EL SISTEMA REGISTRAL PARAGUAYO. Por Rossana Mabel Ramirez

Lunes, 25 de septiembre de 2006

TRABAJO PREMIADO EN EL PRIMER CONGRESO DE DERECHO REGISTRAL, ASUNCIÓN PARAGUAY. 1,2 y 3 de JUNIO 2006.
PRESENTADO POR PROF. DRA. ROSSANA MABEL RAMÍREZ Y LA NOTARIA PUBLICA IRMA EDITH CANO GONZALEZ.

I N T R O D U C C I O N

La convocatoria a este PRIMER CONGRESO DE DERECHO REGISTRAL, en el Paraguay, es absolutamente oportuna y necesaria.

En medio de tantas inseguridades civiles, también debemos soportar las inseguridades registrales. Dichas inseguridades devienen de artículos incluidos en una Ley de Organización Judicial, en la cual en 98 breves artículos legisla sobre toda la vida, importancia, derechos, obligaciones de la registración inmobilaria, hipotecaria y de otros derechos reales en el país.

Estos precarios artículos no satisfacen las necesidades y urgencias del tráfico documental registral, y además hacen propicias la mala interpretación y administración del Derecho Registral, dejando puertas y ventanas abiertas para toda clase de irregularidades.

ANTECEDENTES

Para hablar de las Certificaciones se debe mencionar la creación del Registro General de la Propiedad, concebido para la registración de inmuebles, el 3 de abril de 1871, bajo la denominación de “OFICINA DE HIPOTECA Y REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD”, el cual, luego de sucesivas modificaciones, incorpora a los bienes muebles registrables, hasta llegar a la creación de las secciones correspondiente para la inscripción de los Automotores.

En la Dirección General de los Registros Públicos, se inscriben los bienes inmuebles, sus modificaciones, certificaciones, gravámenes y medidas cautelares, y en el mismo Código de Organización Judicial, en su artículo 359, establece que las normas relativas a los inmuebles, regirán a los demás registros, en cuanto sean aplicables.

Con esta declaración, se procedió a la inscripción de los Automotores, siguiendo el modelo o técnica registral usada para los inmuebles, es decir el sistema de “enlegajamiento”. Técnica que crea disfunción registral, por no tener una continuidad de “titulares de dominio” fehaciente. (Modificado por la Ley 608/95).

El régimen normativo de los Registros en la actualidad se rige por la Ley N° 879 del año 1987, y consta de 418 artículos. El título IX, trata de la Dirección General de los Registros Públicos, en 98 artículos, y comprenden los art. 261 al 359.
.PRINCIPIOS REGISTRALES.

En cuanto normas legales, los principios registrales son verdadera Ley y no simplemente enunciados o principios de carácter general. Pero, además, precisamente por su carácter general y orientador de todo el sistema, los principios registrales pueden –y deben– servir de base para la interpretación de las reglas particulares del ordenamiento registral.

“Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de su función, los Registros deberán observar en sus procedimientos los principios registrales”.(1)

Ciertamente, mucho se ha escrito sobre lo que debe entenderse por principios registrales. Roca Sastre los considera “los criterios fundamentales, orientaciones esenciales o líneas directrices del sistema inmobiliario registral”

García García define los principios hipotecarios como: “Las notas, caracteres o rasgos básicos que tiene o debe tener un determinado sistema registral”

De Casso Romero prescinde del término “principios” y utiliza el vocablo “presupuestos registrales” definiéndolos como “los rasgos típicos característicos de un buen sistema registral o las bases o supuestos previos para su adecuada organización”

En definitiva, constituyen las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral inmobiliario de un país determinado y que se extraen de los diversos preceptos de su legislación.

ENUMERACION DE PRINCIPIOS REGISTRALES

Los principios fundamentales del régimen registral , son los principios de inscripción, rogación, prioridad, especialidad, tracto sucesivo, legalidad, publicidad registral en sus dos vertientes: publicidad material (exhibición de los asientos registrales ) y publicidad formal (emisión de certificados de condiciones de dominio y la emisión de simples informes).

PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN

En el Derecho Paraguayo, el principio de inscripción se encuentra legislado en el Capitulo I, Sección II desde el Art. 277 al 293 del Código de Organización Judicial, respetando nuestro Sistema Registral Declarativo en el que la inscripción no revalida los actos o contratos inscriptos que sean nulos con arreglo a las leyes.

Sin embargo, vale la pena detenernos en el significado que podría tener el llamado “principio de inscripción” en nuestro derecho..

En sentido amplio, inscripción equivale al asiento registral. La inscripción es la constatación o expresión formal y solemne, hecha en los libros del Registro, de los hechos, actos y contratos que por su naturaleza puedan tener acceso al mismo.

La inscripción constituye así la culminación de un procedimiento que comprende una serie de actos vinculados entre sí: la presentación del documento a los fines de su inscripción, el examen del acto por el Registrador y, en su caso, la declaración favorable del ingreso del acto o negocio jurídico al sistema registral lo que determina, de inmediato: la inscripción.

En virtud de la técnica de enlegajamiento, la ordenación del Registro se hace por bienes,y continuando con el sistema alfa cronológico..

En sentido estricto, el principio de inscripción se relaciona con los efectos que ella determina en la constitución, transmisión, modificación y extinción de la propiedad y demás derechos reales sobre bienes.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN

El principio de rogación significa que el procedimiento registral solamente puede iniciarse a instancia de parte mediante solicitud dirigida al Registrador para que éste ponga en marcha este procedimiento. El Registrador no puede efectuar asientos en el sistema registral si ello no le es solicitado por quien tenga derecho al asiento o resulte perjudicado por él. Así, el Registrador sólo inscribe a solicitud de parte y solamente inscribe lo que el interesado le ha solicitado.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD

“La prioridad es la preferencia del derecho, para el que llega primero. Este principio importa solamente en el caso de los derechos incompatibles entre sí. Para los que caben sin estorbarse, a los que pueden coexistir escalonadamente, o expandirse en forma lateral u horizontal, la prioridad asume el carácter de RANGO o GRADO” (2) .( Manual de Derecho Registral. Lucila Ortiz de Di Martino)pag.55.

Siguiendo la interpretación del Código Civil, podemos definir el principio de prioridad como el principio en virtud del cual los títulos o derechos que acceden al Registro prevalecen en caso de conflicto frente a los títulos o derechos que no han accedido al mismo o sobre los que han accedido con posterioridad, atendiendo a sus respectivas fechas de presentación.

Reserva de prioridad: Existe la forma de hacer reserva de prioridad mediante el certificado de condiciones de dominio consagrado en el artículo 280 de la ley 879/81, modificada por la ley 1838/01.

La vigencia tiene una duración de 30 días a partir de la expedición del documento.

Esa reserva de prioridad obligatoria para el Notario en las escrituras que transmitan o modifiquen derechos reales, produce un bloqueo registral.

La escritura necesariamente debe ser autorizada durante la vigencia del certificado y para que produzca los efectos deseados, debe llegar al Registro en el plazo de su reserva de prioridad.

En el Derecho Registral la regla prior in tempore, potior in iure experimenta una modificación: La prioridad se establece no en función de la cronología de los actos jurídicos sino de la fecha de los asientos registrales. Tiene preferencia en materia registral no quien adquiere antes el derecho, sino quien inscribe antes su adquisición. Quien registra su derecho no tiene, pues que preocuparse de posteriores inscripciones debido a que éstas no le afectan.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Este principio atiende a la necesidad de determinar y concretar los derechos reales inmobiliarios en todos sus elementos característicos.

Posteriormente, esta idea de especialidad y determinación se trasladó a todo el ordenamiento registral exigiéndose que todos los elementos del derecho real que accedan al Registro queden debidamente individualizados para lo cual es necesario que la inscripción determine con exactitud el titular del derecho, el bien sobre el cual recae, el contenido del derecho y la proporción que corresponde a su titular.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

La función primordial del Registro es asegurar la seguridad del tráfico jurídico de los bienes inscriptos. Para ello es necesario organizar los asientos registrales de forma tal que reflejen perfectamente la sucesión de derechos que recaen sobre un mismo inmueble, enlazando los sucesivos adquirentes y transferentes, para comprobar con exactitud la situación jurídica del bien.

Esto presupone que, para inscribir los títulos por los cuales se constituya, transmita, grave, modifique o extinga la propiedad y demás derechos reales sobre bienes, conste previamente inscrito el derecho del otorgante y que entre los sucesivos titulares del derecho inscrito exista una perfecta secuencia de los respectivos títulos. Para mantener el orden regular de los sucesivos titulares, los sistemas registrales consagran el llamado principio de tracto sucesivo.

1.6 PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Los importantes efectos que determina la inscripción en el Registro justifican la necesidad de una rigurosa verificación de los actos inscribibles con fundamento en el examen de los documentos presentados y de los datos existentes en el Registro con el objeto de asegurar la debida concordancia entre los asientos y la realidad jurídica

En razón del principio de legalidad, el Registrador debe examinar si se han observado las condiciones requeridas para la validez de los actos sujetos a registro, si los documentos han sido redactados con claridad y exactitud y si se hallan revestidos de las formalidades legales.

1.7 PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

El principio de publicidad debe ser enfocado bajo dos aspectos.

1. Publicidad material

Bajo este aspecto, la publicidad registral se relaciona con los efectos de la inscripción y tiene dos manifestaciones:

a) El principio de legitimación establecido a favor del titular inscripto.

b) El principio de fe pública registral consagrado en beneficio del tercero que adquiere de buena fe un derecho del titular inscrito.

En opinión de la doctrina, el principio de publicidad en sentido material se identifica con una presunción de exactitud del registro que opera con distinta intensidad: a) como presunción iuris tantum a favor de todo titular registral, b) como presunción iuris et de iure a favor del tercero que adquirió un derecho real de quien no era titular, pero que aparecía como tal en el Registro..

La fe pública registral protege la verosimilitud y certeza jurídica que muestran sus asientos.

2) A continuación nos referiremos a los principios de legitimación y fe pública registral como manifestaciones de la publicidad en sentido material.

Principio de legitimación

En virtud de este principio, los asientos del Registro se presumen exactos y veraces y, por consiguiente, el titular registral reflejado en los mismos se le considera legitimado para actuar en el comercio y en el proceso como tal titular; es decir, la legitimación registral es la idoneidad del que aparece como titular según un asiento registral para actuar tanto en el ámbito extra judicial como en el judicial, por cuanto, se le considera titular en la forma que determinan los asientos de registro en razón de que dichos asientos se presumen exactos y veraces.

EL CERTIFICADO. VALIDEZ Y EFICACIA.-

INTRODUCCION

El término “certificado” proviene de la palabra de certificar. El diccionario de la lengua española define la voz certificación, como el “instrumento en que se asegura la verdad de un hecho”. Por consiguiente, se trata del acto por el cual una persona asegura o da fe de un hecho del que tiene exacto conocimiento.

ETIMOLOGIA:

La palabra certificación viene del latín certificatio, acción y efecto de certificar; para otros procede del Latín certificare, de certus , cierto, y facere, hacer; hacer cierta una cosa por medio de instrumento público.

CONCEPTO:

Todo lo enumerado y comentado anteriormente en este trabajo, es necesario para justificar la labor registral, en el momento de la certificación.

La certificación es el documento en el que bajo la fe y la palabra de la persona que lo autoriza con su firma, se hace constar un hecho acto o cualidad, a fin de que pueda surtir los correspondientes efectos jurídicos.

Es el documento público o privado en que se asegura, afirma o da por cierto alguna cosa.

No se debe confundir la certificación con el testimonio, que es solo una clase especial de ella, aplicándose únicamente a las expedidas por funcionarios que tienen la fe pública (judiciales o escribanos, notarios).

Por regla general, los certificados que se expiden a instancia de parte deben extenderse en papel o impreso correspondiente, abonando la tasa establecida para ello.

La III Reunión Nacional de directores de Registro de la Propiedad celebrada en Santa Fe, República Argentina, en 1966, definió el certificado como “la constancia emanada del registro, a petición de parte, que publicita la situación jurídica de los inmuebles y de las personas, produciendo simultáneamente el cierre registral”.
Este concepto lo modifica Felipe Pedro Villaro, definiendo al certificado como “la información que a petición de parte expide el registro de la Propiedad, sobre la situación jurídica de los inmuebles y de las personas, y que simultáneamente con la expedición origina una reserva de prioridad para el acto dispositivo que se indique en la solicitud”.( 5) (Felipe Pedro Villaró. Elementos del Derecho Registral Inmobiliario. La Plata 1980. Pag. 102).

Según Moisset de Espanés, citado por Cornejo, el certificado “es una constancia expedida por el registro que no solamente hace conocer la situación en que se encuentran actualmente los bienes, sino que garantiza su inmutabilidad durante un plazo que establece la propia ley registral, es decir se proyecta hacia el futuro, para dar seguridad a los interesados de que el negocio jurídico que piensan celebrar con respecto a esos bienes, no se va a ver afectado por un cambio de la situación registral, como sería la aparición de gravámenes inhibiciones o embargos posteriores.(.6.a)

Por su parte, López de Zavalía propone la siguiente definición análitica de certificados: “El certificado de ley exigido para la regularidad de la situación fedataria, es un documento público emitido por el registro a solicitud del escribano o funcionario que se propone autorizar un instrumento público de mutación real , o por un delegado notarial de éste, y y que tiene por fin informar a tenor de los asientos, garantizando patrimonialmente la exactitud e inmutabilidad de lo informado dentro del plazo y las condiciones subjetivas y objetivas que resulten de la ley, y dando lugar a un asiento en el folio que provoca un cierre condicional del mismo”.(6.b) (Américo Atilio Cornejo) Derecho Registral .1ra. reimpresión. B) certificados. pag.148.

