Cadri

Circunstancias referentes al derecho.

f) naturaleza del derecho que se inscribe, con el nombre que se le dé en el título, y si no se le diere ninguno, no se designará tampoco en la inscripción.

g) extensión del derecho, expresando todo lo que, según el título, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copiándose literalmente las condiciones suspensivas, rescisorias, resolutorias y revocatorias establecidas en aquél.

En ningún caso se expresarán las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de trascendencia real (más…)

El Registro de la Propiedad español se basa en el sistema de inscripción que consiste en hacer un extracto del título presentado, frente a otros sistemas, como el francés, que recogen el de trascripción o copia literal del documento. Por ello, en nuestro sistema se determinan una serie de circunstancias que deben contener los asientos, cuya concreción no sería necesaria  si el Registro se limitara a copiar los títulos presentados.

El artículo 9 LH y el 51 RH determinan las circunstancias que deben expresar los asientos de inscripción en términos imperativos, pues el primero dice que “toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes” dando a entender la necesidad de su constatación imprescindible, y sancionando el artículo 30 LH con la nulidad de aquella inscripción que no reúna las circunstancias exigidas, al establecer que “las inscripciones de los títulos expresados en los artículos 2º y 4º serán nulas si en ellas se omite o se expresa con inexactitud sustancial alguna de las circunstancias comprendidas en el artículo 9, sin perjuicio de lo establecido en esta Ley sobre rectificación de errores”

La sanción de nulidad alcanza a las inscripciones extensas, primeras, normales y principales, pero no a las concisas ni a las especiales, pues el artículo 52 RH señala que “el artículo 30 LH es aplicable, en general, a las inscripciones extensas, pero no a las concisas ni a las que por su índole hubieran sido objeto de alguna excepción legal o reglamentaria”

Además, la nulidad sólo se predica respecto a las inscripciones, no para las anotaciones preventivas, pues éstas solamente serán nulas “cuando por ellas no pueda venirse en conocimiento de la finca o derecho anotado, de la persona a quien afecte la anotación o de la fecha de ésta” (artículo 75 LH).   

Las circunstancias que han de contener las inscripciones extensas pueden clasificarse en atención a los siguientes criterios:

a)     en relación con la finca

b)     en relación con el derecho

c)     en relación con las personas

d)     en relación con el título

e)     en relación con el asiento

f)      en relación con los datos de carácter fiscal

I. Circunstancias referentes a la finca.- Se expresará:

a) la naturaleza de la finca (rústica o urbana, y dentro de aquéllas, sin son de secano o de regadío y la superficie aproximada de una y de otra)

b) la calificación urbanística de la finca para el caso de que se aportara cédula, certificación o licencia administrativa que lo acredita

La Ley de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social para el año 2.002 establece que los Registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.

c) su situación, lo que se determinará, si se trata de fincas rústicas, expresando el término municipal, pago, partido o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren. Se indicarán igualmente los linderos por los cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes y, en general, cualquier otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscriba, como el nombre propio si lo tuviere

La descripción de los linderos de la finca se debería hacer, cuando fuere posible, con referencia a datos físicos de la misma que permitieran su mejor identificación, como por ejemplo expresando su perímetro, la existencia de mojones, etc., y sólo en último caso, con el nombre de los titulares de las fincas colindantes

Cuando la identificación de la finca se complemente con la referencia a un plano catastral incorporado a la escritura se podrá acompañar una copia auténtica de éste para su archivo en el Registro (artículo 53. 7 y 8 Ley 13/1.996, de 30 de diciembre, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social)

Pero no sólo las bases catastrales pueden servir de la identificación cartográfica de las fincas, pues el artículo 9 LH, en la redacción dada por la Ley 24/2.001, de 27 de diciembre, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, establece que la identificación de la finca puede completarse mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas gráficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.

La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de los ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado e Registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica

La situación de las fincas urbanas se determinará expresando el término municipal y población en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número, si lo tuvieren, y los que hayan tenido antes; el nombre del edificio si fuere conocido por alguno propio; sus linderos por la izquierda (entrando), derecha y fondo, o al menos señalando los cuatro puntos cardinales; y cualquier otra circunstancia que sirva para distinguir de otra la finca descrita

d) medida superficial con arreglo al sistema métrico decimal, pudiendo señalarse, además, la del lugar (marjales, estadales, obradas, jornadas,…)

e) la referencia catastral en las fincas urbanas

A partir del primero de enero del 2.003, también será obligatorio reflejar la referencia catastral de las fincas rústicas que estén situadas en los municipios renovados, entendiendo por tales los que cumplan lo señalado en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 24/2.001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, así como los que con posterioridad se vayan renovando.

Queda excluida la obligatoriedad de reflejar la referencia catastral en las cancelaciones.

 La falta de constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles de las fincas que deban llevarla, o la no aportación de los documentos acreditativos de la misma, no impedirá la práctica de los asientos correspondientes. En estos casos, el Registrador deberá advertir, de forma expresa y escrita, al interesado o al presentante de la obligación de aportar los documentos dentro del plazo de despacho del titulo, y que, en el caso de  no hacerlo, incurre en infracción tributaria simple, sancionable con multa que va desde los 6,01 a los 901,52 euros. Una vez transcurrido dicho plazo sin haberse cumplido la obligación, dejará constancia del incumplimiento por nota al margen del asiento y al pie del título.

Registro de la Propiedad               dePalma de Mallorca nº 10                 

 De conformidad con lo previsto en el artículo 53, apartado 3, párrafo segundo de la Ley 13/1.996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (BOE nº 313, de 31 diciembre 1.996), se le advierte de la obligación de aportar dentro del plazo de despacho del documento (15 días) la referencia catastral de la/s finca/s comprendida/s en el documento abajo referenciado del que Ud. es presentante/interesado.               

