.
1º) ¿Qué es el Registro de la Propiedad?
Siguiendo la concepción tradicional, el Registro de la Propiedad puede ser entendido desde tres puntos de vista:
- como institución jurídica
- como oficina pública
- como conjunto de libros integrantes de un archivo.
I. En su acepción más amplia, el Registro de la Propiedad sería aquella institución jurídica al servicio primordial del Derecho privado, a cargo del Registrador de la Propiedad, que por el sistema de folio real y con carácter exclusivo y excluyente, tiene por objeto fundamental la publicidad jurídica de los derechos reales sobre bienes inmuebles.
El artículo 1,1 LH se refiere al Registro de la Propiedad como institución en los siguientes términos: “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles…”.
II. Como Oficina pública, definiríamos el Registro de la Propiedad como aquella oficina pública, radicada en la capital del distrito hipotecario donde ejerce sus funciones, a cargo de los Registradores de la Propiedad y que depende, de modo inmediato, de la Dirección General de los Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia.
A esta acepción se refiere el párrafo 2º del artículo 1 LH, al decir: “…Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles…”.
III. Por último, como conjunto de libros, el Registro de la Propiedad sería una reunión ordenada de los libros oficiales debidamente numerados y legalizados existentes en cada Oficina pública de Registro, en los que se extienden conforme a la Ley los asientos correspondientes de los actos inscribibles.
El artículo 1,3 LH concluye diciendo: “…Los asientos del Registro practicados en los libros que determinan los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.
2º) ¿Qué es lo que caracteriza al Registro de la Propiedad y lo diferencia de otras instituciones?
De la definición del Registro como institución podrían sacarse sus caracteres fundamentales:
a) es una institución jurídica: el Registro de la Propiedad no es un mero registro administrativo que actúa como base de datos, fichero o almacén que se limita a la simple publicación de derechos, sino que sus inscripciones están dotadas de los importantes efectos derivados de los principios hipotecarios (legalidad, legitimación, fe pública, etc).
Podemos distinguir dos tipos de registros: los administrativos y los jurídicos. Los primeros actúan generalmente como meros archivos, aunque sus efectos pueden variar de unos a otros. Así:
- registros meramente informativos y sin valor probatorio: los estadísticos, el especial de arrendamientos rústicos (RD 9 octubre 1985), etc
- registros con valor probatorio: acreditan, bien la veracidad de los datos inscritos (ej. la defunción mediante el Registro civil), bien la conducta (registro de penados), o bien la existencia física, naturaleza, extensión y linderos de los inmuebles (Catastro)
- registros con efectos internos dentro de la propia Administración: como los fiscales de contribuyentes, el de Universidades, etc
- registros complementarios de servicios públicos: tales como los de educación, sanidad; fundaciones, etc
Existen, no obstante, registros administrativos cuyos efectos son de carácter constitutivo o sustantivo, como son, entre otros muchos:
- Registro Especial de los Fondos de Pensiones
- Registro de las Sociedades Laborales, etc
Junto a los registros administrativos, se encuentran los jurídicos, basados en la publicidad efecto regidos por el principio de seguridad del tráfico, y cuyos principales exponentes son los Registros de la Propiedad, el Mercantil y el de Bienes Muebles.
b) es una institución de Derecho privado: aunque es evidente que el Registro de la Propiedad presta un indudable servicio público, no por ello se convierte en un servicio público, es decir, no por esa razón deja de ser una institución de Derecho privado.
El Registro de la Propiedad es un instrumento para dar seguridad al que adquiere algún derecho real sobre bienes inmuebles (el que compra una finca, el que constituye una servidumbre para pasar sobre el predio del vecino, etc). Es decir, protege el tráfico jurídico inmobiliario cuando los particulares contratan entre si, o bien cuando lo hacen con la Administración (Estado, Comunidad Autónoma, Ayuntamiento…) pero sin que ésta haga uso de su situación de predominancia (de su imperium).
No pierde ese carácter de institución de Derecho privado por el hecho de que cada vez sea mayor la aplicación de normas de tipo administrativo (afecciones urbanísticas, arrendamientos, concesiones, etc); eso lo único que demuestra es la confianza que el Estado tiene en una de sus instituciones, aprovechando la publicidad que la misma proporciona, y es además una manifestación de la cada vez mayor función social de la propiedad que establece nuestra Constitución (artículo 33 Constitución Española).
c) está a cargo del Registrador de la Propiedad, cuya naturaleza es la de ser un jurista investido de funciones públicas. El Registrador no es funcionario en sentido estricto, pues no puede ser considerado como tal el que cobra por arancel y asume el riesgo de su actividad. Pero tampoco es sólo un profesional liberal pues realiza funciones públicas y se accede a la carrera por medio de Oposición.
El Registrador debe ser configurado en su doble carácter de funcionario público y de profesional del Derecho. Como funcionario, tiene encomendada la función de calificar y controlar bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite la inscripción, la capacidad y legitimación de los que los otorguen e, incluso, la validez de su contenido. Como profesional del Derecho, desde su independencia y responsabilidad, asesora y participa en la creación y desenvolvimiento del Derecho, indicando el camino para subsanar los defectos e incluso marcando la fórmula más adecuada para conseguir el fin lícito perseguido.
d) se organiza por el sistema de folio real: frente al sistema de hoja personal característico del Registro Mercantil, el Registro de la Propiedad se lleva abriendo un folio a cada finca en el que, mediante asientos sucesivos, se recoge todo el historial jurídico de la finca.
e) actúa con carácter exclusivo y excluyente: las certificaciones expedidas por el Registrador de la Propiedad son el único medio de acreditar, en perjuicio de tercero, la libertad o gravamen de las fincas inscritas (artículo 225 LH), produciendo todos los efectos del principio de legitimación mientras no se desvirtúe su certeza (STS 17 octubre 1989).