VALIDEZ DEL CERTIFICADO:

El Diccionario de la Real Academia Española, define el vocablo: “validez”, como la calidad de válido. Firme, subsistente y que vale o debe valer legalmente.

La validez del certificado guarda vinculación, desde una primera óptica concerniente a la actividad del notario y del Registro, a los requisitos formales a cuyo cumplimiento se supedita su solicitud y expedición, respectivamente.

El tema de la forma jurídica y su conceptuación es imprescindible para el notario, por cuanto su tarea está principalmente encaminada a la forma, ya se trate de la etapa de creación del negocio o de la exteriorización de ese negocio en la forma exigida por la ley o querida por las partes. BARDALLO, al referirse a la “forma notarial auténtica”, aclara que la forma de ese documento es el resultado de formas parciales que lo precedieron y que fueron determinando y perfeccionando la materia y la hicieron eficaz, estableciendo así el proceso de la forma notarial, cuyas etapas o formas parciales, al cumplirse acabadamente, constituyen la forma total, de la que el documento es sólo una parte…” (7) (NATALIO PEDRO ETCHEGARAY (Astrea), pag. 14.-)

Precisamente, dentro de esta “cadena de formas”, el certificado ocupa un lugar preponderante, vital para la consecución del negocio notarial.

Así, con relación a los requisitos formales exigidos a su solicitud y expedición, puede señalarse que debe ser solicitado por un Notario Público de registro, en los formularios habilitados para el efecto, llenado en las condiciones establecidas, con la identificación del bien cuya situación jurídica se requiere, y contener la firma y sello del notario; y, de lado del Registro, debe ser suscrito por certificado y el Jefe de Sección, con indicación de la pertinente fecha de expedición, todo con sujeción al art. 280 del COJ, modificado por la Ley 1838/2001 y reglamentos.-

Desde otro punto de vista, la validez del certificado puede ser abordada con relación a las condiciones de su utilización. Aquí, cabe aludir a las condiciones temporales y materiales de su utilización: con relación a lo primero, el certificado de condiciones de dominio de derechos reales, es válido por treinta días, con prescindencia de la ubicación territorial de la notaría, a partir de la modificación establecida por la Ley 1838; y, con relación a lo segundo, el certificado es válido solo para el acto solicitado por el notario, con alguna excepción establecida por la práctica registral, verbigracia la consistente en solicitar la modificación del objeto del acto, cuando el acto modificado es de menor importancia o trascendencia jurídica que aquel para el cual se solicitó originariamente, como sería el caso de solicitar el cambio o ampliación del objeto de una compraventa, a una hipoteca; y, finalmente, la validez del certificado se halla vinculada exclusivamente al notario que lo solicitó y obtuvo.

EFICACIA:

La palabra “eficacia”, de su lado, es definida por el Diccionario de la Lengua Española, de la Real Academia Española, como la “Virtud, actividad, fuerza y poder para obrar. Que logra hacer efectivo un intento o propósito”.

La eficacia del Certificado puede ser abordada fundamentalmente en su vinculación con el acto negocial para cuya protección fue requerido.

Requerido y expedido bajo las formalidades señaladas que determinan su validez formal, el efecto más importante del certificado, es producir la reserva de prioridad, que es la base de la actuación eficiente del escribano y el sustento de su tranquilidad profesional.

EFECTOS DEL CERTIFICADO

Los asientos regístrales se presumen exactos e íntegros en cuanto a la existencia, extensión y plenitud del derecho registrado. El certificado, por ser una información generada del asiento, también. Sólo que en este caso la presunción es de exactitud, no de integridad, salvo el expedido con fotocopia del folio.

Si no existiese concordancia entre el asiento y la realidad extrarregistral, primará el asiento (Art. 375, inc. g) del Código Civil.

Si no existiese concordancia entre el asiento y el certificado, por el Art. 375 inc. h), primará el asiento.

Esta solución es objetable por ser injusta para el tercero de buena fe que confía en el Registro y que actúa según la certificación del Registro, por ello es que se dice que nuestros registros no reconocen el principio de fe pública, por lo menos en la faz certificante.

La función del certificado es asegurar la plenitud o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición de éstos, así como también la inmutabilidad de la situación durante su plazo de validez.

EFECTOS DEL CERTIFICADO;

PUBLICIDAD

Es una actividad destinada a producir cognoscibilidad, a hacer notorio un acontecimiento. En materia de publicidad jurídica, este acontecimiento tiene como fin la salvaguarda de derechos y la seguridad del tráfico.

La publicidad tiene dos elementos unidos de manera inescindible, por una parte la parte la publicidad produce ciertos efectos sustantivos ( constitutividad, oponibilidad a terceros, seguridad del trafico) y mirada desde este ángulo es denominada “Publicidad material”: por otra parte, el legislador para lograr esos fines, organiza un sistema en el que se emplean ciertos instrumentos o herramientas publicitarias que reciben el nombre de publicidad formal.

Esta clasificación de la publicidad en material y formal ha sido esbozada posiblemente por la doctrina germánica que suele dividir los principios registrales en materiales y formales, tomando sin duda como base la distinción filosófica que hacían Aristóteles y Santo Tomas, entre “ Materia” y “forma”, y de allí ha pasado a la doctrina registral española

Publicidad material

Bajo este aspecto, la publicidad registral se relaciona con los efectos de la inscripción y tiene dos manifestaciones: a) El principio de legitimación establecido a favor del titular inscrito; y b) El principio de fe pública registral consagrado en beneficio del tercero que adquiere de buena fe un derecho del titular inscripto.

En opinión de la doctrina, el principio de publicidad en sentido material se identifica con una presunción de exactitud del registro que opera con distinta intensidad: a) como presunción iuris tantum a favor de todo titular registral y b) como presunción iuris et de iure a favor del tercero que adquirió un derecho real de quien no era titular.

Publicidad formal

La publicidad formal y material no son mas que dos aspectos del mismo fenómeno. En un caso nos ocupamos de los fines jurídicos que se persiguen con la publicidad, en el otro de las herramientas o medios que se emplean para lograr esos fines, aspectos que , en realidad, son inescindibles. Resulta, pues, indispensable que las leyes registrales en cumplimiento a este principio reglamenten las formas en que los interesados pueden tomar conocimientos de los antecedentes que existen en el registro, esto se logra por dos vías: a) Concediéndoles acceso directo a los archivos, y b)expidiendo constancia de los documentos y datos que en ello se encuentran.
a) Acceso directo al registro: consiste en permitir a los interesados que efectúen personalmente sus indagaciones sobre los documentos archivados o las fichas registrales.
b) Constancias expedidas por el registro. Fe publica registral:
Los inconvenientes del acceso directo al registro se suplen expidiendo a los interesados constancias de las inscripciones o documento que en el existen.

Tales constancias pueden ser de dos tipos, simples informes o certificados.

La publicidad registral “ es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio de un órgano específico llamado REGISTRO.”
La publicidad registral se opera mediante certificaciones expedidas por el registrador y tiene igual valor y eficacia que los asientos originales. Es forma de hacer público el registro, movilizando los asientos. La situación jurídica informada en el certificado es mantenida, a favor del documento para el que se requirió durante el plazo de validez fijado por la ley. De tal modo el documento respectivo tendrá su posición registral guardada desde la expedición del certificado.

Cornejo, distingue tres elementos de la publicidad; lo que se quiere dar a conocer, los hechos; los destinatarios de aquella y, la forma a utilizar para que llegue o pueda llegar a conocimientos de los destinatarios.

Según VILLARO, la publicidad material es la posibilidad legal de conocimiento de las situaciones jurídicas. En cambio, la formal es la información acerca de las situaciones jurídicas registrales, se la usa cuando se habla de publicidad de los asientos.
La publicidad material implica el tránsito del documento al registro. Va de los sujetos del acto al órgano registral. La publicidad formal, en cambio, del Registro a los sujetos.
Antes de profundizar en el tema de la publicidad registral es importante mencionar los conceptos de:

Prioridad: Gramaticalmente es la ante notoriedad de una cosa respecto de otra en el tiempo o en el orden. La expresión ofrece importancia jurídica no solo en lo que afecta a la prioridad en el orden con referencia a determinados cargos públicos y diplomáticos, sino mas especialmente en lo que se refiere al tiempo, por cuanto en el reconocimiento de determinados derechos tiene prioridad los mas antiguos sobre los posteriores. Este principio se encuentra ya contenido en la ley 98 libro I titulo XVII del Digesto en cuanto expresa que cuando en la causa de una y otra parte se convierte en cuestión de lucro debe ser preferido aquel cuya causa para el lucro precede en tiempo, aplicándose dicha norma las hipotecas y al contrato de arrendamiento, a este respecto es conocido el aforismo Qui prius est tempore portier est jure ( quien es primero en el tiempo es mejor en el derecho).

Señalar en los derechos modernos la aplicación de ese principio, resultaría una labor inatacable, porque se encuentra en materia de filiación, de propiedad, de posesión de créditos. ( de modo muy especial en los hipotecarios, de minas etc,) .

Bloqueo: Según lo establecido en el Diccionario de las Ciencias Jurídicas, políticas y sociales, del Manuel Ozorio define bloqueo, interrupción, mantenida por fuerzas navales, del trafico marítimo de una costa enemiga, (de un puerto, de otra plaza, de la desembocadura de rió, de todo un litoral)con los países neutrales.

Violar el bloqueo, es entrar un buque neutral en puerto o paraje bloqueado, o salir del mismo, sin atenerse a la prohibición y sin sufrir el rigor de la potencia bloqueadora.

La definición del bloqueo registral es utilizado por el autor Luis Moisset de Espanés haciendo referencia a lo establecido por Manuel Ozorio en la definición de bloqueo diciendo que las leyes de registros adscriben a los certificados la garantía de la inmutabilidad de la situación registral durante el plazo de vigencia que la ley les acuerda, efecto al que él denomina bloqueo registral.

El autor optó por esta denominación, y no la de cierre registral, porque no se impide de manera absoluta el acceso de otros actos al registro, sino que se otorga prioridad al que se realiza en virtud de un certificado, que producirá todos sus efectos como si no hubiese entrado ningún acto capaz de alterar la situación registral.

Prosigue diciendo, si el escribano no realiza el acto para el cual había pedido el certificado o lo después de vencida su vigencia, se levanta el bloqueo y adquieren plena validez los otros actos ( embargos, gravámenes, transmisiones, etc); desde la fecha que hubiesen sido presentados .

Reserva : Con un sentido de mayor amplitud, aplicable a muy diversos actos jurídicos, la reserva es la manifestación, de quien participa en ellos, de precaverse frente a las consecuencias que podrían derivarse de la aceptación pura y simple del acto de que se trate. Este vocablo posee aún otros significados generales y específicos de repercusión jurídica como guardia y custodia, secreto o cautela, declaración judicial de no afectar a terceros una resolución dictada en un caso.

Según el autor Felipe Pedro Villaro quien habla de la reserva de prioridad diciendo: que la situación jurídica informada en el certificado se mantendrá a favor del documento para el que se adquirió durante el plazo de validez fijado por la ley. De tal modo el documento respectivo tendrá su posición registral guardada desde la expedición del certificado.

Notas distintivas de la publicidad registral, a través de certificaciones.

a) Consentimiento: el derecho ya creado es, por la registración elevado a un plano superior de legitimación, pero esa nueva y perfecta legitimación ha de ser querida por los interesados, por eso es impensable y rechazable un derecho sin el previo consentimiento de aquellos a quienes la inscripción va a afectar.

b)Cognoscibilidad legal: es la posibilidad de conocer la posición registral y las consecuencias que se producen por la registración, independientemente que se dé o no el conocimiento de lo registrado.

c)Cognoscibilidad real: Es el conocimiento efectivo de las posiciones registrales que se realiza a través de :

1) Publicidad material o exhibición de los asientos y

2) La publicidad formal o la expedición de certificaciones e informes .

d) Efectos sustantivos: La publicidad eleva los derechos a un grado superior de legitimación, porque la protección jurídica de la apariencia que constituye el contenido registral legalmente formado, supone necesariamente predicar de ese contenido, unos efectos jurídicos propios, inevitablemente superiores a los del derecho que no se ha acogido al control publicitario.
Uno de los principios en los que se basamenta el Derecho Registral es la PUBLICIDAD.

Para algunos autores, la PUBLICIDAD es más que un principio, es la finalidad misma del Derecho Registral, es su objetivo exclusivo y excluyente.

Técnicamente es no sólo conocer —cognoscibilidad real—, sino la existencia de un medio oficial de conocer —cognoscibilidad legal— una posición registral a través del Registro de la Propiedad.
El tránsito del documento al Registro, de los sujetos al organismo implica publicidad material y la divulgación del Registro al interesado, es la publicidad formal.

Existe una forma de publicidad que divulga y a la vez genera otro asiento que también será divulgado, es decir, que comprende la publicidad material y, al mismo tiempo, la formal y que es la certificación con reserva de prioridad.

Clases de certificados

*Notariales (Art.280 ley 879 y su mod. 1838/01)

Certificados *Administrativos (a solo efecto informativo)sin
bloqueo registral

*Judiciales (Art. 331 ley 879/81 C.O.J.)

Contenido de la publicidad

El Art. 329 de la Ley 879 dispone que el Registro expedirá certificados sobre:

*Asientos de toda clase.

*Asientos determinados.

*Asientos de hipotecas y cancelaciones.

*De no existir asientos.