  La acreditación podrá efectuarse mediante la aportación de cualquiera de los documentos siguientes:                

a) certificado o documento expedido por la Gerencia del Catastro                 

b) escritura pública o información registral  

c) último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles

  d) certificación catastral electrónica obtenida por los procedimientos telemáticos que se aprueben por Resolución de la Dirección General del Catastro                

 En todos los casos será preciso que en el documento figure de forma indubitada la referencia catastral.               

  Se advierte igualmente que en caso de no aportar la documentación antedicha incurrirá en el incumplimiento de la obligación establecida en la ley 13/1.996, con la consideración de infracción tributaria simple, sancionable con multa que va desde los 6,01 euros a los 901,52 euros. 

De la falta de cumplimiento de esta obligación tributaria quedará constancia por nota al margen del asiento y al pie del título inscrito, y se comunicará al Catastro la identidad de la persona que ha incumplido la obligación.                 La/s finca/s a que se refiere este escrito es/son la/s descrita/s en la escritura que se expresa a continuación:                 Fecha:                Notario autorizante:                Nº protocolo:                 Datos relativos a la finca:                  Finca registral nº:                Tomo:                Libro:                Folio:                Palma de Mallorca, a 26 de enero de 2.003

EL REGISTRADOR  RECIBI EL ORIGINAL Firma del interesado

Modelo de notificación “expresa y por escrito” que ha de darse al interesado/presentante que incumpla la obligación de aportar la referencia catastral.

En todo caso, la descripción de las fincas rústicas y urbanas será preferentemente perimetral, sobre la base de datos físicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial.

Cuando las circunstancias anteriores constaren ya en inscripciones o anotaciones precedentes al asiento que se haya de extender, no se repetirán en éste si resultaren conformes con los consignados en los títulos que lo motiven, bastando, en caso de disconformidad, expresar las diferencias que resulten entre el Registro y el título.        

En los libros del Registro de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos: de presentación, inscripciones, anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales (artículo 41 RH).

A su vez, los asientos pueden ser de diversas clases en función de su forma:

a) extensos y concisos: una inscripción extensa es aquella que reúne todos los requisitos exigidos por el artículo 9 LH y el 51 RH (circunstancias personales de adquirente y transmitente, título de adquisición, etc), mientras que una concisa sólo debe contener las que exige el artículo 52 RH, remitiéndose en cuanto al resto a la extensa.

Esta técnica se aplica cuando en un título se comprenden varios inmuebles o derechos reales que radiquen en un mismo término municipal o en una misma Sección; en estos casos, se practicará la inscripción extensa en alguna de las fincas principales o de mayor valor (artículo 381 RH), y en las demás se extenderá una inscripción concisa, con lo que se simplifica la mecánica registral

b) principales y de referencia: tienen aplicación en el caso de fincas especiales (como concesiones de ferrocarriles,  explotaciones para la producción de energía eléctrica, montes de utilidad pública, etc.) que se extienden por el territorio de dos o más Registros, Ayuntamientos o Secciones; en ellos, se procede de la siguiente forma: se practica una inscripción principal en el libro del Ayuntamiento a que corresponda la parte principal de la finca, el punto de partida o el punto de arranque y en los restantes Registros, Ayuntamientos o Secciones un asiento de referencia a la inscripción principal

c) primeras y posteriores: según que inicien o no el historial registral de la finca.

Las primeras suelen ser las de inmatriculación, aunque no siempre, como ocurre por ejemplo en las segregaciones o divisiones, en las que se da un número nuevo de finca registral a la finca segregada o dividida, arrastrándose las cargas de la finca matriz. A su vez, no toda inmatriculación supone una inscripción primera, como ocurre en lo siguientes casos:

- inmatriculación de excesos de cabida: el artículo 298.3 RH dice: “asimismo, podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya inscritas…”, refiriéndose a los supuestos en que alguien es dueño de una finca con una superficie determinada, por haberla adquirido así, aunque en su título se expresara una medida menor (por cuestiones fiscales, porque el resto del terreno carecía de valor al tiempo de la adquisición,…). En estos casos, la mayor superficie accede por primera vez al Registro, inmatriculándose en el mismo folio que el resto de la finca, pero haciéndolo en el asiento que por su orden le correspond

- inmatriculaciones de fincas en las que esté separado el dominio útil del directo: el artículo 377 RH señala que “en el caso de hallarse separados el dominio directo y el útil, la primera inscripción podrá ser de cualquiera de estos dominios; pero si después se inscribiere el otro dominio, la inscripción se practicará a continuación del primeramente inscrito”

- inmatriculaciones de partes indivisas de fincas: La RDGRN 30 octubre 1.984 establece que a la vista de los artículos 278 y 377 RH, “hay que concluir que a través del procedimiento inmatriculador adecuado, puede acceder a los libros registrales con apertura del folio correspondiente, toda finca que pertenece en proindiviso a varios propietarios, aunque no sea solicitada su inmatriculación por la totalidad de ellos, pues de esta forma se empieza a poner en concordancia el Registro con la realidad jurídica extrarregistral que es uno de los fines capitales del sistema inmobiliario español y a la vez permite gozar de sus beneficios a todos aquellos propietarios que deseen acogerse al mismo” 

d) comunes y especiales: las comunes son la regla general, frente a las inscripciones especiales, como son las de concesiones, minas, etc. a las que la ley impone circunstancias  particulares.

Este caso era relativamente frecuente en algunas zonas de España, donde al comprar una finca rústica, se declaraba solamente la superficie labrada -para pagar menos impuestos- aunque se adquiría una extensión mayor. Con el paso del tiempo, y según se extendía la zona cultivada, se declaraban excesos de cabida de la superficie de la que se era dueño desde el principio, pero de la que se carecía de título por no haber sido mencionado al tiempo de la adquisición. Por eso, se habla de inmatriculación de esos excesos de cabida. Como se puede apreciar, el caso difiere del supuesto en el que se adquiere una finca con unos linderos fijos, en los que lo único que hay es un error en la medición, lo que provocará una mera inscripción de exceso de cabida.

