la legalidad del contrato, el asesoramiento institucional de los contratantes y, en consecuencia, el amparo de los derechos respectivos por el derecho registral, evitando las contiendas judiciales.
Documento privado:
El documento privado puede definirse como aquel que suscriben -firman- las partes sin intervención del escribano. Y existiendo, como se ha dicho, el deber legal de hacer constar en escritura pública los contratos inmobiliarios, si una de las dos partes (vendedor o comprador) se niega a hacerlo, sólo puede recurrir a la demanda judicial correspondiente para que se cumpla ese imperativo jurídico.
El documento privado no se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, de tal suerte que quien lo firme admite, bajo su responsabilidad, la certeza de su contenido, sin que se acredite ningún extremo con la fortaleza suficiente (el Registro no va a amparar al adquirente). Asesórese por un abogado o escribano. No firme “a ciegas”. El abogado o el escribano comprobará el cumplimiento de los presupuestos legales del contrato.
Documento público:
El escribano tiene a su cargo una pluralidad de funciones y deberes en orden a la autorización de las escrituras públicas, que abarcan desde la redacción del contrato hasta la autorización del mismo, pasando por el asesoramiento técnico y la advertencia de las disposiciones legales aplicables, tanto civiles como administrativas y fiscales.
La escritura pública es, además, en nuestro sistema de garantías, requisito inexcusable para la inscripción registral, soporte de la seguridad jurídica. En la escritura constará la capacidad de los contratantes, la descripción física de la finca, el título de adquisición, la inscripción en el Registro del mismo a nombre del transmitente, su valor, las cargas que pesan sobre aquélla en base a la correspondiente certificación registral -o la advertencia de la trascendencia y riesgo de su omisión-, la situación de ocupación (inquilinos), el pago del precio…
