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MODERNIZACION DEL SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO
(ACTUALIZADO JULIO 2007)

1.- DISCUSION Y SANCION DE NUEVA LEY

Por instrucciones emanadas del Ministerio del Interior y Justicia, desde hace algún tiempo, atendiendo a la necesidad de establecer un texto legal actualizado y moderno, se ha venido recopilando toda la información necesaria con el fin de poner a tono y subsanar algunas fallas que presentaba la anterior Ley de Registro Público y del Notariado cuyo ejecútese fue dado en noviembre de 2001 y que no fue nunca reglamentada, no obstante que entre sus disposiciones imponía un plazo perentorio. Surge la necesidad de la nueva ley en virtud que la que estuvo en vigencia contemplaba principios de modernización tales como la implementación de un solo texto legal para la función notarial y registral incluyendo por lo tanto, normas generales para las notarías, el registro inmobiliario, civil y mercantil, el sistema del folio real, firma digital, automatización de procesos, entre otros, los cuales no fueron desarrollados en su totalidad.

Después de un largo proceso en la Asamblea Nacional donde incluso se sometieron a tres (3) discusiones públicas varios proyectos de ley, fue aprobado y sancionado en tercera discusión la nueva Ley de Registro Público y de Notarías, en cuyo texto se profundiza aún mas en la modernización y se establecen normas de carácter general, texto legal que se encuentra hoy vigente según Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 de 22 de diciembre de 2006. La disposición transitoria tercera de la ley de Registro Público y del Notariado vigente jerarquiza el orden como el Ejecutivo Nacional, por órgano del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, implementará los procesos de modernización en los entes que regula, de manera que en primer y segundo lugar se encuentran los Registros Públicos (antes inmobiliarios) y los Registros Mercantiles, respectivamente. Luego vendrán los Registros Principales y por último las Notarías. En la ley derogada se establecía el mismo orden pero no estaban incluidas las notarías. El programa de automatización que está desarrollándose en el Ministerio lleva este mismo orden. Actualmente se encuentra adelantada la automatización en el Registro Público y en el Registro Mercantil.Podemos hacer un resumen de los avances y establecer diferencias entre la ley vigente y las precedentes, de acuerdo a los siguientes 3 aspectos:

- Actualización y modernización de la legislación en materia registral. Tributos. Folio real, firma digital, automatización e interconexión.

La ley vigente contempla una serie de aspectos que una vez desarrollados e implementados a plenitud colocaría al país a la vanguardia mundial en cuanto a sistema registral y notarial se refiere. La ley vigente introduce un cambio en cuanto a la denominación de los registros; en el caso de los antes denominados “subalternos”, “públicos” y mas recientemente “inmobiliarios”, han quedado denominados REGISTROS PUBLICOS, cuestión que no deja clara la cualidad de públicos de los civiles y los mercantiles. Todos son REGISTROS PUBLICOS, pero el legislador prefirió otorgar esta denominación solo a los señalados. Sin embargo, entiendo la intención de los redactores de la ley ya que la denominación de inmobiliarios no es adecuada porque estos registros otorgan otro tipo de documentos no precisamente de carácter inmobiliario, por disposición del Código Civil y otras leyes. En futuras reformas se debe proponer una denominación mas acertada. En el caso de los registros que según la ley anterior se denominaron “civiles”, se regresa a la antigua denominación de “principales”. Se establece también en la vigente ley en su artículo 10, la creación del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, mejor conocido como S.A.R.E.N., en sustitución de la Dirección Nacional de Registros y del Notariado, creada en el artículo 14 de la derogada ley, de la cual hablaremos mas adelante. Una de las carencias del antiguo decreto ley estaba en que no se implementaron tributos; es decir, no había base legal para el cobro de tasas e impuestos que se causaran en operaciones registrales, a nivel de los registros inmobiliarios, hoy denominados públicos, ya que se había derogado totalmente la ley de 1999, donde estaban fijados los conceptos a pagar. Esto creó una gran incertidumbre en los registros, que provocó la reacción de los usuarios y que conllevaron a quejas, denuncias y a la interposición de acciones judiciales, cuyo resultado quedó reflejado en sendas sentencias emanadas del Tribunal Supremo de Justicia de fechas 24 de enero y 24 de mayo de 2002. Es a partir de esos pronunciamientos que los registros inmobiliarios dejan de liquidar derechos a favor del Fisco Nacional, pero igualmente desaparecieron las tasas, situación que ocasionaría el cierre de estas oficinas, pero que afortunadamente se fue permitiendo su cobro de manera tácita durante mas de 5 años y se pudo llegar hasta la promulgación de la ley vigente, donde se establecen tasas e impuestos, esta vez a favor del Tesoro Municipal y en proporciones distintas a las establecidas en las pasadas leyes. Esta anormal situación, afortunadamente superada, se produjo solo para los registros inmobiliarios y civiles mas no para los mercantiles ni para las notarías públicas, ya que las disposiciones derogatorias de la ley de 2001, deja el vigencia el Reglamento de Notarías Públicas y la Ley de Arancel Judicial. Uno de los avances mas significativos contemplados en la nueva ley, previsto y no desarrollado en la derogada, es la implementación del sistema de inscripción de bienes inmuebles denominado FOLIO REAL, el cual consiste en realizar un resumen de los actos registrables e inscribirlos en asientos digitales que constituyen el historial jurídico de los bienes inscritos, de manera que se permita obtener la información registral de manera actualizada permanentemente. Por sus características, este sistema es aplicable solo a inmuebles. En materia de Registro Mercantil y Registro Civil se debe seguir usando el sistema de folio personal por tratarse e registros de nombres, denominaciones y personas. Otro avance significativo es la inclusión de la firma electrónica, la cual debe ser proporcionada por proveedor debidamente certificado. La firma electrónica del funcionario o funcionaria tiene el mismo efecto probatorio que determina la ley, tal como lo prevé el artículo 24 de la vigente ley. Existe en Venezuela la norma correspondiente denominada “Ley de datos, mensajes y firmas electrónicas” Con la implementación de sistemas de automatización, perfectamente previstos en la ley vigente, se pretende unificar los procedimientos de cada uno de los Registros y Notarías. Una de las metas a seguir es interconectar los registros y notarías con el Servicio Autónomo, es decir, centralizar la información que se genera en cada una de las oficinas para poder organizar, supervisar y modernizar sus procesos. Mas adelante se explica la creación del software único. – Regulación de la materia registral Civil, Inmobiliaria, Mercantil y Notarial en un solo texto legal marco. En años anteriores a 2001 no existía un marco legal común de las materias registrales y notariales, de manera que todo estaba regulado por instrumentos separados. En materia de Registro Mercantil las regulaciones estaban contenidas principalmente en el Código de Comercio, en la Ley de Arancel Judicial y supletoriamente en la Ley de Registro Público. Las Notarías desde su creación en la década de los 50 se rigieron por el Reglamento de Notarías Públicas con sucesivas reformas en los años 1974, 1976 y la última 1998. Supletoriamente se acudía a la Ley de Registro Público. En ese reglamento se contemplaban cada una de las situaciones atinentes al servicio notarial, a excepción de las tasas que estuvieron previstas en la Ley de Arancel Judicial. Por su parte los llamados Registros Subalternos o Registros Públicos si tenían su ley específica desde los años 40, donde se fueron incorporando normas en sucesivas reformas. Estas leyes por su especificidad en los procedimientos no requerían de reglamento, ya que todo estaba contemplado. Es a partir de la promulgación del Decreto ley del 13 de noviembre de 2001 que el legislador incluye en una sola ley marco las regulaciones de la materia registral y notarial, pero solo queda derogada la Ley de Registro Público de 1999, mas no así el Reglamento de Notarías Públicas ni la Ley de Arancel Judicial. En la ley vigente quedan derogados la Ley de Arancel Judicial y el Reglamento de Notarías Públicas. – Reglamentación de la ley por materia. La Ley de Registro Público y del Notariado es una ley general que no contempla procedimientos a seguir ni por parte del recién creado Servicio Autónomo de Registros y Notarías como tampoco los procedimientos a seguir por los órganos operativos constituidos por los registros y notarías. Tanto la ley anterior derogada como la vigente otorgaban un lapso de 180 días para la creación de la Dirección Nacional de Registros y Notarías ahora Servicio Autónomo de Registros y Notarías; además otorgaron el mismo lapso para la formación de los correspondientes reglamentos. En ambos casos se ha fallado porque se ha cumplido el lapso. Es importante saber el empeño que ha puesto el Ministerio para la implementación y creación del SAREN y para realizar los reglamentos. Estando en vigencia la anterior ley se crearon comisiones que estudiaron a fondo la creación del SAREN. Existen en el Ministerio verdaderos estudios y proyectos preparados para su implementación. En la gestión actual, que surge casi paralelamente con la promulgación de la nueva ley se han adelantado proyectos específicos sobre el tema de la creación del SAREN. Recientemente salió un estudio realizado por una comisión especial del SENIAT nombrada por la Dirección de Registros y Notarías. Meses atrás una comisión nombrada por el mismo ente, conformada en su mayoría por funcionarios de registros y notarías, notarios y otros funcionarios formularon entre otros instrumentos, el Reglamento de la Ley de Registro Público y del Notariado, el cual se mantiene en estudio debido a la inquietud que existe por reformar la ley vigente para corregir algunas fallas y faltas presentadas. La línea impuesta fue la unificación reglamentaria en un solo texto para todas las áreas registrales y la s notarías, tal como está la ley vigente. Esperemos las decisiones definitivas.2.- SERVICIO AUTÓNOMO DE REGISTROS Y NOTARÍAS “S.A.R.E.N.”

Uno de los aspectos resaltantes de la nueva ley es la creación del Servicio Autónomo de Registros y Notarías. Esto ya estaba contemplado en la anterior ley con el nombre de Dirección Nacional de Registros y del Notariado, pero no fue desarrollado. Este organismo dependiente del Ministerio del Interior y Justicia regirá de manera uniforme y centralizada todos los aspectos, efectos y alcances en materia registral y notarial así como también regirá el desarrollo de lo pautado en la nueva ley.
Los principales objetivos de este organismo administrativo de servicios registrales y notariales son los siguientes: – Unificación de criterios, normativas y alcances en materia registral y notarial. Uno de los primordiales objetivos que se persiguen con la creación del Servicio Autónomo de Registros y Notarías es unificar los criterios que se siguen en los procedimientos aplicados por los registros y notarías. Hasta la presente fecha, cada registro y cada notaría prácticamente trabajan y desarrollan sus actividades de manera autónoma. Esto se ha debido a la falta de normativas precisas. Estamos acostumbrados a cumplir con circulares y resoluciones que si bien tienen fuerza de norma, se atribuyen mas bien a determinaciones que toma el directivo de turno y se van relajando a medida que pasa el tiempo. De manera que se hace necesario que al momento de implementar el funcionamiento del S.A.R.E.N. sea con normas precisas y que se hagan los seguimientos e inspecciones necesarias para asegurar su cumplimiento. El alcance del Servicio Autónomo de Registros y Notarías es muy amplio, controla toda la actividad registral y notarial. Sus funciones abarcan además el nombramiento de los Registradores y Notarios, la reglamentación del régimen de remuneración y salarios, régimen del personal, funcionamiento de las oficinas, etc.- Servicio autónomo único. Diferencia con leyes anteriores.
En la antigua Ley de Registro Público, puesta en vigencia a partir del mes de marzo de 1994, se instituyó cada Registro Subalterno y Principal como Servicio Autónomo Sin Personalidad Jurídica. Las Notarías Públicas y los Registros Mercantiles ya funcionaban como tales, ya que tenían ingresos propios establecidos en la Ley de Arancel Judicial y podían administrarlos.

Este sistema permitió que cada registro administrara sus propios ingresos establecidos en la misma ley y distribuidos de la forma también prevista. Con este sistema desconcentrado se lograron muchos avances sobre todo en la infraestructura física de los registros, ya que ahora si contaban con el presupuesto para realizar mejoras, adquirir insumos, e incluso para adquirir sus propias sedes en varios casos. Pero con este sistema también se configuran muchos abusos que afectan tanto a funcionarios como a usuarios del servicio por cobros indebidos no controlados y descuidos de las administraciones. Este es el sistema que prevalece en la actualidad y que con la promulgación de la ley actual se extiende igualmente a los Registros Mercantiles y a las Notarías. Al momento que entre en funcionamiento el Servicio Autónomo de Registros y Notarías, este asumirá el control de cada una de sus unidades operativas (registros y notarías). Existirá un solo Servicio Autónomo que será el que centralice los procedimientos de los entes que de el dependen. En materia de ingresos, los registros y notarías liquidarán las tasas que serán depositadas en las cuentas que el SAREN destine al efecto. Con esos ingresos se prevé que el Servicio Autónomo se autofinanciará en sus gastos propios, mantendrá las estructuras físicas de las oficinas, pagará los sueldos y salarios de cada funcionario del servicio, implementará los planes de capacitación, actualización de los registradores, notarios y demás funcionarios del servicio, dotará a las sedes de los insumos necesarios para su mantenimiento, etc.- Nombramiento y responsabilidades de Registradores (titulares, auxiliares, suplentes).

Mediante la ley vigente se establece un régimen similar para los Registradores Titulares, Suplentes y Auxiliares, ya que tendrán las mismas responsabilidades en el desempeño de sus funciones.
El Registrador Suplente sustituirá al Titular en las ausencias temporales que excedan de dos días. Los Registradores Auxiliares sustituirán al Titular en cualquier actuación o función que le sea encomendada por este.
En el reglamento de la ley se establecerán normas para el nombramiento de los registradores suplentes y auxiliares.
El aparte in fine del artículo 21 de la ley indica que tanto los registradores titulares, suplentes y auxiliares tendrán las mismas responsabilidades, prohibiciones, incompatibilidades y obligaciones.- Régimen funcionarial. Remuneración.

La vigente Ley de Registro Público y del Notariado en su artículo 12 señala que ocupan cargos de confianza y por lo tanto son de libre nombramiento y remoción los registradores o registradoras, los notarios o notarias, el jefe de servicio revisor, abogados revisores, administradores y contadores que ejerzan cargos de coordinación. Para que este artículo pueda ser aplicable en su totalidad, es necesario que el funcionario detente el cargo especificado como de libre nombramiento y remoción; es decir, a los registradores y notarios, jefes de servicio revisor, abogados revisores, administradores y contadores le es aplicable en la actualidad, siempre y cuando la denominación del cargo sea la especificada en la norma. El artículo 13 de la ley señala que las remuneraciones serán fijadas mediante Decreto Presidencial. Ya existen varias proyecciones estudiadas para establecer una remuneración justa tanto a los registradores y notarios como a los demás funcionarios del servicio. No existen montos establecidos y si existieran los han mantenido en confidencialidad por lo que esto implica. Hay consenso en considerar a la institución registral y notarial como entes de alta importancia que requieren personal de gran experiencia, profesionales, conocedores que necesitan y merecen remuneración acorde con la actividad tan especial y delicada que manejan. De manera extraoficial puedo decir que existe la posibilidad que parte de los ingresos que recaude cada oficina sea devuelto periódicamente para que sea distribuido entre todos los funcionarios, parecido al sistema actual pero conservando el sueldo básico que se determine en la escala especial que decrete el ejecutivo.3.- DISEÑO DE PLATAFORMA TECNOLÓGICA Y SOFTWARE

En la actualidad cada Registro o Notaría, de manera independiente ha manejado la contratación de empresas que se dedican a la creación de soluciones en informática. Algunas de estas soluciones son muy completas, otros solo tocan ciertos aspectos, pero la realidad es que no existe una que se haya implementado a nivel nacional de manera uniforme.

- Plataforma tecnológica. El Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia está desde hace tiempo empeñado en la modernización integral de ese organismo y no ha escatimado esfuerzos y la inversión de recursos para ampliar y reformar su plataforma tecnológica. La actual Dirección General de Registros y Notarías y futuro SAREN cuenta con un área situada en el piso 2 del edificio sede, en el departamento de informática, provista de los mas avanzados equipos y donde personal altamente tecnificado desarrolla los procedimientos que servirán para la centralización de los servicios registrales y notariales a nivel nacional. Como sabemos, la ciencia informática avanza diariamente a pasos agigantados y lo que hoy puede ser moderno dentro de una semana puede resultar obsoleto. Es por eso que se hace necesaria una supervisión permanente para que esa área se mantenga al día con la tecnología.- Contratación de empresas especializadas en software.

En función a lo relatado anteriormente, surge la necesidad que se implemente un sistema automatizado único para todas las oficinas de Registro y Notarías a nivel nacional. De allí, en el marco del convenio Cubano Venezolano denominado “ALBA”, se forma una empresa cuyo personal profesional desarrolladores de software se encuentra instalado en la ciudad de La Habana Cuba, específicamente en la Universidad de Ciencias Informáticas U.C.I. Esta institución cuya actividad y vida diaria se desenvuelve en el estudio, tiene un área especial que se dedica exclusivamente a la fabricación y desarrollo de software para el uso de empresas y otras organizaciones públicas y privadas de ese país y de muchas otras partes del mundo, cuyo éxito la está ubicando entre las mejores del mundo. Por la parte venezolana, la Dirección de Registros y Notarías del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, cuenta con un equipo altamente calificado que imparte a esta empresa Cubano Venezolana todas y cada una de los lineamientos, instrucciones y parámetros tanto legales como formales y técnicos, necesarios para realizar un sistema de alta seguridad. Este sistema actualmente se encuentra en la última etapa de pruebas y su implementación definitiva está prevista para finales del presente año a nivel nacional. El servidor central del sistema se encontrará en la sede del Ministerio del Interior y Justicia bajo la dirección y manejo del Servicio Autónomo “S.A.R.E.N”. En principio, de acuerdo a las prioridades que establece la propia ley, cada oficina de Registro Público y Mercantil a nivel nacional será dotado en los próximos días del sistema interconectado así como de equipos y adaptaciones de seguridad con las mas actualizada tecnología, y estará controlado a través del Servicio Autónomo a nivel nacional, de manera que la información que se genere en cada oficina no solo sea local sino que también sea centralizada a nivel nacional. La red inalámbrica está diseñada para brindar seguridad y para poder ser ampliada y complementada en nuevas fases de la modernización.- Digitalización de imágenes.

Como un avance mas hacia la seguridad jurídica que brindan nuestras instituciones y la certeza del contenido registral y notarial, desde hace mas de un año comenzó el proceso de digitalización de imágenes. Este arduo trabajo consiste en trasladar de los Registros Civiles (antes principales) los tomos duplicados que allí se encuentran archivados, tomando como punto de partida el año 1980, fecha desde la cual la ley sustituyó el sistema de trascripción manual por el fotocopiado en los registros llamados antes subalternos, luego inmobiliarios y hoy denominados públicos. El despliegue comenzó por los registros del estado Miranda y Distrito Capital y los tomos están siendo trasladados al denominado Foro Libertador, donde se encuentra el equipamiento tecnológico necesario para llevar a cabo esta labor, en cuya primera etapa se aspira digitalizar un promedio de 25 millones de folios.. Sin duda, los resultados de este trabajo producirán importantes efectos en cuanto a la seguridad. Ya no va ser posible o se va a eliminar en su totalidad la inseguridad que presentaban nuestros archivos donde se producía la violación o alteración de tomos y la consecuente alteración de titularidades.- Seguridad jurídica, optimización del servicio.

La esencia de cualquier sistema registral debe ser brindar seguridad jurídica. En este sentido las autoridades del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia viene realizando serios estudios y profundizando en la creación de medios que sirvan para que el estado venezolano de garantía de que sus instituciones velan por la mayor seguridad en las actuaciones que realizan los particulares. De allí que los análisis van dirigidos a la optimización del servicio que prestan las instituciones registrales y notariales, fomentando dentro del marco legal la creación de instituciones para la capacitación y entrenamiento de los Registradores, Notarios, así como de los demás funcionarios que son parte de la actividad. Uno de los objetivos de la hoy llamada centralización planificada, aplicada a la información acumulada en el sistema registral y notarial es que el tráfico inmobiliario sirva de referencia e indicador para que el estado implemente políticas económicas certeras, planes de inversión, fórmulas para la construcción de viviendas de acuerdo a las necesidades; por otra parte, revisar la formación y evolución de empresas privadas y enfocar políticas para la evolución de una sana inversión privada en el país, y en fin, que esta información pueda ser aprovechada para el desarrollo integral de la sociedad venezolana.- Otros servicios. Call center, página web.

Como la orientación principal es hacia la modernización de nuestro sistema registral y notarial ya se encuentra diseñada la página web del SAREN donde el usuario o público común podrá conectarse de manera rápida a la red y obtener información acerca de los procesos de inscripción de documentos, expedición de copias, certificaciones, preguntas frecuentes, recaudos necesarios, etc., y la mas actualizada información registral y notarial, así como la ubicación geográfica y la forma de comunicarse rápidamente con cada oficina Igualmente contaremos con un centro de llamadas (call center) que brindará una amplia información al usuario. La modernización planteada es aún mas profunda. Se han contemplado en su diseño todos los aspectos necesarios con una visión amplia de hasta donde se quiere llegar y con las metas y objetivos necesarios que se tienen previstos a corto, mediano y largo plazo, creando además una imagen tipo corporativo de la institución. Todo ha sido diseñado para brindar al público usuario mayor comodidad en sus tramitaciones, mejor información y sobre todo mayor seguridad jurídica en las actuaciones Notariales y Registrales, con la garantía que brinda el estado a través de la cartera de Interior y Justicia, por intermedio del Servicio Autónomo de Registros y Notarías S.A.R.E.N.

FOLIO PERSONAL Y FOLIO REAL

1.1.- SISTEMA DE FOLIO PERSONAL. CONCEPTO. CARACTERISTICAS. PERMANENCIA EN EL SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO.

1.1.1- CONCEPTO:

Se llama folio personal al sistema registral mediante el cual los contratos son registrados previa trascripción íntegra de su texto en los protocolos o libros destinados al efecto, tomando como protagonistas de la relación registral a las personas que intervienen en el mismo y no a los bienes..

1.1.2.- CARACTERISTICAS:

La característica esencial de este sistema registral es que organiza las anotaciones registrales, tomando como elemento clasificador a las personas, ya sean naturales o jurídicas. Para ello, se utiliza como método principal la transcripción.
Es recomendable adecuarse progresivamente al uso de los términos transcripción e inscripción, una vez modernizado nuestro sistema: cuando se hable de trascripción nos referimos a folio personal; y cuando en el futuro hablemos de inscripción, nos referimos siempre al sistema de folio real.

1.1.3.- PERMANENCIA DEL FOLIO PERSONAL EN EL SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO:

En Venezuela se adoptó hasta la ley de 1999 el sistema de folio personal para el registro de títulos y los demás actos que por disposiciones especiales estén sometidos a la publicidad registral. Dicha ley quedó derogada por la promulgación del Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado del 13 de noviembre de 2001.

Todas nuestras leyes de registro público en el pasado, asumían el sistema de trascripción de títulos y a las personas como protagonistas de las relaciones jurídicas surgidas por efecto del registro. Esa trascripción ha sido llamada protocolización, debido a que los libros donde se realiza la inserción se denominan protocolos, lo que además indica la clasificación o tipo de operación que allí se insertan.

A pesar de haber sido derogada en noviembre de 2001, la Ley de Registro Público de 1999 rige la mayoría de los procedimientos actuales de los registros inmobiliarios, hoy llamados registros públicos, por ausencia de normas específicas que deben ser desarrolladas en el reglamento.

En el año 2001, la Ley de Registro Público y del Notariado, en su título II, capítulo III, introduce el llamado “Sistema de Folio Real”, el cual no fue implementado a pesar de la disposición transitoria quinta de la ley ya derogada, que ordenaba la modernización en un período no mayor de 2 años.
No obstante, nuestra ley vigente del 22 de diciembre de 2006, contempla de nuevo la implementación del folio real como sistema registral en todo lo referente a bienes inmuebles ubicados en zonas rurales o urbanas donde exista registro catastral. Esperamos su plena implementación en los próximos días, ya que la Disposición Transitoria Primera señala un período de 180 días para su reglamentación.

1.2.- SISTEMA DE FOLIO REAL. CONCEPTO. ANTECEDENTES. CARACTERISTICAS. INMATRICULACION. VENTAJAS Y BENEFICIOS.

1.2.1.- CONCEPTO:

El Folio Real es el sistema registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes inmuebles y sus modificaciones se realiza mediante asientos sucesivos, que conforman en un solo formato el historial jurídico de los bienes.