Medios de publicidad

La Acordada 69/1997, al autorizar la impresión de formularios, implementó los siguientes medios de publicidad:
*Certificados a través de Formularios B1—de dominio matriculado—, y B3 —de folio real—. Actualmente es utilizado un formato aplicable a los inmuebles inscriptos matriculados o no; utilizables para las demás secciones del registro de la propiedad y en cuanto a bienes automotores existe un formato especial
Conviene resaltar que estos medios de publicidad fueron creados por la Acordada arriba mencionada, pero que el Código de Organización Judicial Ley 879, Arts. 261 al 359, solamente menciona los certificados como forma de publicidad del Registro (Sección VI, Arts. 328 al 334 de la Ley 879).

También se consideran medios de publicidad:

—Consultas.

—Notas (planchas) de inscripción (Art. 320, Ley 879)

Actos jurídicos para los cuales se exigen certificados

Artículo 280. ( modificado por ley 1838/01)-“ Ningún escribano podrá extender, aunque las partes lo soliciten, escritura alguna que transmita, restrinja o modifique derechos reales, sin tener a la vista el certificado expedido por el Jefe de la Sección correspondiente, en el que conste el dominio del bien y condiciones actuales, sin perjuicio de las responsabilidades emergentes previstas en la ley.”…..

También se exige certificados para los siguientes actos:

*Aceptación de compra que implica el traslado de la titularidad del gestor de negocios al verdadero propietario para quien fue adquirido el inmueble.

*Cesión de créditos: se certificará sobre el inmueble y el crédito garantizado con el derecho real de hipoteca.

*Para la partición de condominio no se requiere certificado, porque no hay acto de disposición ni modificación, sino de asignación física, entendiéndose que desde el comienzo los condóminos eran dueños de la porción que les correspondía, pero para el Registro de la propiedad es exigencia tener a la vista el certificado de condiciones de dominio para las particiones o división de condominio porque justifica que existe alteración del objeto, prosiguen diciendo que no requieren certificado de interdicciones.

El Notario es responsable del incumplimiento de esta disposición legal; empero, su falta de cumplimiento no produce, por si , ni la nulidad ni la anulabilidad del acto jurídico celebrado ante él ni ya tampoco la destitución del cargo a partir de la Ley 1838/01.

Actos jurídicos para los cuales no se exigen certificados

*Cambio o adición del nombre del titular del dominio, sin alterar su titularidad, como el cambio de nombre de una sociedad. ( En cuanto a sociedades, si debe solicitarse el de interdicciones)

*Rectificación de nombre, apellido, documento de identidad, estado civil, nacionalidad del titular del dominio .

Conforme a la naturaleza de los documentos: ámbito judicial

*Adquisición de la propiedad por usucapión.

*Por transmisiones hereditarias ( expedición de hijuelas).

*Disolución de la comunidad conyugal.

Computo de plazos

El certificado será expedido en un plazo máximo de diez días, contados desde el día siguiente de ser solicitado, y será válido por treinta días en todo el territorio de la República, contados desde la fecha de su expedición. Los plazos se contarán conforme a lo previsto en el Artículo 338 del Código Civil.

El plazo y forma de computarlo:

*De expedición: 10 días máximo desde su solicitud.

*De validez: 30 días a contar de la fecha de expedición.

*Los plazos se cuentan según el Art. 338 del Código Civil.

*Se considera fecha de expedición por interpretación jurisprudencial del Tribunal de Apelación, la fecha de la firma del Jefe de Sección, que deberá constar en el certificado mismo.

Reserva de Prioridad

Según la ley 1838/01, Expedido el certificado, el Registro tomará nota de ello en la matrícula o en la inscripción correspondiente al bien registrable. Durante su vigencia no podrán inscribirse embargos, inhibiciones o cualquier otra restricción de dominio, ni ningún instrumento público o privado que restrinja, modifique, constituya o limite derechos referentes al mismo bien.

Reserva prioridad, equivale a una anotación preventiva, para cuyo otorgamiento se solicitó. Esto último fue dispuesto por la Acordada 18/1983. Si el documento ingresa sin la reserva no tendrá más prioridad que la común o directa.

En la doctrina la RESERVA DE PRIORIDAD; establece que se obtiene la reserva de prioridad desde el momento en que el registro expide el certificado para la realización del acto. La expedición del certificado va establecer la reserva de prioridad durante todo el plazo de validez, por vía de una mecánica registral a la que se lo denomina bloqueo, nombre técnico que se emplea para caracterizar los efectos que produce la certificación al garantizar la inmutabilidad de la situación registral. (8) Pag. 58 de Luis Moisset de Espanés Horacio Vaccarelli. Sistema Registral Inmobiliario Argentina-Paraguay. Zavalia.

Exige para ser eficaz que el documento se autorice dentro del plazo de validez del certificado, de no ser así desaparece.

Bloqueo Registral

La Mesa de Entradas y el Jefe de la Sección correspondiente del Registro del Inmueble deberán observar estrictamente el orden de prelación de los pedidos presentados. Les está absolutamente prohibido expedir u otorgar certificaciones o registros de medidas cautelares sin observar el orden de prelación que le concede la fecha y hora de presentación de cada pedido, cualquiera sea la naturaleza u objeto del acto.
Los embargos u otras medidas cautelares o cualquier otro instrumento de los indicados más arriba que se hubieren presentado para la inscripción respecto del bien de que se trate, deberán observar el orden de prelación enunciado y, consecuentemente, según corresponda, deberá expedirse la nota negativa de conformidad con lo dispuesto en el párrafo tercero de este mismo artículo.

Las escrituras otorgadas durante la vigencia del certificado que menciona el presente artículo y cuyos testimonios se presenten al Registro para su inscripción, deberán estar inscriptas en treinta días máximo, contados desde el día siguiente al de su presentación.

Si el testimonio del instrumento presentado para su inscripción careciera de alguno de los recaudos formales, el Jefe de Sección lo devolverá al interesado para que proceda a subsanarlo en el plazo de tres días. Si ello no fuere posible, denegará la inscripción siguiendo el procedimiento y las normas previstas en este Código. No obstante, a pedido del interesado, se podrá inscribir provisoriamente el documento hasta tanto las instancias superiores resuelvan sobre el particular.

La falta de cumplimiento del orden de prelación precitado o de los plazos para que el Registro expida los certificados o registre las escrituras que se hubieren presentado para tal fin, hará pasibles a los funcionarios responsables de la destitución, los responsabilizará por daños y perjuicios y dará derecho a las partes otorgantes del acto a reclamar la reparación de aquéllos ante el Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de la ciudad de Asunción, por la vía del proceso de conocimiento sumario”. “Si no existiese concordancia entre el asiento y el certificado, primará el asiento por la aplicación del artículo 375 inc. H) del Código Civil, pero el registro será responsable de la inexactitud, por haber publicitado erróneamente el asiento”.(10) Manual de derecho registral.Lucila Ortiz de Di Martino. Pag.58
Consagrado en la Constitución Nacional sección II Art. 106 de la responsabilidad del funcionario y empleado público: “Ningún funcionario o empleado publico está exento de responsabilidad. En los casos de transgresiones, delitos o faltas que cometiesen en el desempeño de sus funciones serán personalmente responsables, sin perjuicio de la responsabilidad subsidiaria del estado, con derecho de este a repetir el pago de lo que llegase a abonar en tal concepto”

En cuanto a los errores o fugas registrales, que consisten generalmente en la omisión en el certificado de medidas cautelares o derechos reales vigentes, la responsabilidad es de la Dirección General de los Registros Públicos, pero puede ser compartida entre éste y el escribano interviniente cuando se comprobare de que el interviniente tuvo conocimiento antes de la redacción y firma de las partes.

Tipos de Bloqueo

CLASIFICACION DOCTRINARIA

EL BLOQUEO REGISTRAL PUEDE SER CLASIFICADO BAJO DOS OPTICAS DIFERENTES: relacionado en el plazo; en cierto e incierto y relacionado con el interés del acreedor; en absoluto y relativo

a) BLOQUEO CIERTO E INCIERTO: Extendido un certificado con reserva de prioridad indirecta, los registros deben condicionar el ingreso de cualquier medida cautelar por los plazos máximos previstos en la ley (plazo de validez del certificado 30 días no existe en nuestra legislación) En la legislación Argentina existe plazo de validez de los certificados más plazo de 45 días para la inscripción, es decir 60, 70 o 75 días según el supuesto. El descripto es el plazo máximo incierto, dado que tanto los terceros como el registro desconocen hasta el momento del ingreso del documento, si se cumplieron los plazos de ley, y por lo tanto si se conserva o no la reserva de prioridad indirecta.
El plazo se transforma en cierto con el ingreso del documento.
Si el acto jurídico se otorgó estando vigente el certificado, y se inscribió dentro de los treinta días de la instrumentación, todas las medidas anotadas, condicionalmente, se deben levantar de oficio.

Este efecto se produce de esta manera, pues la prioridad del adquirente rige desde la fecha de expedición de la certificación.
Si el acto se hubiera otorgado o inscripto fuera de los términos, o no se hubiere otorgado, las medidas quedan inscriptas definitivamente.

BLOQUEO ABSOLUTO Y RELATIVO: Producido el bloqueo como consecuencia de la expedición de un certificado con reserva de prioridad, los registros deben dejar constancia de la misma en los fincas o folios respectivos.

Existe una interpretación errónea de las leyes registrales al entender que expedida una certificación con reserva de prioridad para un negocio jurídico determinado, éste queda totalmente protegido por la misma, resultando inatacable por cualquier acreedor con interés legítimo.

Surge la posibilidad que el embargante pueda actuar cuando el bloqueo es relativo, dado que aún no se ha producido el otorgamiento del acto.

De producirse la instrumentación, el bloqueo relativo se transforma en absoluto, y a partir de allí ya nada puede hacer el acreedor embargante. Sólo le cabe la remota posibilidad de que los plazos legales no se cumplan, quedando inscripta de definitivamente la medida trabada en forma condicional.
El bloqueo relativo es aquel que existe en el periodo comprendido entre la expedición del certificado con reserva de prioridad indirecta y la instrumentación del acto respectivo.
El bloqueo absoluto se produce desde el momento de la instrumentación.

El criterio registral actual es el bloqueo absoluto, basándose en la DGRP N° 75 del 4 de febrero de 2002, donde la Directora de la Dirección General de los Registros Públicos solicita un dictamen, a la Corte Suprema de Justicia, sobre la interpretación de la ley 1838/01 modificatoria del Art. 280 del C.O.J, que en su punto 6 responde: “En cuanto al bloqueo registral si se produce desde el ingreso del documento o solo durante la vigencia del certificado por treinta días, corresponde tener en consideración el cuarto párrafo del Art 280: La Mesa de Entradas y el Jefe de la Sección correspondiente del Registro del Inmueble deberán observar estrictamente el orden de prelación de los pedidos presentados. Les está absolutamente prohibido expedir u otorgar certificaciones o registros de medidas cautelares sin observar el orden de prelación que le concede la fecha y hora de presentación de cada pedido, cualquiera sea la naturaleza u objeto del acto.” Consecuentemente resulta ocioso analizar si el bloqueo se produce o no desde el ingreso del documento, en razón de que los funcionarios del Registro público deben observar un orden estricto de prelación en la atención de los pedidos.”

SITUACION REGISTRAL PLANTEADA.

¿Existe cierre o bloqueo registral?

La ley no es clara. Por un lado no menciona las palabras “bloqueo” ni “cierre” en ningún momento; en cambio, sí usa la expresión “expedir la nota negativa durante la vigencia de la reserva,” lo que da pie a interpretar que existe un cierre registral total o absoluto, tanto para los documentos de origen notarial (certificados e inscripciones incompatibles con el acto para el cual se solicitó la reserva), como judicial (medidas cautelares).

Y ésta es la interpretación de la DIRECCION GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS, amparados en el dictamen de la C.S.J.
A nuestro criterio, no obstante, que durante la reserva de prioridad no puede expedirse otro documento incompatible, ese es el fundamento de la reserva, pero nada obsta a que los mismos se encuentren ingresados en el Libro Diario a la espera de la utilización o no de dicha reserva, como se tenía dispuesto en la Acordada 18/1983, pero incomprensiblemente sólo para las medidas cautelares.

Por ello es que la Ley 1838 exige el cumplimiento estricto de la prioridad u orden de prelación, lo que hubiese sido innecesario de haberse rechazado in límine todos los documentos ingresados posteriormente a la reserva.

C O N C L U S I O N

Tanto la actividad notarial, judicial y de los litigantes, en materia de derechos reales, no está garantizada por el sistema empleado en nuestro sistema registral.

La reserva de prioridad que el certificado concede al negocio jurídico instrumentado notarialmente, es la base de la actuación eficiente del escribano y el sustento de su tranquilidad profesional.

Por eso es importante que el notario asuma los riesgos que corre y las responsabilidades que le incumben si no utiliza adecuadamente el rito registral.

El certificado previo es el primer paso del sistema registral; el segundo es su utilización dentro de los plazos legales de vigencia, y el tercero la presentación de la escritura para su registración, también dentro del plazo legal.

Una aclaratoria legislativa en éste y muchos otros temas de carácter registral, sería una saludable medida en beneficio del Derecho Registral paraguayo.

A fin de obtener leyes prudentes, coherentes, precisas, completas, es necesario en primer lugar manejar claramente el lenguaje propio de cada rama del Derecho.

Por lo tanto, en primer lugar debemos estar de acuerdo en el uso correcto de los conceptos propios del Derecho Registral, pues actualmente existe una anarquía, injusticia, mala administración y graves falencias en la interpretación de los artículos del C.O.J., en materia registral.

Y así, proyectar y lograr la promulgación de la ansiada Ley que organice la DIRECCION GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS.