Por otra parte, el Registrador ejerce sus funciones exclusivamente dentro de su distrito hipotecario y excluyendo la intervención de cualquier otro funcionario, al menos en cuanto a la práctica de los asientos, pues poco a poco se está dando entrada al principio de libre competencia -en la medida de que es compatible con su función de controlador de la legadidad- en tres cuestiones: la publicidad registral, emisión de informes y solicitud de segunda calificación.
En relación a ello, debe matizarse:
- publicidad registral: se puede escoger Registrador para obtener nota simple informativa (no certificación) de cualquier Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles
- informes (artículo 355 RH): es dudoso si en materia de certificaciones con informe se aplica el principio de libre elección de Registrador o si el informe ha de referirse a una finca o derecho inscrito en el Registro del que es titular el Registrador que lo expide.
En contra de la tesis permisiva juega el artículo 1 LH, que establece que el Registrador actúa en virtud de un criterio de competencia territorial; a favor podría argumentarse que ese precepto se refiere únicamente a las inscripciones y anotaciones, no a las certificaciones, aunque a ello podría a su vez objetarse que el legislador no habría creído necesario hacer el matiz ya que difícilmente podrá un Registrador certificar de un archivo que no se halle en su poder, y como quiera que determinadas certificaciones conllevan la práctica de asientos registrales, parece que la competencia territorial es exigible en este punto.
En definitiva, no hay una opinión doctrinal unánime acerca de si en esta materia rige el principio de competencia territorial. En contra juega el hecho de que la matizada apertura a la libre competencia establecida en el artículo 222,8 LH se limita a permitir la libre elección del Registrador a través del cual obtener la información registral (…) siempre que deba expedirse mediante nota simple informativa o consista en información sobre el contenido del Indice General Informatizado de fincas y derechos, no para las certificaciones; a favor está el hecho de que se trata de un mero informe que en nada coarta la libertad del Registrador competente en el ejercicio de su calificación, así como el hecho de que cabe instar una segunda calificación si el titular no califica en plazo o deniega o suspende la inscripción (artículo 19 bis LH).
- calificación: en los casos en los que el Registrador competente incumpla el plazo para calificar, o cuando la calificación sea negativa –total o parcialmente-, el interesado podrá instar una nueva calificación del Registrador que corresponda según el cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis LH
Para ser exactos, hay que matizar que en la calificación no hay propiamente libre competencia, sino que lo que introdujo el artículo 19 LH, tras la Ley 24/2.001, fueron medidas para agilizar el despacho de los documentos y mayor protección a los ciudadanos que acuden al Registro. Así lo reconoce el propio Tribunal de Defensa de la Competencia, que señala que la independencia del Registrador y la naturaleza de su función son incompatibles con cualquier atisbo de libre competencia. En el mismo sentido se manifiesta el Real Decreto 1039/2.003, de 1 de agosto, cuya Exposición de Motivos cuando dice que “todos los sistemas registrales (…) atribuyen a los Registros la característica de exclusividad territorial en todos los aspectos. De este modo aseguran la independencia de las decisiones registrales –tanto más necesaria cuanto mayores sean los efectos del sistema registral- y consiguen proteger los intereses de terceros que no han sido parte en el acto o negocio de carácter privado que incorporan dichos títulos”. Esta segunda calificación supone, por tanto, una especie de recurso de alzada más que una libre elección de Registrador.
El que la segunda calificación no es una entrada a la libre elección de Registrador sino simplemente una segunda instancia lo pone de manifiesto la regla 5ª del párrafo cuarto del artículo 19 bis LH, al señalar que “en la calificación el registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma”.
f) su objeto es la publicidad jurídica de los derechos reales sobre bienes inmuebles: mucho se ha discutido si lo que se inscribe en el Registro son los inmuebles, los derechos reales sobre ellos constituidos o los títulos que los recogen.
La Ley Hipotecaria no es muy precisa, pues unas veces habla de actos y contratos (artículo 1), otras de títulos (artículo 2), en ocasiones de fincas (artículos 7 y 8), o de derechos objeto de inscripción… (artículo 9). Algunos autores, como LACRUZ BERDEJO, distinguían entre lo que se inscribe y lo que se publica para unificar los tres conceptos, pues decía que lo que se inmatricula es la finca, lo que se inscribe son los actos o títulos, y lo que se publica son los derechos.
En realidad la discusión es estéril pues, dando por supuesto que la base del Registro son las fincas –por tanto, los inmuebles del artículo 334 C.c.- lo que acceden al mismo son los títulos, pero entendidos en un doble sentido:
- título material, que es la causa o razón de ser jurídica de la adquisición, modificación, transmisión o extinción de un derecho
- título formal, que es el documento en que se constata o autentica aquella causa
Por tanto, cuando se habla de títulos inscribibles, se está haciendo referencia tanto al derecho real inmobiliario que se adquiere, transmite o modifica como al documento que lo refleja. A los títulos materiales se refiere el artículo 2 LH y a los formales el artículo 3 LH.
Con independencia de lo que se sostenga, lo cierto es que el Registro de la Propiedad es un instrumento de publicidad que sirve para dar seguridad a la propiedad inmueble y proteger el tráfico jurídico sobre la misma, así como medio de información de las titularidades:
- seguridad y protección al tráfico inmobiliario, porque el hecho de constar registradas en el propio Registro las titularidades inmobiliarias sirve para presumir la legitimidad del derecho registrado y para proteger al tercero que adquiere confiado en sus pronunciamientos.
- medio de publicidad, pues da información a los que tengan interés legítimo sobre el estado jurídico de los inmuebles