De acuerdo a este sistema, cada inmueble tiene su ficha y en ella deberá inscribirse de forma cronológica los asientos generados por los documentos que sean presentados formalmente para su inscripción.

El folio real permite tener agrupados todos los asientos relativos a un mismo inmueble, con lo cual se facilita la aplicación del principio de publicidad registral y la garantía de la existencia de lo inscrito sobre lo no inscrito.

Existen diversas definiciones doctrinales del Folio Real las cuales no vamos a transcribir en estas observaciones; sin embargo, todas coinciden en que se trata del sistema mas moderno, práctico y seguro de inscripción de bienes ya que tiene por objeto el inmueble en forma individual y particular, es decir, como protagonista de la inscripción, desplazando así el sistema de Folio Personal.

Inicialmente se trataba de una especie de hoja o ficha donde se transcribía de manera manuscrita las características de los inmuebles y se iban colocando las subsiguientes operaciones. De allí la denominación “Folio Real”, un folio donde quedan inscritos derechos reales. El instrumento ha venido actualizándose con los alcances tecnológicos. Hoy día no solo se encuentran inscritos los bienes sino que con una perfecta coordinación mediante programas diseñados al efecto, la sola presentación de un documento que afecte un inmueble ya matriculado, causa inmediatamente diversas anotaciones automáticas sobre el Folio Real electrónico, lo cual hace inviolable y segura la inscripción.

1.2.2.- ANTECEDENTES:

En nuestras pasadas legislaciones, incluyendo la derogada Ley de Registro Público del año 1999, se había contemplado realizar de forma paralela a la trascripción del documento (folio personal), un resumen de la operación inmobiliaria sujeta a registro.

En efecto, el artículo 63, Parágrafo Quinto, de la Ley de Registro Público de 1999, referente a las formalidades para el registro, contempla la realización de un resumen mecanografiado de la operación sujeta a protocolización, contenida en una ficha con los siguientes datos:

a. Matrícula o código de la propiedad;

b. Ubicación precisa del inmueble;

c. Nombre e identificación de los otorgantes del documento;

d. Medidas y linderos del inmueble;

e. Clase y monto de la operación:,

f. Fecha de la protocolización;

g. Número de registro;

h. Protocolo y tomo utilizado;

i. Cuando se haga una nueva operación se hará constar la secuencia histórica o tracto sucesivo de la propiedad en esa misma ficha.

Aunque esto no configuraba un cambio de sistema, ya los legisladores de la época estaban al tanto de la evolución que debía sufrir nuestro sistema y de las pautas a seguir en el futuro, por lo que considero que este es un antecedente al sistema de folio real, contemplado luego en las sucesivas leyes de 2001 y 2006.

Nótese que el contenido de lo que se pasó a llamar “Ficha Registral” coincide en muchos aspectos con el contenido del folio real, incluso el literal i de ese artículo 63, iba indicando el camino a seguir para la conformación del historial jurídico del bien, al exigir luego de la primera inscripción en la ficha, la anotación sucesiva en la misma de las siguientes operaciones relativas al mismo bien.

1.2.3.- CARACTERISTICAS:

El método denominado Folio Real utiliza la inscripción, lo cual quiere decir que los documentos no son trascritos en su totalidad, sino que se extraen de el solo lo esencial o trascendental, para conformar los asientos registrales.
Loa asientos registrales se producen de forma sucesiva o cronológica, de manera de conformar el historial jurídico del inmueble.

Con este método se garantiza el principio de publicidad, ya que la historia jurídica del bien se encuentra totalmente asentada en un solo formato, lo cual facilita y hace accesible al usuario obtener información acerca de cualquier bien, sin necesidad de hacer el estudio de los antecedentes registrales en múltiples registros, haciendo la lectura de textos algunas veces engorrosos, lo cual produce retardos innecesarios.

Los asientos realizados en el folio real se consideran relativos al mismo bien, lo cual no lo hacen independientes como ocurre con el folio personal.

1.2.4.- INMATRICULACIÓN

Se llama “inmatriculación” a la primera inscripción que se realiza de un inmueble al ser incorporado al sistema de folio real. Es decir, es la incorporación de un bien bajo ese sistema, la cual posee un contenido especial.

En el próximo tema tenemos como ejemplo un folio real con todos los componentes para la inmatriculación de un inmueble, cuando tratemos La Incorporación del Folio Real

1.2.5.- VENTAJAS Y BENEFICIOS:

De acuerdo a experiencias recabadas de muchos países donde funciona actualmente el método o sistema registral denominado Folio Real, se trata de un sistema que ofrece la mayor garantía y facilidad para el resguardo de las informaciones. La publicidad registral se ve fortalecida con la adopción de este sistema así como la seguridad jurídica.

Los inmuebles son controlados en forma individual en cuanto a su trayectoria jurídica. Toda persona o institución puede consultar la situación de un bien, con solo aportar la matrícula del mismo, el año, el número y el tomo, así como también contaremos con los demás instrumentos auxiliares y los mas modernos métodos que nos brinda hoy en día la informática

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TEMA II

INCORPORACION DEL SISTEMA DE FOLIO REAL

CONFORMACION DE LOS ASIENTOS REGISTRALES. CONTENIDO DEL FOLIO REAL Y TRASLADO DEL SISTEMA DE FOLIO PERSONAL A FOLIO REAL. COMPATIBILIDAD TRANSITORIA ENTRE AMBOS SISTEMAS.

2.1 CONFORMACION DE LOS ASIENTOS REGISTRALES:

Hasta la fecha de elaboración de esta exposición, el Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia no ha dictado resolución alguna, ni se ha promulgado el reglamento correspondiente que desarrolle los procedimientos a seguir para la conformación de los asientos registrales. A continuación trataré de ilustrar con experiencias surgidas del análisis de sistemas de otros países y de la conformación de normas al respecto en el proyecto de reglamento que se encuentra en desarrollo.

Es necesario recordar que la Ley de Registro Público y del Notariado, en su título III, señala que el folio real será realizado por medios mecanizados o automatizados; esto en concordancia con el artículo 2 que señala la utilización de los medios electrónicos consagrados en la ley.

Por lo tanto, todo lo que se deduce de la explicación que mas abajo se hace debe enfocarse hacia la conformación del folio real electrónico de manera progresiva, dejando atrás el formato papel.

El primer asiento que ha de realizarse es la inmatriculación, la cual consiste en la incorporación de un inmueble al sistema de folio real, con una serie de requisitos mínimos contemplados en el artículo 47 de la Ley de Registro Público y del Notariado vigente, que dice:

“Artículo 47.- Toda inscripción que se haga en el Registro Público, relativa a un inmueble o derecho real, deberá contener:

1. Indicación de la naturaleza del negocio jurídico.

2. Identificación completa de las personas naturales o jurídicas y de sus representantes legales.

3. Descripción del inmueble, con señalamiento de su ubicación física, superficie, linderos y número catastral.

4. Los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se inscriba o sobre el derecho que se constituya en un nuevo asiento registral.

Estos son a grosso modo los requisitos mínimos que debe contener una inscripción registral. Posteriormente se complementa esta inscripción con otros requisitos que también contempla la ley y que iremos mostrando.

La ley señala en el artículo 48 que no se deben repetir los requisitos en las demás inscripciones relativas a un mismo bien, al señalar:

“Artículo 48.- En las siguientes inscripciones relativas al mismo inmueble, no se repetirán los datos previstos en el numeral 3 del artículo precedente, pero se hará referencia a las modificaciones que indique el nuevo título y del asiento en que se encuentre la inscripción.”

Como se observa la ley va indicando la forma de realizar los asientos de las subsiguientes operaciones, una vez realizada la primera inscripción.

Según el artículo 34 de la ley, la conformación del folio real se hará por medios mecánicos o automatizados y consiste en un detallado resumen de la operación sujeta a inscripción, que permita de manera clara y precisa establecer la tradición legal del inmueble, todas las cargas y gravámenes que se constituyan y sus sucesivas cancelaciones, así como las medidas judiciales que pesen sobre el bien y los datos de sus suspensiones.

En ese mismo artículo 34, la ley limita la implementación del sistema de folio real a los lugares donde existan levantamientos catastrales, es decir, donde no exista catastro se seguirá aplicando el sistema de folio personal. Igualmente sigue siendo función de los registros públicos la protocolización de los demás actos previstos en el código civil y demás leyes especiales, bajo el sistema de folio real.

2.2 CONTENIDO DEL FOLIO REAL Y TRASLADO DEL SISTEMA DE FOLIO PERSONAL

El modelo de Folio Real que se muestra reúne los requisitos básicos de control y seguridad que debería abarcar dicho instrumento legal en nuestro país para la inscripción de bienes inmuebles, de conformidad con la legislación vigente sobre la materia y también adecuada a los proyectos de reglamento que se vienen estudiando.

La Ley de Registro Público y del Notariado en su artículo 34 habla de asientos electrónicos registrales, lo cual nos indica que se debe usar la tecnología y la informática como medios para la implementación del sistema. Lo esencial para la seguridad es que cada inscripción se encadene automáticamente con las anteriores relativas al mismo bien con solo pulsar la tecla “ACEPTAR” de la computadora, eso es lo que brinda seguridad en los procesos registrales. Pero se hace necesario el entrenamiento y capacitación de los funcionarios responsables de manejar esa tecnología. La comprensión de la importancia de lo que esto significa atañe a todos los ciudadanos; es la protección del derecho de propiedad consagrado en nuestra constitución.

Se han revisado algunos modelos recopilados de otros países de manera de aprender y tomar sus experiencias, pero por su puesto, sus legislaciones son diferentes y utilizan términos y definiciones que aunque puedan tener significados similares no son los adecuados para nuestra comprensión.

El modelo que sugerimos contiene la siguiente información en lo relativo a la primera inscripción:

1. En relación a la oficina registral:

- Identificación de la Oficina de Registro;

2. En relación a la fecha y al número de asiento:

- Número y fecha: Se refiere al número correlativo del folio real contenido en un mismo tomo con su fecha de creación;

En relación al inmueble tenemos lo siguiente:

- Matricula del inmueble: Prevista en el articulo 36 de la LRPN. Se refiere a un código alfanumérico número único que debe asignarse a cada inmueble inscrito. Esta matrícula debe ser un número correlativo que se le asigna a cada inmueble. Creemos que la matrícula debe contener numeración similar al código catastral del inmueble, que en sí mismo es información relativa al bien, como ubicación, urbanización, manzana, número, etc. Se espera su estudio e implementación en el reglamento de la ley.

- Código o número catastral: Lo contempla la LRPN en el numeral 3 del artículo 47. El catastro es fuente de información registral según el artículo 46, por lo tanto el Folio Real debe contener este código que identifica al inmueble a nivel de los catastros municipales o nacionales.

- Descripción del inmueble: El inmueble debe estar perfectamente identificado al momento de su inscripción y matriculación inicial y definitiva con todos sus detalles que lo particularizan: Naturaleza, tipo o clase de inmueble, identificación, superficie, urbanización, sector, calle, nombre del edificio o casa, piso, parroquia, municipio y estado. Además debe tener los linderos y medidas, preferiblemente en los sistemas técnicos de medidas actualmente aceptados mundialmente.

- Gravámenes y limitaciones: La inscripción inicial debe contener cada una de las limitaciones y/o gravámenes vigentes sobre la propiedad.

En relación al derecho que se inscribe:

- Naturaleza jurídica del acto: se refiere al tipo de acto, venta, hipoteca, cancelación, etc. El acto que se inscribe y cualquier otra cláusula que tenga trascendencia así como el valor o monto de las operaciones.

3. En relación a las personas:

- Propietario (s) anterior (es) y actual (es). El o los actuales son los que se desprenden del acto inscrito y queda (n) como titular (es) del bien.

4. En relación al título:

- Titularidad: Se refiere a la referencia que debe contener de aquel o aquellos documentos inscritos que sustentan la propiedad del inmueble, esto generalmente en la primera inscripción.

5. En relación a la fe pública:

- Acta registral: Es la manifestación suscrita por el Registrador de que se han cumplido las formalidades correspondientes y por lo tanto lo declara inscrito, otorgando fe pública. El contenido de esta acta registral deberá ser determinado mediante una nueva norma.

El formato que sigue a continuación de la primera inscripción contendrá tres (3) columnas donde se indicarán:

- Anotaciones provisionales: Previstas en el artículo 44 de la LRPN. Dichas anotaciones serán medidas cautelares u órdenes o medidas judiciales, las cuales no provienen de documentos inscritos sino de comunicaciones recibidas, deben ir inscritas en el folio real en la misma secuencia y orden en que son ingresadas o recibidas en la oficina.

La nota marginal como la conocemos actualmente, prevista en el artículo 1926 del código civil tiende a desaparecer en el sistema de folio real, ya que al estar en un mismo folio la inscripción cronológica, en perfecta secuencia de todas las operaciones relativas a un mismo bien estas carecen de sentido práctico. Sin embargo, es necesario estampar una nota marginal en el documento anterior cuando se realice la incorporación de un bien al nuevo sistema, indicando esta circunstancia.

- El número de asiento: Esta columna indica el orden en que se van realizando las operaciones y la clase de operación que se inscribe.

- Inscripciones: Se asientan en esta columna las inscripciones que se realicen sobre un inmueble. Consiste en un detallado resumen de la operación sujeta a inscripción.(Artículo 34 L.R.P.N.). En las siguientes inscripciones relativas a un mismo bien no deben transcribirse los datos básicos del inmueble que ya han sido señalados en la primera inscripción.

Para el traslado del folio personal al folio real debe partirse de operaciones relativas a transmisión de propiedad, tal como lo sugiere el mismo artículo 34 de la ley al señalar que debe permitir establecer de manera clara y precisa la y tradición legal del inmueble, es decir, una transmisión de dominio. Sin embargo, no es impedimento que a futuro se puedan realizar inmatriculaciones de oficio, una vez perfeccionado el sistema.

2.3 COMPATIBILIDAD TRANSITORIA ENTRE AMBOS SISTEMAS.

De acuerdo a las disposiciones de la Ley de Registro Público y del Notariado, es necesario que exista una convivencia entre el sistema de Folio Personal que se pretende sustituir y el Sistema de Folio Real, sobre todo si analizamos el contenido del segundo párrafo del artículo 45, donde se aclara que los actuales “Registros Públicos” no inscriben solo materia inmobiliaria, es decir, no son inmobiliarios puros y establece como actos inscribibles los establecidos en los códigos Civil y de Comercio y otras leyes; esto en concordancia con tasas que son establecidas para varios de estos actos de manera específica en el artículo 84. En este mismo sentido, se expresa el artículo 34 en su aparte final, al mencionar que estos actos mencionados se seguirán llevando bajo el sistema de folio personal

Mas aun, en materia netamente inmobiliaria, el artículo 34 en su tercer párrafo, excluye de la aplicación del sistema de folio real aquellos bienes ubicados en zonas donde no existan levantamientos catastrales; se limita la aplicación del sistema a la existencia del catastro. En este caso, no parece coherente subordinar la modernización del sistema registral al establecimiento del catastro. La situación ideal sería que existieran los levantamientos catastrales a nivel de toda la propiedad inmobiliaria en el país, cuestión que se ha logrado en muy pocos países con sistemas similares por el interés que persigue una y otra institución, la registral y la catastral, pero sin embargo, en esos países el sistema de folio real se aplica con exclusión del sistema de folio personal.

Ambos métodos registrales deben ser compatibles de manera transitoria, siempre y cuando se enfoque el futuro de la actividad inmobiliaria hacia su modernización definitiva, mediante la actualización de los levantamientos catastrales a nivel nacional, salvo que medie una reforma de ley donde se permita la incorporación de todos los bienes al sistema de folio real, cruzándose posteriormente la información catastral a los bienes que se inscriban sin esta.

TEMA III

EL SISTEMA DEL FOLIO REAL Y LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

INTRODUCCION. PRINCIPIO DE ROGACION. PRINCIPIO DE PRIORIDAD. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. PRINCIPIO DE CONSECUTIVIDAD. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD. PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL.

3.1 INTRODUCCION

Es importante entender la relación que tienen los principios generales que rigen la actividad registral con el denominado sistema de folio real, sobre todo por la seguridad que brinda este sistema. Por lo tanto debemos asociarlos ya que en cada paso del proceso registral de un bien inmueble se ven involucrados cada uno de estos principios de manera consecutiva; es decir, se van desarrollando y lo vamos a observar si se quiere, a partir de la entrada de un título en la oficina registral.

3.2 PRINCIPIO DE ROGACION

Está consagrado en el artículo 4 de la ley vigente. Se refiere en primer lugar, al inicio del procedimiento registral a partir de la presentación de un documento; es decir, salvo algunas pocas excepciones como pudieran ser los documentos remitidos por alguna autoridad, todo documento debe ingresar al registro mediante una solicitud realizada por un usuario, el cual lo vemos a diario mediante la nota que suscribe el usuario en el libro de presentaciones, la cual es luego suscrita por el o la registradora.
En segundo lugar se refiere al impulso que debe dar la administración al documento hasta su conclusión, ya sea que se inscriba debidamente o que no sea admitido por algún impedimento legal no subsanable, lo cual será notificado al interesado de ser necesario mediante la negativa registral prevista en el artículo 41 de la ley.

Es a partir de la presentación de un documento que se comienza formalmente el proceso, creando derechos y obligaciones. En los países donde existe el sistema de folio real, la presentación de un documento produce una nota de alerta en el título correspondiente, de manera de evitar el ingreso o el otorgamiento de otro título incompatible, lo que da paso al siguiente principio registral.

3.3 PRINCIPIO DE PRIORIDAD

Este principio comienza su efecto al momento en que se presenta un documento en el registro; es decir, la administración registral es responsable de preservar el carácter prioritario de un título presentado ante otro que se presente con posterioridad.
Es importante interpretar este artículo de manera correcta, en el sentido de que se trata de títulos sobre un mismo bien; si se realiza una interpretación estricta de la norma ocasionaría una traba en la actividad registral.

Este principio es fundamental en cuanto a la seguridad que brinda la administración a las operaciones registrales. Su correcta aplicación evita la circulación y la creación de dobles titularidades. Con la anotación provisional que se realiza al folio real del bien al momento de ingresar un documento relativo a ese mismo bien, se garantiza que si ingresa otro con posterioridad, este último no podrá ser inscrito, ya que el primero presentado prevalece ante el otro.

Es muy sencillo visualizar en un folio real la existencia de un documento en el registro sin otorgar, ya que la nota provisional limita e impide que se imponga un documento posterior.

3.4 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Este principio se deduce del artículo 47 de la ley, al señalar los requisitos que deben llevar las inscripciones. La definición del inmueble en cuanto a sus características particulares, su titularidad, sus propietarios, el tipo de acto, las limitaciones del bien, el contenido del contrato y otras precisiones son características de la inscripción en el folio real y que señalamos en temas anteriores.

3.5 PRINCIPIO DE CONSECUTIVIDAD

El encadenamiento de los títulos y la perfecta secuencia de los derechos registrales se refiere al principio que conocemos mejor como tracto sucesivo.

Una de las características de seguridad que posee el sistema de folio real es precisamente la visualización en un solo folio de cada una de las situaciones jurídicas que ha tenido o tiene un bien desde su nacimiento hasta su extinción, si fuera el caso. Esta ventaja no la posee el folio personal ya que las transcripciones se realizan generalmente en tomos diferentes, que contienen operaciones de diferentes bienes y la única forma de encadenarlos o relacionarlos es mediante la referencia que ocasionan las notas marginales.

3.6 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

La Ley de Registro Público y del Notariado, el Código Civil y otras leyes señalan una serie de requisitos de fondo y forma que debe reunir un título para su correcta inscripción, sin los cuales el registrador debe acudir a la negativa formal prevista en el artículo 41 de la ley.

Se hace mas sencillo y por lo tanto mas seguro realizar una revisión y una comparación directa sobre el folio real de un inmueble, ya que todos los elementos están concentrados y es mas difícil su dispersión.

3.7 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

Este principio es mas sencillo en su aplicación cuando se trata de realizar una búsqueda o averiguar la trayectoria jurídica de un bien a través del folio real. No es preciso solicitar varios tomos ya que la historia está plasmada en un solo folio que es la vida del bien.

Aunque en nuestro país este principio no tiene limitaciones, es importante conocer aspectos de otras legislaciones donde si hay ciertas limitaciones razonables a la publicidad. Un ejemplo se encuentra en la Legislación Hipotecaria Española, donde señala que cualquier tercero que desee consultar un título debe demostrar su interés legítimo y además se debe poner en conocimiento del propietario acerca de la consulta. Esto podría ser orientado a la protección física del título, así como a evitar posibles alteraciones y estafas que pudieran ocasionarse con su manipulación y a la protección física de las personas propietarias del bien. Sería recomendable analizar este articulado y sus motivaciones, con lo cual se pondría freno a muchas estafas y delitos relacionados con los bienes inmuebles, dada la información que se maneja en los registros.

En la actualidad, si nos referimos al folio real electrónico, la protección en cuanto a la alteración de títulos no se justifica ya que el usuario puede consultar una pantalla donde tiene acceso a los títulos, sin posibilidad de hacer modificaciones o alteraciones. Podría justificarse algunas limitaciones para otros aspectos, como el de la seguridad personal de los propietarios y otro tipo de estafas que se pueden cometer.

3.8 PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL

Nuestra vigente Ley de Registro Público no contempla expresamente este principio y eso debido a que se trata del efecto principal que produce la actividad registral desarrollado a lo largo de la ley, protegiendo al tercero que adquiere un derecho o un bien de buena fe, de manos de su titular registral. No quise pasar por alto en el desarrollo de esta ponencia hablar un poco de este principio y de lo que significa en relación con el fedatario.
La fe pública como tal es entendida como la facultad que delega el estado en el titular de una oficina registral, notarial o judicial para autorizar y legalizar los actos que sean debidamente admitidos en su despacho, otorgándole fe pública y efectos contra terceros.

Esta facultad de otorgar fe pública a ciertos actos es delegada también por el estado a otros funcionarios como jueces y notarios. El fedatario, en virtud de la función que le ha atribuido el estado, garantiza la realización del acto y el cumplimiento de las formas que la ley impone para su realización.

En el sistema registral venezolano el Registrador o Registradora otorga fe pública en los actos que autoriza. Los artículos 39 y 40 de nuestra ley vigente, referentes a las certificaciones que se expiden y a la función calificadora de los Registradores o Registradoras son instrumentos para llevar a cabo la ejecución de este principio, pilar del sistema registral.

Preparado por:
JOSE VIVAS
_____________________________________________________ ABRIL

2007

JUNIO 2007

SISTEMA DE FOLIO REAL

JOSE VIVAS
ABOGADO II, PRIMER CIRCUITO DE REGISTRO DEL MUNICIPIO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA
CONTENIDO

TEMA 1
FOLIO PERSONAL Y FOLIO REAL

1.1.- SISTEMA DE FOLIO PERSONAL.
1.1.1 CONCEPTO.
1.1.2 CARACTERISTICAS.
1.1.3 PERMANENCIA EN EL SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO.

1.2.- SISTEMA DE FOLIO REAL.
1.2.1 CONCEPTO.
1.2.2 ANTECEDENTES.
1.2.3 CARACTERISTICAS.
1.2.4 INMATRICULACION.
1.2.5 VENTAJAS Y BENEFICIOS.

TEMA II
INCORPORACION DEL SISTEMA DE FOLIO REAL

2.1- CONFORMACION DE LOS ASIENTOS REGISTRALES.
2.2 CONTENIDO DEL FOLIO REAL Y TRASLADO DEL SISTEMA DE FOLIO PERSONAL A FOLIO REAL.
2.3 COMPATIBILIDAD TRANSITORIA ENTRE AMBOS SISTEMAS.

TEMA III
EL SISTEMA DEL FOLIO REAL Y LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

3.1. INTRODUCCION.
3.2 PRINCIPIO DE ROGACION.
3.3 PRINCIPIO DE PRIORIDAD.
3.4 PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.
3.5 PRINCIPIO DE CONSECUTIVIDAD.
3.6 PRINCIPIO DE LEGALIDAD.
3.7 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.
3.8 PRINCIPIO DE FE PUBLICA.