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EL REGISTRO PÚBLICO EN NICARAGUA.por Myriam Jarquin de Medina

Jueves, 20 de julio de 2006

Introducción

La tenencia de la tierra y los derechos sobre ésta, constituyen uno de los aspectos más trascendentales en la vida económica y política de Nicaragua. No en vano se ha dicho que mientras la problemática sobre la tenencia de la tierra subsista, no se puede dar la consolidación de la democracia y el despegue de la economía nacional.

En procura de tratar de solucionar ese problema, en el marco del Proyecto de Ordenamiento de la Propiedad Agraria se inició en el año 1994 el Programa Nacional de Catastro, Titulación y Registro de la Propiedad Agraria, siendo uno de sus objetivos específicos modernizar las instituciones que regulan la propiedad inmobiliaria en su aspecto legal y geográfico: Registro Público de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional, es a través de estas instituciones que puede dimensionarse y cuantificarse el problema de la tenencia de la tierra y que sirven como instrumento perfecto, tanto desde el punto de vista jurídico para consolidar el derecho de propiedad, como geográficamente, para ubicar materialmente en la realidad, el terreno sobre el cual recae ese derecho real inmobiliario.

La situación política de ordenamiento de la propiedad agraria a través de un proceso masivo de titulación del sector reformado fue el marco para el desarrollo del Proyecto de Modernización de los Registros Públicos integrado en el Programa Nacional de Catastro, Titulación y Registro de la Propiedad Agraria, la situación de origen continúa prevaleciendo con la inestabilidad social ocasionada por los conflictos de tenencia de la tierra actualmente con un enfoque hacia el sector no reformado y las tierras de las comunidades indígenas, lo que a su vez se ha constituido en un fuerte obstáculo para el desarrollo económico del país.

Con el objetivo planteado en el marco del Programa de Ordenamiento de la Propiedad Agraria, la Corte Suprema de Justicia para fortalecer institucionalmente la entidad registral integra el Proyecto de los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil en su Plan de Modernización del Poder Judicial período 19972011, con metas de ejecutar una serie de acciones tendientes a transformar aspectos de la superestructura funcional, la estructura administrativa y la infraestructura operacional, encaminadas a la implementación de un verdadero Proceso de Reforma Registral que demanda actualmente su continuidad en una Segunda Etapa, que permita establecer las bases de un Registro Moderno seguro y eficiente.

Breve reseña sobre el registro público en Nicaragua

· Misión del Registro Público de la Propiedad Inmueble:

El Registro de la Propiedad Inmueble es la institución que se encarga de regular la inscripción del dominio y demás derechos reales sobre Bieneslnmuebles y los efectos que ésta produce mediante la aplicación de las normas del Derecho Registral, en el ámbito de ordenamiento de la propiedad es fundamental para cumplir con el objetivo de la estabilidad y tenencia de la tierra, es el órgano que garantiza el derecho legal sobre la propiedad.

Tiene como función principal: Brindar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario.

El Código Civil, (promulgado en 1904) en el Título XXV sobre los Registros Públicos, el artículo 3936, regula la misión principal correspondiente como es “inscribir” la tradición del dominio de los bienes raíces:

Art. 3936. – Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces, por la inscripción del título en el Registro de la Propiedad.

De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de herencia, usufructo, uso, habitación, servidumbres activas, hipoteca, anticresis y demás derechos reales constituidos sobre inmuebles.

Se citan los artículos que regulan los documentos objeto de inscripción:

Art. 3951 En el Registro de la Propiedad se inscribirá:

1° Los títulos de dominio sobre inmuebles.

2° Los títulos en que se constituyan, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbres activas, anticresis y cualesquiera otros derechos reales diversos del de hipoteca.

3° Los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o no inscribirse para los efectos del art. 2949.

Art. 3953. Las servidumbres también se harán constar al margen en la inscripción de propiedad del precio dominante y del sirviente.

Art. 3957. En el Registro de Hipotecas se inscribirán los títulos en que se constituya, modifique o extinga algún derecho de hipoteca.

· MARCO LEGAL

Los Registros Públicos para el cumplimiento de sus funciones y procedimiento están regulados por:

-Código Civil (1904): Título XXV de los Registros Públicos

-Reglamento del Registro Público (1904)

El Código Civil instaura como sistema registral la técnica de foliación real, que hasta hoy impera en nuestro sistema.

El Registro Público en Nicaragua, desde su creación en el año 1904, ha sido una institución adscrita al Poder Judicial, organismo rector y responsable del nombramiento de los Registradores Públicos, ejerciendo control administrativo.

Sin embargo, a través de la historia, la entidad registral durante la década de los años 80 fue adscrita al poder al Poder Ejecutivo en el Ministerio de Justicia, que años más tarde desaparece y, por considerarse que la adscripción del Registro Público al Poder Judicial no identificaba la función administrativa del Registrador con la Administración de Justicia, fue que en el año 1988, el gobierno de la época, traslada al Registro Público al Ministerio de Finanzas.

En 1990 nuevamente el Registro Público Inmueble y Mercantil recupera su estatus original de dependencia al Poder Judicial (Corte Suprema de Justicia), según lo establece la Ley sobre los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil, Ley No. 80 del 12 de Marzo de 1990.

La nueva Ley Orgánica del Poder Judicial de la República de Nicaragua (Ley No. 260 publicada en la Gaceta No. 137 del 23 de Julio de 1998 y vigente el 23 de Enero de 1999, establece que bajo la denominación de personal al servicio de la Administración de Justicia están comprendidos los Registradores Públicos, que están a cargo de los Registros Públicos establecidos en cada uno de los departamentos y Regiones Autónomas del Atlántico del país.

· Ámbito Territorial

Actualmente existen 16 oficinas de Registros Públicos con territorio departamental, con dependencia orgánica de la Corte Suprema de Justicia (directamente de la Corte Plena integrada por doce Magistrados), con la nueva Ley Orgánica deberá crearse los Registros Públicos de la Región Autónoma Atlántico Norte, dividiendo la información registral contenida en el Registro Público del que fuera el departamento de Zelaya con actual sede en la ciudad de Bluefields.

· Ámbito Administrativo

Por mandato legal, corresponde a la Corte Suprema de Justicia la dirección y control de los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil, el nombramiento de los Registradores Públicos y demás personal de los registros departamentales y de las regiones autónomas, conforme lo establece la Constitución Política y la nueva Ley Orgánica del Poder Judicial.

La nueva Ley Orgánica del Poder Judicial, establece que corresponderá a la Corte Suprema de Justicia emitir el Reglamento Administrativo y de funcionamiento, bases de una estructura orgánica funcional y operativa que regulará los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil del país, el que deberá prever la sujeción a los aranceles establecidos por ley, el establecimiento de controles contables internos y la auditoría permanente.

En la práctica, cada uno de los Registros Públicos de los otros, no existe una relación jerárquica estrictamente registral, su relación es directa con la Corte Plena y con cada uno de los Magistrados que atiende la zona geográfica, lo que ha permitido la existencia de diversas formas de administración, así como los más variados criterios de calificación registral con respecto a una misma situación jurídica.

Los Registros Públicos actualmente comprenden las siguientes entidades:

1. Registro de la Propiedad Inmueble

2. Registro de personas (no comprende el Estado Civil de las Personas)

3. Registro Mercantil

4. Registro de Prenda Agraria e Industrial

El Registrador Público es el titular de cada oficina registral departamental, ejerce funciones propias de calificación registral, firma los documentos emitidos y los libros de inscripción y dirige administrativamente la oficina registral.

Proyecto de reforma registral

OBJETIVO DEL PROYECTO:

“Convertir a los Registros Públicos en instrumentos de tranquilidad política y de progreso económico, a través de una verdadera garantía de SEGURIDAD JURÍDICA a los propietarios inmobiliarios, mediante la integración de la información contenida en el Registro de la Propiedad Inmueble y el Catastro, empleando para ello los medios adecuados y garantizando el autofinanciamiento de su funcionamiento”.

El Proyecto tiene como principal objetivo ampliar, profundizar, consolidar y diversificar las acciones de un nuevo sistema registral seguro y eficiente en correspondencia con los requerimientos de datos e información existente que reúna las características necesarias para que el Estado y el usuario tengan plena confianza en las instituciones registrales.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS

El proceso de reforma registral, mediante la ejecución de una serie de actividades de carácter técnico y legal se ha propuesto reálizar una serie de acciones que garanticen la seguridad jurídica de los titulares de la propiedad inmueble, el saneamiento de la propiedad en general y su estabilización, con el propósito de consolidarla jurídicamente, evitar transacciones objetables respecto al derecho a la propiedad y propiciar una definición única parcelaria en cuanto a la ubicación geográfica, para garantizar con ello la tenencia de la tierra.

Los objetivos específicos que se pretenden alcanzar con el desarrollo del proyecto son:

1. Nueva Legislación Registral que responda a los objetivos de fortalecimiento y reforma registral.

2. Brindar garantía y seguridad jurídica sobre la propiedad inmueble en el resguardo de la información registral y la tramitación de documentos.

3. Tener fácil acceso a la información y servicios del Registro.

4. Establecimiento de un proceso que garantice el mantenimiento y actualización de la información registral.

5. Diseño de un sistema automatizado del proceso registral, que sea eficiente y eficaz tanto en la inscripción (tramitación y control de documentos) como en la obtención de la información contenida en los asientos del Registro.

6. Tener una descripción física de los Resguardo y Conservación de la inmuebles los más cercan a la realidad.

7. Implementar una nueva estructura administrativa de los Registros por materia y territorio.

8. Mejoramiento y construcción de las instalaciones físicas.

9. Implantar en el ámbito nacional el sistema automatizado de Índice de
Propietarios.

10. Contribuir al Ordenamiento y Legalización de la propiedad inmueble, coordinando acciones con las instituciones involucradas en su proceso.

Un Registro Público que satisfaga dichos objetivos, coadyuvará a que un país como Nicaragua esté en capacidad de ofrecer en forma ágil, eficiente y segura información registral sobre la propiedad inmueble que permita a los inversionistas nacionales y extranjeros, analizar las posibilidades de inversión previo conocimiento de la seguridad jurídica que otorga la institución registral, así como los recursos disponibles para tal fin. Esto es básico y fundamental para que el país sea considerado dentro de los planes económicos que se impulsan en el ámbito regional y mundial; sobre todo lograr determinar la capacidad productiva del país con el objetivo de diversificar su producción agropecuaria e industrial en función de los Tratados de Libre Comercio y la Globalización de la Economía Mundial.

ACTIVIDADES DEL PROYECTO: ESTADO DE DESARROLLO Y PROYECCIÓN FUTURA

La Reforma Registral es la maleta del proyecto, que en términos generales implica reforma en el ámbito legal, organizacional y funcional, acompañado de un programa de desarrollo de los recursos humanos y de una dotación de medios físicos y financieros.

Las actividades principales del proyecto son:

Resguardo y Conservación de la información registral:

La Institución Registral con más de 100 años de existencia, los libros que contienen su información han sufrido deterioro con el transcurso del tiempo por la falta de condiciones ambientales para su almacenamiento, la destrucción por fenómenos físicos y naturales, el mal manejo y descuido de los libros, tal situación provocó como primer acción durante el proyecto tomar medidas de conservación y resguardo de la información registral, utilizándose la técnica de microfilm por considerarse en ese momento como la más adecuada tecnológicamente por el tamaño de los libros del registro, su información manuscrita y el estado de los mismos, con esta acción se garantiza un respaldo de la información y brinda la certeza en un momento determinado, si fue necesario, reconstruir la información microfilmada que se llevó a cabo en los años 1994, 1995, 1996 y 1997, de los libros de Derechos Reales, Mercantil, Personas, Prenda y Diario.

Los alcances de la microfilmación son importantes pero limitados en el tiempo por lo que deberá implantarse un nuevo sistema que erradique desde su raíz conceptual y material la actual forma de llevar los asientos registrales y su forma de archivarlos, por lo que actualmente está en proceso un estudio de mantenimiento y actualización de conservación de la información registral con herramientas que la tecnología moderna nos brinda y que será aplicada con el sistema del proceso registral electrónico.

Organización, actualización y manejo de la información registral.

 Índice de Propietarios, el índice de Propietarios corresponde a los Titulares de Dominio de propiedad inmueble inscritos en el Registro Público, es un sistema de proceso de desarrollo para determinar el propietario actual y digitarlo en la base de datos, que permitirá acceder a los datos de un inmueble consultando por: su titular en un archivo que está ordenado por el orden cronológíco de las inscripciones en los Libros de Derechos Reales (tomos) del Registro de la Propiedad Inmueble desde comienzos de siglo; por circunscripción geográfica (municipal en el departamento geográfico correspondiente, sus titulares y los atributos de su condición jurídica.En la actualidad conforme la legislación vigente se lleva en libros manuscritos y por fichero en tarjetas. La búsqueda de la información será por titular del dominio, por los datos registrales, por número catastral o por zona geográfica. Este sistema únicamente como parte histórica tendrá el último antecedente registral.

El índice de Propietarios publicitará la información por pantalla o por informes impresos.

Sistema Automatizado del Proceso Registral:

Actualmente en la preparación de los términos de referencia para su licitación y posterior proceso de desarrollo y su aplicación con !a nueva ley registral, que permita la inscripción de documentos y otras funciones del Registro a través de medíos tecnológicos modernos.