Como toda institución, el Registro de la Propiedad tiene que cumplir unos fines cuya consecución justifica su existencia misma.Podemos resumir esos fines en los siguientes:

a) asegurar la propiedad inmueble, protegiendo su tráfico jurídico. Al dotar al titular registral de los efectos legitimadores y al proteger a los terceros adquirentes que confían en sus pronunciamientos, el Registro de la Propiedad consigue su fin de favorecer la negociación sobre bienes inmueble

El que primero accede al Registro inscribiendo su derecho obtiene la protección de la Institución pues el Registro se cierra a cualquier otro título que sea contradictorio, aun cuando sea de fecha anterior. El titular registral es protegido frente a ataques a su titularidad, pues nadie puede transmitir sin su consentimiento ni se le puede condenar sin ser oído. Del mismo modo, podrá hacer cesar cualquier perturbación a su derecho mediante acciones reales seguidas a través del juicio verbal regulado en la LEC, con sólo presentar certificación del Registrador que acredite la vigencia, sin contradicción alguna, de su titularidad registral (artículo 41 LH).

La seguridad registral juega fundamentalmente en el ámbito preventivo, evitando la proliferación excesiva de pleitos, pues los conflictos de intereses no sólo se resuelven acudiendo a los jueces, sino también mediante mecanismos que eviten la producción de esos conflictos. Relacionada con esa finalidad cautelar está el sistema de control del tráfico inmobiliario y de su legalidad en el ámbito civil que se plasma a través de la calificación del Registrador.

b) fomentar el denominado crédito territorial, es decir, la concesión de créditos garantizados con inmuebles (como por ejemplo, los préstamos hipotecarios), en contraposición con los créditos personales, donde la garantía está más difuminada pues no responden bienes concretos sino que hay una responsabilidad patrimonial general (artículo 1.911 C.c.

c) proporcionar información, a través de sus medios de publicidad (exhibición, notas simples y certificaciones) del contenido de los libros del Registro

d) suministrar datos a la Administración que sirvan  para formar una estadística acerca de la contratación inmobiliaria (hipotecas, ventas, arrendamientos, etc)

Los Registradores remiten fichas estadísticas de los préstamos hipotecarios al Instituto Nacional de Estadística, o información de las titularidades inscritas al Catastro, etc..

e) actuar como importante auxiliar para la efectividad de determinados impuestos, como el de Sucesiones, Transmisiones Patrimoniales, etc

 Dentro de esta finalidad cabe citar todo lo relativo a las afecciones fiscales y al archivo de cartas de pago de determinados Impuestos, así como la prohibición de practicar ninguna inscripción sin que se acredite previamente el pago de los impuestos correspondientes (artículo 254 LH).

f) cooperar con la Administración en importantísimas actividades como el urbanismo, materia agraria, Catastro, arrendamientos urbanos, prevención del blanqueo de capitales, etc.        

En cuanto a la prevención del blanqueo de capitales, debe tenerse en cuenta la Instrucción DGRN 10 diciembre 1.999.   

1º) SUS RELACIONES CON EL DERECHO CIVIL

Sobre este aspecto se han dado varias opiniones :

A) Bienvenido Oliver piensa que el Derecho Inmobiliario Registral es sustantivo, independiente es una manifestación más del fenómeno de desintegración del Derecho Civil.

B) Para Sanz Fernandez forma parte del Derecho Civil pues su autonomía legislativa tiene una justificación meramente histórica pero no sistemática.

C) Lacruz Berdejo se pregunta si el Derecho Hipotecario es Civil o, por lo contrario, se trata de una ciencia autónoma que debe figurar al lado del Derecho Civil, Mercantil.

El Derecho Hipotecario concebido  para publicar Derechos Civiles  Reales y para conferirles , mediante la publicidad una eficacia civil especial , fue considerado com una parte del Derecho Civil e incluido en el tratado del Derecho de Cosas.

2) CON EL DERECHO ADMINISTRATIVO

Se deriva de la consideración que tiene el Registro como instrumento de la Administración , y los Registradores como funcionarios públicos .

El Registro tiene conexiones con cada vez más instituciones del Estado ( Catastro, Hacienda, Medio Ambiente, Vivienda, Economía…), se admite la inscripción de Concesiones Administrativas, a favor del Estado, Provincia, Municipio y  el documento administrativo es título inscribible.

3) CON EL DERECHO MERCANTIL

Las Sociedades Mercantiles pueden ser sujeto de titulares de fincas o derechos reales inmobiliarios, se admite la inscripción de la hipoteca cambiaria así como de la hipoteca en garantía de títulos endosables ( al portador )y tiene la consideración de Mercantil la aportación de inmuebles a una sociedad.

4) CON EL DERECHO PROCESAL

Se admiten a registración los documentos judiciales, los asientos practicados en los libros están bajo la salvaguarda de los tribunales, y en la Ley Hipotecaria se siguen recogiendo normas de índole procesal.

Es mas Nuñez lagos en el año 1940 propuso la creación de un nuevo título que se llamara ” Derecho Hipotecario Procesal”. La Comisión no acepto esta sugerencia.

5) CON EL DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO

Se pueden inscribir los títulos otorgados en el extrajero o sentencias dictadas en otro país . Tambien se observan en materia de capacidad de los extranjeros e inscripción obligatoria de ciertos bienes.

 6) CON EL DERECHO TRIBUTARIO ( FISCAL)

Destaca este aspecto cuando nos referimos a la repercusión registral que tiene la falta de pago de impuestos pero sobre todo a que los Registradores son tambien son liquidadores del impuesto de Derechos Reales.