El Registro de La Propiedad en la lucha contra el blanqueo de dinero y
criminalidad organizada – La experiencia brasileña

Marcelo Augusto Santana de Melo*

“La improbidad no consiste simplemente en emporcar las manos en el dinero
ajeno. El hombre de conciencia sucia puede lavarla en cuántos jaboncillos
entender: no tendrá en la epidermis un punto limpio” (Rui Barbosa, Obras
Completas, vol. XX, tomo IV, pág. 199).

Sumario

- Introducción

- Sistema de transmisión de la propiedad en Brasil

Funciones accesorias del Registro de Inmuebles

- Combate al lavado de dinero y a la financiación al terrorismo en Brasil

- Instrumentos existentes en el derecho registral brasileño para combatir
el lavado de dinero

Indisponibilidad de bienes

Declaración de Operaciones Inmobiliarias – DOI

Secuestro de bienes inmuebles

Introducción

El tema acerca de combatir el crimen organizado y el blanqueo de dinero
(que llamamos lavado de dinero en Brasil) es intrigante y polémico, la cual
es la función de las Autoridades Públicas, no obstante la identificación y
la visualización en el Registro de Propiedad que son funciones que puedan
ayudar a ese combate son nuestro deber en ese seminario.

Voy a intentar traer la experiencia brasileña en ese sentido y tengo la
voluntad de hacerlo porque cuando aún era un estudiante de derecho fui
aprendiz de fiscal (promotor de justicia) durante un año, trabajando junto
con el equipo de combate contra el crimen organizado en la ciudad São Paulo.

Sin embargo, en esa misión de traer toda la realidad brasileña en ese
sentido, no puedo presentar solamente una realidad parcial, de la región Sur
y Sudeste, donde los desarrollos urbano y del sistema catastral son
acentuados y semejantes a los dichos países desarrollados.

Considerando todos esos aspectos, es importante recordar que Brasil
actualmente está pasando por una reconstrucción de las instituciones
administrativas y el combate contra el crimen organizado y el blanqueo de
dinero viene acentuándose cada vez más, cuya prueba son las noticias en los
periódicos que en los últimos tiempos, diariamente surgen nuevos hechos e
indicios, donde ese último es consecuente de “casas de bingo” (máquinas
tragamonedas y vídeo juegos ilegales).

El Registro de la Propiedad por ser el órgano que concentra las
informaciones sobre bienes inmuebles, recibió de la Administración especial
atención, porque sus informaciones y estadísticas son preciosas y a través
de ellas se pueden investigar la procedencia y flujo de dinero sucio,
surgiendo ahí una nueva función del Registro, también social, ya que el
combate contra el crimen organizado y el blanqueo de capitales perjudica a
todos como un todo.

Hechas esas consideraciones, intentaré presentar ahora brevemente algunas
características del sistema registral brasileño que serán importantes para
entender esa nueva función complementaria del Registro de Propiedad, porque
comprendo que solamente conociendo lo principal podemos llegar al accesorio.

Finalmente, analizo e identifico los principales instrumentos que encontré
en el sistema registral brasileño que directa o indirectamente puedan ayudar
en el combate al crimen organizado e blanqueo de dinero.

Sistema de transmisión de la propiedad en Brasil

Brasil posee un sistema de registro de derechos, o sea, contiene
informaciones no de los títulos que ingresan, sino de la propia constitución
del derecho. Para eso, antes de la inscripción, existe una fuerte depuración
de los derechos reales, aplicándose principios registrados como el de la
prioridad, trato sucesivo, súplica, etc. En todo caso, los derechos sólo
serán inscriptos cuando el registrador determine que no afectan a ningún
otro derecho real.

Con la llegada del Código Civil y alteraciones realizadas por la Ley de
Registros Públicos, el Registro de la Propiedad ha pasado a desempeñar
función esencial para el derecho brasileño, de modo que la mayoría de las
relaciones patrimoniales, implicando inmuebles, pasaron a ser controladas
por él, creando y perfeccionando el catastro de la propiedad inmobiliaria.

Propiedad garantizada por la Constitución Federal en su art. 5.º, XXII a
todos los brasileños y extranjeros residentes en Brasil.

Se resalta que el Registro de la Propiedad no ha pasado a ser simplemente
un repositorio de títulos, al contrario, se transformó en verdadero órgano
controlador de sus aspectos formales, aplicándose los principios registrados
sin intervención en la voluntad de las partes, garantizando la seguridad
jurídica, la confiabilidad del sistema y la amplia publicidad de sus actos.

Una de las principales funciones del registrador es el análisis del título,
también denominada calificación, que es el juicio de valor que el
registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validad
y eficacia de los negocios jurídicos contenidos en ellos. Observen que la
calificación registrada, cotejándose con otros sistemas registrados,
equivale a una sentencia de mérito de primera instancia anómala, ya que no
genera juicio.

Presentado el título a registro, el Registrador va a proceder con la
aplicación de los principios de registro al caso concreto, surgiendo la
viabilidad o no del acceso al folio real.

Como relatamos, el sistema adoptado en Brasil se asemeja al de Alemania, en
el que existe un título causal que se debe llevar a un órgano que lo
recibirá, dándole publicidad y constituyendo la mutación jurídico-real, al
contrario de lo que ocurre en el derecho francés en el que basta con el
título para que el dominio se transfiera. El título genera derechos
obligacionales entre las partes, con eso, sólo su registro le confiere
eficacia erga omnes.

La gran diferencia entre los sistemas germánico y
brasileño se funda en la presunción que se da a la propiedad.

En el alemán,
una vez inscrito el título de la propiedad, la presunción es absoluta (juris
et de jure), distinto de lo que ocurre en el derecho brasileño, donde la
presunción es relativa (juris tantum) en los términos del § 2º del art.
1.245, “mientras no se promueve, por medio de acción propia, el decreto de
invalidad del registro y la respectiva cancelación, el adquiriente sigue
siendo el dueño del inmueble”. Salvo a ese precepto, es el registro de
torrens para inmuebles rurales, reglamentado por los arts. 277 y siguientes
de la Ley de Registros Públicos, donde después de determinado procedimiento
que incluye la notificación de confrontantes y publicación de edictos, será
dictada sentencia que después de inscripta, otorgará a la propiedad
presunción absoluta.

En síntesis, para la adquisición de la propiedad del inmueble no basta con
el simple acuerdo de voluntades entre adquiriente y transmitente. El
contrato de compra y venta, por ejemplo, no es suficiente, por si sólo, para
transmitir el dominio. Esa transferencia sólo se opera con el registro del
título en el registro inmobiliario, antes de éste, sólo existirá el derecho
personal.

Es notorio que el registro en el Registro de la Propiedad no es la única
forma de adquisición de una propiedad inmueble, ya que en los términos del
Código Civil también se adquiere la propiedad por la accesión, usucapión,
desapropiación y por el derecho hereditario, pero, incluso en esos casos, es
imprescindible el acceso al Registro de la Propiedad para que se preserve la
continuidad registral y eficacia erga omnes, poseyendo el acto practicado
sólo a efecto declaratorio.

Funciones accesorias del Registro de Inmuebles

Se resalta que en paralelo a esa actividad del Registro de la Propiedad,
ejerce ese órgano otra función, de esta vez atípica y accesoria, que es la
de fiscalizador de recolección de tributos y cooperador del Fisco.

Con
efecto, varias leyes especiales confieren al Registro de la Propiedad el
papel de fiscalizar la recolección de tributos referentes a inmuebles como
el Impuesto Predial y Territorial Urbano (IPTU), Impuesto de Transmisión de
bienes Inmuebles (ITBI) etc., bien como el de cooperar con varios órganos
públicos, por ejemplo, la Declaración de Operaciones Inmobiliarias (DOI),
que se deberá prestar a la Secretaría de la Receta Federal, cada mes, por
los oficiales y notarios.

Además, es comprensible que el Estado se valga
del Registro de la propiedad para fiscalizar el pago de los tributos que le
son debidos, pues el registro es un acto en parte privado y en parte
estatal, por la naturaleza de su función.

Además, se desarrolla la idea de la utilización del Registro de la
Propiedad como medio para combatir y evitar la burla a las leyes de
parcelación del suelo y propiedad horizontal, bien como al código de defensa
del consumidor, donde podemos destacar decisiones de la Corregiduria General
de la Justicia del Estado de São Paulo, en el sentido de que el Registrador
promocione la remesa de informaciones al Juez Corregidor Permanente para el
Ministerio Público y para el Ayuntamiento Municipal cuando tenga por
correcto fundados indicios de la realización de parcelación irregular de
inmueble (Proceso CG 18.965/99, de 30.08.1999 y Proceso CG 2.588/2000, de
08.06.2001); y cuando del archivo de contrato estándar en parcelaciones o
incorporaciones inmobiliarias, para que observe si se cumples con las normas
actuales referentes al código de defensa del consumidor (Proceso CG
1.955/98, de 23.02.1999).

La Constitución Federal, al instituir en cláusula pétrea la función social
de la propiedad (art. 5.º, XXIII) y al declarar que todos tienen derecho al
medio ambiente ecológicamente equilibrado (art. 225), se le atribuyó al
Registro de la Propiedad características que no poseía, como la necesidad de
incorporación del concepto de función social de la propiedad y del medio
ambiente, percepción claramente observada por el legislador en el Estatuto
de la Ciudad y en la legislación ambiental, lo que también se aplica al
Derecho Urbanístico que evolucionó mucho en los últimos años.

Fácil la percepción de la importancia del Registro de la Propiedad en
Brasil, que durante esos años de existencia ha sufrido significativa
evolución, centralizando las informaciones inmobiliarias y sirviendo de
fuente segura y obligatoria para todos los demás ramos del derecho.

Combate al lavado de dinero y a la financiación al terrorismo en Brasil

En Brasil, el combate a lo lavado de dinero es disciplinado por la Ley nº
9.613, de 03 de marzo de 1998, y en su primer artículo establece el tipo
penal de lavado de dinero:

“Ocultar o disimular la naturaleza, origen, localización, disposición,
movimentación o propiedad de bienes, derechos o valores provenientes,
directa o indirectamente, de crimen:

I – de tráfico ilícito de substancias estupefacientes o drogas afines;

II – de terrorismo y su financiación; (Redacción data por la Ley nº 10.701,
de

9.7.2003);

III – de contrabando o tráfico de armas, municiones o material destinado a
su producción;

IV – de extorsión mediante secuestro;

V – contra la Administración Pública, incluso la exigencia, para sí o para
otro, directa o indirectamente, de cualquier ventaja, como condición o
precio para la práctica u omisión de actos administrativos;

VI – contra el sistema financiero nacional;

VII – practicado por organización criminosa;

VIII – practicado por particular contra la administración pública
extranjera

Pena: reclusión de tres a diez años y multa.

Referida legislación, permite que “el juez, de oficio, la petición del
Ministerio Público, o representación de la autoridad policial, oído el
Ministerio Público en veinticuatro horas, habiendo indicios suficientes,
podrá decretar, en el curso del expediente o de la acción penal, la
aprehensión o la secuestración de bienes, derechos o valores del acusado, o
existentes en su nombre, objeto de los crímenes previstos en esta Ley,
procediéndose en la forma de los artículos 125 a 144 del Decreto-Ley nº
3.689, de 3 de octubre de 1941 – Código de Proceso Penal (Art.. 4º).

La Ley nº 9.613, de 03 de marzo de 1998, no enumera las actividades
sospechas de lavado de dinero, apenas relaciona actividades de determinadas
personas jurídicas que deben prestar informaciones y cumplir algunas
determinaciones establecidas (aire. 9º), creándose, así, un catastro
nacional para fiscalizar referidas actividades.

También fue creado en el ámbito del Ministerio de la Hacienda, el Consejo
de Control de Actividades Financieras – COAF, con la finalidad de
disciplinar, aplicar penas administrativas, recibir, examinar e identificar
las ocurrencias sospechas de actividades ilícitas previstas en la Ley, sin
perjuicio de la capacidad de otros órganos y entidades (art. 14 de la Ley nº
9.613, de 03 de marzo de 1998).

El COAF posee solamente poderes punitivos administrativo, sin embargo,
podrá requerir a los órganos de la Administración Pública las informaciones
registráis bancarias y financieras de personas involucradas en actividades
sospechas, habiendo mayores indicios, remeterá las informaciones a las
autoridades competentes, principalmente el Ministerio Público.

Instrumentos existentes en el derecho registral brasileño para combatir el
lavado de dinero

Con respecto al combate al crimen organizado y blanqueo de dinero, podemos
destacar tres instrumentos principales existentes en la normativa brasileña
que utilizan el Registro de Inmuebles para esa finalidad.

Indisponibilidad de bienes

La raíz histórica de la propiedad se encuentra en el derecho romano. En ese
período, el sentido individualista de la propiedad reinaba y era
prácticamente incontestable. Modernamente, la propiedad ha perdido
relativamente su carácter absoluto (erga omnes), estando condicionada a
tener función social, y no gira más en torno a los intereses individuales de
su titular.

SILVA PACHECO nos enseña que el “art. 5º, XXII, de la Constitución Federal
y el art. 524 del Código Civil garantizan el derecho a la propiedad, con la
libre disposición, que no podrá ser truncada, a no ser en virtud de ley
(art. 5º, II, CF). Así, las declaraciones de indisponibilidad de bienes
solamente se pueden admitir cuando estén contempladas por la ley” (“Questões
de Direito Imobiliário” – Renovar, 1984, pág. 402/403).

“La indisponibilidad es forma especial de inalienabilidad y de
inembargabilidad (cfr. Walter Ceneviva, “in” “Manual do Registro de
Imóveis”, p. 143)”. Son restricciones administrativas o judiciales que
retiran temporalmente y de forma absoluta la disponibilidad del inmueble,
prohibiendo la práctica de cualquier acto, (anotación o inscripción) que
involucre disposición del inmueble.

Dos son las formas de indisponibilidad que ingresan en el Registro de
Inmuebles en el Estado de San Pablo, después de la publicación del
“Provimento 17/999″ del Egregio Corregidor General de la Justicia. Según el
parecer de los jueces auxiliares, se deben distinguir dos clases de
indisponibilidad: las que no cuentan con previsión legal específica para
ingresar en el registro inmobiliario, pero que sean oriundas de un
proveimiento jurisdiccional de naturaleza cautelar; y las indisponibilidades
que poseen previsión legal.

Se entiende por indisponibilidad con previsión legal las que constan en la
legislación federal que de cualquier forma restrinjan la disponibilidad del
inmueble, siendo la más conocida la contemplada por el art. 36 de la Ley
6.024/74 de la indisponibilidad decretada por el Banco Central de los bienes
de los ex-administradores de instituciones financieras que no estén bajo
intervención o liquidación extrajudicial.

Cumple destacar que quien decreta esta clase de indisponibilidad es el
BANCO CENTRAL que comunica a los Corregidores de cada comarca del país, que
redistribuyen a los respectivos Registros de Inmuebles. Cuando se recibe el
oficio del Corregidor Permanente, éste se inscribe en libro propio por el
nombre de la empresa para control, pero solamente los ex-administradores
quedarán con los bienes indisponibles.

La Ley de Registros Públicos (6.015/73) en su artículo 247 dispone que “Se
anotará, también, en la matrícula, la declaración de indisponibilidad de
bienes, en la forma prevista en la Ley”. Cumple destacar que se trata del
único dispositivo de la ley que contempla la anotación de la
indisponibilidad de modo que el acceso al folio real dependerá del análisis
de ley que haya previsto la indisponibilidad de los bienes.

La mencionada indisponibilidad deberá ser inscrita en el Libro de Registro
de las Indisponibilidades, aunque no existan inmuebles en la
circunscripción, y si los hubiere, se deberá proceder a la anotación en la
respectiva matrícula (Libro 2). La inscripción en el libro es necesaria
porque si la persona que ha tenido sus bienes decretados indisponibles
adquiriera inmuebles, basta que el Oficial inscriba la adquisición y luego
enseguida proceda a la anotación de la indisponibilidad.

La otra clase de indisponibilidad es la derivada de una norma
jurisdiccional de naturaleza cautelar, de conformidad con el “Provimento
17/99″ que establece que los oficios que contengan la orden de
indisponibilidad se deben anotar en el Libro 1.

“Así, una vez anotado, impedirá el ingreso al registro inmobiliario de
cualquier otro título que pretenda enajenar o afectar el bien inmueble
alcanzado por la medida cautelar, hasta que se solucione la pendencia
judicial.

Eventuales títulos pre-anotados después del oficio permanecerán en el
protocolo, con la anotación igualmente postergada, aguardando la
dilucidación de la cuestión, para que puedan ser calificados por el
registrador.

Si la orden, por otra parte, se destinara específicamente a que no se
realice la inscripción de un determinado título, aunque estuviera en trámite
en el momento de la anotación de la orden, su inscripción se suspenderá, se
postergará su anotación, hasta la ulterior solución de la cuestión.

Por otro lado, sin embargo, si la orden fuera genérica, no podrá alcanzar a
los títulos que ya estén en trámite y ya hayan asegurado su prioridad, pero
impedirán la inscripción de otros títulos que se anoten enseguida de la
orden, por los mismos motivos”.

Ley n. 8.429/92 – Ley de improbidad administrativa.

Entre las leyes federales que expresamente permiten la indisponibilidad o
bloqueo de bienes, se destaca la Ley n. 8.429/92 conocida como ley de
improbidad administrativa o del enriquecimiento ilícito, que dispone sobre
las sanciones aplicables a los agentes públicos en los casos de
enriquecimiento ilícito en el ejercicio de mandato, cargo, empleo o función
en la administración pública, indirecta o fundacional.

La citada ley permite la indisponibilidad o bloqueo de bienes inmuebles de
personas físicas o jurídicas involucradas en las conductas de improbidad
administrativa, reglamentando dispositivo de la propia Constitución Federal.

Art. 7° de la ley 8.429/1992: Cuando el acto de improbidad cause lesión al
patrimonio público o promueva enriquecimiento ilícito, corresponderá a la
autoridad administrativa responsable por el procedimiento entrar con pedido
al Ministerio Público para la indisponibilidad de los bienes del indiciado.

Párrafo único. La indisponibilidad a que se refiere el caput de este
artículo recaerá sobre bienes que aseguren el integral resarcimiento del
daño o sobre el aumento patrimonial resultante del enriquecimiento ilícito.

§ 4º del art. 37 de la Constitución Federal: Los actos de improbidad
administrativa darán causa a la suspensión de los derechos políticos, a la
pérdida de la función pública, a la indisponibilidad de los bienes y al
resarcimiento al erario, en la forma y graduación previstas en la ley, sin
detrimento de la acción penal que corresponda.

Uno de los mayores problemas que se enfrenta en Brasil con respecto a las
indisponibilidades de bienes es la asimetría de informaciones, la
comunicación entre el órgano que la ha decretado y la llegada de la
información a los registros de inmuebles, deficitaria. Primero, porque
Brasil tiene dimensión continental, y existen regiones con precarias vías de
comunicación y transporte, principalmente en la región de la Amazonia;
segundo, porque no existe una red de comunicación general entre todos los
registros de inmuebles de Brasil y mucho menos entre los registros de
inmuebles y demás órganos de la Administración Pública.

El Instituto de Registro Inmobiliario de Brasil – IRIB está trabajando en
un proyecto, en adelantado estado de desarrollo, en el que se está
implantando un registro electrónico de indisponibilidades con acceso directo
entre los registradores inmobiliarios del Estado de San Pablo y autoridades
públicas, objetivando proporcionar mayor agilidad y uniformidad de
tratamiento.

Declaración de Operaciones Inmobiliarias – DOI

La Ley Federal nº 10.426, del 24 de abril de 2002, en su artículo 8º,
establece que los Registradores inmobiliarios y notarios deberán informar
sobre las operaciones inmobiliarias incorporadas a sus libros, mediante la
presentación de Declaración sobre Operaciones Inmobiliarias (DOI) en medio
magnético, según los términos establecidos por la “Secretaria da Receita
Federal” [Hacienda Pública - Secretaría de Ingresos y Cobranza de Tributos
Fiscales].

Se trata de mecanismo que, no obstante haya sido creado para combatir la
evasión fiscal, ha sido usado también por el Gobierno Federal para combatir
al crimen organizado y blanqueo de dinero y propiciar el cruce de las
informaciones suministradas por registradores y notarios relativos a los
negocios inmobiliarios realizados, con las informaciones contenidas en las
respectivas declaraciones de renta.

La reglamentación de la comunicación fue establecida por medio de la
Instrucción Normativa SRF nº 473, del 23 de noviembre de 2004, y todas las
comunicaciones se realizan a través de vía telemática, asegurando celeridad
y facilidad en el trámite de las informaciones.

Secuestro de bienes inmuebles

El Código de Proceso Penal Brasileño establece en el art. 125 que
“procederá el secuestro de los bienes inmuebles adquiridos por el indiciado
con los frutos de la infracción, aún cuando hayan sido transmitidos a
tercero”.

Configura el acto una constricción judicial que tiene la naturaleza
jurídica de medida de garantía cuya publicidad registral también está
definida en el Código de Proceso Penal en el art. 128, estipulando que el
juez al realizar el secuestro ordenará la inscripción en el Registro de
Inmuebles que corresponda.

El acto practicado en el Registro de Inmuebles es el de inscripción,
conforme el art. 167, inciso I, 5), de la Ley de Registros Públicos
(6.015/73).

Aunque no se impida la enajenación del inmueble, se trata de afectación de
que el mismo ha sido adquirido con el producto de crimen y está vinculado al
proceso penal correspondiente. Una vez firme la sentencia condenatoria, el
juez de oficio, o a solicitud del interesado, ordenará la evaluación y la
venta de los bienes en subasta pública (art. 133).

*Marcelo Augusto Santana de Melo é registrador imobiliário em Araçatuba,
SP, e diretor de Meio Ambiente do Irib (marceloasm@uol.com.br)

Causas que determinan la necesidad de la existencia del Registro de la Propiedad

Como explican García García y otros autores españoles, las características de los sistemas hipotecarios se encuentran determinadas por diferentes factores: el carácter la inscripción –declarativo o constitutivo- de lo que depende en gran medida los efectos atribuidos a la misma; la forma de organización del Registro, según se trate de folio real o personal; la manera en que se practiquen los asientos, por transcripción, inscripción o encasillado y también en relación con la causa del negocio jurídico, distinguiéndose el abstracto y los causales.

Además de lo anterior, comparto el criterio de Chico y Ortiz de que lo que interesa, cuando se analiza un sistema hipotecario, no es la forma en que se encuentra organizada la propiedad, en régimen de plena libertad o de fuertes limitaciones sociales, sino la forma en que se organiza el Registro y la fuerza publicitaria que se da a sus asientos, lo que determina el valor y los efectos de los mismos.

Es decir, el mejor sistema registral es aquél que, al dar respuesta a la necesidad del ordenamiento territorial de la propiedad inmueble, se ajuste al sistema económico social que lo fundamenta, al sistema legal que aquél determina y a los objetivos que se propone el Estado con su aplicación.

Cuatro razones justifican hablar de la concepción de un nuevo Registro de la Propiedad, en el caso de nuestro país:

1. La transformación de las relaciones de propiedad a partir de 1959 y la creación de un nuevo marco de relaciones jurídicas.

2. La apertura del país a la inversión extranjera.

3. La necesidad de lograr el reforzamiento del orden y la legalidad en las transmisiones de los bienes inmuebles.

4. La obsolescencia de la Ley Hipotecaria de 1893 y su Reglamento.

El sistema de relaciones jurídicas existente en Cuba sobre los bienes inmuebles está conformado a partir de tres pilares esenciales: el surgimiento con carácter predominante de la propiedad estatal socialista, en lo fundamental en el periodo de 1959 a 1967, como resultado de las leyes de nacionalización y confiscación distadas por la revolución y que convirtieron sin dudas al Estado cubano en un gran propietario; el régimen de multipropiedad creado por la revolución al coexistir con la propiedad estatal las demás formas de propiedad –la cooperativa, la del pequeño agricultor y otras personas jurídicas, la de las organizaciones políticas, sociales y de masas y la personal- las cuales tienen una expresión determinada en el sistema jurídico del país y, como tercero, el fin social que orienta las relaciones de propiedad, que se concreta, por una parte, en el logro de la justicia social en la distribución de la tierra y de la vivienda y, por otra, en la limitación a las facultades domínicas de los propietarios reguladas en el Código Civil y que determinan el uso social de la propiedad apartada del lucro y la especulación que prevalece en las sociedades con sustento en la propiedad privada, lo que supone una nueva forma de concebir la propiedad misma y las relaciones socioeconómicas que genera y en las que necesariamente se desarrollo esta nueva concepción.