La Funciones registrales que comprenderá el sistema son:

a) Ingreso de los documentos y solicitudes que ingresan para ocupar posiciones registrales (prioridad, oponibilidad e incompatibilidad).

b) Inscripción o asiento en el Libro Diario: supone el asiento con efecto jurídico irreversible, como principio ordinario, de la documentación incluida en la función anterior.

c) Ordenamiento material del ingreso: calificación e inscripción), a efectos de que efectúe el procesamiento de los documentos en el mismo orden de ingreso.

d) Calificación: se desarrolla sobre el examen del documento presentado objeto de inscripción o anotación, implica la puesta en juego de la totalidad de los principios registrales, a saber: legalidad, prioridad, rogación, tracto sucesivo. Exige la disponibilidad del antecedente de dominio como expresión total de la situación jurídica del inmueble referido a los siguientes aspectos: titularidad del dominio, datos registrales del inmueble, existencia de derechos desmenbrados o medidas cautelares o de reservas de prioridad bajo la forma de certificaciones provisionales.

e) Inscripción o anotación propiamente dicha: implica la confección del asiento de acuerdo con el resultado de la calificación y aplicando las reglas técnicas y jurídicas específicas, según los modelos contenidos o que se proponga en el reglamento de la reforma legal en proceso de elaboración, sobre la base del acto o negocio causal y la especie de derecho que se inscriba en el asiento.

f) Verificación y control: implica la supervisión de las tareas efectuadas, teniendo a disposición la matrícula con el nuevo asiento confeccionado, el documento registrable y la solicitud. Con su conformidad se generan los efectos jurídicos, lo que en el sistema computarizado implicará pasar de una condición transitoria en la memoria a una definitiva.

g) Egreso por el Libro Diario: consiste en anotar mediante el dato correspondíente la salida del documento del procedimiento registral, dejando constancia en el ordenamiento diario y su puesta a disposición del interesado.

h) Certificación: consiste en el examen de la solicitud de certificación registral para establecer si es técnica y jurídicamente posible su emisión, en los casos en que deberá practicarse la reserva de prioridad, la que constituye una función de inscripción, según se establece a continuación.

i) Anotación de la reserva de prioridad: consiste en elaborar el asiento del folio que corresponda a las anotaciones, dejando constancia de las características del certificado emitido, y a efectos de generar, para quien lo solicite, la anotación preventiva que prevé la ley.

j) Emisión del certificado: consiste en expedir para quien lo ha solicitado, la constancia escrita conteniendo los datos completos de la situación jurídica del inmueble, (incluirá reserva de la prioridad cuando sea solicitada).

k) Informes: es equivalente a la función de certificación pero sin reserva de prioridad.

Plan de capacitación para Registradores y Personal Registral

Con la Escuela Judicial se ha programado elaborar los perfiles de cargos para los Registros Públicos, iniciando por el cargo de Registrador, para efecto de programar un plan de capacitación integral de acuerdo con las funciones que realizan.

Infraestructura Física

La meta del proyecto es dotar a cada oficina registral en el ámbito territorial de la infraestructura física adecuada, conforme Programa de obras Civiles de la institución judicial se integrarán en los Complejos Judiciales de cada cabecera departamental con las otras oficinas judiciales.

Adquisición de medios técnicos y materiales

La adquisición de los medios técnicos y materiales para un mejor funcionamiento y manejo de la información registral.

Asistencia Técnica Nacional e Internacional

Se ha obtenido la asistencia técnica nacional para la administración del proyecto y la ejecución de las actividades programadas para lograr un verdadero ordenamiento de la propiedad y preparar las bases para regular la tenencia de la tierra, estudios que sean requeridos para la continuidad del proceso de Reforma y Modernización Registral iniciado.

Plan Piloto de la Reforma Registral

Se ha seleccionado una oficina registral para implementar los programas de modernización en proceso de desarrollo o a desarrollar como plan piloto para su posterior integración en todas las oficinas del país.

Para obtener un impacto positivo en el Plan General de Ordenamiento y Regulación sobre la tenencia de la tierra, en el cual el Registro Público de la Propiedad de Inmueble, por contener la base legal de los derechos de propiedad inscritos, representa un factor determinante para cumplir con los objetivos generales planteados por el Gobierno de la República y el Poder Judicial en su Plan Institucional de Modernización. Que integra a los Registros Públicos, por ser el órgano rector y de administración de la entidad registral tanto de propiedad inmueble como mercantil.

Metas propuestas para la continuidad del proyecto

Las metas programas para la continuidad del proyecto, son:

Establecer un Registro Moderno que satisfaga la demanda de los usuarios apoyando el desarrollo del sector privado fortaleciendo los derechos sobre la propiedad con la aplicación de procedimientos y técnicas seguras de registración de los títulos de propiedad y demás derechos reales para resolver el problema de Ordenamiento y Legalización de la propiedad rural y urbana, con el fin de contribuir al establecimiento de la paz social en el campo y en la ciudad para promover el desarrollo social y económico del país.

Facilitar la planificación global y sectorial y proporcionar la información básica necesaria para orientar la inversión pública y privada, mediante el conocimiento detallado de los derechos sobre la propiedad y sus datos legales.

Contribuir en conjunto con instituciones del Poder Ejecutivo la Titulación de Propiedad a pequeños y medianos propietarios rurales y del sector urbano, solución de conflictos de propiedad como producto de la confrontación con la información catastral, una vez que la institución correspondiente haya ejecutado la actividad de delineación catastral para constituir su base de datos de información geográfica o territorial.

Desarrollar una base de datos técnica de la información y servicios registrales segura y eficiente que permita operar y mantener actualizado el Registro Público.

Apoyar con información estadística registral para establecer los medios técnicos y legales para regular la tenencia de la tierra.

Vigencia de una nueva Ley de Registros Públicos y los reglamentos respectivos, base fundamental para la ejecución de las actividades sustantivas programadas en el proyecto.

Resultados esperados

Generales en el ámbito nacional:

-Contribuir a establecer la paz social en el campo, lo que redundará en una mejor oportunidad para revalorizar el precio de las tierras rurales haciéndolas objeto de transacciones legales y seguras.

-Permitir a los propietarios reconocidos como legítimos a tener acceso a los bancos de crédito, para el financiamiento de mejoras, trabajos culturales, siembras, cosechas, crianza de ganado, producción porcina, avícola y de otra índole.

-Contribuir con los procesos de titulación de la propiedad urbana y rural tanto del sector reformado como el no reformado y de las comunidades indígenas del país.

-Apoyar el aumento de la producción agrícola como café, carne, productos no tradicionales, con el consecuente beneficio a la economía nacional mediante incremento del Producto Interno Bruto, en términos positivos pero aún no cuantificados mediante la realización de un estudio económico aplicado al sector agropecuario. Que demuestre la eficiente contribución del proyecto a la Balanza de Pagos del País.

-Contribuir en la resolución de conflictos de propiedad en coordinación con el Catastro Multifinalitario, en especial el problema de ordenamiento y legalización de la propiedad urbana y rural.

-Apoyar y promover el desarrollo social y económico de las regiones y zonas donde se implementan los procesos de ordenamiento de la tenencia de la tierra.

Legalizada la tenencia de la tierra, ésta facilitará el acceso al crédito de los pequeños y medianos productores; facilitará la planificación global y sectorial (ordenamiento territorial); proporcionará información básica para orientar la inversión pública y privada, mediante el conocimiento detallado de la tierra y su legitimidad, garantizando a la vez su uso adecuado.

Específicos en el ámbito registral:

-Desarrollar una base técnica y administrativa eficiente que operará y mantendrá actualizado la información registral.

-Ordenamiento y actualización de los derechos sobre propiedades inmuebles dentro del territorio nacional, a nivel departamental y municipal.

-Garantía para la seguridad jurídica de la propiedad inmueble.

-Establecer mecanismos económicos y administrativos que a mediano plazo conviertan al Registro Público en una actividad autosostenible para el mantenimiento de los sistemas que se implanten en su etapa de modernización, y el cumplimiento del Plan de Modernización Institucional del Poder Judicial.

-Brindar servicios en forma ágil, eficiente y segura de la información registral existente y para el mantenimiento y actualización de la información Catastral.
Como producto de la organización y actualización de la información registal y la coordinación con la oficina de catastro territorial, los planes pilotos que ambas instituciones desarrollen durante el último año de la primera fase permitirán identificar la problemática en la tenencia de la tierra, lo que originará la confrontación de los datos se deberá desarrollar una serie de medidas de solución de conflictos de orden administrativo y legales.

NOTAS SOBRE EL PRINCIPIO DE CALIFICACIÓN EN EL SISTEMA REGISTRAL COLOMBIANO.Por Roberto Burgos Cantor.

Jueves, 22 de junio de 2006

ALGUNAS NOTAS SOBRE EL PRINCIPIO DE LA CALIFICACIÓN EN EL SISTEMA REGISTRAL COLOMBIANO

Por
Roberto Burgos Cantor

“No cabe, en cambio, negar que los Registros hubieran de admitir todos los documentos presentados a inscripción, sin que ni ellos ni otras personas pudieran apreciar sus formas extrínsecas, ni la capacidad de los interesados, ni la unidad o validez del Acto, el Registro de la propiedad no cumpliría su misión, no respondería a los fines de su creación y contendría una seria de derechos inscritos, pero de eficacia dudosa, amenazados de una posible nulidad, que quitaría toda seguridad o certidumbre al dominio y a los derechos reales con perjuicio evidente del crédito territorial”. (Morrel y Terry)

A manera de introducción

Las siguientes observaciones, en manera alguna pretenden desarrollar sistemáti-camente la problemática de la calificación Registral. Una observación que ese tenor puede aparentar lo que metodológicamente no sería válido: descalificar a priori los resultados obtenidos, trampeando así el rigor que exigiría su lectura. Pero denunciada la apariencia es lícito mostrar el sentido de tan irrespetuosa advertencia. Ella se justifica en la necesidad en enmarcar el especio teórico de la reflexión, fijar sus líneas de desenvolvimiento en lo que hasta el momento, desde el 27 de julio de 1.970), ha constituido la práctica de la Superintendencia de Notariado y Registro en relación con las oficinas de Registro de Instrumentos Públicos y llamar la atención sobre aspectos concretos de esa práctica para su discusión y proyecto de reforma, si fuese el caso.

Antecedentes

En un documento de 1972, conocido como “Carta de Buenos Aires” y cuya virtud consiste en recoger de manera orgánica y clara los principios que informan los diversos sistemas de Registros Públicos de bienes, se lee en su punto IV: “La protección registral se concede únicamente a títulos válidos previa calificación de su legalidad por el Registrador quien ejercita una jurisdicción inexcusable”. En un momento mostraremos lo complejo de tan importante declaración de principios, lo que importa resaltar ahora es cómo en el punto citado sobre la CALIFICACIÓN existe tal precisión conceptual que sólo es posible derivarla de un desarrollo largo y reflexivo de los sistemas de Registración y nos muestra cómo ella ocupa lugar central en las preocupaciones del moderno derecho inmobiliario.
Pues bien, la potestad calificadora para los funcionarios registrales en Colombia, apenas data de 1970.

En el antiguo Título XLIII de nuestra cada vez más exigua Carta Civil de 1873, “Del Registro de Instrumentos Públicos”, en ninguno de los 46 artículos correspondientes a la materia (2637 a 2682) establecía la calificación previa para los títulos, actos y documentos sujetos al registro. Con el método tradicional de su redactor combina artículos que son afortunado logro de síntesis con otros de candoroso exceso en el detalle. Unos y otros reflejan una reiterada ideología jurídica. Valga como ejemplo el artículo 2637, que al definir el objeto del Registro resume su evolución histórica: medio de tradición de los bienes raíces (Art. 756 cc.c) (sic), medio de publicidad de los actos y contratos: garantía de autenticidad y seguridad. Y en el artículo 2640 que al establecer los deberes del Registrador reza: “La puntual asistencia a la Oficina en todos los días de despacho…”.

Posteriormente, la Ley 40 de1932 “sobre reformas civiles (registro y matrícula de la propiedad y nomenclatura urbana)” introdujo el sistema de matrícula de la propiedad inmueble. Este comenzó a implantarse sin derogar la multiplicidad de libros del Título 43 del Código y de la Ley 57 de 1887. La Ley 40 de 1932, en su artículo 18, sobre nombre de los predios rurales confiere al Registrador la facultad de rechazar las inscripciones que carezcan de los requisitos allí requeridos.

En verdad, de la lectura de los dos estatutos vigentes desde la expedición de nuestro Código Civil hasta 1970, podría tal vez encontrarse un germen de facultad calificadora, muy rudimentario y de ninguna manera expresa.

Con la sanción del nuevo estatuto de registro de instrumentos públicos, Decreto Ley 1250 de 1970 se concluye en Colombia la coexistencia de dos sistemas opuestos (Código Civil y Ley 40 de 1932) y se acoge el conocido como del Folio Real (Real foliums). En este moderno estatuto se consagra la calificación. Dice así su artículo 22: “El proceso de registro de un título o documento se compone de la radicación, la calificación, la inscripción y la constancia de haberse ejecutado ésta, y deberá cumplirse dentro del término de tres (3) días hábiles”.

Antes de seguir con el examen de este acto registral miremos las diversas teorías que a nivel doctrinal han intentado explicar su esencia jurídica.

Jurisdicción Voluntaria

Desde su etimología el concepto de jurisdicción ha sido entendido como manifestación de la soberanía del Estado dirigido a la composición de conflictos de intereses. Sin entrar en las distintas orientaciones doctrinarias (De Polo, H. Morales, Roco, Wach, Redenti, Carnelutti) que intentan su definición a partir de sus elementos o su clasificación como resultado de la complejidad de las relaciones sociales, es evidente en todos los casos que el calificativo volunaria, repugna al concepto de jurisdicción.
Sin embargo, se entiende como jurisdicción voluntaria aquella que se ejercita intervolentes, entre personas en las cuales existe acuerdo.