7) CON EL DERECHO FORAL 

La ley Hipotecaria dado su carácter de Ley de aplicación general , está en vigor no solo en los territorios de derecho común, sino también en las provincias donde rige el Derecho Foral .

Además se inscriben en el Registro los actos y contratos de contenido real inmobiliario que con diferentes nombres se conocen en la provincias donde rigen fueros especiales.

Dentro de las ramas más importantes del Derecho Privado se encuentra la conocida con el nombre de Derecho Hipotecario o Derecho Inmobiliario Registral.

Debe su origen  a la distinción existente en el Derecho de cosas , siguiendo la distinción germánica, entre bienes muebles e inmuebles.

No obstante, ha recibido numerosas denominaciones entre las cuales podemos destacar:

1) DERECHO INMOBILIARIO
Bienvenido Oliver considera que el Derecho Inmobiliario tiende a regular las totales relaciones de los inmuebles, tanto en su dominio como en los Derechos Reales sobre ellos constituidos, ya en su aspecto estático o de estrutura como en su aspecto dinámico de tráfico y publicidad.
2) DERECHO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Para Casso el Derecho que estudiamos es el reativo a los Derechos Reales a través del Registro. Su contenido no se refiere sólo al Registro de la Propiedad, a su posible organización o funcionamiento, sino  a su régimen específico resultante de la inscripción de inmuebles.

3) DERECHO HIPOTECARIO
Esta denominación es la utilizada por Jerónimo Gonzalez y se basa en el título que se le dió  a la primitiva ley HIPOTECARIA de 1861. Es la concepción tradicional de nuestro Derecho . Así a los diferentes sistemas de Registro de se les denomina sistemas hipotecarios, los principios fundamentales del sistema son denominados principios hipotecarios, los libros que se llevan en el Registro son libros hipotecarios etc.
De lo cual se deduce que el empleo de la palabra hipotecario es sinónimo de Registral.

4) DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL
Autores como Lacruz Berdejo, Roca Sastre considera que esta es la más adecuada pues el contenido propio de esta rama se encuentra en la publicidad que el Registro concede a los Derechos Reales Inmobiliarios.

5) DERECHO REGISTRAL
Teniendo en cuenta las enormes dimensiones que el Registro puede tener en lo sucesivo y basádose en la concepción amplia y unitaria del Registro como instrumento de publicidad se utiliza está denominación por autores como Pascual Marín y Cabanillas Gallas.

6) DERECHO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Es la propuesta por Chico y Bonilla pero reconocen que puediera inducir a confusiones.

CONCEPTOS
Oliver y Morell lo definen como ” un conjunto sistemático de reglas o preceptos legales acerca de los derechos constituidos sobre cosa raiz o inmuebles.

Para Fuchs nos encontramos “con un conjunto de normas jurídicas aplicables a las fincas”

Gimenez Arnau considera que debe definirse como ” un conjunto de normas a que deben de ajustarse la constitución, modificación y extinción de los Derechos Reales sobre Inmuebles.”

Para Sanz Fernandez el Derecho Hipotecario es :

” Es el conjunto de normas de Derecho Civil que regulan las formas de publicidad de los actos de constitución ,transmisión, modificación y extinción de los Derechos Reales sobre fincas y las garantías de ciertos derechos personales o de crédito a través del Registro de la Propiedad”

Esta definición se critica por Roca Sastre que entiende que la registración no es la forma de un acto sino un requisito para que el ACTO RODEADO DE LA FORMA PUBLICA PERTINENTE PRODUZCA DETERMINADOS EFECTOS.

Para el ilustre hipotecarista Roca Sastre el Derecho Hipotecario es:

” Aquella parte del Derecho Civil que regula la constatación en el Registro de la Propiedad, de la constatación, reconocimiento, declaración, transmisión, modificación y extinción de los Derechos Reales sobre fincas y los efectos de dicha registración, así como la expresión y efectos de las garantías estrictamente registrales “

Establecía el artículo 1 del antiguo ROCOA (Reglamento Orgánico del Cuerpo de Oficiales y Auxiliares) de 19 abril 1982, que “la prestación del personal de los Registros es de naturaleza jurídico-administrativa, correspondiendo exclusivamente al Ministerio de Justicia la competencia para regular, inspeccionar y dirimir relaciones y cuestiones que surjan como consecuencia de dicha relación“. Sin embargo, la doctrina sentada por el Tribunal Supremo en sentencia de 19 marzo 1.990, reiterada después en otras (STS 3 y 16 julio 1.990), ha supuesto una redefinición del marco jurídico de la relación de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles con su personal, al proclamar el carácter laboral de la misma. 
El resultado de dicha doctrina ha sido la derogación del ROCOA y su sustitución por el correspondiente CONVENIO COLECTIVO, firmado el 29 de junio de 1.992, que consta de 62 artículos, distribuidos en un Título preliminar y nueve Títulos, con doce Disposiciones transitorias, una Final y un Anexo regulador de las pruebas de aptitud para el acceso y promoción en el empleo.  
Las categorías se regulan en los artículos 6 y siguientes del Convenio, estableciéndose que cada Registrador dispondrá del personal preciso para ejercer adecuadamente su actividad profesional.
 El personal podrá ser de dos clases: - fijo, vinculado por una relación de carácter indefinido- temporal, por haber sido contratado con ese carácter en cualquiera de las modalidades permitidas por la legislación laboral.