Es posible decir que existe una raigal diferencia entre el concepto social de la propiedad que con carácter progresista fue recogido en la Constitución de 1940 y el fin social de la propiedad vigente en el régimen jurídico cubano, que concibe a la misma como un medio de satisfacción de necesidades y no, reitero, como medio para la especulación y el lucro, lo cual no excluye la existencia de derechos y facultades que pueden ejercer los propietarios de conformidad con las regulaciones contenidas en el ordenamiento jurídico.

De lo anterior se deduce que el control y la garantía a este complejo de relaciones no pude en modo alguno reducirse al control administrativo sobre tales bienes, resulta indispensable un control actualizado de la dinámica de la titularidad y los derechos, obligaciones y limitaciones existentes sobre los mismos, lo cual sólo puede lograr un Registro de la Propiedad.

Con la promulgación del Decreto Ley no. 50, del 14 de febrero de 1982, el país dio los primeros pasos para la asimilación de la inversión extranjera en la esfera del turismo, proyección que posteriormente fue regulada en la ley no. 77 de 1992, de la Inversión Extranjera, y que tiene como premisas propiciar o estimular la realización de negocios que le permitan la obtención de tecnología, mercado y financiamiento en ramas y sectores de gran significación para el desarrollo de la economía.

El aporte principal que puede realizar la parte cubana en estos negocios está asociado a la entrega de inmuebles como capital en diferentes conceptos del derecho: usufructo, superficie y propiedad. Para ofrecer seguridad al socio extranjero el país debía contar con un registro que avalara la adquisición de la propiedad por el Estado y que a su vez sirviera de garantía de la transmisión a la parte foránea y a la nueva persona jurídica constituida.

Para algunos, en la década de los años noventa, ello representaba la única función que debía desempeñar el Registro de la Propiedad, servir como garante para el desarrollo de la inversión extranjera en el país. Sin embargo, las ilegalidades que se ha puerto de manifiesto en el cumplimiento de los derechos y obligaciones de los propietarios y otros poseedores en torno a la transmisión de viviendas, condicionado en gran medida por la proliferación de títulos, así como los errores y omisiones acumulados durante años en los documentos que fueron otorgados, demuestran con elocuencia que el Registro de la Propiedad, también debe contribuir a adecuar el control que debe ejercer el Estado sobre el fondo de viviendas, unido al objetivo de garantizar los derechos que sobre los mismos adquieren las personas de forma legal.

Pero el Registro de la Propiedad de 18809 como había expresado el Dr. Vega Vega se encontraba totalmente desactualizado y la Ley Hipotecaria de 1893 y su reglamento se encuentran modificadas profundamente en su misma esencia por le legislación revolucionaria.

El Registro de la Propiedad que debía dar respuesta, por tanto, no sólo al control de fondo de viviendas y a la inversión extranjera, sino también a la propiedad estatal socialista y a las demás formas de propiedad reconocidas en la Constitución de la República, estada por descubrir.

Organización y funcionamiento del Nuevo Registro de la Propiedad

Al abordar la organización, el funcionamiento y los efectos del Registro de la Propiedad, se debe realizar una valoración, por general que resulte, acerca de los principios que lo informan, lo cual resulta un desafío no exento de riesgos y de aspectos polémicos.

El sistema de publicidad registral inmobiliario retomado hace apenas ocho años se encuentra aún en proceso de implantación y, en determinada medida, de diseño y construcción.

A continuación se presenta un conjunto de ideas y formulaciones que sirven de soporte teórico a las medidas y normas aplicadas con el objetivo de dar respuesta a la problemática que encontró el Ministerio de Justicia al asumir la tarea de revitalizar el funcionamiento de los registros, problemática que de forma sucinta se ha reflejado con anterioridad, así como otras valoraciones personales que en el estudio, la práctica y reflexión he adquirido sobre estos temas.

EVOLUCIÓN DEL DERECHO REGISTRAL EN EL PERÚ

Liliana Núñez Arestegui
Registrador Público Zona Registral V

En España la pragmática de 1539 así como la de 1768 constituyen el Inicio de la publicidad registral organizada en España y dan el marco jurídico del primer registro español, sin embargo no se llega a alcanzar el nivel de eficacia actual de la publicidad registral, empezando por el hecho que el registro que se creó con estas pragmáticas fue solo de cargas e hipotecas, más no de transmisión de dominio. Recién en la mitad del siglo XIX con la dación de la primera ley Hipotecaria de 1861 la publicidad registral en España alcanzó el nivel que se conoce actualmente, comprendiendo también a las transmisiones de dominio. No obstante ambas pragmáticas fueron fundamentales para el desarrollo del derecho registral en España, y consecuentemente en nuestro país, pues ambas fueron de aplicación sobre todo para entender su desarrollo actual.
El fracaso de estos Registros de Cargas y Gravámenes y los cambios sociales, políticos y económicos de 1789, motivaron que en el siglo XIX se inicien movimientos tendentes a Implantar un sistema de Registro de Propiedad y demás derechos Reales referidos a Inmuebles, lo cual se plasma con la promulgación de la Primera Ley Hipotecaria de 1861, que ya configura el actual registro de la propiedad inmueble Español y se manifiesta hoy en día en la vigente ley Hipotecarla de 1944 que reemplazo a la de 1861.
El dominio Español en el Perú trajo consigo nuevas formas de propiedad y la aplicación de la legislación que regla en España, es así que en 1768 la pragmática del Rey Carlos III crea los Oficios de Hipotecas y los reglamenta, haciéndose extensiva esta disposición a todas tas colonias de América, por reales cédulas del 8 de Mayo de 1778 y 16 de Abril de 1783, pero como ya se indico estos registros de cargas y gravámenes no fueron eficaces, pero constituyeron la primera manifestación de publicidad registral organizada en el Perú, ya que en estos se podía verificar la toma de razón de censos, hipotecas, mayorazgos, capellanías y otros.
En la época republicana continuaron aplicándose estas normas españolas, en razón de que el Estatuto Provisional de José de San Martín estableció que quedaban en vigor las leyes españolas que no se opusieran a los principios independentistas, de la misma forma se indica en la Constitución de 1823. En el Proyecto del Primer Código Civil Peruano presentado por Manuel Lorenzo de Vidaurre, contempla únicamente las inscripciones de cargas y gravámenes sin ocuparse de las transmisiones inmobiliarias.
Con la vigencia del C.C. de 1852 cesa oficialmente la aplicación de la legislación española, pero no ofrece cambio sustancial alguno en esta materia, restableciéndose los Oficios de Hipotecas, vale mencionar el Art. 2043 que establece que para la validez de las hipotecas judiciales y convencionales, se exige que se registren estas en el oficio de hipotecas. Pero estos oficios de hipotecas no empezaron a brindar un marco de protección adecuado, es así que los diputados Alejandro Arenas y Mariano Valcárcel presentaron un proyecto de Ley que establece el Registro de Propiedad Inmueble, el que al ser aprobado se convirtió en la Ley del 02 de Enero de 1888 que crea el Registro de Propiedad Inmueble en el Perú.
Vale mencionar que el Art. 10 del texto original de este Proyecto, establecía que la Inscripción era OBLIGATORIA, sin embargo este fue modificado estableciéndose en el texto aprobado que la inscripción serla VOLUNTARIA.
La Ley del 2 de Enero de 1888 que crea el Registro de Propiedad Inmueble fue promulgada por Andrés Avelino Cáceres el 02 de Enero de 1888, y se inspiro grandemente en las leyes hipotecarias españolas de 1861 y 1869, representando un cambio radical con relación al antiguo Oficio de Hipotecas, ya que el naciente Registro de Propiedad Inmueble se constituyó en una Institución jurídica en la que se inscribía ordenadamente todo el historial jurídico de la finca, sus transferencias, sus cargas y gravámenes y otros actos que la afectasen. Este precepto legal significaba un revolucionario cambio en el sistema de propiedad del país, ya que a partir de ese momento la inscripción de algún derecho sobre las fincas determinaba su absoluta oponibilidad frente a terceros, pero durante varias décadas no se comprendió su importancia, inclusive esta ley fue muy criticada, por considerarse un sistema registral Innecesario, complicado y no acorde a la realidad del país, lo que corrobora que todo cambio no siempre es bien recibido.
El Reglamento de la ley fue publicado el 11 de Septiembre de 1888 siendo promulgado por el Poder Ejecutivo.
Esta Ley estableció que el Registro se hallaba bajo la dirección del Poder Judicial, pero posteriormente en el año de 1892 la Junta de Vigilancia reemplazo a la Corte Suprema en las funciones que desempeñaba en el Registro, esta Junta estaba conformada por el Ministro de Justicia, quien la presidía, por el Fiscal de la Corte Suprema, por el Fiscal de la Corte Superior, por el Decano del Colegio de Abogados y por el Director del Registro de Propiedad Inmueble.
Con la entrada en vigencia del Código de Comercio de 1902 que regula la existencia del Registro Mercantil, así como la Ley 2402 del 13 de Diciembre de 1916 que crea la Prenda Agrícola, la denominación del Registro de Propiedad Inmueble fue modificada pasando a llamarse Registro de Propiedad Inmueble, Mercantil y Prenda Agrícola.
En 1926 la Comisión constituida por la Ley 4675 formuló un Proyecto de ley Orgánica de los Registros Inmobiliarios e Industrial en donde se regula la Implantación en el País del Sistema Torrens, de acuerdo con este proyecto el propietario que se acogiera a este sistema, obtendría un certificado de dominio que sería un titulo inatacable, con valor absoluto, sin admitir prueba en contrario, sin embargo dicho proyecto no prosperó.
El Código Civil de 1936 regula por primera vez los Registros Públicos, pero lo hace dentro del Libro IV de los Derechos Reales, estableciendo en el Art. 1036 que los Registros Públicos comprendían: El Registro de Propiedad Inmueble, Personas Jurídicas, Testamentos, Mandatos, Personal, Mercantil, Buques, y Prenda Agrícola.
Paralelamente ese año se aprueba el primer Reglamento de Inscripciones según acuerdo de la corte suprema de fecha 17 de diciembre de 1936 con vigencia desde el 01 de enero de 1937, reglamento todavía hoy vigente hasta la promulgación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios pronto a aprobarse; posteriormente el 18 de julio de 1940 se aprobó el primer Reglamento General de los Registros Públicos, el que es sustituido después en 1968 por un nuevo Reglamento General vigente hasta Setiembre del 2001, fecha a partir de la cual quedó derogado entrando en vigencia el actual R.G.R.P. aprobado por Resolución 195-2001-SUNARP/ SN.
Por Decreto Ley 23095 del 18 de Junio de 1980, se creó la Oficina Nacional de los Registros Públicos ONARP, antecedente más cercano de lo que hoy conocemos como SUNARP.
En 1984 con la dación del Código Civil, se regula a los Registros Públicos en un libro exclusivo (Libro IX) separándolo así de los Derechos Reales, y clasificándolo en Registros de Propiedad Inmueble, Personas Jurídicas, Mandatos y Poderes, Personal, Testamentos, Sucesiones Intestadas y Bienes Muebles, dejando abierta la clasificación para otros Registros regulados por leyes especiales, además perfecciona y regula en este mismo libro los Principios Regístrales e Incorpora algunas novedades como la inscripción del Derecho de Opción y el rechazo de la sola posesión como derecho inscribible.
En la exposición de motivos de este C.C. se indica que no se han Introducido mayores modificaciones en el Tema Registral con respecto al C.C. de 1936, y que entre sus fuentes de Inspiración además del C.C. anterior, se encuentra la ley Hipotecaria Española de 1944.
Como consecuencia de lo establecido en la Ley 24650 Ley de Bases de la regionalización vigente a partir del 5 de Abril de 1987, se produjo la transferencia a los gobiernos regionales de las funciones, personal, recurso materiales, presupuestal, financiero y acervo documentario de las Oficinas de los Registros Públicos y Civiles, ubicadas en su ámbito de competencia territorial, siendo organizadas las Oficinas Regístrales en trece Oficinas Regionales, pasando a denominarse en: Regiones Grau, La Libertad, Nor Oriental del Marañón, Chavín, Los Libertadores Wari, Arequipa, José Carlos Mariategui, San Martín, Andrés Avelino Cáceres, Inka, Loreto, Ucayall y Urna y Callao.
Posteriormente por Decreto Ley 25993 del 21.12.1992, se creo la Dirección Nacional de los Registros Públicos y Civiles, en sustitución de la ONARP, constituyéndose en un órgano de línea del Ministerio de Justicia.
Finalmente por Ley 26366 del 14 de Octubre de 1994 se crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de Los Registros Públicos-SUNARP, cuyo propósito es integrar a todos los Registros Públicos que existen en el país, agrupándolos en cuatro Registros principales: Registro de Propiedad Inmueble, Registro de Bienes Muebles, Registro de Personas Naturales y Registro de Personas Jurídicas.
La SUNARP es un organismo descentralizado del Sector Justicia y es el ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos, las oficinas regístrales constituyen órganos desconcentrados, habiéndose Incorporado recientemente el Registro Predial Urbano RPU como Órgano desconcentrado, según lo establecido por Ley 27755 que crea el Registro de Predios.
Tenemos actualmente un Reglamento de Organización y Funciones de SUNARP aprobado mediante Resolución Suprema 139-2002-JUS, el que establece que los órganos desconcentrados conocidos como Oficinas Regístrales Regionales, pasaron a denominarse Zonas Regístrales, existiendo actualmente 13 Zonas Regístrales, las que conservan la misma ubicación Geográfica de las anteriores Oficinas Regístrales Regionales.
Finalmente, cave indicar que la Comisión encargada de formular el Anteproyecto de la Ley de Reforma del Código Civil ha considerado la propuesta de distinguir los bienes en registrados y no registrados, y establece respecto de los primeros que la transmisión y constitución de derechos reales se realizarla con la inscripción, retomándose así la propuesta de reforma del Código Civil de 1936 que se hiciera en el año de 1965, la cual no fuera tomada en cuenta en el Código Civil de 1984 por quienes opinaron que aun no era conveniente ese cambio; sin embargo de manera personal me atrevo a sostener que si seria una reforma conveniente porque accederían al Registro aquellos inmuebles que aun no lo han hecho, y consecuentemente también accedan sus posteriores transferencias, permitiendo ello que el Registro otorgue la seguridad jurídica “efectiva” que actualmente se ve afectada por la informalidad en las transferencias y la falta de Inscripción. Esperemos que este cambio normativo se llegue a concretar.

SEMINARIO “LA FUNCIÓN REGISTRAL EN LA LUCHA CONTRA LA CORRUPCIÓN Y EL BLANQUEO DE CAPITALES”
Cartagena de Indias, 14 al 18 de mayo de 2007.-

El papel de los Registros Públicos como instrumento de prevención y lucha contra el blanqueo de activos, actividades relacionadas con la delincuencia económica, y otras formas de delincuencia organizada.

Esc. Carlos Ma. Milano
Director del Registro de la Propiedad Sección Mobiliaria
Montevideo, República Oriental del Uruguay

SUMARIO

I) INTRODUCCIÓN

II) ANTECEDENTES

III) MARCO INSTITUCIONAL

ü Organismos con competencia en el LA/FT

ü Estructura orgánica de la Dirección General de Registros

IV) LINEAMIENTOS ESTRATÉGICOS DEL ACTUAL GOBIERNO

V) MEDIDAS EN LAS QUE PUEDE PARTICIPAR LA DIRECCIÓN GENERAL DE REGISTROS Y SITUACIÓN ACTUAL DE SUS SISTEMAS INFORMÁTICOS

VI) COORDINACIÓN INSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS CON OTROS ÓRGANOS CON COMPETENCIA EN LA MATERIA

VII) PRINCIPIOS REGISTRALES DE LEGALIDAD, TRACTO SUCESIVO Y LEGITIMACIÓN REGISTRAL – RELACIÓN CON LA RESERVA DEBIDA Y EL DERECHO A LA INTIMIDAD

VIII) CONCLUSIONES.

I) INTRODUCCIÓN

El presente informe procura dar una síntesis de las características de las políticas de gobierno, estrategias y principales medidas tomadas por el Estado uruguayo para combatir el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo, en el marco de Grupo de Acción Financiera de Sudamérica (GAFISUD), con especial énfasis en su relacionamiento con los Registros Públicos.

Como es sabido, el Grupo de Acción Financiera (GAFI) ha venido trabajando intensamente a partir del año 1989, con la finalidad de brindar a los países apoyo y recomendaciones para prevenir y reprimir adecuadamente las actividades relacionadas con el lavado de activos y financiamiento del terrorismo (LA/FT). A su vez, GAFISUD, comenzó a trabajar respecto a los países del área a partir del año 2000.

Esta ayuda se vio concretada en cuarenta recomendaciones, las que fueron revisadas oportunamente y combinadas con ocho recomendaciones especiales sobre financiamiento del terrorismo, que luego fueron elevadas a nueve; las cuales proporcionan un esquema de medidas ampliado, global y coherente para combatir el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo. Estas recomendaciones –que fueron reconocidas por el Fondo Monetario Internacional y el Banco Mundial– fueron endosadas por más de 130 países y constituyen el estándar internacional anti-lavado.

En el Uruguay, se realizó un concienzudo estudio y evaluación del régimen contra el lavado de dinero y el financiamiento del terrorismo por expertos del FMI, el cual fue presentado ante GAFISUD y aprobado por el “XIII Pleno de Representantes de GAFISUD de Brasilia” el 20 de julio de 2006.

II) ANTECEDENTES

El actual régimen contra el lavado de dinero y la financiación del terrorismo es de desarrollo reciente. No obstante existe un compromiso político de emprender las reformas que son necesarias para cumplir los requisitos de las recomendaciones del GAFI, a partir de la asunción del nuevo gobierno, el 1º de marzo de 2005, que ha puesto las actividades de lucha contra el lavado de activos entre sus prioridades.

En el año 2004 se aprobó una importante ley (No. 17.835 de 23 de setiembre de 2004) la cual fue reglamentada por el Decreto No. 86/2005, de 24 de febrero de 2005, los que introdujeron medidas que reforzaron la Unidad de Inteligencia Financiera e impusieron requisitos anti-lavado de dinero y financiamiento de terrorismo. Ellas pueden resumirse del siguiente modo:

· Ampliación del número de delitos considerados precedentes del lavado de activos  

· Ampliación de las obligaciones asignadas a diferentes actores sociales con actuación en actividades a través de las que puedan canalizarse fondos con origen o destino ilegal.· Ampliación de la lista de sujetos obligados por las normas antilavado (abarcando también al sector no financiero:

casinos, inmobiliarias, administradores de sociedades, etc.)
· Exoneración de responsabilidad a quienes de buena fe reportan operaciones sospechosas.

· Tipificación de los delitos de NATURALEZA TERRORISTA y, por primera vez en la región, el de FINANCIAMIENTO DEL TERRORISMO.

· Ampliación y fortalecimiento de las potestades de la Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF) del Banco Central del Uruguay incluyendo la posibilidad de requerir información a otros actores que deberán brindarla obligatoriamente (sin poder oponerle ninguna disposición sobre secreto o reserva) y la posibilidad explícita de intercambiar información con la UIF de otros países.

· Mejora de los mecanismos de cooperación internacional para el combate del lavado de activos y el financiamiento del terrorismo.

De igual modo, merece destacarse el dictado de diversas normas que prevén casos de decomiso de bienes antes de que el Juez de la causa dicte sentencia, asignándose a la Junta Nacional de Drogas la titularidad y disponibilidad de dichos bienes.

Se había establecido un grupo integrado por diversos organismos que tiene por objetivo coordinar las actividades en la materia a escala nacional. Ellos son:

· El Ministerio de Economía y Finanzas

· El Centro de Capacitación en Prevención del Lavado de Activos

· La Unidad de Información y Análisis Financiero

· El Banco Central del Uruguay

· El Ministerio del Interior (INTERPOL)

· El Ministerio de Defensa

Al igual que otros países, Uruguay es vulnerable al riesgo de lavado de dinero y financiamiento del terrorismo. Si bien la delincuencia local se considera relativamente baja, su historia reciente como centro financiero offshore, con una amplia gama de servicios financieros y empresariales para no residentes, lo hacía especialmente vulnerable a estas actividades y delitos. Un punto importante de esta debilidad es que la ley y el registro de sociedades a cargo del Registro Nacional de Comercio no proveen una total transparencia sobre la titularidad y control de las personas jurídicas, por lo tanto una razonable inquietud es el posible uso de las sociedades de acciones al portador (especialmente las sociedades conocidas como SAFIs –sociedades financieras de inversión), con capitales principalmente extranjeros.

En noviembre de 2005, el FMI condujo una evaluación del Uruguay que fue adoptada por el Grupo de Acción Financiera de Sudamérica (GAFISUD) durante su reunión plenaria de julio de 2006. La evaluación identificó un número de deficiencias que las autoridades han empezado a tratar; no obstante se creyó conveniente impulsar el diseño de una estrategia nacional con un enfoque detallado, estructurado y a mayor plazo para fortalecer su régimen anti-lavado de activos y contra el financiamiento del terrorismo.

III) MARCO INSTITUCIONAL

Organismos con competencia en la lucha contra el LA/FT

Existen tres órganos de gobierno principales encargados de las políticas y las cuestiones operativas en el ámbito del lavado de activos. Estos son:

1. la Junta Nacional de Drogas, al frente de la política anti-lavado de dinero

2. el Centro de Capacitación en Prevención de Lavado de Activos (CeCPLA) que también representa un foro de debate y asesoramiento en materia de políticas para el sector público y privado. Este organismo está integrado por un representante de la Presidencia de la República, un representante de la Unidad de Información y Análisis Financiero, uno del Ministerio de Economía y Finanzas y uno de la Dirección de Cooperación Jurídica Internacional y Mercosur.

3. la Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF), que integra la estructura del Banco Central, representa la unidad de inteligencia financiera y es responsable de recibir y analizar los informes de actividades sospechosas y de comunicar dicha información a las autoridades a cargo de aplicar la ley y judiciales competentes;

Pero otros organismos tienen también participación activa en la lucha contra el lavado:

4. el Banco Central en sí mismo, es un ente regulador de las instituciones sujetas a su supervisión: principalmente bancos, cooperativas de crédito, compañías financieras, casas de cambio, compañías de seguros, bolsas de valores, administradores de fondos de inversión colectiva y de fondos previsionales.

5. el Ministerio de Economía y Finanzas; se encarga de la gestión económica, financiera y comercial. Dirige los sistemas financiero, tributario y de administración de aduanas y el sistema arancelario. Define, además, las políticas con respecto a los mercados de capital y de valores, la deuda pública y el funcionamiento de los bancos, las instituciones financieras y entidades similares. El Decreto 86/05, reglamentario de la ley 17.835, otorgó a este Ministerio la función de supervisar el cumplimiento de las disposiciones para prevenir la actividad delictiva en relación con el lavado de dinero y el financiamiento del terrorismo en el sector no financiero, en coordinación con la Unidad de Información y Análisis Financiero.

Dentro de éste Ministerio, dos organismos tienen también competencia en la materia:

a) la Dirección Nacional de Aduanas, que es responsable de recibir informes de personas y entidades no controladas por el Banco Central sobre transporte de dinero, metales preciosos y otros instrumentos monetarios a través de fronteras;

b) la Auditoría Interna de la Nación, encargada de verificar los sistemas de controles internos de los organismos de gobierno y de supervisar el cumplimiento de determinadas obligaciones legales por parte de sociedades anónimas y algunas cooperativas. Recientemente se le asignó a la AIN la supervisión del cumplimiento de las normas anti lavado de dinero y contra la financiación del terrorismo por parte de las entidades que no están bajo la supervisión del Banco Central;

6. el Ministerio del Interior, que participa a través de la Dirección Nacional de Policía, 19 Jefaturas con jurisdicción territorial departamental, la Dirección Nacional de Información e Inteligencia y la Dirección General de Represión del Tráfico Ilícito de Drogas;

7. el Ministerio de Defensa a través de la Prefectura Nacional Naval, que se encarga de la vigilancia y seguridad de las fronteras;

8. el Poder Judicial considera los casos de lavado de dinero presentados a consideración de la justicia penal y se encarga de conceder o negar las solicitudes de cooperación judicial internacional;

9. el Ministerio de Educación y Cultura, con las siguientes unidades ejecutoras:

a) el llamado Ministerio Público y Fiscal, que a pesar de su nombre, como se dijo, en realidad es una unidad ejecutora, con órganos de asesoramiento del Poder Ejecutivo y con intervención preceptiva en todos los asuntos judiciales. Cabe aclarar que en el sistema judicial uruguayo, las investigaciones penales se llevan a cabo bajo las órdenes de un Juez y no de un fiscal, pero éste puede solicitar las medidas que entienda pertinente a aquel;

b) la Dirección de Cooperación Jurídica Internacional y Mercosur, otra dependencia del MEC que se encarga de recibir y procesar las solicitudes de cooperación jurídica internacional basadas en tratados bilaterales o multilaterales.

c) La Dirección General de Registros, encargada de cumplir la función registral.

