El Registro de la Propiedad español se basa en el sistema de inscripción que consiste en hacer un extracto del título presentado, frente a otros sistemas, como el francés, que recogen el de trascripción o copia literal del documento. Por ello, en nuestro sistema se determinan una serie de circunstancias que deben contener los asientos, cuya concreción no sería necesaria si el Registro se limitara a copiar los títulos presentados.
El artículo 9 LH y el 51 RH determinan las circunstancias que deben expresar los asientos de inscripción en términos imperativos, pues el primero dice que “toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes” dando a entender la necesidad de su constatación imprescindible, y sancionando el artículo 30 LH con la nulidad de aquella inscripción que no reúna las circunstancias exigidas, al establecer que “las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2º y 4º serán nulas si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores”
La sanción de nulidad alcanza a las inscripciones extensas, primeras, normales y principales, pero no a las concisas ni a las especiales, pues el artículo 52 RH señala que “el artículo 30 LH es aplicable, en general, a las inscripciones extensas, pero no a las concisas ni a las que por su índole hubieran sido objeto de alguna excepción legal o reglamentaria”
Además, la nulidad sólo se predica respecto a las inscripciones, no para las anotaciones preventivas, pues éstas solamente serán nulas “cuando por ellas no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de ésta” (artículo 75 LH).
Las circunstancias que han de contener las inscripciones extensas pueden clasificarse en atención a los siguientes criterios:
a) en relación con la finca
b) en relación con el derecho
c) en relación con las personas
d) en relación con el título
e) en relación con el asiento
f) en relación con los datos de carácter fiscal
I. Circunstancias referentes a la finca.- Se expresará:
a) la naturaleza de la finca (rústica o urbana, y dentro de aquéllas, sin son de secano o de regadío y la superficie aproximada de una y de otra)
b) la calificación urbanística de la finca para el caso de que se aportara cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredita
La Ley de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social para el año 2.002 establece que los Registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.
c) su situación, lo que se determinará, si se trata de fincas rústicas, expresando el término municipal, pago, partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren. Se indicarán igualmente los linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes y, en general, cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio si lo tuviere
La descripción de los linderos de la finca se debería hacer, cuando fuere posible, con referencia a datos físicos de la misma que permitieran su mejor identificación, como por ejemplo expresando su perímetro, la existencia de mojones, etc., y sólo en último caso, con el nombre de los titulares de las fincas colindantes
Cuando la identificación de la finca se complemente con la referencia a un plano catastral incorporado a la escritura se podrá acompañar una copia auténtica de éste para su archivo en el Registro (artículo 53. 7 y 8 Ley 13/1.996, de 30 de diciembre, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social)
Pero no sólo las bases catastrales pueden servir de la identificación cartográfica de las fincas, pues el artículo 9 LH, en la redacción dada por la Ley 24/2.001, de 27 de diciembre, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, establece que la identificación de la finca puede completarse mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas gráficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.
La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de los ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado e Registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica
La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y población en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número, si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo, o al menos señalando los cuatro puntos cardinales; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita
d) medida superficial con arreglo al sistema métrico decimal, pudiendo señalarse, además, la del lugar (marjales, estadales, obradas, jornadas,…)
e) la referencia catastral en las fincas urbanas
A partir del primero de enero del 2.003, también será obligatorio reflejar la referencia catastral de las fincas rústicas que estén situadas en los municipios renovados, entendiendo por tales los que cumplan lo señalado en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 24/2.001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, así como los que con posterioridad se vayan renovando.
Queda excluida la obligatoriedad de reflejar la referencia catastral en las cancelaciones.
La falta de constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles de las fincas que deban llevarla, o la no aportación de los documentos acreditativos de la misma, no impedirá la práctica de los asientos correspondientes. En estos casos, el Registrador deberá advertir, de forma expresa y escrita, al interesado o al presentante de la obligación de aportar los documentos dentro del plazo de despacho del titulo, y que, en el caso de no hacerlo, incurre en infracción tributaria simple, sancionable con multa que va desde los 6,01 a los 901,52 euros. Una vez transcurrido dicho plazo sin haberse cumplido la obligación, dejará constancia del incumplimiento por nota al margen del asiento y al pie del título.
Registro de la Propiedad dePalma de Mallorca nº 10
De conformidad con lo previsto en el artículo 53, apartado 3, párrafo segundo de la Ley 13/1.996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (BOE nº 313, de 31 diciembre 1.996), se le advierte de la obligación de aportar dentro del plazo de despacho del documento (15 días) la referencia catastral de la/s finca/s comprendida/s en el documento abajo referenciado del que Ud. es presentante/interesado.
La acreditación podrá efectuarse mediante la aportación de cualquiera de los documentos siguientes:
a) certificado o documento expedido por la Gerencia del Catastro
b) escritura pública o información registral
c) último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
d) certificación catastral electrónica obtenida por los procedimientos telemáticos que se aprueben por Resolución de la Dirección General del Catastro
En todos los casos será preciso que en el documento figure de forma indubitada la referencia catastral.
Se advierte igualmente que en caso de no aportar la documentación antedicha incurrirá en el incumplimiento de la obligación establecida en la ley 13/1.996, con la consideración de infracción tributaria simple, sancionable con multa que va desde los 6,01 euros a los 901,52 euros.
De la falta de cumplimiento de esta obligación tributaria quedará constancia por nota al margen del asiento y al pie del título inscrito, y se comunicará al Catastro la identidad de la persona que ha incumplido la obligación. La/s finca/s a que se refiere este escrito es/son la/s descrita/s en la escritura que se expresa a continuación: Fecha: Notario autorizante: Nº protocolo: Datos relativos a la finca: Finca registral nº: Tomo: Libro: Folio: Palma de Mallorca, a 26 de enero de 2.003
EL REGISTRADOR RECIBI EL ORIGINAL Firma del interesado
Modelo de notificación “expresa y por escrito” que ha de darse al interesado/presentante que incumpla la obligación de aportar la referencia catastral.
En todo caso, la descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.
Cuando las circunstancias anteriores constaren ya en inscripciones o anotaciones precedentes al asiento que se haya de extender, no se repetirán en éste si resultaren conformes con los consignados en los títulos que lo motiven, bastando, en caso de disconformidad, expresar las diferencias que resulten entre el Registro y el título.
Acaba de ser lançada pela Saraiva obra coletiva que reúne estudos da Espanha e do Brasil analisando a correlação entre Registro de Imóveis e Meio Ambiente