Por la legalidad que imprime a determinados actos se entiende más como función administrativa que como función jurisdiccional. La tesis de la calificación como acto de jurisdicción voluntaria es la predominante en la doctrina española y la sostienen hipotecaristas que siguen a Jerónimo González ente los cuales mencionamos a roca Sastre.

Acto Administrativo

Tiene en cuenta particularmente, esa tesis, el órgano que ejerce la función calificadora, y su finalidad. Las Oficinas de un servicio público y con una finalidad también públicas. Se contra argumenta que las decisiones del Registrador en lo atinente a las inscripciones no son recursibles por la vía administrativa y por lo tanto no caen dentro de la competencia de los Tribunales Contenciosos Administrativos. Es ilustrativo destacar a este respecto la práctica que en Colombia se viene afianzando. Los Registradores rechazan un documento determinado a inscribir porque en su calificación definieron que no esa registrable. El usuario a quien se le ha devuelto el documento con la calificación rechazándolo acude entonces a la Superintendencia de Notariado y Registro haciendo uso del derecho de petición de consagración constitucional para que se le resuelva lo que él considera un desconocimiento de su derecho. La entidad en ejercicio de su facultad de “dirección, vigilancia y ordenamiento racional” de los servicios públicos de Notariado y Registro atiende la queja que usualmente lleva el memorial petitorio y ordena una investigación administrativa en algunos casos, o si la calificación es ostensiblemente errada se dirige a Registrador respectivo para que con base en el concepto enviado reestudie la situación. Aunque la práctica ha sido de un valor innegable, fundamentalmente en estos años que el gobierno implanta un sistema radicalmente nuevo, valdría la pena interrogarse sobre el camino a seguir cuando el criterio de su Superintendencia ante un caso concreto no es seguido por el registrador. ¿Quién resuelve el conflicto?

La calificación registral en Colombia no recae en materia típicamente administrativa sino, “en general, de carácter civil”, como lo anota Roca Sastre para España.

A pesar de ello debe tenerse en cuenta que en Colombia la decisión de la Superintendencia de Notariado y Registro es formalmente un Acto Administrativo cuya procedencia es innegable por la amplitud de funciones que el legislador le señaló a esta Entidad y cae por lo tanto en el ámbito de competencia del Tribunal Contencioso Administrativo, y ya ha sucedido así.

Sobre este punto de los recursos que caben contra el acto del registrador al calificar un documento a inscribir, aceptando, rechazando, o suspendiendo su inscripción es deseable un completo desarrollo legal que vemos posible por los lados de esta tesis.

Función judicial

La estructuración de la calificación como actividad judicial puede ser producto de un mal entendido, el “Grundbuchrichter” o juez del registro de Alemania que designa a un juez que entre sus oficios tiene el de llevar el registro de la propiedad.

Al margen de ellos algunos autores defienden tal tesis. Entre estos, el siempre citado Gallardo Rueda: “Hay un evidente entronque de la jurisdicción registral con la actividad judicial, y negar esta realidad conduce al incomprensible absurdo de que la Resolución del Registrador tenga sólo vigor y eficacia dentro de la esfera de lo administrativo, lo que constituye una doble contradicción: primero, porque el fallo de aquel funcionario afecta derechos civiles sustraídos de la órbita meramente administrativa, y segundo, porque si contra sus calificaciones se da el recurso ante los tribunales, judiciales habrá de ser también el pronunciamiento que se dicto”. Me atrevo a sugerir aquí al presunto lector que si el acto del Registrador fuese judicial debería, en consecuencia, tener la virtualidad propia de cosa juzgada. Es sabido que no la tiene. Esbozadas las anteriores tesis no hay que descartar la tendencia a consideras que nos encontramos ante una jurisdicción especial hipotecaria registral con perfiles que la singularizan.

Hecho este rodeo que nos sitúa en el especio teórico-jurídico de la discusión sobre el tema volvamos sobre nuestro estatuto Derecho Ley 1250 de 1970. El artículo 24, expresa: “Hecha la radicación, el documento pasará a la Sección Jurídica de la Oficina para su examen y calificación. En formulario especial y con la firma del funcionario correspondiente, se señalarán las inscripciones a que dé lugar, referidos a las respectivas secciones o columnas del folio”.

En el sistema anterior de registro el Registrador se limitaba a mirar que los títulos reuniesen los requisitos de autenticidad y de forma, y sólo negaba la inscripción a aquellos expresamente prohibidos en la ley.

En el estatuto vigente podríamos distinguir tres pasos en el examen y calificación de los documentos a inscribir:

1º. El examen sobre el mismo documento estableciendo si reúne los requisitos de forma y de fondo indispensables. Entre los últimos es de gran importancia el análisis de la naturaleza del acto y la capacidad de los otorgantes por el aspecto de las nulidades.

2º. Examen de los Libros o del Folio Real, según el bien de que se trate se encuentre o no en el nuevo sistema para verificar si existen o no inscripciones que impidan el registro o modifiquen la calificación. Es mucho lo que se agiliza el servicio registral con el sistema de Folio Real, el que necesariamente debe reflejar la situación jurídica actual del inmueble. Cuando el bien aún no se encuentra en folio Real el examen se extiende a la totalidad de los libros (Libro 1º, Libro de Hipotecas, Libre de embargos, etc.)

Realizando este doble examen se ordena la inscripción del documento si no se encuentra impedimento para ello. Sin embargo, aquí se configura el tercer paso.

3º. El Registrador puede no estar de acuerdo con la calificación de jurídica, considerarla errónea o equivocada y debe rechazarla no refrendando con su firma la inscripción en estas condiciones ordenada.

Se ha destacado siempre entre los impugnadores de la calificación registral, la existencia, en el caso de los documentos autorizados por los Notarios, de 2 (dos) funcionarios –Registrador y Notario- para calificar un mismo instrumento. A pesas de que en reciente simposio efectuado en la Superintendencia se menospreció el tema como vaga elocubración, lo cierto es que en Derecho Alemán se hizo indispensable deslindar funciones y el Registrador califica el Acto Dispositivo, atribuyendo a la competencia notarial el Acto Obligacional. En Colombia, los conflictos derivados de este asunto están latentes. Reflejo de ella es la carta enviada por la organización gremial de los notarios de Bogotá al Superintendente Arce Luna en la cual proponen un listado de cosas en las cuales la escritura puede ser rechazada por el Registro.

IMPLEMENTACIÓN A LA LEY DE REGISTRO Y NOTARIADO EN VENEZUELA.por Jasmin Dumont y otras autoras

Miércoles, 14 de junio de 2006

Innovaciones e Implementaciones de la Nueva Ley de Registro y del Notariado

Índice

1. Introducción

2. Desarrollo

3. Conclusión

4. Bibliografía

1. Introducción

Con la Constitución Bolivariana se abre un camino para modernizar las instituciones del sector público y esa apertura nos ofrece todas las posibilidades de adaptación del ordenamiento jurídico a los notables cambios de hoy, entre ellas el acceso a las nuevas tecnologías para alcanzar la automatización. Esto significa darle prioridad a la seguridad jurídica en aquellos espacios institucionales que requieren con urgencia cambios profundos en el orden estructural, político, económico y social.

Uno de esos ámbitos institucionales es el actual sistema registral y notarial venezolano, signado por la idea y la práctica tradicional de coleccionar manualmente en libros o protocolos los documentos que sirven para constituir, modificar o extinguir los derechos inscribibles de los ciudadanos. En este sistema todo viene organizado según los nombres de los propietarios, pero se siente la vulnerabilidad de todas aquellas transacciones relacionadas con el tráfico de bienes y derechos reales, pues están expuestos a la alteración y forjamiento, a la doble titulación y a los peligros de la simulación. Asimismo, la desvinculación existente entre los registros de inmuebles y un sistema catastral no permite mantener una base de datos con la información territorial indispensable para la planificación y el desarrollo de la riqueza nacional.

De igual forma, la función notarial ha quedado marcadamente rezagada desde el punto de vista jurídico conceptual, limitando la actividad de los notarios a la autenticación de firmas en documentos privados. Las corrientes doctrinales imperantes elevan la función que deben desempeñar los notarios públicos, convirtiéndolos en garantes de la seguridad jurídica de los actos y negocios que se realizan entre los particulares y entre éstos y el Estado.

La Asamblea Nacional autorizó al Poder Ejecutivo para que dicte normas y procedimientos, en el marco de la Ley Habilitante, orientadas a la automatización de los procesos registrales y notariales y aquellos que otorguen seguridad jurídica y garanticen los principios de libertad contractual y de legalidad de los derechos de las personas, de los actos, de los contratos y negocios jurídicos, de las sociedades mercantiles y de los bienes sometidos al régimen de publicidad en los registros y notarías.

Con fundamento en el diagnóstico sobre el estado actual del sistema registral y notarial de Venezuela, el Ejecutivo Nacional ha determinado que el principal escollo se encuentra en su marco jurídico conceptual, dado que no contempla mecanismos dinámicos y eficientes que garanticen una verdadera publicidad de los bienes registrados y una adecuada seguridad jurídica de los mismos.

El propósito fundamental de los Registros y Notarías es garantizar, mediante la publicidad registral, la certeza y la seguridad jurídica de los bienes o derechos inscritos, otorgándoles la presunción de verdad legal, oponible a terceros. Los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud.

En el presente trabajo se van a estudiar las diversas innovaciones que trae la nueva Ley de Registro Público y del Notariado y las consecuencias más directas de su implementación en todo el territorio nacional.

2. Desarrollo

1. El Derecho Registral. Concepto.

Es un conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones entre personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es más que el derecho que tiene una persona de informarse de los actos de la vida pública), brindando así seguridad jurídica a las personas.

2. Caracteres.

· Es de orden público.

· Es protector y legitimador.

· Es regulador.

3. Contenido.

· Publicidad registral.

· Sistemas regístrales.

· Principios regístrales.

· Asientos regístrales.

4. Clasificación.

· Registro Inmobiliario.

· Registro Mercantil.

· Registro Civil.

5. La Publicidad Registral. Concepto.

Es un medio a través del cual se puede obtener información sobre los bienes muebles o inmuebles o sobre las personas en general. Es el acceso a la información registral.

6. Clasificación.

· Publicidad Registral Notificativa: notifica a determinadas personas de ciertos actos jurídicos, sirve para que un acto jurídico no este viciado de nulidad absoluta.

· Publicidad Registral Declarativa: da fe pública ante terceros de que un derecho le pertenece a determinada persona.

· Publicidad Registral Constitutiva: da fe pública de la constitución o creación de un hecho que tiene consecuencia jurídica y que ese derecho le pertenece a una determinada persona.

7. Importancia.

· Seguridad jurídica.

· Seguridad económica.

· Seguridad social.

· Seguridad política.

El Estado venezolano por la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela debe garantizar a sus nacionales un ambiente de seguridad para que puedan hacer negocios jurídicos. Por esto crea un sistema de registros para controlar a sus nacionales y crear un ambiente de tranquilidad.

8. Alcance de la Protección Registral.

En principio debe existir una limitación estructurada dentro del área geográfica de la ubicación de los bienes inmuebles. El alcance del registro en esa jurisdicción es total.

9. Tercero Registral.

Es aquella persona que en un negocio jurídico es el primero que cumple con la formalidad de registrar un negocio jurídico. Porque nadie puede alegar su propia torpeza en su defensa.

Es la forma a través de la cual una persona vende un bien inmueble tres veces, los primeros dos compradores notarían la compra, el tercero registra la compra y se convierte en el verdadero dueño del bien inmueble.

10. Los Sistemas Registrales. Concepto.

Según Sanz Fernández: “Sistema regístral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro”.

11. Clasificaciones.

Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano, cada uno con sus derivados.

Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de transcripción (Francia, Italia y Bélgica); y el sistema germánico o de inscripción (Austria, Prusia y Australia).

Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas: francés, australiano, alemán y suizo.

Roca Sastré aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales, clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de presunción de exactitud y plena protección de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva.

Se tomará en cuenta la clasificación de los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto de vista sustantivo que adopta Roca Sartré, ya que la misma entraña auténtico interés científico y hace factible una clasificación completa.

Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos regístrales, se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios en:

a) Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad:

· La constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho común, careciendo el Registro de efectos constitutivos.

· Los actos y contratos regístrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer contar terceros, no son oponibles.

· Es un régimen de transcripción, y es propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la adquisición del dominio y demás derechos reales se verifica por la conclusión del simple contrato (sistema consensualista), sin que se precise ningún modo o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al título adquisitivo.

· El Registro no se involucra en el acto de enajenación, el cual discurre por entero en el ámbito del Derecho Civil: “solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige la registración, sí el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar”.

· Fue adoptado por primera vez este sistema por el Código Napoleónico y ha sido imitado por Bélgica, Holanda, Italia, Portugal. En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades (art., 1924 Código Civil).

b) Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos convalidantes, presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros.

· La constitución de los derechos reales está completamente desvinculada de las formas de publicidad. La publicidad regístral de los derechos reales inmobiliarios, cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil, es, y ésta es la regla general, voluntaria, si bien, en algún supuesto, el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente (régimen de hipotecas).

· No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos registrados, sino que producen efectos convalidantes.

· Se establece la presunción de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es decir, coincide con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica (tal es la llamada legislación regístral).

· Cuando las formas regístrales contrastan con las formas constitutivas civiles de los derechos reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia regístral vence a la realidad jurídica extraregístral, y el titular inscrito es mantenido en su adquisición (Principio de la fe pública registral).

· Sistema establecido en España y vigente en Cuba y demás países hispanoamericanos que se inspiraron en la Ley Hipotecaria española de 1861.

c) Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva.