El significado de la “función registral” está establecida claramente en el artículo 4º de la ley orgánica registral No. 16.871, de 28 de setiembre de 1997: “cumple la calificación, admisión o rechazo, registro e información de los actos, negocios jurídicos y decisiones de las autoridades competentes sujetos por la ley a publicidad registral”. El 2º inciso aclara que esa función registral se hace efectiva por intermedio de los técnicos Escribanos que prestan servicios en cada unidad administrativa registral, llamados comúnmente “Registradores”.

En la República Oriental del Uruguay, los Registros Públicos están centralizados en la Dirección General de Registros. La ley 16.871, que reorganizó el sistema registral uruguayo, mantiene la dependencia del Poder Ejecutivo a través del Ministerio de Educación y Cultura. En efecto y tal como dice la ley, es “un servicio técnico-administrativo sometido a jerarquía del Ministerio de Educación y Cultura”.

Unidades dependientes de la Dirección General de Registros.

En este punto tenemos que tener en cuenta no solamente la ley orgánica, y su decreto reglamentario, sino, además, el Decreto No. 106/97, de 8 de abril de 1997, que fijó la nueva estructura de la Dirección General de Registros y el art. 294 de la ley 17.296 que realizó otro ajuste. En suma, de la Dirección General de Registros dependen los siguientes órganos:

- Tres órganos de apoyo, dos de ellos son permanentes y el tercero de actuación contingente:

Ø Asesoría Técnica.

Ø Auditoría Registral.

Ø Comisión Asesora Registral

- Tres grandes Registros que son:

· el Registro Nacional de Actos Personales.

· el Registro de la Propiedad.

· el Registro de Personas Jurídicas.

a) El Registro Nacional de Actos Personales tiene cinco secciones: Interdicciones, Regímenes Matrimoniales, Mandatos, Universalidades y Sociedades Civiles de Propiedad Horizontal. Según el artículo 6º numeral 2, se trata de un registro con competencia nacional y sede en Montevideo.

b) El Registro de la Propiedad, tiene dos secciones: Inmobiliaria y Mobiliaria y cada uno funciona como un Registro independiente.

La Sección Inmobiliaria, con competencia departamental y sede en cada capital de departamento, sin perjuicio de los Registros locales existentes o que se creen en el futuro. Así en las ciudades de Pando y Ciudad de la Costa, existen Registros Locales con competencia en determinadas secciones judiciales del departamento de Canelones. En la Sección Inmobiliaria, se inscriben los actos detallados en el art. 17 de la ley 16.871, inscripciones que giran en torno a la matrícula inmobiliaria que incorpora como novedad esta ley, adecuándose a las técnicas registrales más avanzadas.

En la Sección Mobiliaria, con igual competencia que la Sección Inmobiliaria, están comprendidos el Registro Nacional de Vehículos Automotores y el Registro Nacional de Prendas sin Desplazamiento, pero recientemente –en el artículo 61 de la ley 17.292– se incorporó un tercer Registro que antes funcionaba en la órbita de la Dirección General de Aviación Civil, dependiente del Ministerio de Defensa Nacional: el Registro Nacional de Aeronaves.

Ø En el Registro Nacional de Vehículos Automotores se inscriben los actos que establece el art. 25 de la ley orgánica, que refieren a vehículos automotores, rigiendo aquí también la inmatriculación registral.

Ø En el Registro Nacional de Prendas sin Desplazamiento se inscriben los actos enumerados por el art. 31, realizándose en este caso una matrícula personal, por el nombre del dador prendario.

Ø El Registro Nacional de Aeronaves incorporado en la Ley No. 17.292, de 25 de enero de 2001 – art. 61. El Decreto Reglamentario No. 63/01, de 23 de febrero de 2001 precisó los actos que comprende la incorporación: Los títulos hábiles para constituir, transmitir y extinguir el dominio y los demás derechos reales de goce y garantía, los testimonios de sentencias declarativas de prescripción adquisitiva de aeronaves, los certificados de resultancias de autos sucesorios en que consten aeronaves, los créditos privilegiados, los embargos, interdicciones y medidas cautelares sobre dichos bienes.

c) El Registro de Personas Jurídicas, con dos secciones: El Registro Nacional de Comercio y Asociaciones Civiles y Fundaciones que también funcionan como Registros independientes. En la ley de Presupuesto No. 17.296, de 21 de febrero de 2001, art. 294, se creó el Registro de Personas Jurídicas del cual dependen en calidad de Secciones, por un lado el Registro Nacional de Comercio y por otro lado Asociaciones Civiles y Fundaciones.

· El Registro Nacional de Comercio también se trata de un registro con competencia nacional y sede en Montevideo (art. 6º numeral 3). Al igual que el Registro Nacional de Actos Personales, la ley dice que es de organización centralizada, pero de la misma manera que la Sección Inmobiliaria del Registro de la Propiedad, podrán en el futuro tener dependencias a nivel departamental o local para ingreso y egreso de documentación e información.

· Asociaciones Civiles y Fundaciones. Por Decreto No. 233/99, de 29 de julio de 1999 ya se había incorporado este Servicio a la Dirección General de Registros, pero no estaba claro cómo encajaba en la estructura de la Unidad Ejecutora. En la ley de presupuesto No. 17.296, se adecuó la estructura orgánica con esta incorporación. El servicio incorporado tiene básicamente los cometidos de registro y control de las asociaciones civiles y fundaciones constituidas en el país, ya que el reconocimiento de la personería jurídica corresponde al Ministerio de Educación y Cultura desde el año 1907 (Ley de 12 de marzo de1907).

IV) LINEAMIENTOS ESTRATÉGICOS DEL ACTUAL GOBIERNO

Como ya se dijo, el Gobierno del Uruguay ha identificado al fortalecimiento de su régimen contra el lavado de dinero y el financiamiento del terrorismo como una de sus prioridades principales. A este fin, las autoridades uruguayas, a través de su organismo central de coordinación, el Centro de Capacitación en Prevención del Lavado de Activos (CeCPLA), ha elaborado recientemente una estrategia nacional, la cual considera el objetivo fundamental de la identificación y reducción de las vulnerabilidades en el régimen ALD/CFT. La efectiva implementación de esta estrategia ayudará también a combatir los crímenes generadores de ganancias y al terrorismo, promover sistemas financieros y económicos más estables, y proteger la seguridad nacional.

Dicha estrategia estará estructurada de una manera integrada, atendiendo a las siguientes bases del régimen: (1) Preventiva (2) Represiva (3) Inteligencia Financiera. A fin de que el régimen ALD/CFT funcione de manera efectiva, estos tres elementos deben estar bien coordinados y apoyarse mutuamente.

(1) Régimen preventivo: Si bien una pieza significativa de los componentes preventivos de la Estrategia se enfoca en el sector privado, existen elementos que involucran a la sociedad civil y al sector público en general. Los mecanismos fundamentales incluyen medidas que apuntan principalmente a prevenir, detectar y reportar incidencias de LD/FT conocidas o sospechadas. Por esta razón, un elemento esencial del régimen preventivo está constituido por un fuerte requerimiento en materia de educación y generación de conciencia sobre el riesgo LD/FT en todos los sectores.

(2) Régimen represivo: El régimen represivo se enfoca en medidas implementadas principalmente por los organismos policiales y las autoridades judiciales. Esto incluye procesos de investigación, instrucción y juzgamiento, así como medidas de sanción y de decomiso. Algunos elementos del régimen represivo (p. ej. multas) son administrativas por naturaleza y generalmente son aplicadas en el sistema preventivo.

(3) Inteligencia Financiera: La Unidad de Información y Análisis Financiero (UIAF) tendrá un rol clave y constituye un vínculo estratégico entre los elementos preventivos y represivos del régimen. El fortalecimiento de la capacidad operativa de la UIAF para llevar a cabo sus funciones centrales (análisis e inteligencia financiera) es una prioridad crucial.

La Estrategia incluirá dos elementos adicionales y complementarios:

(a) Desarrollo de una red de información que comprenda todo el sistema e integre información y bases de datos de instituciones claves, que serán piezas esenciales del régimen ALD/CFT. Uno de los objetivos centrales de esta red de información es la producción de estadísticas e indicadores para facilitar la revisión periódica de la efectividad del régimen ALD/CFT, así como apoyar operaciones de los actores claves ALD/CFT del país, como por ejemplo la UIAF, organismos judiciales y policiales.

(b) Desarrollo de programas educativos y de concientización sobre los riesgos del LD/FT en el Uruguay dirigidos a los sectores privado y público.

En el diseño de la Estrategia, y a fin de mejorar la probabilidad de éxito en su implementación, se acordó la observancia de los siguientes elementos básicos:

a) Apoyo político: Los acuerdos institucionales deben apuntar a asegurar un fuerte apoyo político continuado y de alto nivel que sobreviva en el tiempo a los cambios en el gobierno e instituciones.

b) Inclusión: Todos los organismos interesados en la lucha ALD/CFT deben tener la posibilidad de contribuir a la elaboración de la Estrategia nacional y su implementación. Esto realzará significativamente el sentido de participación y propiedad del esfuerzo ALD/CFT.

c) Simplicidad y flexibilidad: Una estructura de implementación directa ayudará a reducir la inercia burocrática, promover la eficiencia en la implementación y la colaboración entre los participantes esenciales. En el nivel práctico, la limitada disponibilidad actual de recursos ALD/CFT requiere una estructura de implementación sin complicaciones y de tamaño moderado.

La estrategia propone la creación de un órgano coordinador (Comisión Coordinadora contra el Lavado de Activos y el Financiamiento del Terrorismo) con responsabilidad general para supervisar el desarrollo e implementación de la Estrategia nacional y para coordinar las actividades de los Comités operativos que se establezcan. Esta comisión actuará en la órbita de la Presidencia de la República y estará integrada por miembros de la Junta Nacional de Drogas, el Banco Central del Uruguay, el Ministerio de Economía y Finanzas, el Ministerio de Educación y Cultura y el Ministerio de Interior con la función principal de diseñar una estrategia para combatir al lavado de activos y al financiamiento del terrorismo y elaborar e implementar una política nacional en la materia coordinando con los distintos organismos involucrados.

Para el cumplimiento de sus funciones, la Comisión podrá encargar la formulación de planes de acción a Comités Operativos integrados por representantes de los organismos que esta determine.

– Un Comité de Prevención, con la función principal de proponer políticas y normas con relación al cumplimiento de la legislación y estándares internacionales sobre prevención y control del lavado de activos y financiamiento del terrorismo, identificar debilidades, mejores prácticas, necesidades, nuevos sectores o actividades de riesgo y tipologías.

– Un Comité de Inteligencia Financiera, con la función principal de establecer y desarrollar protocolos de análisis de datos e información y los mecanismos de coordinación necesarios a tal efecto.

– Un Comité de Apoyo a la Investigación, con la función de formular propuestas para la efectiva investigación de las conductas asociadas con el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo, proponer alternativas para superar las dificultades que se identifiquen en la aplicación de las técnicas de investigación.

– Un Comité de Cooperación Internacional, con la función de identificar dificultades en la cooperación con supervisores, tribunales, agencias policiales y unidades de inteligencia financiera en otras jurisdicciones, a fin de proponer las acciones necesarias para superarlas, formular recomendaciones para el efectivo cumplimiento de los instrumentos bilaterales y multilaterales suscritos por el Uruguay o sus entes públicos, así como de los estándares internacionales en la materia.

– Un Comité de Información y Estadística cuya función principal sería formular propuestas para la creación, desarrollo y mantenimiento de un sistema informático que facilite el acceso a información estadística de utilidad para la lucha contra el lavado de activos y financiamiento del terrorismo. En este comité, la Dirección General de Registros tendría especial participación por la importancia de la información que dispone.

V) POSIBLE PARTICIPACIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE REGISTROS Y SITUACIÓN ACTUAL DE SUS SISTEMAS INFORMÁTICOS

Como se expresó en el capítulo III, la Dirección General de Registros cuenta con la siguiente información que puede resultar valiosa a los fines de la lucha contra el lavado de activos y financiación del terrorismo:

· En el Registro de la Propiedad, tanto en su Sección Inmobiliaria como en la Mobiliaria, se registra la titularidad de los inmuebles y vehículos automotores en general, resultando de sus asientos en casi un cien por ciento la correspondencia entre la realidad jurídica y registral. Ello ha sido posible merced a la incorporación al sistema de los principios de inmatriculación y tracto sucesivo a partir del año 1998, sumado al de legalidad, el cual rige desde prácticamente la fundación de los Registros.
La registración en estas sedes, se efectúa en base al inmueble o el vehículo automotor, girando en torno a éstos y su matrícula, toda la información relevante de los mismos. Esta característica, que es común a la mayoría de los sistemas de origen hispánico, implica que la búsqueda de información se puede realizar –en principio– en base a su número de identificación catastral o municipal (el llamado “padrón”), el cual integra indisolublemente la matrícula. Quien no conoce o pueda acceder a este elemento no puede en principio realizar consultas registrales.
Ello no obstante, merced a avances en la tecnología informática, es en principio posible –previa modificación de los sistemas– que se pueda acceder a la titularidad de los inmuebles o los automotores en base a los nombres de sus propietarios, los cuales también están volcados a la Base de Datos. A esta posibilidad y sus perspectivas, las autoridades de la Dirección General de Registros se encuentran abocadas y comprometidas (Proyecto Registro Patronímico), procediéndose actualmente a la modificación de los sistemas, los que luego deberán pasar por etapas de migración y volcado de información a los mismos.
Esta modificación resultará especialmente interesante para el tema que nos convoca, pues permitirá al Estado y sus gobernantes conocer la efectiva titularidad de los bienes que posea una persona, proporcionando exclusivamente sus apellidos y nombres, lo cual representará un avance cualitativo de significación en la lucha contra el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo. Pero el tema también interesa del punto de vista fiscal o impositivo, pues permitirá detectar eventuales evasiones de impuestos, lo que ha determinado un importante apoyo del gobierno actual a estas iniciativas.
No obstante, una importante limitación lo constituye la posibilidad de que la titularidad de los inmuebles o automotores recaiga en sociedades anónimas, para las que el régimen legal uruguayo garantiza el anonimato de sus integrantes, según se verá más adelante. Merece empero destacarse, la reciente Ley No. 18.092, que declara de interés general que los titulares del derecho de propiedad sobre los inmuebles rurales y las explotaciones agropecuarias sean personas físicas o sociedades personales, estableciendo a texto expreso que las sociedades anónimas y sociedades en comandita por acciones comprendidas, solo podrán ser titulares de los inmuebles rurales y de las explotaciones agropecuarias siempre que la totalidad de su capital accionario estuviere representado por acciones nominativas pertenecientes a personas físicas.

· En el Registro Nacional de Comercio, se registran los contratos constitutivos de Sociedades Comerciales, incluyendo las Anónimas, Cooperativas, Grupos de Interés Económico y Consorcios, sus cesiones y modificaciones, los embargos de participaciones sociales, las promesas de enajenación de establecimientos comerciales, las trasmisiones por cualquier título y modo, adjudicaciones por partición de cuotas sociales y de establecimientos comerciales, los embargos específicos de establecimientos comerciales, las demandas y sentencias recaídas en juicios promovidos por rescisión judicial de promesa o enajenación de establecimientos comerciales y otros actos secundarios como los reglamentos de funcionamiento de las sociedades anónimas, los privilegios marítimos y la reserva de prioridad.

La registración en esta sede se efectúa en base a la matriculación de la persona –física o jurídica– del comerciante o sociedad, por lo que las solicitudes de información deben necesariamente precisar el nombre de éstos.
Las sociedades anónimas, de acuerdo al régimen de la ley 16.060, de 4 de setiembre de 1989, pueden ser abiertas o cerradas. Las abiertas son aquellas que recurren al ahorro público para la integración de su capital fundacional o para aumentarlo, cotizan sus acciones en bolsa o contraen empréstitos mediante la emisión pública de obligaciones negociables. Las cerradas, por exclusión, son aquellas no incluidas en las variantes previstas en las abiertas. Pero tanto en uno como en otro tipo de sociedades, no es posible conocer el nombre de sus integrantes, por la misma naturaleza jurídica y su regulación legal, lo cual importa una seria restricción para conocer sus socios o accionistas y consecuentemente va a limitar las posibilidades reales de investigación de actividades ligadas al lavado de dinero.
No es posible en nuestro derecho el descorrimiento del velo para conocer la titularidad de las acciones o el nombre de los socios de las Sociedades Anónimas y en comandita por acciones. La ley 16.060 solo prevé la acción llamada disregard en virtud de la cual podrá prescindirse de la personalidad jurídica de la sociedad, cuando se la esté utilizando en fraude de la ley, para violar el orden público o con fraude y en perjuicio de los derechos de los socios, accionistas o terceros. Se trata de desmitificar aquella sociedad que no está haciendo un uso correcto y legalmente adecuado de la personería jurídica (Artículo 189 y 191de la Ley 16.060), pero sólo producirá efectos respecto del caso concreto en que ella sea declarada judicialmente, debiendo en tales casos imputarse a quien o a quienes corresponda, conforme a derecho, el patrimonio o determinados bienes, derechos y obligaciones de la sociedad.

Un avance significativo, sin embargo, lo constituyó la Ley No. 17.904, de 7 de octubre de 2005, que en su artículo 13 estableció que todo nombramiento de administrador, director o representante por acto distinto del contrato o estatuto social, así como su cese o revocación deberá inscribirse en el Registro Nacional de Comercio, otorgando a las sociedades ya inscriptas un plazo de un año –el cual venció el pasado 31 de diciembre– para realizar la inscripción de sus actuales administradores, directores, representantes, liquidadores, cambio de sede social y convenios de sindicación.

La ley previó una importante sanción para la no inscripción de estas modificaciones, ya que la actuación de sociedades con administradores, representantes o directores no inscriptos, hace inoponible el acto o contrato de que se trate. (art. 13 de la ley 17.904). Ello importó en los hechos una significativa movilización entre las sociedades que continuaban vigentes en nuestro país, las cuales comunicaron la integración de sus representantes para evitar la sanción y de este modo se contribuyó a la transparencia de las sociedades, por lo menos en cuanto a la administración de aquellas que continúan activas y efectivamente desarrollan actividades .

Las sociedades anónimas financieras de inversión (SAFIs) son a grandes rasgos similares a las sociedades comerciales internacionales que se registran en otras jurisdicciones offshore y se utilizan en parte por no nacionales para obtener beneficios tributarios y de otro tipo. Aparte del tema tributario, están sujetas a las mismas reglas que las sociedades uruguayas comunes. La ley establece que las SAFIs deben mantener por lo menos el 51 % de sus activos fuera de Uruguay por cuenta de terceros o para terceros. Pensamos que a través de esta figura legal es donde mayormente se pueden dar posibilidades en el lavado de dinero , por lo cual vemos con agrado la iniciativa del gobierno uruguayo al promulgar la ley No. 18.083 de Reforma Tributaria, que discontinúa esta clase de sociedades en el sistema jurídico nacional, pues claramente establece en su artículo 4º que a partir de su entrada en vigencia no podrán constituirse nuevas SAFIs y en el Art. 5º establece que las ya existentes pierden totalmente sus ventajas tributarias a partir del 1.1.2011; dado la importancia que han tenido las SAFIs como herramienta para el lavado en la región.

· El Registro de Asociaciones Civiles y Fundaciones como se expresó antes, tiene básicamente los cometidos de registro y control de las asociaciones civiles y fundaciones (entidades sin fines de lucro) constituidas en el país, ya que el reconocimiento de la personería jurídica corresponde al Ministerio de Educación y Cultura desde el año 1907 (Ley de 12 de marzo de1907). Tampoco existe registro actualizado de la integración de las Asociaciones Civiles y Fundaciones por lo que podría esconderse también aquí la titularidad de determinados bienes para ocultar un eventual lavado de activos.

VI) COORDINACIÓN INSTITUCIONAL DE LOS REGISTROS Y OTROS ÓRGANOS CON COMPETENCIA EN LA MATERIA

Como se expresó en el Capítulo IV, la estrategia del actual gobierno uruguayo prevé la participación de la Dirección General de Registros tanto en las etapas de prevención de actividades relacionadas con el lavado de activos y financiamiento del terrorismo, como las de represión de estos delitos.
Esta participación se concreta a través del órgano que coordina las acciones contra el LA/FT, que al momento de realizar el presente informe es el CECPLA (Centro de Capacitación en Prevención del Lavado de Activos), sin perjuicio de que los Registros Públicos están obligados a prestar información tanto a requerimiento del Poder Judicial como de los organismos policiales competentes en materia de investigación y prevención de ilícitos. A este respecto no debemos olvidar que los Registros en Uruguay integran la llamada Administración Central, son oficinas públicas, el personal en su totalidad son funcionarios públicos – aun los Registradores– y como tales están sujetos a la jerarquía administrativa del poder público.

Por otro lado y como se verá en el Capítulo VII, la ley registral uruguaya No. 16.871, en su art. 72, establece claramente que los Registros son públicos, lo cual significa que cualquier persona puede solicitar información registral, por lo que no puede quedar duda alguna sobre la transparencia de los asientos registrales.

VII) PRINCIPIOS REGISTRALES DE LEGALIDAD, TRACTO SUCESIVO Y LEGITIMACIÓN REGISTRAL – RELACIÓN CON LA RESERVA DEBIDA Y EL DERECHO A LA INTIMIDAD

La ley orgánica registral No. 16.871, de 28 de setiembre de 1997, reestructuró los Registros Públicos uruguayos recogiendo sus disposiciones los siguientes principios:

Principio de rogación. El registrador no puede actuar de oficio. Para que ingrese un documento al Registro es necesaria la previa solicitud del interesado. La rogatoria es tácita.

Principio de legalidad. De acuerdo a este principio, los actos que se inscriben deben necesariamente ajustarse a las disposiciones legales, y cumplir con los requisitos formales, sustanciales y fiscales establecidos por la normativa.

Principio de publicidad. Es el que tiene por objeto hacer saber con carácter general y permanente la existencia, caracteres y consecuencias jurídicas de actos y negocios jurídicos trascendentes y de la titularidad de derechos. La publicidad es en principio declarativa, es decir genera oponibilidad erga omnes y excepcionalmente constitutiva del derecho (vg. hipotecas).
Principio de inscripción. Se deriva del principio de publicidad, es el que tiene por objeto realizar materialmente la publicidad registral a fin de lograr la cognoscibilidad. Ello implica por un lado llevar a los hechos la publicidad mediante la realización de los asientos respectivos y atribuirle el valor jurídico que la ley determina a los efectos de la inscripción.

Principio de Inmatriculación. Es el primer registro de bienes individualizables – realizado desde la entrada en vigencia del sistema instaurado por la ley 16.871 – y de su situación registral, determinando quién es el titular de ese bien, y qué cargas soporta. El registro la practica en una ficha especial, generalmente electrónica, que se individualiza mediante una identificación alfanumérica, secuencial y permanente. Allí se anotan cronológicamente todos los negocios que se presenten a inscribir relacionados con ese bien.

Principio de insubsanabilidad. De acuerdo a este principio, la inscripción de un documento, no subsana las nulidades que el mismo pueda contener, ni los vicios o defectos de que adolezca.
Principio de Tracto Sucesivo: No es admisible la inscripción de acto alguno que implique matriculación en el que aparezca como titular del derecho que se transfiere, modifica o afecta, una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente, salvo que el disponente se encontrare legitimado o estuviere facultado para disponer de cosa ajena o así lo mande el Juez competente. A partir de dicha inscripción de los asientos en cada ficha especial, deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular inscripto y demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

Principio de Prioridad. Es aquel en cuya virtud el acto registrable que primero ingrese en el Registro de la Propiedad, se antepone con preferencia excluyente o superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que siéndole incompatible o perjudicial no hubiese aun ingresado al Registro o lo hubiera sido con posterioridad aunque dicho acto fuese de fecha anterior. El principio de resume en la vieja máxima ‘prior in tempore, potior in jure’.