A su vez, dentro del personal fijo se distinguen tres categorías: - Oficiales- Auxiliares de primera- Auxiliares de segunda Además, junto a los citados, en cada Registro y en función de sus características, podrá haber personal contratado como especialista (por ejemplo, secretarios, contables, telefonistas, recuperadores, informáticos,…) y subalternos (por ejemplo, los ordenanzas, recaderos o encargados de servicios análogos).   
 Conforme establece el artículo 10 del convenio, serán requisitos generales para formar parte de la plantilla de los Registros, ya  sea con carácter fijo o temporal, los siguientes:
 1º) ser capaz según la legislación laboral 
2º) no padecer enfermedad ni impedimento físico que imposibilite para la realización de los trabajos propios de un Registro
 3º) y sólo para el personal fijo no subalterno, estar en posesión del título de BUP o equivalente. El personal contratado como especialista para desarrollar funciones específicas, además de los requisitos generales deberá acreditar los conocimientos necesarios exhibiendo, en su caso, el título o diploma habilitante. 
Sin perjuicio de los que, con carácter general, corresponden a cualquier trabajador según la legislación laboral, el artículo 21 del Convenio establece, entre otros, los siguientes DERECHOS: 
a) a figurar en el Censo

b) a permanecer en el empleo 
c) a ser retribuido, con sueldo fijo o porcentaje, según proceda
 d) al traslado, en los términos que el propio Convenio establece 
e) a disfrutar de vacaciones y permisos f) a la formación y promoción profesional, etc.
 Entre los DEBERES, podemos citar (artículo 24 Convenio):
 a) a prestar los servicios que le encomiende el Registrador en la forma, jornada y horario que establezca el titular para su oficina.  La jornada tendrá siempre los límites de la legislación laboral, salvo para los Oficiales y Auxiliares de primera a quienes, cuando necesidades extraordinarias de servicio así lo requieran y debido a su especial forma de remuneración, podrá el Registrador exigir una mayor dedicación.   
b) a guardar la más rigurosa disciplina y fidelidad en su trabajo, acatando y cumpliendo las ordenes e instrucciones que recibieren del Registrador
 c) a no ejercer, cuando implique el uso de información privilegiada obtenida en el desempeño del trabajo u origine situaciones de conflicto de intereses, aunque sea de forma esporádica o eventual, por sí o por persona interpuesta, la profesión de Abogado o Procurador de los Tribunales, o realizar aunque sea de forma aislada u ocasional el ejercicio de alguna de las actividades propias de Gestor Administrativo, Agente de la Propiedad Inmobiliaria o cualquier otra similar, etc.    
  
Define el Convenio (artículo 11) al Oficial como aquel empleado, con la categoría de tal, que posee conocimientos técnicos y prácticos suficientes para el despacho de toda clase de documentos y demás operaciones registrales, así como para realizar aquellas otras necesarias para la liquidación de los impuestos cuya gestión esté encomendada a los Registradores, bajo su dirección e instrucciones.  

Por tanto, lo que caracteriza a un Oficial es poseer conocimientos técnicos y prácticos para el despacho de documentos, a diferencia del resto del personal auxiliar, que sólo deben demostrar conocimientos prácticos. Deberá realizar todas aquellas funciones encomendadas por el Registrador y que sean necesarias para el adecuado y eficaz funcionamiento del servicio público. Para alcanzar la categoría de Oficial se requiere:
 1º) haber prestado servicios efectivos y satisfactorios como Auxiliar de primera durante un período de cinco años, anteriores a la fecha de la entrega de la documentación necesaria para acceder a las pruebas de capacitación. De ello se desprende que, para el cómputo del plazo, no se incluirá el tiempo en el que el auxiliar hubiere permanecido en excedencia, y que la fecha de referencia será la de terminación del plazo para presentar la documentación, no la del examen (entre aquella y éste deben pasar, al menos tres meses, según el Convenio). El plazo se reduce a dos años si se es licenciado en Derecho, o tres si se tiene cualquier otra licenciatura. 
2º) presentar informe de los Registradores que hubieran estado al frente del Registro en los cinco años anteriores en los que se acredite que los trabajos prestados fueron satisfactorios El informe será enviado a la Comisión de Vigilancia del Convenio en el momento de producirse el cese o el traslado del Registrador titular, o del Registrador interino en caso de Registros reservados para Aspirantes, y figurará como anexo del acta de toma de posesión y cese.  
3º) solicitud del interesado a la Comisión de Vigilancia informada favorablemente por el Registrador titular o por el interino en caso de Registros reservados para Aspirantes. Si el Registro se hallare vacante en la fecha en que deba emitirse el informe, lo suscribirá el último Registrador titular 
4º) superar las pruebas de aptitud  Los Oficiales serán remunerados con un salario consistente en un porcentaje de los ingresos líquidos del Registrador, entendiéndose por tales los que resulten de deducir de sus ingresos brutos como tal el importe de los gastos que necesariamente se deriven de su ejercicio profesional, entre los que estarán incluidos la cuota empresarial de la Seguridad Social y las cuotas colegiales.       

¿Qué es lo que caracteriza al Registro de la Propiedad y lo diferencia de otras instituciones?

De la definición del Registro como institución podrían sacarse sus caracteres fundamentales:

a) es una institución jurídica: el Registro de la Propiedad no es un mero registro administrativo que actúa como base de datos, fichero o almacén que se limita a la simple publicación de derechos, sino que sus inscripciones están dotadas de los importantes efectos derivados de los principios hipotecarios (legalidad, legitimación, fe pública, etc).