· Las formas regístrales de publicidad pueden estar establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias para que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la relación jurídica inmobiliaria ya no nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil, sino que la misma no tiene existencia jurídica hasta que el Registro toma razón de la voluntad o ánimo de generarla.

· Los asientos regístrales tienen la función principal de dotar de existencia a los derechos reales, eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por sí mismos la función de publicidad.

· Sistema Alemán y Suizo: los asientos del registro tienen función constitutiva, pero para surtir sus efectos precisa que previo a la inscripción exista un negocio jurídico causal justificativo del derecho real que el Registro da vida. El contenido del registro se presume exacto, mientras, en la forma debida, no se demuestre lo contrario (legitimación registral), y dicho contenido, aunque disienta de la realidad jurídica, es mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados en los datos regístrales (fe pública registral).

· Sistema Australiano: el contenido regístral se considera exacto de una manera absoluta. La eficacia constitutiva de los asientos regístrales es tal, que no existen más derechos reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente del acto, negocio o título que lo propició. Lo que el Registro publica es toda y la única verdad y, por tanto, ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que, técnicamente, no existe disparidad entre el contenido regístral y la realidad jurídica extraregístral. Australia adoptó, además, el sistema del título real, ya que no existe más título del derecho real que el emitido por el Registrador.

· Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo (antiguas legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos regístrales tienen la misma eficacia que la del Sistema Australiano, pero no admitieron el título real.

12. El Sistema Regístral Venezolano. Caracteres. Críticas.

El Sistema Regístral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripción y sistema de trascripción.

Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidante y de folio personal.

Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o “iuris tantum” acerca de la veracidad (coincidencia entre al verdad real y la regístral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.

Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas).

En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la inscribilidad, al respecto el artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice: “los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.

Es de destacar que el legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artículo, pero también nos remite al artículo 1920 ejusdem, referente a los actos que por disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los títulos que deben registrarse.

También hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto a que “los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal. No se los puede oponer a terceros” (Art. 1362 C. Civil).

En Venezuela el instrumento público hace plena fe, así entre partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso, 1º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos, 2º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlos constar (Art. 1360 ejusdem).

Mucho se ha hablado de lo típico y característico que resulta el sistema registral de trascripción, aquí podemos incluir los siguientes sistemas (Francés, Italiano, etc.). Todo lo antes expuesto reside en la solución dada al supuesto de pugna entre títulos incompatibles cuando el de fecha posterior acudió primero al Registro.

El artículo 1924 del C. Civil expresa tácitamente que la no-inscripción de un adquirente, constituye una apariencia negativa digna de tutela.

Indudablemente que los Registros de la propiedad inmueble tienen como función primordial la de dar seguridad al comercio de dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confía, orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados (terceros).

Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de los registros inmobiliarios estatuyen sólo una presunción de exactitud a favor de lo que ellos manifiestan, para así garantizar el tráfico jurídico de los bienes inmuebles; ya que cuando el contenido registral está en desacuerdo con la realidad jurídica, se presume verdadero (con presunción iure et de jure).

En consideración a lo antes expuesto, se debe decir que el registro se considera íntegro, o sea, de acuerdo con la presunción antes citada, pero no exacto; pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente, de impugnación al que inscribió su adquisición.

Las mismas pueden ocurrir por genealogía de los titulares regístrales y la sucesión de títulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa por vicios de consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces la nulidad alcanza a todos los adquirentes, no teniendo importancia el hecho de que hayan registrado o no su adquisición.

Por otra parte cuando existe conflicto de Derecho entre dos causahabientes, este problema debería resolverse a favor del primero que registró; basándose en el principio el derecho es mejor (Prior temporepotier iure).

Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos reales sobre el mismo bien, ocurre una prelación temporal entre los causahabientes; ya que existirían derechos reales imposibles de coexistir.

Esto provoca un efecto de exclusión, lo cual se ajusta a que el Ordenamiento Jurídico establece que el segundo adquirente no podrá devenir en titular del derecho enajenado.

Por otra parte cuando se verifica una doble enajenación, el seguido causahabiente que se adelante a registrar su título adquisitivo, o que sea el único en hacerlo, se constituye en el titular del derecho enajenado a su favor, yendo esto en detrimento del primer causahabiente que, siendo desde el punto de vista civil el verdadero titular, resulta despojado de su titularidad, por haber actuado con negligencia o descuido, al no inscribir su propio título adquisitivo.

Tal conclusión, esta de acuerdo con lo previsto en el artículo 1924 del Código Civil Venezolano.

Apunta Messineo, “La Ley atribuye a la trascripción una función discriminadora entre varios derechos en conflicto o concurrentes que implica la derogación del principio de prioridad que opera a favor del derecho subjetivo del primer causahabiente, y da preferencia al derecho subjetivo del segundo o ulterior causahabiente”.

13. Breve Historia del Notariado.

Dada las crecientes necesidades de la seguridad jurídica, el Notario se halla en relación con un funcionario que e algunas ocasiones le aventaja y otras veces le supedita, que es el Registrador. Así tenemos que en Egipto prevalece el Registrador sobre el Notario, mientras que en el pueblo Hebreo es el Notario quien se impone decisivamente, lo cual ocurre por las respectivas concepciones del Derecho en Egipto como pueblo sedentario y en Israel como pueblo nómada. El Escriba hebreo fue un Notario notable para la Historia y para el Derecho, fue el representante más cabal de una civilización de raza y de negocios contractuales.

Haciendo referencia a otros pueblos clásicos, tenemos a Grecia y roma. En el primero predomina la función notarial sobre la registradora. A los griegos el Notariado le pareció natural, llevados por una orientación jus naturalista más o menos expresa a partir de una Justicia Necesidad. En Grecia los Notarios fueron llamados Apographos o Singraphos, Mnemones o Promnemones, quienes asumieron directa o subsidiariamente la función registradora.

En Roma la situación y la información son más complejas, tal vez por la amplia evolución del Derecho Romano y las numerosas fuentes que del mismo podemos manejar. Como precedente remoto del Notario en Roma, se destacan el tabularius y el tabellió. El primero era como un Notario archivero de documentos privados, extendían documentos que eran meros instrumentos privados, que posteriormente fueron rodeados de garantías suficientes hasta llegar a considerárseles instrumento público.

Es procedente considerar, que en el Renacimiento acentuó la función de los Notarios, dada las necesidades de aquella época, las cuales eran crecientes.

La tendencia codificadora y los registros exigen un Notariado absolutamente regular y técnico. Con el proceso evolutivo se separan el Notariado sajón y el Notariado latino, conservando el Notariado latino una índoles más mayestática y solemne.

Según el Dr. Domingo Casanova en su obra Historia General del Notariado. “El Notario es un testigo rogado, capaz de derecho para establecer la certidumbre de un hecho, antes de que sobre el mismo recaiga contención litigiosa”.

Entre los romanos el Notario era un Secretario que asistía al Senado y anotaba o escribía con la mayor velocidad y por medio de cifras y abreviaturas, todo lo que hablaban los padres conscriptos o recitaban los abogados.

En España, el Notario es el escribano público que tiene por oficio redacta por escrito, en la forma establecida por las leyes, los instrumentos de las convenciones y última voluntad de los hombres.

14. Origen del Nombre de Notario

Como se dice en España y Francia, entre otros países, es el antiguo Escribano, luego denominado Secretario. Notarios se le ha llamado también a los que daban fe en los asuntos eclesiásticos, (en lo antiguo era así mismo el que escribía abreviadamente, como predecesor de los modernos taquígrafos la voz equivalente a amanuense), pero por su uso tiende a excluir por se justamente los amanuenses los empleados del notario, del fedatario.

El vocablo procede, con la mayoría de los jurídicos, del latín nota, con el significado de título, escritura o cifra; y esto porque se estilaba en lo antiguo, escribir en cifras o con abreviaturas los contratos y demás actos pasados ante ellos, o bien porque los instrumentos en que intervenían los notarios los autorizaban con cifras, signos o sellos, como en la actualidad.

15. El Notario en la Época Moderna

Actualmente es un funcionario encargado de recibir, dentro de su jurisdicción, todos los actos y contratos a los cuales las partes deban o quieran dar el carácter de auténtico propios de los actos de autoridad pública. Certificar la fecha de ellos, conservándolos en depósito y expedir testimonios y copias.

16. Concepto de Notario.

Es un organismo administrativo con función autenticadora, con jurisdicción en las parroquias y cuya función especial es la de otorgar fe pública en todos los asuntos no contenciosos.

17. Breve Reseña Histórica del Notariado en Venezuela.

En Venezuela existió el Notariado como institución independiente durante la dominación colonial de España y a comienzos de la República, rigiéndose por la legislación hispana.

Los oficios de escribanos eran otorgados primeramente a personas que en América habían desempeñado cargos de cierta utilidad por concesiones de la corona. Posteriormente solo se obtenían por compra o por cesión de su propietario, según lo ordenó una Real Cédula. La Recopilación de Indias fija los pormenores de tal operación. El puesto de Escribano se le otorgaba al mejor postor en venta pública, cuya institución le era dada por el Capitán General o Gobernador, debiendo pasar a España el expediente para su ratificación y expedición del título definitivo. El aspirante a Escribano debía ser libre, cristiano, prudente, saber escribir, vecino de la población y legos, tener dos años en práctica y veinticinco años de edad.

Expone el Dr. Ruggeri Parra, de citas de la Real Cédula de 1780 que para el año 1836 se contaban en Caracas apenas diez o doce Escribanos eran en número limitado. Que la pobreza en algunas ciudades impedía la existencia de Escribanos en ellas, ya que no daban los suficientes emolumentos; por lo que los Alcaldes y Gobernadores de Provincias instruía justificativos, lo que era oficio de los Escribanos, haciéndose constar al fin la correspondiente salvedad. También se daba a entender la pobreza en ciertas Escribanías.

En cuanto a los Escribanos que llevaban nota de las hipotecas, han afirmado lo dicho por el autor Escriche en su Diccionario de Derecho y Legislación, que el Oficio de Anotador de Hipotecas se trasladó a América en 1778 y 1783, y existió en Venezuela a partir de 1778. Para Emilio Calvo Baca, en Caracas existió el Oficio de Anotador de Hipotecas desde el año 1761, según disposiciones publicadas el 18 de mayo de 1761 por el Escribano Público y de Gobierno, Don Francisco Buenaventura Ferrero.

El Oficio de Anotador de Hipotecas les fue quitado a los Escribanos y asignado posteriormente a los Secretarios de las Municipalidades a tal efecto el Congreso de la República de la Gran Colombia, a la cual pasó el Oficio de Anotación de Hipotecas, dicta una Ley Orgánica del Poder Judicial con fecha 11 de mayo de 1825, que bajo el Título “De Los Anotadores de Hipotecas” constituyó sobre la materia la normativa por la cual se iba a regir. El propósito de esta Ley fue principalmente aumentar las rentas nacionales estableciendo un impuesto a los particulares con motivo de sus contratos y actos civiles, sin afectar los derechos percibidos por los Escribanos por su intervención en la formación de las escrituras de los particulares. Esta Ley dejó subsistiendo las Escribanías al lado de la Anotación de Hipotecas y de registro de impuestos o derechos, se ha considerado entre nosotros como la primera Ley de Registro, o de antecedentes de iniciación de nuestra institución de Registro Público.

Después de su separación de la Gran Colombia, Venezuela mantuvo las Escribanías y la Anotación de Hipotecas y de Registro de Derechos en la misma forma, hasta la promulgación del primer Código de Procedimiento Judicial de Venezuela el 19 de mayo de 1836, que atribuía a los Escribanos y los Jueces donde no los había, el otorgar documentos hasta que se crearan las Oficinas de Registro a las cuales pasarían las funciones de la Escribanías.

El otorgamiento de poderes y registro de poderes los atribuía a los Tribunales. El 24 de mayo de 1836 fue promulgada la Ley, por lo cual se establecieron y organizaron las Oficinas de registro, la cual ordenó en la capital de cada Provincia una Oficina Principal de Registro y en cada cantón una Oficina Subalterna dependiente de la Oficina Principal. Con esta Ley quedó establecida en Venezuela la Institución de Registro Público, desapareciendo entre nosotros la Institución de Notariado o Escribanía, pues aunque las funciones de estas pasaron a los Registradores Subalternos, el prohibirles a estos funcionarios intervenir en la formación de los actos o contratos de los particulares, los convirtió en simple funcionarios de autenticación de documentos.

El Código de Procedimiento Civil de 1916, también confiere a los Jueces la facultad de autenticar los actos y contratos de los particulares.

Los funcionarios facultados para autenticar los actos o contratos privados, no pueden intervenir en su formación ya que la redacción de los documentos está atribuida únicamente a los profesionales del derecho en ejercicio, según la Ley de Abogados, quienes se obligan a expresar al margen de los documentos el haberlos redactado, y firmarlos, sin lo cual los funcionarios públicos autorizados no deber registrarlos o autenticarlos.

El 30 de diciembre de 1952 un Decreto de Gobierno ordenó el establecimiento de tres oficinas con jurisdicción en Caracas, denominadas Notarías Públicas Primera, Segunda y Tercera puestas a cargo de un funcionario denominado Notario Público, que estarían encargado otorgar fe pública a todos los documentos no contenciosos.

En enero de 1965 comenzó a funcionar una Cuarta Notaría también en Caracas, y según Decreto Ejecutivo del 28 de septiembre de 1965 refundió las cuatro Notarías en una sola que se llamó Notaria Pública de Caracas, este Decreto también creo una Notaria Unitaria en las Parroquias foráneas de Caracas y otra Notaria plural en Maracaibo.