El ordenamiento legal no recogió –sin embargo– el principio de legitimación ni el de fe pública registral, tan caros al ordenamiento hispánico, lo cual entendemos es una debilidad del sistema, pero ello se explica por la raíz francesa del Código Civil Uruguayo y todas las normas conexas, que priorizan la situación real a la registral.

Sin embargo y en relación al tema que nos convoca, la vigencia de los principios de inmatriculación, tracto sucesivo y sobre todo el de legalidad implican una fortaleza del sistema, a la hora de apoyar la lucha contra el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo.

Un punto a considerar especialmente es el principio de reserva y el derecho a la intimidad, aplicable a todas las actuaciones estatales y en particular a la función registral. Una pregunta que razonablemente se puede esperar es cómo se compatibilizan los mismos, con la disposición contenida en el artículo 72 de la ley 16.871, que refiere al carácter público de los Registros.

“Artículo 72. (Carácter público de los registros). Los registros a que se refiere la presente ley serán públicos. Quienes tengan interés en averiguar la situación registral actual de bienes y personas, podrán solicitar la información al Registro correspondiente.”

Como claramente lo establece la ley uruguaya, a diferencia de otras legislaciones, cualquier particular puede averiguar cuál es la situación registral actual de bienes y personas solicitando la información al Registro. Basta que se proporcionen los elementos necesarios para efectuar la búsqueda, por ejemplo, número de padrón del inmueble o automotor, para saber su titularidad; o que se proporcione el nombre de la persona para saber si está afectado por una interdicción, incapacidad u otras medidas. A diferencias de otros sistemas, no es necesario justificar el interés para solicitar información registral.

El punto puede relacionarse con el derecho a la intimidad y su eventual violación, ya que ésta podría violarse en diversos casos, como por ejemplo si un periodista averigua la titularidad de bienes de una figura pública para hacerla conocida a través de la prensa.

Esta cuestión no se ha planteado mayormente hasta la fecha, por cuanto los Registros de la Propiedad del Uruguay brindan información con base en el número de padrón o matrícula del inmueble o automotor, no por sus propietarios, pero si como se expresó antes, los sistemas informáticos se perfeccionan lográndose el Registro Patronímico, posibilidad muy cercana en el tiempo, la situación puede darse y generar complicaciones por la posible violación del derecho a la intimidad.

Creemos que una modificación legislativa reconociendo la protección del derecho a la intimidad es necesaria, pero también pensamos que dicha modificación no puede pasar por el derecho que tiene el Estado de conocer la titularidad registral de los bienes para reprimir e inclusive prevenir los delitos relacionados con el lavado de activos, así como indagar eventuales evasiones impositivas.

VIII) CONCLUSIONES

La República Oriental del Uruguay es un país que, al igual que muchos del área, es altamente sensible a la problemática del LA/FT. Si bien existe la percepción corriente entre sus habitantes que ésta no es frecuente, así como que los índices delictivos son notablemente inferiores que en otros países hispanoamericanos, ello no quita que la normativa legal lo esté habilitando, sobre todo para las sociedades extranjeras o aquellas que aun constituidas en nuestro país, tengan socios no nacionales.
En este contexto, entendemos que las estrategias planteadas por el actual gobierno están bien orientadas, pues permitirán prevenir en un porcentaje importante de casos el LA/FT y llegado el caso, también detectar y reprimir los delitos que se cometan.
Tanto en uno como en otro campo, el papel de los Registros Públicos es crucial. Respondiendo a su tradicional papel de custodio de los intereses legales, la institución registral tiene el compromiso ineludible de respaldar cualquier gestión del gobierno para combatir estos flagelos.

Naturalmente que el Estado debe darse cuenta de la importancia que tiene para el país en su conjunto, contar con Registros Públicos que dispongan de los medios técnicos necesarios para registrar y dar publicidad en tiempo y forma de los actos y negocios jurídicos que la ley manda inscribir. Gracias a los avances que la ciencia informática ha tenido en los últimos años, hoy es posible conocer situaciones que antes permanecían en la clandestinidad, pues no existían medios para obtenerlas, posibilitando defraudaciones fiscales y lavado de dinero.
No dudamos que, cuando los medios técnicos lo habilitan, la publicidad registral puede convertirse en un aliado vital de la justicia, contribuyendo a la transparencia y cristalinidad que debe mediar en un estado de derecho democrático y progresista.-

SEMINARIO:

“LA FUNCIÓN REGISTRAL EN LA LUCHA CONTRA LA CORRUPCIÓN Y EL BLANQUEO DE CAPITALES”.

Intervención: MSc. Francisco Pérez Torres.

País: Cuba

Cartagena de Indias, Colombia.
13 al 19 de mayo del 2007.

SEMINARIO: “LA FUNCIÓN REGISTRAL EN LA LUCHA CONTRA LA CORRUPCIÓN Y EL BLANQUEO DE CAPITALES”.

Cartagena de Indias, Colombia. 13 al 19 de mayo del 2007.

Intervención: MSc. Francisco Pérez Torres.

País: Cuba

Estimadas personalidades que presiden este Evento.
Participantes todos:

La validez del sistema registral español, heredado por razones históricas y culturales, sustenta los principios que en otro contexto han permitido, desde el año 2002, la reactivación del Registro Mercantil, luego de varias décadas en desuso en nuestro país. Hoy en Cuba el Registro Mercantil se integra en un sistema conformado por catorce registros mercantiles territoriales y el registro mercantil central.

El reto de la reactivación ha sido, además del impulso del saber registral a operadores y empresarios, el de la incorporación como nuevo sujeto del registro a la empresa estatal perfeccionada, base de la economía cubana, situándola frente a las garantías y riesgos de los efectos registrales, en aras de la seguridad jurídica, la elevación de la responsabilidad, el control legal y la autonomía que se impulsa para éstas que interactúan con el sistema societario del país; otras entidades que participan en la economía cubana a través de sucursales y agencias de representación; otras formas contractuales y las empresas mixtas y de capital totalmente extranjero, éstas últimas enfrentan los peligros de sanciones de leyes extraterritoriales para quienes comercian con Cuba, hecho de un impacto negativo en la economía cubana y en el Registro en cuanto a la publicidad que no podemos dejar de señalar.

Lo primero que quisiera resaltar en cuanto al ordenamiento registral cubano es su apego a sus raíces, como el derecho civil y mercantil en general, que soportaron las influencias “del otro derecho” durante casi 58 años; desde que el gobierno interventor americano de 1900, con la Orden Militar No.400 modificara el Reglamento del Registro Mercantil español, hecho extensivo a la Isla de Cuba.

Las bases jurídicas y culturales que pronto asimiló la sociedad moderna cubana del sistema de derecho romano-francés o derecho latino, hay que pensar, impidieron desmontar ese sistema de derecho, que implicó al registral, por muy plegada que estuviera la seudo-república a la dependencia del capital norteamericano.

No faltaron en aquella época las denuncias por actos fraudulentos que buscaron protección en los registros de seguridad jurídica; como resultado hubo intentos legislativos de enfrentarlos; el Registro de Compañías Anónimas de carácter público y administrativo creado en 1937 tuvo, entre sus propósitos ese fin, sin concretarse a falta de voluntad política para enfrentar la corrupción; esta última, constituyó una de las causales del proceso revolucionario devenido en 1959. Valga recordar que una de las ideas que inspiró al movimiento revolucionario cubano fue la consigna “Vergüenza contra Dinero”.

Lo segundo, es la compresión ius filosófica de la seguridad jurídica en cualquier sistema de propiedad y de comercio, como garante del ordenamiento jurídico del Estado: los titulares de derechos y obligaciones y los terceros que intervienen en el tráfico, sin renunciar al conocimiento acumulado en este campo, adecuándolo a las particularidades de cada Estado y sociedad. Nuestro sistema de derecho se enriquece hoy por medio de los sistemas registrales en varios ámbitos de la vida social, que en el tema empresarial se expresa en el empeño de fortalecer su actividad, su integración y la inserción de la economía cubana en la economía internacional, luego de su continuo crecimiento en los últimos años, a pesar del bloqueo a que ha estado sometida.

Lo tercero es la convicción de que los imperantes cambios y desafíos a los que se enfrentan las economías y sus actores, unido a los avances de las ciencias de las comunicaciones, determinarán el continuo desarrollo de nuevas herramientas de gestión registral, seguridad y publicidad en los registros mercantiles en particular, que en cierta medida convocarán a redefinir el diseño original estructural y funcional de los mismos, concebidos cuando aún la economía no tenía las dinámicas actúales, ni estaba globalizada en los términos y riegos presentes, ni se habían desarrollado instrumentos tan complejos en las finanzas y en el tráfico mercantil. Ello si, en definitiva, pretendemos ocupar un espacio más activo y eficaz en los escenarios difusos e intrincados de la seguridad futura, confrontándonos, pero más resolviendo las actuales tendencias hiperdinámicas de la responsabilidad y de la seguridad en sus aspectos más pulsantes.

Relacionado al tema que nos ocupa, es imposible obviar una caracterización sencilla sin motivos a cifras de la economía mundial; esta se identifica por la creación de menos riquezas materiales, concentración de oligopolios y finanzas, concentración de saber científico patentado, daños de la actividad empresarial al medio ambiente y a los ecosistemas, competitividad y publicidad agresivas sin precedentes en el mercado, el intento desde distintos centros de poder de disminuir las formalidades y el control de los actos del comercio y los no menos importantes que propician este encuentro, la corrupción y el lavado de dinero; junto al rescate en varios países periféricos de la economía de carácter social. Antes estas realidades será difícil que el servicio público quede indiferente.

Ni la definición Aristotélica de corrupción, limitada a los gobernantes, ni los modelos estructurales ni sistémicos de explicarlas, ni las definiciones aún predominantes en los medios de capital, en función de la destructuración y adelgazamiento del estado social, culpándolo a este último, pueden desentrañar los fenómenos actuales de corrupción. Su explicación parece tener que ver con causas y condiciones multifactoriales de la sociedad, el Estado y el individuo, frente a problemas claves como la distribución de las riquezas, el ejercicio del poder, la igualdad, la formación de valores éticos, la seguridad jurídica y la prevención de la conducta humana y de las organizaciones, entre otros. En estas últimas identifico el rol de los registros de seguridad jurídica.

Nuestra experiencia en los temas convocados por los motivos inicialmente planteados aún está en gestación; sin embargo, constituye desde la reactivación del registro, adscrito al Ministerio de Justicia, asunto de prioridad. El Registro se reactivó con un carácter activo, otorgándole al sistema la facultad de verificar la legalidad de los asientos inscriptos, en un concepto tal vez más amplio que la propia calificación tradicional; su finalidad es la de un control legal, que somete al titular de la inscripción a un proceso de verificación permanente. Volveré a este aspecto mas adelante.

Oportuno puede ser recordar, que desde el año 1993, en ocasión de la VI Conferencia Anticorrupción de Cancún, de la ONU, ya se reconocía y cito: “que los esquemas de corrupción tienden a ser actualmente más sofisticados y discretos que antes”…, ello no ha cambiado, al contrario; se señalaba además el ejemplo de la “agilidad y versatilidad del proceso de lavado de dinero con la integración del sistema financiero mundial mediante la electrónica y la telemática, así como la diversificación y complejidades técnicas de instrumentos y operaciones, sin olvidar la complejidad y negligencias, y la insuficiente regulación y vigilancia”; en estas últimas se ha avanzado, pero no lo suficiente.

Las propuestas de solución pasan por complejas respuestas de gobiernos, el sistema financiero, instituciones de carácter público y la propia sociedad civil; sumar a los registros mercantiles con un sesgo a ese esfuerzo es tarea loable; la seguridad no debe comprometerse con lo fraudulento, ni siquiera en una apariencia de publicidad riesgosa. La emancipación humana ha tenido en la corrupción un enemigo colosal.

En lo registral ello transcurre por dos aspectos prolegómenos de la teoría, la legalidad de lo inscripto y la discordancia registral, resueltos ambos en su tiempo por los arquitectos del sistema con la calificación, la primera y con la oponibilidad, la segunda, y siguen siendo sus pilares, precisamente para una reconstrucción si fuera necesario, ante las nuevas realidades.

Ya indiqué el carácter activo del actual registro cubano, explico que se concreta en la verificación que se realiza en cualquier momento de la protección registral, no solo para detectar o prevenir un acto de infracción del ordenamiento registral, sino que tiene el objetivo del impulso de la actualización; se trata de la protección del sistema jurídico en primer lugar, del que se beneficia la legalidad y la publicidad. La verificación tiene priorizada en su misión la naturaleza de la protección registral mercantil, es decir, la responsabilidad. Por ello, entre los aspectos de la misma, no deben faltar el objeto social, los nombramientos y facultades de los directivos y los temas patrimoniales, aunque no se limita a ello, pues incluye otros aspectos relacionados con lo registrable; es en cierta medida un rompimiento con las premisas básicas del sistema de creencias, originando capacidades nuevas al Registro de carácter permanente sin pretender cumplir con los deberes de otros, pues el registrador no se eleva en un auditor, sino en un gestor de la actividad registral, con independencia de las responsabilidades previstas en la ley de recargos de tarifas y cierres parciales del registro por la no actualización en término.

En esencia, se desarrollan nuevas herramientas ante las discordancias registrales, necesarias quizás en nuestro caso más que en otros, dado los años de desuso del registro; pero a la vez se ha creado las base para la certificación verificada, que añade un nuevo valor a la publicidad y se ha ampliado el rol que de oficio, en nuestro sistema, puede cumplir el Registro.

Cierto que nuestro problema mayor, para enfrentar las complejidades de un servicio de calidad y excelencia que dé respuestas a estos temas en el orden de las tecnologías, no es solo comprender el cambio épocal en la información, es decir, el manejo y transporte de la publicidad registral en el siglo de la comunicación; sino que en los tiempos que corren ese paradigma requiere de un coste significativo para las economías que no son del primer mundo, incluyendo el de la propia seguridad del modelo registral, que nos ponen en constante reto ante las respuestas y salidas de la praxis registral, y mas aún de su reingeniería.

El Registro de eficacia, como se afirma que tiene en el español, el alemán y el holandés, ineludibles referencias, ofrece una mayor seguridad, dado el carácter general de la depuración de los derechos y actos, a través de la calificación y las exigencias de las circunstancias previas, que hacen posible depurar la información registral y aplicar los beneficios y alcances de la fe pública registral; a diferencia, por ejemplo, de los registros de documentos de Francia y de los EEUU, que se limitan básicamente más a establecer la prioridad que al control de la legalidad. Sin embargo, pienso que no se trata ante los problemas presentes, de la confluencia de por sí trascendente de ambos sistemas, abogando el último por el documento privado, la rapidez y la falta de formalidades que origina un coste fuera del registro singular y el nuestro, que prefiere el documento publico notarial, con su coste, con motivo de una doble calificación; la cuestión inmediata en cualquier sistema es avanzar por sus medios en los sistemas de control y prevención regístrales.

Desde el año 2001, luego del destape del caso del gigante energético Enron, que escondió pérdidas que ascendían a 30 000 millones de dólares, perjudicando a los tenedores de acciones de la séptima mayor empresa norte americana, se desvelaron una decena de megas empresas estadounidenses implicadas en fraudes; la Word Com., la Global Crossing, la Merk, la Medco, la Adelphia, la Imcione, la Cerril Lynch, la Xerox y la Tico, falsificaron datos contables para aparentar ganancias, incrementaron artificialmente sus cifras de negocios, registraron ingresos de subsidiarias que no recibieron, entregaron garantías crediticias falsas estando en quiebra, efectuaron transacciones con información privilegiadas en perjuicios de los compradores de acciones que salían al mercado, recomendaron acciones calificadas de negativas, inflaron balances y evadieron el fisco respectiva e indistintamente; delitos corporativos que se persiguen y tratan de manera diferente, a lo que no escaparon entidades de otros Estados. Hechos que recordaron los escándalos de la década del 70 de las quiebras de los Ferrocarriles de la Penn Central, del Franklin National Bank y de la Cadena de Grandes Almacenes W.T. Grant, que ahora se repiten multiplicados.

Estos sucesos deben ser suficientes para confirmar que la publicidad no debe estar divorciada del control; y que el interés de las megas empresas por el control de los actos del comercio es cuestionable, ahora cuando más se elevan de necesarios los registros para las garantías de la economía planetaria, ante la proliferación de entidades y de tecnologías de publicidad que no están dirigidas precisamente a la seguridad jurídica.

En nuestro caso la interrelación del Registro con otras oficinas e instituciones, requieren de continuos esfuerzos y desarrollo de medios que faciliten los procesos de intercambios de información en los temas que aquí se debaten, que ya arrojan modestos resultados positivos en la interconexión del Registro con el Ministerio de Auditoria y Control en la verificación registral, el Ministerio encargado de la Inversión Extranjera, la Oficina Nacional de Administración Tributaria y el Banco Central de Cuba, entre otros organismos en aspectos registrales.

Es valido a la vez reconocer que los efectos erga omnes de los pronunciamientos registrales, demandan aún de un mayor impacto en la economía y el sistema jurídico, tributando en ocasiones a una red formal e informal de instituciones que no siempre los reconocen por igual, ni identifican todas sus conexidades; relacionado al proceso gradual de gestión del conocimiento registral en operadores, empresarios y funcionarios públicos.

Resulta importante comprender que ya viajamos necesitados, queramos o no, en un sistema de interconexiones de seguridad para determinados actos del comercio, que por sus relevancias afectan los ordenamientos jurídicos nacionales e internacionales y el comercio mundial; el comportamiento de estas problemáticas a nivel global, requieren de esfuerzos integradores mayores.

Hasta dónde estas interconexiones, que van conformando un sistema fuera del registro, que depende puntualmente de éste y un sistema paralelo que no depende de lo registrable, y que repercute en el tráfico, es identificable para encausar estrategias organizacionales y funcionales, aportando una nueva misión al Registro, y una respuesta a los desafíos del comercio, es un reto sin tener que ser visionario. Esto último requerirá que el pensamiento científico no registral, se preste a las soluciones registrables, no solo en el orden telemático como ya se hace, sino en la gestión integral de la ciencia a los procesos organizacionales y de la comunicación en el al ámbito del derecho mercantil y sus componentes registrales, sin temor a replanteos de elementos de la epistemología del sistema, si fuera necesario. Muchas veces lo nuevo no es más que mirar con otros ojos lo primigenio.

Finalmente, nos parece oportuno expresar que, junto al empeño por acrecentar la cultura registral en los pueblos de la lenguas de Cervantes y más allá, debemos también iniciar las gestiones conjuntas que permitan la elaboración de un modelo registral latinoamericano que contribuya al continuo acercamiento e integración de nuestras economías y pueblos.

Reitero el agradecimiento por la gentil invitación y doy las gracias por la atención.

14 de mayo de 2007.

“LA INVERSION INMOBILIARIA EN COSTA RICA”

Costa Rica ocupa el cuarto lugar en el mundo en cuanto a facilidades de inversión foránea, pues existen muy pocas restricciones para la inversión inmobiliaria por parte de extranjeros, ya que éstos gozan de los mismos derechos que los costarricenses y no requieren de ninguna condición especial para adquirir propiedades en nuestro país. Como excepción, ver “Zona Marítimo Terrestre”.

ALGUNAS REGULACIONES SOBRE EL USO DE LA TIERRA EN COSTA RICA:

En Costa Rica existen algunas restricciones para el uso de la tierra, indistintamente de si sus propietarios son costarricenses o no, por lo que se recomienda hacer un estudio consciente de cada propiedad, para saber sí por su ubicación, condiciones de suelo, problemas relacionados con la ecología, etc., es apta para el uso que deseamos darle. Para esto debemos asesorarnos con profesionales en la materia, como ingenieros, peritos, corredores de bienes raíces, etc. y consultar a diferentes entes gubernamentales, dependiendo de la ubicación y uso deseado del terreno, como son: el MAG: Ministerio de Agricultura y Ganadería; el INVU: Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo; el Ministerio de Salud; el Ministerio de Ambiente y Energía; el MIVAH: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos; el I A Y A: Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillado; el MOPT: Ministerio de Obras Públicas y Transportes; el Instituto de Desarrollo Agrario; la municipalidad correspondiente, etc.
Asimismo, es importante saber que existen zonas declaradas como “reserva” (forestal, acuífera, ecológica…) con restricciones para el uso del suelo. Por ejemplo, hay zonas de reserva de agua donde sólo se permite la construcción del 10% del suelo; zonas de “vocación agrícola” que no se pueden urbanizar, otras de reserva forestal que deben respetar ciertos lineamientos en cuanto a la construcción, corta de árboles, etc.

CONDICIONES GENERALES QUE SE REQUIEREN PARA REALIZAR TRANSACCIONES INMOBILIARIAS EN COSTA RICA
DOCUMENTO DE IDENTIFICACION:

Poseer y presentar ante el notario público documento legal de identificación: cédula de identidad para los costarricenses y cédula de residencia o pasaporte para los extranjeros. En el caso de “personas jurídicas”: personería vigente y citas de Registro Mercantil de la misma y cédula jurídica.

PLANO CATASTRADO:

Actualizado sobre la propiedad de que se trate.

REGISTRO PÚBLICO:

No pueden existir documentos pendientes de inscripción a la hora de comparecer ante notario público.

PODERES:

Si alguna de las partes está ausente, puede dar un poder a otra para que la represente ante el notario. Los poderes especiales y generales o generalísimos se otorgan ante un notario público o el Cónsul de Costa Rica, si es en el extranjero y deben constar en su protocolo. Sólo los poderes generalísimos se inscriben ante el Registro Mercantil. Los poderes especiales se dan con un fin determinado (la venta o compra de la finca X, por ejemplo). Si los poderes se otorgan ante el Cónsul de Costa Rica, deben ser autenticados por nuestro Ministerio de Relaciones Exteriores.

INSCRIPCION DE PROPIEDADES:

El 99 por ciento de las propiedades en Costa Rica se encuentran inscritas en el “Registro Público de la Propiedad”, inscripción que se hace por un notario público.

Esta dependencia se encuentra totalmente computarizada, con un 80 por ciento de las propiedades incluidas en el sistema de “Folio Real”, que puede ser consultado desde cualquier lugar por medio de la red de Internet: www.registronacional.go.cr; de este modo se puede obtener un estudio completo de la propiedad o “INFORME REGISTRAL”, indispensable hoy día para cualquier tipo de transacción: ventas, hipotecas, alquileres, embargos… Este informe nos indica: la matrícula de Folio Real, nombre del o de los propietarios, con su número de cédula; causa y fecha de adquisición; cabida; naturaleza; colindantes; ubicación (por provincia, cantón y distrito); servidumbres, hipotecas y otros gravámenes; valor declarado de la propiedad (para efectos del impuesto a los bienes inmuebles); número del plano catastrado (algunas veces); etc. En las municipalidades y en el mismo Registro se puede obtener una certificación de este Informe Registral, dando como referencia el número de la matrícula de Folio Real de la propiedad. Algunas propiedades, muy pocas ya, se encuentran aún inscritas en los tomos y debemos buscarlas personalmente en el Registro por tomo, folio, número de finca y asiento.

MATRICULA DE FOLIO REAL: El Folio Real es el “número de finca”, al que se le antepone el número de la provincia en que se encuentra (1 para San José, por ejemplo) al final se le agrega un guión y la submatrícula, que es de tres ceros para aquellas propiedades de un solo dueño y de otros tres dígitos, del uno en adelante, cuando existen dos o más personas con “derechos” sobre ellas.

Por ejemplo: si la submatrícula es -001 -002 -003, significa que la finca (propiedad) se divide en tres derechos que, por lo general, pertenecen a 3 personas, físicas o jurídicas diferentes.

SERVIDUMBRES:

Servidumbre es un derecho que un tercero posee sobre la propiedad en cuestión. Estas servidumbres pueden ser: de paso, de vista, de luz, de aire, de aguas y muchas más.
Sin embargo, es importante hacer notar que cuando en una propiedad aparece una “servidumbre trasladada”, esta podría haber desaparecido desde hace mucho tiempo, ya que casi siempre significa que dicha servidumbre se generó años atrás en la finca madre y todas sus filiales (segregaciones posteriores) aparecerán con la misma anotación, pero no las afecta en realidad.