Podemos distinguir dos tipos de registros: los administrativos y los jurídicos. Los primeros actúan generalmente como meros archivos, aunque sus efectos pueden variar de unos a otros. Así:

- registros meramente informativos y sin valor probatorio: los estadísticos, el especial de arrendamientos rústicos (RD 9 octubre 1985), etc

- registros con valor probatorio: acreditan, bien la veracidad de los datos inscritos (ej. la defunción mediante el Registro civil), bien la conducta (registro de penados), o bien la existencia física, naturaleza, extensión y linderos de los inmuebles (Catastro)

- registros con efectos internos dentro de la propia Administración: como los fiscales de contribuyentes, el de Universidades, etc

- registros complementarios de servicios públicos: tales como los de educación, sanidad; fundaciones, etc

Existen, no obstante, registros administrativos cuyos efectos son de carácter constitutivo o sustantivo, como son, entre otros muchos:

- Registro Especial de los Fondos de Pensiones

- Registro de las Sociedades Laborales, etc

Junto a los registros administrativos, se encuentran los jurídicos, basados en la publicidad efecto regidos por el principio de seguridad del tráfico, y cuyos principales exponentes son los Registros de la Propiedad, el Mercantil y el de Bienes Muebles.

b) es una institución de Derecho privado: aunque es evidente que el Registro de la Propiedad presta un indudable servicio público, no por ello se convierte en un servicio público, es decir, no por esa razón deja de ser una institución de Derecho privado.

El Registro de la Propiedad es un instrumento para dar seguridad al que adquiere algún derecho real sobre bienes inmuebles (el que compra una finca, el que constituye una servidumbre para pasar sobre el predio del vecino, etc). Es decir, protege el tráfico jurídico inmobiliario cuando los particulares contratan entre si, o bien cuando lo hacen con la Administración (Estado, Comunidad Autónoma, Ayuntamiento…) pero sin que ésta haga uso de su situación de predominancia (de su imperium).

No pierde ese carácter de institución de Derecho privado por el hecho de que cada vez sea mayor la aplicación de normas de tipo administrativo (afecciones urbanísticas, arrendamientos, concesiones, etc); eso lo único que demuestra es la confianza que el Estado tiene en una de sus instituciones, aprovechando la publicidad que la misma proporciona, y es además una manifestación de la cada vez mayor función social de la propiedad que establece nuestra Constitución (artículo 33 Constitución Española).

c) está a cargo del Registrador de la Propiedad, cuya naturaleza es la de ser un jurista investido de funciones públicas. El Registrador no es funcionario en sentido estricto, pues no puede ser considerado como tal el que cobra por arancel y asume el riesgo de su actividad. Pero tampoco es sólo un profesional liberal pues realiza funciones públicas y se accede a la carrera por medio de Oposición.

El Registrador debe ser configurado en su doble carácter de funcionario público y de profesional del Derecho. Como funcionario, tiene encomendada la función de calificar y controlar bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, la capacidad y legitimación de los que los otorguen e, incluso, la validez de su contenido. Como profesional del Derecho, desde su independencia y responsabilidad, asesora y participa en la creación y desenvolvimiento del Derecho, indicando el camino para subsanar los defectos e incluso marcando la fórmula más adecuada para conseguir el fin lícito perseguido.

d) se organiza por el sistema de folio real: frente al sistema de hoja personal característico del Registro Mercantil, el Registro de la Propiedad se lleva abriendo un folio a cada finca en el que, mediante asientos sucesivos, se recoge todo el historial jurídico de la finca.

e) actúa con carácter exclusivo y excluyente: las certificaciones expedidas por el Registrador de la Propiedad son el único medio de acreditar, en perjuicio de tercero, la libertad o gravamen de las fincas inscritas (artículo 225 LH), produciendo todos los efectos del principio de legitimación mientras no se desvirtúe su certeza (STS 17 octubre 1989).

Por otra parte, el Registrador ejerce sus funciones exclusivamente dentro de su distrito hipotecario y excluyendo la intervención de cualquier otro funcionario, al menos en cuanto a la práctica de los asientos, pues poco a poco se está dando entrada al principio de libre competencia -en la medida de que es compatible con su función de controlador de la legadidad- en tres cuestiones: la publicidad registral, emisión de informes y solicitud de segunda calificación.

En relación a ello, debe matizarse:

- publicidad registral: se puede escoger Registrador para obtener nota simple informativa (no certificación) de cualquier Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles

- informes (artículo 355 RH): es dudoso si en materia de certificaciones con informe se aplica el principio de libre elección de Registrador o si el informe ha de referirse a una finca o derecho inscrito en el Registro del que es titular el Registrador que lo expide.

En contra de la tesis permisiva juega el artículo 1 LH, que establece que el Registrador actúa en virtud de un criterio de competencia territorial; a favor podría argumentarse que ese precepto se refiere únicamente a las inscripciones y anotaciones, no a las certificaciones, aunque a ello podría a su vez objetarse que el legislador no habría creído necesario hacer el matiz ya que difícilmente podrá un Registrador certificar de un archivo que no se halle en su poder, y como quiera que determinadas certificaciones conllevan la práctica de asientos registrales, parece que la competencia territorial es exigible en este punto.

En definitiva, no hay una opinión doctrinal unánime acerca de si en esta materia rige el principio de competencia territorial. En contra juega el hecho de que la matizada apertura a la libre competencia establecida en el artículo 222,8 LH se limita a permitir la libre elección del Registrador a través del cual obtener la información registral (…) siempre que deba expedirse mediante nota simple informativa o consista en información sobre el contenido del Indice General Informatizado de fincas y derechos, no para las certificaciones; a favor está el hecho de que se trata de un mero informe que en nada coarta la libertad del Registrador competente en el ejercicio de su calificación, así como el hecho de que cabe instar una segunda calificación si el titular no califica en plazo o deniega o suspende la inscripción (artículo 19 bis LH).