Sin embargo, antes de realizar una transacción se debe solicitar que profesionales calificados estudien la propiedad, con el fin de no encontrarse posteriormente con sorpresas desagradables que perjudiquen sus intereses.

CATASTRO NACIONAL:

Otro documento importante que debemos obtener es el “plano catastrado”, el cual se consigue en el mismo edificio del Registro Público, en la dependencia del “CATASTRO NACIONAL”. El plano catastrado nos indica exactamente dónde se encuentra la propiedad, el Folio Real de la misma, su cabida según Catastro y según Registro de la Propiedad, forma, frente, fondo, colindantes, etc.

Notas:

1. Es posible que algunas veces encontremos diferencias importantes entre el “PLANO CATASTRADO” y el “INFORME REGISTRAL”. Esto se debe a que la propiedad es inscrita en el Registro por un notario y esto constituye realmente lo que sería el derecho a su posesión. En cuanto al Catastro, los trámites los hace el mismo propietario y algunas veces se descuida en actualizarlo. Es así como podemos encontrar en el plano las siguientes discrepancias, con respecto al Informe Registral:

1. NOMBRE: otro nombre. Esto se debe a que el propietario no se preocupó por inscribirlo a su nombre.

2. MEDIDA: Otra cabida, lo que es importante que se corrija y se estudie concienzudamente. Por lo general la medida más confiable es la del plano catastrado, ya que casi siempre es más reciente que la del Registro, pero es importante que se rectifique, según cada caso en particular:

1. por escritura pública;

2. nueva medida de plano catastrado;

3. corrección administrativa por medio de los registradores;

4. información posesoria.

3. LINDEROS.

4. FOLIO REAL O CITAS DE REGISTRO: Otro número de folio real o tomo, folio, número y asiento. Casi siempre se debe a que el plano se catastró antes de la segregación, por lo que el número que aparece es el de la “finca madre”.

5. UBICACION: otra provincia (casi nunca), cantón o distrito: esto se da también por errores humanos y es fácil de corregir. En todo caso, es conveniente tomar en cuenta estos errores y enmendarlos, para evitar problemas a la hora de realizar el traspaso.

CORRECCIÓN DE ERRORES EN EL REGISTRO PÚBLICO Y EL CATASTRO NACIONAL:

Estos errores se pueden deber a:

1. ERRORES DEL REGISTRADOR a la hora de incluir los datos en el sistema. Para corregirlos se debe presentar el original de la escritura pública o copia de la misma del microfilm al registrador responsable.

2. ERRORES DEL NOTARIO a la hora de pasar la escritura a su protocolo. Los debe corregir un notario, por medio de escritura pública. En este caso, en lo que se refiere a la RECTIFICACIÓN DE MEDIDA, rige lo siguiente:

a. Si la propiedad fue inscrita antes de 1930 o proviene de una finca inscrita antes de esa fecha, se puede rectificar:- En la totalidad, hasta la cantidad que indique el plano, si la finca mide 5.000 m2 o menos.- En un 50 % si tiene una cabida entre 5.000 m2 y 5 Has.- En un 25 % si tiene una cabida entre 5 Has y 30 Has.- En un 10 % si tiene una cabida de 30 Has o más.

b. Si la propiedad fue inscrita después de 1930 o proviene de una finca inscrita después de esa fecha, se puede rectificar únicamente por información posesoria. La rectificación por información posesoria queda firme 3 años después de inscrita.

3. ERRORES EN EL PLANO CATASTRADO. Se corrige el plano por un ingeniero topógrafo autorizado.

EL REGISTRO EN LA ERA DE LA INFORMATICA.

MODERNIZACION REGISTRAL COMPARADA.

En la mayoría de los países del mundo se aplica o se tiende a aplicar en la actualidad, el sistema inscriptorio llamado de Folio real que implica un sistema traslaticio de dominio basado en la existencia de un sistema de catastro territorial el cual permite llevar una ” hoja de vida”, o si se quiere, ficha, por cada propiedad, de tal manera que cuando ésta se transfiere o transmite, en tal folio se registra el título traslaticio de dominio, dejando constancia del o los nuevos dueños.

Este sistema de Folio Real existe entre otros, en aplicación en Alemania – país en que la finca es la unidad básica del registro -, y como derivación, en Austria y Suiza. En Australia rige el folio real a partir de la South Australian Property Act de 1858. Este sistema se extendió a Nueva Zelanda, Inglaterra y algunos Estados de Norteamérica: California, Colorado, Illinois, Massachussets, Minnesota, New York, Ohio y otros, y es actualmente el que predomina en la mayoría de los países.

En América Central y del Sur, se aplica por ejemplo, en Guatemala, Argentina y Perú .[1]

El Folio Real requiere de la adopción del principio llamado de tracto sucesivo, mediante el cual previo a la inscripción traslaticia de dominio o de los demás derechos reales, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos[2], en otras palabras, es preciso poder seguir en la ficha o plancheta de inscripción la historia inmobiliaria por los anteriores dueños.

Este principio resulta básico en los sistemas de inscripción derivados del sistema latino, como el español, francés, alemán y otros. No así en los que provienen del sistema sajón o de common law , ya que en ellos el registro es meramente de publicidad y por ende, la relación de unos propietarios con otros, carece de importancia. Como ha señalado el autor recién citado es preciso que los libros hipotecarios muestren el encadenamiento del causante al sucesor a través de eslabones formales que registren todos los actos que se produzcan de manera que reflejen el historial de la propiedad. Con todo, la no adopción del principio de tracto sucesivo, trae consigo la necesidad de sanear los títulos cuando ellos son vulnerables y las reivindicaciones se transformarán de tal manera en acciones corrientemente ejercidas, y en definitiva sólo la prescripción será capaz de limpiar las nulidades que puedan afectar a éstos.

En España, rige el sistema de folio real con caracteres peculiares, provenientes de la Ley Hipotecaria de 1862, y su Reglamento de 1863, que adoptan el criterio de considerar la finca como unidad básica, abriendo un registro particular – llamado folio registral – para cada una de ellas; en dicho folio registral se anota la historia de la finca, de la misma forma que el sistema alemán. Todo ello de acuerdo al artículo 243 de la Ley Hipotecaria [3]. Comienza el folio registral por la primera inscripción de dominio, asignándosele un número diferente y correlativo, destinándosele por el Registrador el número de hojas que considere necesarias habida consideración del movimiento de la propiedad en su respectivo partido (circunscripción)[4] .

En el sistema de Folio real la unidad territorial del inmueble se mantiene invariable a través del tiempo, ya que las inscripciones tendrán por base la ficha catastral del mismo, y por ende por mucho que varíen sus dueños la unidad se mantendrá. Si se produce una subdivisión del mismo, cada una de las porciones constituirá en si misma un nuevo folio, por lo que tal subdivisión dará origen a nuevas inscripciones, bastándose cada una de ellas por sí mismas. No se requiere por ende la historia de la propiedad como lo exigen otros sistemas, como lo es, por ejemplo, el caso chileno, que se rige hasta hoy, por el llamado sistema de folio personal.

Ello es lógico; en el sistema real, no se requiere la continuidad de la propiedad, porque ella se asienta en un catastro general territorial, en el cual se deja constancia de las subdivisiones, y los cambios de propietario carecen de importancia, por cuanto, el dominio se prueba por la escritura pública, que es a la vez título y modo de adquirir o bien, por la sentencia judicial respectiva, por lo que el sentido de la inscripción varía; de ad solemnitaten y ad probationem, se transforma en inscripción para efectos de publicidad respecto de terceros y generalmente ad probationem, es decir, destinada a probar la propiedad del domini.

LOS CATASTROS. ESTRUCTURA. FORMACION DE LOS MISMOS.

Consecuencia directa del establecimiento del sistema del folio real, los Catastros están establecidos bajo el principio de la existencia de una unidad básica registral, unidad mínima registrable, cual lo es – por ejemplo en el caso argentino, español, alemán, suizo, australiano y otros – la Finca [5]. La existencia de tal unidad mínima, permite su inscripción registral la que puede hacerse, o sobre la base de una descripción escrita o literaria, o bien mediante una relación gráfica planimétrica. En el primer caso, la inscripción señalará descriptivamente la individualización, la superficie del Inmueble, su ubicación y sus deslindes; en el segundo caso, en tanto, se confeccionará una particularización planimétrica de la finca la que quedará agregada a la inscripción correspondiente, de tal manera que visualmente se podrá apreciar los elementos del inmueble inscrito. Este levantamiento planimétrico no es en todo caso arbitrario, sino que él constituye una particularización determinada de un elemento más general, que es el levantamiento catastral zonificado o territorial, que en definitiva, y normalmente abarcará el país entero.

Es esta relación planimétrica territorial la que constituye propiamente el Catastro nacional, el que puede ser utilizado para diversos fines, según apreciaremos más adelante, pero que en relación con la inscripción registral o conservatoria, permite la transformación de la misma de folio personal a folio real, con las ventajas de modernización que éste trae consigo y a las cuales ya nos hemos referido.

El sistema catastral territorial normalmente no opera conjuntamente o en plena correlación con el sistema inscriptorio inmueble, sino que habitualmente posee numerosos otros usos dentro de una Nación, por lo cual será preciso para efectos inscriptorios que exista una previa adecuación del catastro a las necesidades propias de los registradores de inmuebles individualizándose plenamente las fincas o unidades mínimas, debidamente descritas en verdaderas fichas individuales de las cuales deberá disponer el Conservador de Bienes Raíces y que deberán ser proporcionadas oficialmente, debidamente certificadas por la Oficina de Catastro.

A pesar de lo señalado, existen sin embargo, algunos países como es el caso de Australia en que el Registro y el Catastro dependen de una misma oficina, por lo que hay una perfecta armonía entre los encargados de la planimetría y el Oficio Registral . Igualmente, en Alemania, Austria y Suiza existe una experiencia similar, aún cuando dependen de oficinas diferentes.

La realidad catastral chilena presenta la existencia de un sistema a cargo de un servicio público, el Servicio de Impuestos Internos, y que comenzó a través de la introducción en nuestro país del Rol de Avalúos, por Ley 4.174 de 1927, el cual se hacía primitivamente de acuerdo a las declaraciones tributarias de los contribuyentes y que, entre otros aspectos debía contener la individualización de los bienes raíces, naturalmente por los nombres de sus propietarios, ubicación de la propiedad, sus deslindes y el número particular correspondiente, o rol del mismo. Este sistema consistía primitivamente y hasta la década de los años sesenta en una descripción escrita o literaria, y en verdad se trataba de un sistema rudimentario. Fue en esa década y como consecuencia del terremoto del sur de Chile que la Corporación de Fomento de la Producción financió un Plan de Aerofotogrametría que permitió extender el sistema catastral tanto a propiedades urbanas como rurales. El primero de ellos se terminó en los años setenta y el segundo se encuentra casi terminado en la actualidad.

El Plan se encuentra a cargo del Servicio de Impuestos Internos quien lo lleva a través de las Direcciones regionales, las que custodian el sistema de ortofotos o fichas catastrales, que normalmente están confeccionadas a escala 1: 5000, y llevadas por planchetas – escala 1: 100 o 1: 200 y detalladas las propiedades por manzanas, en el caso de los inmuebles urbanos.

En lo relativo a las propiedades rurales existe un acuerdo SII. Con Ciren Corfo – Centro de Informaciones de Recursos Naturales de Chile -, el cual abarca los inmuebles rurales de la III a la X Región.

En la actualidad, además desde hace aproximadamente cuatro años, a través de Notarías y Conservadores, el sistema se ha ido afinando aún más mediante la utilización del formulario 2890 – de Declaración sobre enajenación e inscripción de bienes raíces – del SII. que debe ser informado por estas entidades, aún cuando su finalidad es de orden tributario[6]. En todo caso a través de la remisión de tales formularios al SII es posible mantener la actualización del régimen catastral, particularmente en lo que se refiere a la subdivisión predial.

En España, el sistema imperante se basa en la técnica del folio real y está previsto por el artículo 398 letra b) del Reglamento Hipotecario, el cual establece que los Registros de la propiedad deberán utilizar como base gráfica para la identificación de las fincas, la cartografía oficial del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, y en soporte papel o digitalizado debiéndose hacer constar la ubicación de la finca en el plano matriz en el Indice de Fincas utilizándose en fincas urbanas como elemento identificador la referencia catastral de la parcela, y en predios rurales la referencia de las coordinadas UTM. Más aún conforme lo dispuesto en el R.D.L de 3 de mayo de 1980, existe hoy la obligación de incluir la referencia catastral en las escrituras públicas traslaticias de dominio de inmuebles. [7]

El sistema registral en la actualidad se encuentra informatizado [8] por lo que, en consonancia con ello la Dirección General de los Registros y del Notariado, en su Instrucción de 2 de marzo de 2000, ha establecido las reglas a las que han de atenerse los registradores de la propiedad para la correcta identificación gráfica de las fincas, mediante un soporte cartográfico que permita su precisa delimitación territorial, robusteciendo la seguridad jurídica de las transmisiones inmobiliarias. De acuerdo con este principio y en consonancia con lo dispuesto por el artículo 398 letra d) del Reglamento Hipotecario, esta Instrucción dispone la forma en que debe hacerse la identificación de la finca. A su vez, la Instrucción del mismo organismo de fecha 28 de mayo de 2000, estableció la equivalencia del valor jurídico entre la firma electrónica avanzada y la firma manuscrita, con lo cual se pueden inscribir directamente los asientos comunicados mediante documento electrónico, y la de 10 de abril del presente año, dispuso la obligación de los registradores de disponer obligatoriamente de correo electrónico, formando una red telemática de información registral inmobiliaria.

Como consecuencia de todo lo anterior, en España en la actualidad el sistema registral inmobiliario se lleva de manera informatizada, no mediante fichas sino a través de asientos informáticos que deben ser mantenidos en bases de datos de archivo, pero con mantenimiento paralelo del soporte libro tradicional.[9] , funcionando de una manera cada vez más precisa sobre la base de una medición catastral.

En Argentina, si bien no existe una regulación normativa única para todo el país, en su condición de Estado federal, el Registro de la Propiedad de la Capital Federal, así como el de la Provincia de Buenos Aires, este último tal vez uno de los más extensos del mundo, son llevados en la actualidad a través del método del folio real computarizado, basado en la existencia de un catastro de características técnicas similar al español.

Dependiente del Ministerio de Economía, el Catastro de la Provincia de Buenos Aires está estructurado sobre la base de Parcelas como unidad mínima registral divididas, a su vez, en urbanas y rurales. El Catastro, en este caso, comprende toda la Provincia, con más de seis millones de unidades mínimas, confeccionadas mediante el sistema de microfichas o planchetas microfilmadas – lo que habla de su gran dimensión – y funciona centralizadamente con asiento en la ciudad de La Plata. El apoyo financiero, económico y tecnológico es prestado por el Colegio de Escribanos respectivo.

A su vez, el Registro de la Propiedad, tiene igual dependencia del mencionado Ministerio, a través de la Secretaría de Ingresos Públicos, y con apoyo similar al que posee el Catastro, funcionando descentralizadamente a través de los trece Partidos o Circunscripciones en que se divide la Provincia; de los más de seis millones de inscripciones ,poco más de cinco millones están confeccionadas bajo la técnica del folio real, y el millón restante, lo está aún en folio personal , correspondiendo ellas a las más antiguas.

Situación similar, ocurre en el caso de Capital Federal, otro Registro de grandes proporciones, el cual a partir de la década de los años sesenta, hubo de transformar el método de folio personal a folio real, igualmente basado en un sistema catastral, seguido mediante fichas microfilmadas, denominadas planchetas y que se llevan bajo un sistema informatizado. Actualmente se encuentra totalmente computarizado a partir desde 1967 en adelante y toda inscripción se realiza informáticamente quedando archivada en discos ópticos automáticamente.[10] De acuerdo al artículo 11 de la ley 17.801, la matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo. Tal número de orden será el correspondiente del catastro. [11]

Un caso interesante de mencionar por sus caracteres de gran modernidad, está constituído por el caso de Holanda, país en el cual, Catastro y Registro se encuentran incorporados en un solo organismo denominado Servicio del Catastro y Registros públicos, dependiente del Ministerio de la Vivienda, Planificación Física y Ambiente.

El Servicio de Catastro y Registro desempeña funciones múltiples, además de las inscripciones registrales, tanto respecto del pago del impuesto territorial, como en relación con la consolidación del territorio, triangulación del mismo y confección de planos topográficos nacionales, pero la más importante de ellas se relaciona con el hecho de constituírse en marco referencial y de coordinación de toda la administración territorial: aspectos relativos a la planificación de la construcción inmobiliaria, reglas relativas al medio ambiente, la distribución equilibrada del territorio nacional en lo que dice relación con las actividades agrícolas, forestales, ganaderas, etc.

Por su parte los Notarios se encuentran obligados a remitir para su inscripción todas las escrituras en un plazo de diez días a contar de su autorización,. Remisión hecha electrónicamente.

LOS REGISTROS ELECTRONICOS.-

1.- Confección material de la inscripción.- Las menciones.

Una vez adoptado el método del Folio Real, se posibilita la utilización del medio electrónico informatizado en la confección de las inscripciones registrales, ya que, de acuerdo con la o las disposiciones legales que lo permitan, se procederá a establecer el modelo de ficha, matrícula o plancheta que deberá adoptarse electrónicamente, con las menciones que, según la ley, deberá contener; así por ejemplo, los artículos 11y 12 de la Ley 17.801, Argentina, establecen que la inscripción se realizará destinando a cada inmueble un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo. Será redactada sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualización. Deberá anotarse su nomenclatura catastral, identificándose el plano de mensura corrrespondiente y se hará mención de las constancias de trascendencia real que resulten. Asimismo se expresará el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las escrituras públicas. Si se trata de sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o razón social, clase de sociedad y domicilio. Se dejará constancia cuando competa de la proporción en la copropiedad o del monto del gravamen, el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación (aplicación del principio de tracto sucesivo de la inscripción). Termina la ficha con el número y fecha de la presentación en el Registro y la firma del registrador.

En caso de subdivisión del inmueble, es preciso realizar tantas nuevas fichas o matrículas como partes del mismo resultaren; se dejará constancia en el folio anterior de la subdivisión practicada, y en los nuevos la existencia del anterior título único, y se hará la constancia de los planos de mensura del caso.

Por el contrario, en caso de fusión de inmuebles se realiza una nueva ficha o matrícula única, anotándose la correlación, debiéndose vincular además los planos de mensura correspondientes.

Similares resultan las disposiciones existentes en otros sistemas de Folio Real[12].

En el caso del Registro Electrónico los datos anteriores son inscritos directamente por vía computacional, tomándose razón de ellos en el Registro Electrónico. Para poder actuar el registrador deberá contar con la facultad legal para ello, y además deberá estar previsto el procedimiento reglamentariamente. El caso español resulta ilustrativo para verificar como se ha llegado a establecer el proceso de computarización para llevar los Indices, estableciéndose primeramente la implantación obligatoria de hojas móviles en los Registros, [13] y luego la implantación de una base gráfica y la informatización de los mismos con el objeto de confeccionar los índices en la forma señalada en la Resolución[14]. En el caso argentino, el régimen del folio real fue implantado por la las leyes 17.417 y 17.801 y a partir de ellas se desarrolló un Plan para dejar de practicar las inscripciones a mano y proceder a su inserción computacional. Para ello se crearon matrículas o fichas electromagnéticas y se buscó un sistema de apoyo y archivo microfilmado. En la actualidad el sistema descansa sobre dos bases fundamentales: la microfilmación – sistema de archivo de reducido volumen físico – y la informática, que permite recuperar la información con rapidez y certidumbre. Toda la operación de cambio y adopción del nuevo sistema implicó una profunda transformación que abarcó las estructuras funcionales, procedimientos y rutinas operativas, capacitación y redistribución de personal y una reorganización general[15].

En aquellos sistemas en los cuales Registro y Catastro van unidos, dependientes de una misma Dirección, además de la práctica de la inscripción, automáticamente la alteración a la situación preexistente, queda anotada en el Catastro, como es el caso de una subdivisión, fusión de inmuebles o una modificación a la anterior matrícula. Con ello, naturalmente, el Catastro se mantiene actualizado al mismo tiempo que el Registro.

2.- Registro e Información.- Sistemas de redes en línea.-

En materia registral informática, el primer paso estará dado por la realización electrónica de la inscripción, y el mantenimiento del sistema de Archivos a través de apoyo electromagnético o bien con un sistema de microfilmación. A continuación, un segundo paso estará dado – y así lo han entendido algunas naciones que ya han accedido a esta segunda etapa -, por el establecimiento de sistemas en línea que permitan que la información – que es por demás, pública – pueda acceder a la mayor cantidad de usuarios y al menor costo posibles.

De muy moderna técnica, estos medios han sido posibilitados recién en la década de los noventa y aún se trabaja en ellos en la actualidad, estimándose que de aquí a unos diez años, muchos países habrán adoptado el sistema, el cual si aún es caro, es no menos cierto que sus costos irán bajando en la medida que ellos vayan siendo mayormente aplicados.

En tal sentido quisiera citar los casos de Canadá, Provincia de Quebec, y de Austria , los cuales se mantienen en la primera línea de la información, debido a sistemas en red que han sido ideados para múltiples usuarios.

En el caso de Canadá, Provincia de Quebec, la experiencia ha sido llevada a cabo desde 1995 y puesta en funcionamiento en aproximadamente tres años, e implica dos etapas previas a su puesta en funciones: el estudio de factibilidad y la realización del Plan de Gestión. La primera, implica el estudio de la realidad existente en el medio en que va a tener lugar la modernización y la segunda la elaboración de un procedimiento técnico eficaz y suficientemente veloz y seguro que asegure el éxito de la Gestión. Esta última debe estar dirigida a la administración de los Registros y del Catastro – modernización, desarrollo de las inforutas, percepción de los ingresos fiscales (impuestos) y derechos del Conservador, eliminación de los riesgos de deterioro de los archivos, garantía de la información actualizada de estos Servicios, disponibilidad de una Red certificada, a través de encriptación que otorgue la debida seguridad -, a las administraciones municipales y locales – en cuanto a la informatización de la información relativa a subdivisiones, construcciones, mejoras, planos y modificaciones y alteraciones de inmuebles, modificaciones relativas al impuesto habitacional y en general ingresos provenientes de la difusión de datos -, en relación con los Notarios, los cuales podrán practicar directamente, vía telemática, las inscripciones en el Registro respectivo, mejorando su capacidad de intervención, brindando un mejor servicio al público y con una mayor participación en el sistema de Autoridad Certificadora, respecto de los instrumentos públicos que otorguen; en relación con la Administración pública, el sistema influirá respecto de todos aquellos Servicios que dicen relación el instrumento relativo a inmuebles; así, por ejemplo, con el Servicio Impositivo local , el que podrá llevar totalmente actualizadas las transacciones comerciales inmobiliarias que se realicen; con el Servicio de Tesorería, el que podrá recaudar sin dilaciones los tributos que genere la inforuta; los Ministerios de Vivienda, de Bienes,de Agricultura, de Minería, de Planificación, de Medio Ambiente e incluso de Hacienda, todos los cuales podrán planificar y realizar sus Planes con la existencia de un Catastro y sistema de Registro totalmente al día; más aún, respecto del Poder Judicial, el cual directamente, podrá hacer inscribir sus Resoluciones relativas a inmuebles y todas aquellas medidas que limiten o embaracen el dominio, como embargos, medidas precautorias, etc.

Conforme a lo anteriormente expuesto fué necesario realizar un Plan de Gestión que permitiese la plena realización de las medidas propuestas; Para ello se solicitó la participación de diversas entidades, Gobierno, Cámara de Notarios, Colegios de Agrimensores, entidades privadas como Bell – especialista en redes informáticas- Archivex, especialista a su vez, en gestión de Archivos y localización documental , y DMR, experto en desarrollo de grandes sistemas, todos los cuales, unidos desarrollaron un sistema de Infored que permitió la creación de un Centro de Servicios Electrónicos consagrados a la publicidad de la registración inmobiliaria y oferta de servicios de valor agregado relativos a la explotación de servicios integrados de gestión territorial, cuyos clientes están constituídos por Abogados que ejercen en el sector inmobiliario los cuales pueden contar con un terminal directamente en sus oficinas, los corredores de propiedades, peritos, tasadores, instituciones financieras, bancos, compañías de seguros, empresas diversas, municipalidades, organismos gubernamentales, etc ., todos los cuales a través de un sistema de suscripción, pueden contar con el acceso al sistema a través de la utilización de un simple PIN (personal identification number) a la manera de un cajero automático.[16]

Un segundo caso, es el de Austria, país el cual a partir del 1° de Enero de 2.000 estableció la obligación para los Notarios de registrar y depositar todas las escrituras públicas otorgadas, en el Archivo Electrónico ( y no sólo las de compraventa), lo que implica un gran número de instrumentos que acceden en la actualidad al Registro. Además de ello, implica la delegación estatal de numerosas tareas del sector público, debiendo los notarios encargarse de ellas, como por ejemplo, además del Registro de Sociedades, la realización de declaraciones como apertura del giro, obtención del número de identificación de éstas ( equivalente al rol único tributario) , liquidación de tasas e impuestos sobre transacciones comerciales , consultas registrales, mantención al día del Catastro, acceso al Banco fiduciario notarial, Registro Fiduciario, Registro General de Actos de Ultima Voluntad, Registro de la Propiedad , Libro de Sociedades, Registro de Multipropiedad, auto liquidación de Tasas e Impuestos. Todas estas actividades, pueden ser consultadas a través de terminales en el sistema de Red denominado CYBERDOC, Archivo electrónico del Notariado Austriaco, el cual opera mediante suscripciones accesibles a todo potencial cliente que desee inscribirse. Naturalmente para acceder a determinadas áreas, debe previamente obtenerse un PIN y comprobarse un interés real en ellas. [

EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES Y SU TRATAMIENTO EN EL DERECHO COMPARADO. EXPERIENCIAS EN LA COMUNIDAD EUROPEA

De todos es conocida la singular heterogeneidad de la categoría de los bienes muebles, debido a la gran diversidad existente entre ellos, muy superior a la de los bienes inmuebles. Pues bien hay determinadas circunstancias jurídicas que abordan a ciertas clases y categorías de bienes muebles que hacen de ellos objetos idóneos para soportar un sistema registral; y, así, vamos a entender por “bienes registrales” a aquellos bienes muebles que son susceptibles de inscripción en el Registro de Bienes Muebles.

En el ámbito de los ordenamientos jurídicos europeos, aparte del español el único que ha acuñado la categoría de “bienes muebles registrales” es el italiano (artículo 816 del Codice Civile) y los define como aquellos bienes muebles cuyo régimen jurídico particulares el registral, y sólo supletoriamente se rigen por el régimen jurídico común de todos los bienes muebles. Pero no se puede decir que la distinción, en Derecho Italiano, entre bienes muebles “ordinarios” y los “registrados”, tenga muchas consecuencias, y, así, en esta categoría sólo se agrupa excepcionalmente a buques, aeronaves, vehículos de motor, y derechos de propiedad industrial e intelectual; respecto a los cuales su régimen jurídico singular, contiene una serie de excepciones que les aproxima a los bienes inmuebles e aspectos concretos del Codice Civile. En particular, la nota más destacable de su régimen específico es la excepción de la regla de la protección del poseedor de buena fe, que no opera e el ámbito registral, en donde se protege, más bien a quien confía en la apariencia registral. (cfr. Artículos 1.155 y 1.156 CC)

Siguiendo con el examen del Derecho comparado, este nos enseña que la naturaleza de las cosas obliga a distinguir entre dos niveles de organización del sistema registral mobiliario:

1. El Registro de Bienes Muebles que funciona como Registro de la Propiedad Mueble, en donde se inscriben el dominio y los demás derechos con trascendencia real sobre ciertos bienes muebles de características económicas análogas a la de los inmuebles, y que son “modos de publicidad basados en la titularidad”, donde se puede distinguir entre los “sistemas de registro de la propiedad”, como es el sistema español respecto de los buques y aeronaves, y los “sistemas de certificados de título”, donde la titularidad de un bien, normalmente un vehículo, se incorpora a un título o certificado trasmisible, de manera análoga a como funcionan en inmuebles los sistemas registrales que siguen el modelo del “Acta Torrens” australiano.

2. El Registro de Bienes Muebles que se reduce a servir, que no es poco, como registro de cargas o gravámenes mobiliarios, y respecto de los demás bienes muebles registrales, y que a su vez responde a dos modelos: ”los sistemas de inscripción del acuerdo de garantía en un registro de operaciones garantizadas”, como el modelo español, donde accede al Registro el documento mismo contractual en que se constituye la garantía o carga, y “los sistemas de inscripción de una notificación de garantía en un registro de operaciones garantizadas”, como el modelo norteamericano del “notice filling”.

Ni siquiera es usual e Derecho comparado que una misma institución administre ambos sistemas registrales. Tampoco debemos dar por supuesto la existencia del registro de cargas, ya que el diseño de ese “segundo nivel registral” no ha sido, ni en el Derecho comparado ni en el Derecho español tarea fácil; entre otros motivos, por la persistente heterogeneidad de esos otros restantes bienes muebles, y por la consiguiente diversidad de las garantías o gravámenes sobre ellos constituidos. Por eso no debe extrañar que haya ordenamientos, y el italiano es un buen ejemplo, que se han contentado con referir la publicidad registral mobiliaria, exclusivamente, a los bienes muebles registrales de perfecta identificación y de considerable valor.
Creo que, a los efectos de describir someramente la diversidad nacional de los sistemas jurídicos de garantías mobiliarias sin desposesión, bastará con referirme a la experiencia comparada de los Derechos Francés, Alemán, Británico y Americano.

1. Derecho Francés.

El Derecho Francés, que inspira directamente el español, muestra hasta cinco grandes líneas de superación del modelo codificador napoleónico de garantías mobiliarias (en el que la hipoteca recae sólo sobre inmuebles, exige un sistema de publicidad y permite la reipersecutoriedad; frente a la prenda, que se impone exclusivamente sobre muebles, y prescinde de otra forma de publicidad que la suministrada por la apariencia posesoria) mediante leyes especiales:

a. la regulación de ciertas especies de singulares de hipotecas mobiliarias típicas sobre bienes registrales análogos a los inmuebles e inscribibles e un registro de bienes muebles inspirado en principios análogos a los del registro de la propiedad. (hipotecas sobre buques, aeronaves y vehículos).

b. el diseño legal de una especial garantía mobiliaria sobre el establecimiento comercial.

c. la regulación sobre las garantías mobiliarias sin desposesión, documentadas en títulos (warrants) y sobre ciertas categorías de bienes (warrant agrícola, aceitero, hotelero e industrial).

d. la disciplina positiva de una garantía mobiliaria típica sin desplazamiento posesorio con limitada reipersecutoriedad sobre bienes de equipo.

e. la regulación legal de la reserva de dominio.

2. Derecho Alemán.

La Ley se limita a regular básicamente dos formas excepcionales de hipotecas mobiliarias, la de buques y la de aeronaves. Fuera queda el desarrollo de la práctica comercial de las reservas de dominio, en sus dos especies de “prolongada” y “ampliada” o “extendida”, cuya utilización está tan extendida que constituye, junto con la transmisión fiduciaria de la propiedad en función de garantía, la técnica favorita de garantía real sobre bienes muebles y derechos incorporales, a pesar de su clandestinidad. Efectivamente, sorprende la ausencia de un sistema de publicidad registral en el derecho de bienes muebles alemán, pero a pesar de la falta de publicidad de la reserva de dominio, la doctrina y la jurisprudencia alemanas no niegan la reipersecutoriedad mobiliaria cuando la garantía se constituye sobre bienes de equipo (si se constituye sobre mercaderías y bienes destinados a la reventa se presume una autorización para enajenar la cosa a terceros en el curso ordinario de los negocios). Es el adquirente quien, en Derecho alemán, soporta la carga de investigar acerca de la existencia de la garantía.

3. Derecho Británico.

Parece ser común opinión doctrinal, la admisibilidad en Common Law de cuatro especies de garantías reales (mobiliarias e inmobiliarias) denominadas mortgage, equitable charges, pledge y lien. De estas, dos especies –las mortgages y las equitables charges- son garantías sin desplazamiento posesorio, que pueden recaer, indistintamente, sobre bienes muebles o inmuebles, pero la diferencia entre ellas, si es que existe, es irrelevante a efectos prácticos ya que el legislador británico ha diseñado desde 1900 un criticadísimo régimen registral de “charges”, mobiliarias e inmobiliarias, sobre las Companies, que se recoge en la Ley de Sociedades (Companies Act 1985; Chapter I, Pt XII) y que también incluye las mortgages (aproximadamente las hipotecas del sistema español). La finalidad es, primeramente proporcionar al acreedor interesado una información adecuada de la solvencia de la compañía, y, en segundo lugar, servir como instrumento de oportunidad de la preferencia constituida y publicitada debidamente, así como de efectividad o “perfection” de la misma, en situaciones de insolvencia, y frente a los acreedores ordinarios y frente a la administración concursal.

Este sistema ha sido criticado por establecer un numerus clausus de garantías inscribibles inscribibles, que se ha revelado insuficiente y carente de toda lógica, y porque sólo se aplica a las garantías concedidas por sociedades.

4. Derecho Americano.

La razón de estudiar el sistema americano, radica en que un somero examen des estado de la cuestión en Derecho comparado, nos muestra que la única sensata división entre los diferentes sistemas jurídicos nacionales de garantías reales mobiliarias es: por una parte los Derechos que se “afilian” al modelo del artículo 9 del Uniform Comercial Code norteamericano de las “security interests personal property”, y por otra parte, quedan los demás.

El modelo de UCC tiene, al menos, el mérito de la sencillez de su estructura sistemática. En lo que a nosotros, se funda en tres pilares básicos: 1) la integración de todas las variedades históricas anteriormente conocidas de garantías mobiliarias voluntarias (típicas y atípicas, basadas en la reserva de dominio o en la constitución de un derecho real sobre cosa ajena) en una sola especie de garantía e atención a la finalidad o causa del negocio; 2) la generalización de los bienes y derechos susceptibles de ser dados en garantía (“collateral”) y de las obligaciones susceptibles de ser garantizadas; y 3) el diseño de un sistema registral específico como mecanismo preferido de oponibilidad a terceros de las situaciones jurídicas constituidas, y en donde la publicidad de las cargas sirve para alcanzar la plena eficacia (“perfección registral”) de los derechos mobiliarios.
Los rasgos más destacables de su funcionamiento son los siguientes:

1. Toda “transaction” o negocio jurídico, cualquiera que sea la denominación que se le de o técnica que adopte, siempre que persiga la misma finalidad de garantizar con cualesquiera bienes muebles y derechos incorporables afectos (“collateral”), el pago de una obligación, se entiende que es una “secured transaction” que está sujeta al régimen común.

2. La creación de la garantía real sobre la cosa mueble (“security interest”) exige un previo acuerdo o negocio jurídico de garantía (“security agreement”) además de la vinculación de los bienes objeto de la misma, ala seguridad del crédito garantizado (“attachment”).

3. Frente a terceros, la garantía real constituida, sólo produce plenos efectos desde el momento de su perfección (“perfection”). “Perfecta” la garantía se consigue la plena oponibilidad erga omnes de la situación jurídica constituida: oponibilidad de la preferencia en sede concursal y extraconcursal y reipersecutoriedad en ciertos casos.

4. .Aunque existen otras vías o mecanismos de “perfección” (con el simple desplazamiento posesorio en la prenda manual o el “control” sobre la cosa objeto de garantía sobre todo en títulos valores y en instrumentos financieros), la regla general es que las garantías reales mobiliarias se perfeccionan por la inscripción (“filling”).

5. La “perfección registral” consiste en la simple comunicación al funcionamiento encargado del registro de gravámenes, organizado sobre base personal (índice de deudores), de la llamada declaración de financiación (“financing statement”).

Con todo, probablemente lo que más nos llama la atención a los que nos dedicamos al Derecho Registral, es como se diseña el sistema registral específico Aunque se nos quiere justificar por su sencillez y flexibilidad (sobre todo en materia de forma) presenta el “notice filling” otros rasgos técnicamente discutibles tales como la pobre “calificación” (control de legalidad) del responsable del registro; la ausencia de importantes “principios” típicos de un registro jurídico (tracto sucesivo y legalización por citar algún ejemplo; no digamos la fe pública registral; nulo respeto al principio d especialidad o de determinación, …); el escaso contenido de la publicidad registral (el negocio jurídico de constitución de la garantía no accede al registro, sino sólo una “noticia” del “financing statement”); algunos defectos técnicos de organización y llevanza (hasta ahora escasa informatización, falta de coordinación a nivel federal mediante un registro central, …).

RESUMEN DE LA SITUACION EN LA UNION EUROPEA

Vamos a distinguir entre la situación actual y cuales pueden ser las perspectivas de futuro.

1. En cuanto a la situación actual, esta no es más que un reflejo de lo que es la Unión Europea en otros aspectos, el principio de un largo camino, donde no se quiere ir con prisas para evitar errores difíciles de solventar, que debería acabar en unas estructuras comunes para todos los países integrantes, pero respetando, al mismo tiempo, las particularidades de cada uno, y entre estas particularidades se encuentran las notas distintivas del Derecho.

Consecuencia de lo anterior es una absoluta disparidad legislativa, debido a la ausencia de armonización en el área jurídica. Sólo se abordan aspectos tangenciales en la legislación comunitaria: la admisión genérica de las reservas de dominio (sin unificar su régimen jurídico) como mecanismo para corregir la morosidad; los requisitos (los menos) exigibles en las garantías en operaciones sobre instrumentos financieros; la eficacia de las garantías y derechos reales (sean o no inscribibles) en las insolvencias transfronterizas.
Ningún sistema jurídico europeo, que yo conozca, presenta una regularización completa y homogénea de la cuestión (se admiten en cada ordenamiento diversas especies, típicas y atípicas, de “garantías” en atención a la naturaleza del bien o/y de la operación, etc, con regímenes sustantivos, procesales y registrales bien dispares); y sólo el nuestro se ha atrevido a crear un Registro de Bienes Muebles.

Aunque todos los Derechos de los Estados miembros han terminado por establecer ciertos registros mobiliarios de titularidades para los buques y aeronaves (también vehículos de motor) y para los derechos de propiedad industrial e intelectual; respecto de los demás bienes y derechos mobiliarios existe una muy diferente sensibilidad, en punto al papel que debe desempeñar la publicidad registral-mobiliaria, con sistemas decididamente volcados a favor de las “cargas ocultas”, típicas de las técnicas de reservas de dominio y de propiedad fiduciaria (Alemania), junto a otras decididamente orientadas a la publicidad registral de las garantías (Gran Bretaña, Holanda o Suiza).

2. En cuanto a las perspectivas de futuro, parece que estas no deberían ser muchas, por lo que acabo de exponer, pero creo que no debemos ser tan negativos, sino más bien, todo lo contrario, ya que al no existir traducciones arraigadas y consolidadas en cada país, cuyo cambio sería más difícil; al existir una predisposición a aceptar las normas que se dicten para favorecer al común de los estados miembros de la Unión Europea; ya que se trataría de normas, relacionadas con las constitución de garantías sobre bienes muebles, y como su propio nombre indica, y aunque parezca una tontería (con perdón), son bienes que se mueven, y por los tanto fácilmente movibles a estados vecinos; todos los estados miembros de la Unión Europea estamos interesados en acercar nuestras legislaciones, y establecer instrumentos de publicidad comunes.
Como ejemplo de esto último (instrumentos de publicidad comunes) y a lo mejor influenciado por el ejemplo británico (regulación de las garantías mobiliarias en el Código de Sociedades), o por el ejemplo español ( el Registro de Bienes Muebles está a cargo de los Registradores Mercantiles) voy a poner dos ejemplos, dentro del campo del Derecho Mercantil, y en concreto del Registro Mercantil o Registro de Sociedades, que pueden ser ilustrativas de las tendencias futuras:

2.a.) La Primera Directiva del Consejo de Europa de 9 de Marzo de 1968 tendente a coordinar, para hacerlas equivalentes, las garantías exigidas en los Estados miembros a las sociedades definidas en el segundo párrafo del artículo 58 del Tratado, para proteger los intereses de socios y terceros, ha sido modificada por la Directiva 2003/58/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, en lo relativo a los requisitos de información con respecto a ciertos tipos de empresas; con la finalidad de actualizar la lista de sociedades a las que se les aplica la primera directiva, y de modernizar la llevanza de los Registros Mercantiles, de tal manera que a partir del 1 de Enero de 2007 estaremos de presencia de un Registro Mercantil electrónico.

2.b.) El Proyecto BRITE (privado pero financiado al 50%UE). En los últimos años, la legislación comunitaria ha intentado promover la trasparencia en los mercados financieros, facilitar la libre circulación de personas (físicas y jurídicas) y de los servicios, prevenir el crimen financiero y el blanqueo de dinero. Para que estas leyes sean efectivas se requiere un alto grado de interoperabilidad transfronteriza de sistemas, servicios y organizaciones, públicas y privadas.

Los Registros Mercantiles se encuentran entre los operadores más afectados pr la legislación europea comunitaria; pero en el momento actual no existe ningún instrumento que les permita coordinar sus actividades. BRITE es la herramienta que les permitirá responder a los cambios legislativos de modo coordinado, para contribuir así a construir el mercado de la Unión Europea. En la situación actual de la técnica no habría ningún problema, para que los logros del Proyecto BRITE en el ámbito de los Registro Mercantiles, se aplicaran seguidamente a los Registros de Bienes Muebles.

EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES EN ESPAÑA.

1. PRECEDENTES.

El Registro de Bienes Muebles tiene su apoyo legal en tres leyes (pero ello en cuanto a su regulación autónoma o de carácter formal, ya que su contenido se basa en una gran dispersión legal):

a) La Disposición Final Segunda de la Ley 19/1989, de 25 de Julio, de Reforma Parcial y Adaptación de la legislación mercantil a las Directivas de la Comunidad Económica Europea en materia de Sociedades, autorizó al Gobierno para la regulación del Registro de Bienes Muebles, en el cual se unificarían los actuales Registros de Hipoteca Mobiliaria y Prenda son Desplazamiento y los Buques y Aeronaves.

b) La Disposición Adicional Única de la ley 6/1990, 2 de Julio, sobre modificación de la ley 50/1965, de 17 de Julio, sobre Venta de Bienes Muebles a Plazos, estableció que también el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles se integraría en el Registro de Bienes Muebles.

c) La Disposición Adicional Tercera de la ley 28/1998, de 13 de Julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, establece que el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles se integraría en el Registro de Bienes Muebles, a cargo de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, conforme disponga su reglamento. Esta ley, en su artículo 15, introduce principios propios de los Registros Inmobiliarios en el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles (hay Registro de Bienes Muebles), como es la presunción de que lo inscrito es válido (principio de legitimación registral) como base de los procedimientos sumarios de protección de los derechos inscritos.

Todas estas leyes hablaban de la creación futura de un Registro de Bienes Muebles, pero su creación formal se debe al Real Decreto 1828/1999, de 3 de Diciembre, para el que se aprueba el Reglamento del Registro de Condiciones Generales de la Contratación, y que en su Disposición Adicional Única crea el Registro de Bienes Muebles. (fijémonos que han pasado más de 10 años desde que se anunció su creación) Este Real Decreto, junto con la ley 28/1998 ( que ya hemos citado) configuran el Registro de Bienes Muebles como un verdadero Registro de la Propiedad Mobiliaria, donde serán objeto de inscripción no sólo las garantías a favor del vendedor o financiador, sino también las titularidades sobre los bienes financiados o dados en arrendamiento, de tal forma que, a todos los efectos legales, se presumirá que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.

2. DEFINICIÓN.

El Registro de Bienes Muebles es un Registro jurídico, llevado por los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, bajo la dependencia del Ministerio de Justicia, que tiene por objeto la publicidad de los derechos reales derivados de los actos y contratos relativos a bienes muebles.

Por bien mueble se entiende, todo aquello que se puede transportar, sin deterioro del bien inmueble en que se pudiera encontrar (cfr. Artículo 335 del Código Civil, ya que en su caso se consideraría como accesorio del bien inmueble y seguiría su mismo régimen jurídico) y siempre que sea susceptible de identificación. Entre ellos están los vehículos (automóviles, camiones, etc.), las aeronaves, los buques, la maquinaria, los cuadros, los derechos de propiedad intelectual e industrial (que se inscribirán en el Registro administrativo correspondiente, previamente a la constitución de la garantía real que proceda), etc.

Mi opinión es tendente a crear otra categoría, el bien registrable en el Registro de Bienes Muebles, y que sería aquel: que no sea un bien inmueble, que sea apropiable, que sea transmisible, que tenga un valor económico y que sea identificable. La razón es que el mundo va evolucionando, y tenemos que adaptar nuestras categorías a esa evolución, sin perder de vista la finalidad que buscamos, favorecer el acceso a unas mejores vías de financiación en base a un sistema de seguridad jurídica; y así por ejemplo, porque no se pueden establecer garantías, o negociar, sobre derechos de emisión previstos en el Protocolo de Kyoto.

Entre los contratos inscribibles figuran:

a) los contratos de venta a plazos, con o sin pacto de reserva de dominio

b) los arrendamientos financieros (leasing) sobre bienes muebles

c) otros contratos de arrendamiento (renting, lease back, arrendamientos ordinarios)

d) hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento

e) hipoteca naval y aeronáutica

f) anotaciones de embargo, de demanda, de secuestro, de prohibición de disponer, de demás anotaciones preventivas sobre bienes muebles

g) compraventas ordinarias de bienes muebles, con o sin precio aplazado

cualesquiera contratos onerosos o gratuitos, inter vivos o mortis causa, sobre tales bienes

3. SECCIONES

.
El Registro de Bienes Muebles está integrado por las siguientes secciones, clasificadas por razón del objeto:

a) Sección de Buque y Aeronaves

b) Sección de Automóviles y otros Vehículos de Motor

c) Sección de Maquinaria Industrial, establecimientos mercantiles y bienes de equipo

d) Sección de garantías reales

e) Sección de otros bienes muebles registrales

f) Sección del Registro de Condiciones Generales de la Contratación

El Registro de Bienes Muebles, por tanto, un Registro de titularidades y gravámenes sobre bienes muebles, así como de condiciones generales de la contratación.

Dentro de cada una de las secciones que lo integran, se aplicará la normativa específica, reguladora de los actos o derechos inscribibles que afecten a los bienes, o la correspondiente a las condiciones generales de la contratación. Pero para completar esta normativa tan dispersa, y establecer criterios uniformes de funcionamiento del Registro de Bienes Muebles, la Disposición Adicional Única del Real Decreto 1828/1999, de 3 de Noviembre, que ya hemos visto que creó el Registro, añadió en su apartado sexto y último (de la Disposición Adicional): “en lo demás no previsto se estará, en cuanto sea aplicable, a lo dispuesto en la Ordenanza del Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, el Reglamento del Registro Mercantil y el Reglamento Hipotecario.

4. NATURALEZA:

- Registro Jurídico no administrativo por ello rigen los principios de prioridad, legitimación, oponibilidad, fe pública registral.

- Registro Público para el que tenga interés legítimo en conocer el contenido.

5. PRINCIPIOS:

- Prioridad: Los créditos garantizados y sucesivamente inscritos o anotados tienen la preferencia que resulta de su presentación al registro.

- Legitimación: iuris et de iure se presume que los derechos y garantías inscritos existen y pertenecen a su titular como resulta del Registro. luris tantum (cabe prueba en contrario) de que los contratos calificados e inscritos son válidos.

- Inoponibilidad: Su contenido se presume conocido por todos.

- Fe Pública: Quien adquiere a título oneroso y de buena fe de quien en el Registro sea titular con facultad de disponer es mantenido en su adquisición aunque luego se anule o resuelva el derecho de su transmitente.

6. ORGANIZACIÓN:

- Registro central.

- Registros Provinciales: Se lleva en los Registros Mercantiles

o Sección 2ª a 6ª: en los Registros Mercantiles.

o Sección lª: donde estuvieran demarcados los antiguos Registros de Buques y Aeronaves.

Practicada la inscripción en el Provincial se remitirá por el Registrador al central en 2 días hábiles.

7. PUBLICIDAD:

- Certificación

- Nota simple Informativa

Solicitadas por quien tenga interés legítimo y por medios telemáticos. (Se presume en entidades financieras el interés legítimo).

8. NO SE PUEDEN INSCRIBIR:

- Precontratos o actos preparativos.

- Actas o contratos sobre bienes no identificables.

- Contratos que no se ajusten a modelos oficiales aprobados por la DGRN.