- calificación: en los casos en los que el Registrador competente incumpla el plazo para calificar, o cuando la calificación sea negativa –total o parcialmente-, el interesado podrá instar una nueva calificación del Registrador que corresponda según el cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis LH

Para ser exactos, hay que matizar que en la calificación no hay propiamente libre competencia, sino que lo que introdujo el artículo 19 LH, tras la Ley 24/2.001, fueron medidas para agilizar el despacho de los documentos y mayor protección a los ciudadanos que acuden al Registro. Así lo reconoce el propio Tribunal de Defensa de la Competencia, que señala que la independencia del Registrador y la naturaleza de su función son incompatibles con cualquier atisbo de libre competencia. En el mismo sentido se manifiesta el Real Decreto 1039/2.003, de 1 de agosto, cuya Exposición de Motivos cuando dice que “todos los sistemas registrales (…) atribuyen a los Registros la característica de exclusividad territorial en todos los aspectos. De este modo aseguran la independencia de las decisiones registrales –tanto más necesaria cuanto mayores sean los efectos del sistema registral- y consiguen proteger los intereses de terceros que no han sido parte en el acto o negocio de carácter privado que incorporan dichos títulos”. Esta segunda calificación supone, por tanto, una especie de recurso de alzada más que una libre elección de Registrador.

El que la segunda calificación no es una entrada a la libre elección de Registrador sino simplemente una segunda instancia lo pone de manifiesto la regla 5ª del párrafo cuarto del artículo 19 bis LH, al señalar que “en la calificación el registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma”.

f) su objeto es la publicidad jurídica de los derechos reales sobre bienes inmuebles: mucho se ha discutido si lo que se inscribe en el Registro son los inmuebles, los derechos reales sobre ellos constituidos o los títulos que los recogen.

La Ley Hipotecaria no es muy precisa, pues unas veces habla de actos y contratos (artículo 1), otras de títulos (artículo 2), en ocasiones de fincas (artículos 7 y 8), o de derechos objeto de inscripción… (artículo 9). Algunos autores, como LACRUZ BERDEJO, distinguían entre lo que se inscribe y lo que se publica para unificar los tres conceptos, pues decía que lo que se inmatricula es la finca, lo que se inscribe son los actos o títulos, y lo que se publica son los derechos.

En realidad la discusión es estéril pues, dando por supuesto que la base del Registro son las fincas –por tanto, los inmuebles del artículo 334 C.c.- lo que acceden al mismo son los títulos, pero entendidos en un doble sentido:

- título material, que es la causa o razón de ser jurídica de la adquisición, modificación, transmisión o extinción de un derecho

- título formal, que es el documento en que se constata o autentica aquella causa

Por tanto, cuando se habla de títulos inscribibles, se está haciendo referencia tanto al derecho real inmobiliario que se adquiere, transmite o modifica como al documento que lo refleja. A los títulos materiales se refiere el artículo 2 LH y a los formales el artículo 3 LH.

Con independencia de lo que se sostenga, lo cierto es que el Registro de la Propiedad es un instrumento de publicidad que sirve para dar seguridad a la propiedad inmueble y proteger el tráfico jurídico sobre la misma, así como medio de información de las titularidades:

- seguridad y protección al tráfico inmobiliario, porque el hecho de constar registradas en el propio Registro las titularidades inmobiliarias sirve para presumir la legitimidad del derecho registrado y para proteger al tercero que adquiere confiado en sus pronunciamientos.

- medio de publicidad, pues da información a los que tengan interés legítimo sobre el estado jurídico de los inmuebles.

AUTOR:FRANCISCO LUIS MONREAL VIDAL

¿Cuáles son los principios hipotecarios?

A) Previos a la inscripción

PRINCIPIO DE ROGACIÓN. El procedimiento registral se inicia mediante la presentación de un título formal en el registro y la solicitud del presentante para que practique la inscripción .Salvo casos excepcionales en los que el registrador actúa de oficio(ej. cancelación de anotaciones caducadas ,las notas de afección fiscal ,la rectificación de los errores materiales en los asientos,etc),como regla general se requiere instancia de parte o un mandamiento de la autoridad judicial o administrativa para iniciar la inscripción.

-PRINCIPIO DE LEGALIDAD. No basta la inscripción para que ,sin más ,el título tenga acceso al registro .Los títulos han de ser válidos y perfectos; de aquí que ,salvo excepciones se requiera titulación auténtica(se excepciona por ejemplo ,las manifestaciones de heredero único, en las que basta instancia privada )y ,en todo caso, un detenido examen del título por el Registrador(calificación).Dos son ,por tanto,los requisitos que impone este principio:documentación auténtica (artículo 3 de la lh)y la calificación registral (artículo 18 de la LH)

B)Simultaneos a la inscripción

-PRINCIPIO DE PRIORIDAD.Por aplicación del principio” prior tempore ,potior iure,”que es el lema de los registros,el Registro se cierra para ciertos derecho incompatibles con otros ya inscritos, o les atribuye el carácter secundario respecto a los que primero accedieron a él. Es el principio de prioridad ,en cuya virtud, el título que primero accede al registro será preferido respecto de los incompatibles que lo hagan con posterioridad (articulo 17lh)

-PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD .El registro, además quiere las cosas claras y concretas :por eso solo pueden ser publicados derechos individualizados en su contenido y titularidad y especificados sobre una finca .Todo ello constituye el principio de especialidad ,que exige la perfecta concreción del derecho que se inscribe ,la finca sobre la que recae y la persona de su titular (articulo 21 de la lh)

-PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO.La inscripción no se produce de modo aislado,sino enlazando unos asientos con otros ,surgiendo así el requisito de la previa inscripción para que ,paulatinamente ,se vaya elaborando el historial jurídico de la finca .Actúa como una cadena en la que cada inscripción es como un eslabón necesario para engarzar el siguiente ,de tal manera que el titular de hoy es el adquirente de ayer ,y a su vez el transmitente de mañana ,etc(articulo 20 lh)

c)-posteriores a la inscripción

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Una vez practicada la inscripción ,aparece una presunción “iuris tantum”,de exactitud y veracidad ,que opera mientras no se demuestre lo contrario. Además el titular registral podrá hacer cesar cualquier perturbación mediante acciones legales seguidas a través del juicio verbal regulado en la LEC ,con solo presentar certificación del registrador que acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.(art 41lh)

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL.Junto aquella presunción aparece otra de carácter “iuris et de iure”(es decir ,sin posibilidad de prueba en contrario ),de inatacabilidad e irreivindicabilidad de la adquisición efectuada por un tercero con los requisitos marcados por la ley(art 34 lh).En definitiva ,el que adquiere un derecho confiado en los pronunciamientos del registro será mantenido en su adquisición aunque después se anule o resuelva el derecho de su transmitente ,siempre que reuna las condiciones exigidas por la ley.
AUTOR:LUIS MONREAL VIDAL

LOS REGISTRADORES

A)NATURALEZA

El Registrador es un jurista investido de funciones públicas .El Registrador no es un funcionario en sentido estricto,pues no puede ser considerado como tal el que cobra por arancel y asume el riesgo de su actividad .Pero tampoco es sólo un profesional liberal pues realiza funciones públicas y se accede a la carrera por medio de oposición.

El Registrador debe ser configurado en su doble carácter de funcionario público y profesional del derecho. Como FUNCIONARIO(art.274 LH),tiene encomendada la función de calificar y controlar bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción ,la capacidad y legitimación de los que los otorguen e ,incluso ,la validez de su contenido (art.18.1 LH).

Como PROFESIONAL DEL DERECHO(art.536 RH),desde su independencia y responsabilidad ,asesora y participa en la creación y desenvolvimiento del Derecho ,indicando el camino para subsanar los defectos e incluso marcando la fórmula más adecuada para conseguir el fin lícito perseguido.-

NOMBRAMIENTO

.El Cuerpo de Registradores de la Propiedad integra un escalafón oficial ,formado por orden de antigüedad(arts.276.2 LH y 519 RH) .El ingreso en el Cuerpo se efectúa mediante oposición-regulada por los artículos 504 a 508 RH. Los opositores aprobados constituyen el Cuerpo de aspirantes ,y son nombrados registradores efectivos conforme van ocupando su primer destino(atrs. 277 y 284 LH).

INCOMPATIBILIDAD

.El cargo de Registrador es incompatible con el de Juez o Fiscal .Notario y,en general ,con todo empleo o cargo público ,aunque no sea retribuido(arts.281 LH y 509 a 512 RH ,donde se señalan además incompatibilidades específicas ,como la de tener parentesco dentro del segundo grado de consanguinidad o afinidad con el notario único del distrito).

MOVILIDAD

.Por otra parte,los Registradores tienen derecho a desempeñar el cargo en el Registro que hayan solicitado y les haya correspondido por antigüedad (art.284 LH) y sus destinos son inamovibles salvo traslado forzoso o destitución establecida por sentencia firme o bien decretada por el Ministro de Justicia ,previo expediente instruido por la DGRN ,con audiencia del interesado y siendo oído el Consejo de Estado(ART.289 LH)

RETRIBUCIÓN

El Registrador percibe una retribución por el ejercicio de sus funciones .Pero a diferencia de casi todos los funcionarios públicos, ésta no es fija y con cargo a los presupuestos generales del Estado ,sino que consiste en la obligación por ley a los usuarios del Registro ,de abonarle los honorarios devengados según arancel.Con dichos honorarios se retribuye al registrador , empleados y se costea el mantenimiento de la oficina(arts 294 LH y 589 a 619 RH ).El vigente arancel está aprobado por RD 1427/1989 de 17 de Noviembre ,aunque algunas disposiciones establecen una normativa más específica.

FIANZA Y CONDUCTA

Como deberes los registradores deben prestar fianza antes de su toma de posesión(art.282 LH) ,aunque está ha sido sustituida por la fianza colectiva prevista en el artículo 520 del RH y desarrollada por la orden ministerial del Ministerio de Justicia de 10 de Noviembre de 1960;deben residir en el lugar donde desempeñan su función(art.584 RH) y ,en general ,observar buena conducta pública y privada ,ejerciendo con diligencia las funciones de su cargo.

RESPONSABILIDAD

Los registradores aparte de la responsabilidad penal en la que pueden incurrir por la comisión de algún hecho previsto y penado en el Código Penal como delito cometido por los funcionarios públicos en el ejercicio de su cargo,se hallan afectos a dos tipos de responsabilidad:

a)la responsabilidad civil por los daños producidos en su función calificadora(art.18 LH) o en su ejercicio profesional .Así los registradores responden de los daños y perjuicios que causan por omisión(como no asentar en el Diario ,no inscribir o no anotar preventivamente en plazo legal un título presentado)o por error o inexactitud (en los asientos o en las certificaciones )que no tengan su origen en el título inscrito salvo que sean de los que notoriamente deberían haber motivado la denegación o la suspensión de la inscripción solicitada (art.296 LH) ,y también responden de la pérdida de derechos reales o de la acción para reclamarlos ,debida a error ,malicia o negligencia(art.300 LH).

B)La responsabilidad disciplinaria propia de pertenecer a un cuerpo de funcionarios que prestan un servicio público,y que ha sido regulada por el artículo 313 LH.

B)¿DE QUIEN DEPENDEN ,JERÁRQUICAMENTE,LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD?

Como órgano perteneciente a la Administración ,los Registros de la Propiedad forman parte de su estructura jerárquica ,en cuyo organigrama se integran.Y como según el artículo 149.1.8”El Estado tiene competencia exclusiva sobre…ordenación de los registros e instrumentos públicos…”,los Registros se integran en la estructura del Estado ,formando parte de su escalonamiento jerárquico ,que es distinto del jurisdiccional ,territorial o de competencia.

El artículo 259 LH establece que “los registros de la propiedad dependerán del Ministerio de Justicia .Todos los asuntos a ellos referentes están encomendados a la Dirección General de los Registros y del Notariado “
Por tanto ,los Registros de la Propiedad dependen jerárquicamente del Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

AUTOR:FRANCISCO LUIS MONREAL VIDAL