La Notaría Pública de Caracas se compone de veintiún Notarios y la de Maracaibo de tres Notarios: Primero, Segundo y Tercero, eligiéndose de estos Notario uno con carácter de Director.

La funciones de las Notarías son, entre otras: autenticar documentos, intervenir en su reconocimiento cuando se hace a las solas instancias del reconocedor, registrar poderes y sustituciones, renuncias y revocatorias de los mismos, con excepción de los que se efectúen en los expedientes judiciales, evacuar justificaciones para perpetua memoria, con excepción de las que tiene por fin levantar un título supletorio de propiedad o posesión, lo que corresponde a los jueces civiles, pero la expedición del título sin perjuicio de terceros, solo a los de primera instancia, levantar protestos de cheques, letras de cambio, vales o pagarés, expedir copias certificadas de documentos públicos y de los documentos extranjeros debidamente legalizados, etc.

18. La Doctrina en Orden a la Función Notarial

Los puntos de vista que al respecto ofrecen más relieve y que han tenido mayor aceptación son los siguientes:

1º. Encerrar la función notarial dentro de la esfera del Poder Ejecutivo o de la Administración del Estado.

Algunos autores partiendo de la teoría clásica han llegado por un procedimiento por exclusión, a la consecuencia de la función notarial, al no encajar en la esfera del Poder Legislativo que está limitado a dictar reglas abstractas, ni tampoco a la del poder judicial, por cuanto aquella función dirigida a crear relaciones jurídicas por la libre concurrencia de voluntades, no es, ni puede ser considerada como función de justicia, ha quedado incluida en el Poder Ejecutivo, considerándose como misión de este poder la de realizar derecho.

2º. Atribuir a la función notarial un puesto autónomo entre aquellas que han de ser destacadas como representativas de las instituciones que en el Estado moderno alcanzan mayor importancia y preeminencia.

3º. Inclusión de la función notarial dentro de la jurisdicción propiamente dicha o contenciosa y la jurisdicción voluntaria.

4º. Encuadramiento de la actividad notarial dentro de la función reguladora o legitimadora, que es propia de un especial poder del Estado (Poder Legitimador) o tiene, cuando menos, un ámbito más amplio que el de la jurisdicción voluntaria.

19. Concepción que Incluye la Función Notarial en el Grupo de las Jurisdiccionales

La antigua distinción entre la jurisdicción contenciosa y la voluntaria ha dado al concepto de lo jurisdiccional un ámbito extensísimo, en el cual cabe la actividad notarial. La función jurisdiccional, dice Ruiz del Castillo, en este sentido amplio, “no consiste sólo en resolver litigios, sino en deslindar zonas jurídicas mediante la declaración concreta del derecho o en precaver, en interés de la seguridad de las relaciones jurídicas y de las garantías que las tutelan”, y Bellver Cano sostiene igualmente que la función notarial es jurisdiccional, porque va encaminada a declarar el Derecho. Constituye una de las tres clásicas jurisdicciones que ejerce el Estado: la penal, la litigiosa, y la voluntaria. Es la propia jurisdicción voluntaria, cuyas finalidades especiales, al declarar la regla, son: a) hacerla aplicable al acto jurídico propuesto; b) recogiendo la voluntad de los sujetos; c) por sí erga omnes, y d) fijando las consecuencias y derivaciones del mismo.

No obstante, la tesis jurisdiccional a que nos venimos refiriendo ha tenido numerosos contradictores. Entre ellos citaremos a los tratadistas López Palop y Pou han opinado, en efecto, que el Notario nada tiene de común con el Juez y sus funciones carecen de tinte judicial. Igualmente Jiménez-Arnáu sostiene que la actuación del Notario no puede ser asimilada a la judicial, porque tiene una finalidad distinta y porque carece de imperium, que es característico de la jurisdicción judicial.

20. Analogías y Diferencias Entre la Función Judicial y la Notarial

Hay coincidencias muy acusadas entre la función propiamente judicial y la notarial.

Ambas funciones tienen un objeto común: la aplicación o actuación del Derecho. En una y otra se aplica la ley al caso, con el acuerdo o sin la conformidad de los interesados, pero venciendo dificultades técnicas y prácticas. Requieren igual ciencia para el conocimiento de la ley y el mismo arte para ligar a ella la voluntad.

Una y otra son funciones de justicia. El Notario como el Juez, son órganos de ella, que tienen por misión asegurar el triunfo de la misma y, consiguientemente, de la moralidad, que va inseparablemente unidad a la justicia, en las relaciones civiles.

Pero al lado de estas coincidencias generales forzoso es reconocer que existen grandes diferencias entre la función del Juez y la del Notario. Aparte de las que afectan a las respectivas organizaciones y adjetivación funcional, señalan las siguientes:

1º. Por el caso o supuesto que da lugar a la intervención de uno y otro. El Notario actúa en sentido positivo sólo cuando las normas objetivas del Derecho hallan en las voluntades privadas la adhesión debida; el Juez interviene, o debe intervenir, solamente cuando se presume o se demuestra que alguna de dichas voluntades se despegó de tales normas, ya que de un modo espiritual, desconociéndolas, negándolas ya de un modo material, vulnerándolas, perturbándolas.

2º. Por la forma en que intervienen. El Notario interviene en forma preventiva; el Juez, en forma reintegradora.

3º. Por los intereses que reclaman la distinta intervención.

4º. La intervención del Notario es solicitada por intereses aislados o enlazados; el Juez, por intereses contrapuestos.

21. Función Notarial

La función notarial puede conferirse concretamente como la actividad que despliega el Notario.

La función notarial se configura como la facultad de provocar la actividad del Notario.

Es así como se ha identificado la función notarial con las diversas actividades que realiza el Notario, con relación a la doctrina y en el marco de la legislación venezolana.

22. La Función Notarial en la Doctrina.

En lo que respecta a la doctrina se ha precisado que los autores concuerdan que en un aspecto fundamental sobre la función notarial, y es que opinan que la función notarial configura un conjunto de actividades. No descargan los autores la idea de acciones que realiza el Notario para evidenciar su función; ellos sostienen y discrepan al opinar que las actividades del Notario son de índole diferente.

La función notarial son los actos que practica el Notario, aunque sean de diversa naturaleza.

Eminentes tratadistas de la materia han configurado la función notarial, mencionando las diversas actividades de los Notarios. Entre ellos tenemos a Antonio Bellver Cano en su obra “Principios del Régimen Notarial Comparado”. Para este autor la unción notarial comprende cuatro actividades:

1º. Aconsejamiento a los otorgantes respecto a las decisiones y determinaciones de su voluntad.

2º. Redacción de las declaraciones que recibe de los particulares, adaptándolas a las exigencias legales.

3º. Constatación de los actos jurídicos (contratos) extendiéndolos documentalmente.

4º. Autorización de tales documentos confiriéndoles, plena y definitiva autenticidad y eficacia.

23. Bardallo y la Función Notarial

El Profesor Julio R. Bardallo, autor de “Lecciones de Derecho Notarial”, en referencia a la concepción formulada por Sanahuja y Soler en el libro “Tratado de Derecho Notarial”, considera la función notarial circunscrita a cinco actividades:

Autenticación: Que autoriza la validez o firmeza de un acto o documento, revistiéndolo de ciertas formas o solemnidades.

Legalización: Garantiza la realización de un acto, conforme a la norma jurídica.

Legitimación: Para acreditar que un acto producido corresponde a una situación jurídica condicionada de la eficacia de tal acto.

Configuración jurídica: Es la labor técnica que realiza el Notario para revestir el acto de la forma requerida por la Ley.

Ejecutoriedad o firmeza de cosa juzgada que ostenta dicho documento formalmente extendido, en mérito a la comprobación de su certeza.

Es de mencionar que la Unión Internacional del Notario, acordó asignar al Notario Latino la función de interpretar y dar forma legal a las declaraciones de los particulares y de redactar los instrumentos; conservar sus originales y expedir copia de éstos.

24. El Notario realiza en su oficio las siguientes actividades:

La fe jurídicamente considerada puede ser pública y privada, según sea otorgada por un funcionario del Estado con autoridad para ello, o emane de la declaración que presta cualquier otra persona.

La fe pública es suficiente para acreditar, por si misma, la verdad a que se refiere.

La fe privada desde su autenticidad siempre es cuestionable.

La fe pública también puede ser judicial y extrajudicial, ya sea que proviene del Juez o del funcionario que a Ley autoriza a conferirla.

Se entiende por fe pública notarial la que el Notario declara en ejercicio de su función, con ella se obtienen todas las seguridades y garantías que los particulares ambicionan. Contiene la suma de todas las facultades del Notario, garantía de autenticidad y certeza de los actos y contratos celebrados en su presencia y con su intervención.

La función del Notario es la de dar fe de ciertos actos; y el valor del instrumento el de hacer fe de su existencia y de todo o parte de su contenido.

La fe pública notarial es la certeza y eficacia que da el Poder Público a los actos y contratos privados por medio de la autenticación de los Notarios.

25. Los Principios Registrales. Concepto.

Para el jurista Roca Sastré, por principios hipotecarios se debe entender “el resultado de la sintetización o condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en una serie sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directrices del sistema.

Para Hernández Gil: principio inmobiliarios o hipotecarios “son el conjunto de normas jurídicas fundamentales organizadoras del régimen de Publicidad Inmobiliaria”.

Para Sánz Fernández: principios inmobiliarios o hipotecarios son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema hipotecario de un país determinado y que pueden determinarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de un derecho positivo.

El Registro de Propiedad es la máxima Institución Jurídica para publicidad, seguridad, garantía y movilidad de actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales, y no con una mera institución jurídica que tenga por objeto la inscripción o anotación de actos y contratos relativos a los mismos.

Dicha institución existe en todo el mundo, pudiéndose medir el valor y eficacia de los actos y contratos según se apliquen una serie de principios bases fundamentales, orientaciones principales o presupuesto que son resultado de la autorización o condensación técnica de los ordenamientos jurídicos inmobiliarios.

26. Principios Regístrales Generales.

· Principio de Inscripción. En los Sistemas de Fuerza Formal de Registro, la inscripción es el elemento básico para que se produzca la constitución, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. En los Sistemas de Transcripción, la inscripción no es factor esencial o constitutivo para que los derechos reales se produzcan, a excepción del de Hipoteca.

· Principio de Especialidad. Este principio no es aplicable en Venezuela; pero su concepto es el siguiente: “El Principio de la Especialidad, descansa en la finca inmatriculada (a cada finca un folio), en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y en el titular de ellos. Este principio, no solamente es importante para la eficacia legal de los asientos regístrales, sino para la labor organizada administrativa de los Registros Públicos. El hecho de que se aplique este principio permite clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operación un folio)”.

· Principio de Fe Pública. Consiste en el carácter que le imprime el funcionario, tiene atribuciones conferidas por la Ley para: 1º. Presenciar el acto. 2º. Dar constancia del acto. 3º. Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.

· Principio de Legalidad. Es el que exige a los Registradores, bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de los que se solicite su inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez de las obligaciones contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar la anotación o inscripción de los documentos. Es decir, tiene que someter a examen o calificación los documentos que sólo tengan acceso al Registro.

· Principio de Prioridad. Este principio establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. Es decir, en el caso típico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que pudiera haber adquirido el otro comprador.

· Principio de Tracto Sucesivo. En virtud de este Principio, todo acto de disposición aparece ordenado en forma que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos regístrales. Esto requiere que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y de que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el Registrador en virtud de sus facultades, denegará la inscripción o anotación.

· Principio de Publicidad. En sentido lato, Publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un acontecimiento.

En sentido menos amplio, consiste en la exteriorización o divulgación de una situación jurídica a objeto de provocar su cognosibilidad general.

El fenómeno publicitario se nos presenta como antitético de la clandestinidad. Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto.

El ordenamiento jurídico, empero, toma en consideración ambos puntos extremos de la cognosibilidad, y, así como unas veces estima digno de tutela el interés al secreto (tutela de la imagen, de la correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.), otras acoge y protege el interés a la cognosibilidad.

Es sentido estricto, y desde el ángulo técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad el sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurídicas para tutela de los derechos y la seguridad de tráfico.

En el Derecho Moderno, constituye en suma, una heteropublicidad y que la exteriorización y divulgación de las situaciones jurídicas verificada por un ente ajeno a la realización del acontecimiento publicado: La Administración Pública.

27. Importancia en Materia Registral de los Principios Regístrales.

Los postulados de la “Carta de Buenos Aires” manifiestan la importancia de los Principios Regístrales en materia registral entre otras cosas, y estos son:

· El Derecho Registral integra el sistema jurídico con normas y principios de Derecho Público y Privado, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.

· Los Principios del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales, que informan esta disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos.

· Los Registros Públicos Inmobiliarios de carácter jurídico son instituciones especificas organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para consolidar la seguridad jurídica.

· Los Registros Inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles.

· El Principio de Inscripción es común y su base fundamental, de la cual derivan sus efectos, tipificación y características.

· La Legislación relativa a la constitución, adquisición, transmisión, modificación y extinción de derechos reales sobre inmuebles o cualquier otra situación jurídica debe procurar la protección del titular como la seguridad del tráfico jurídico.

· Los medios adecuados para alcanzar la publicidad registral radican en que la legislación prevea los aspectos fundamentales.

· La registración de los derechos y situaciones jurídicas sobre bienes inmuebles debe ser obligatoria.

· La protección registral se concede a los títulos previa calificación de su legalidad por el Registrador, quien ejercita una función inexcusable.

· Debe adoptarse como base para la registración la unidad inmueble y su manifestación formal, a través del folio o fiche real, para la aplicación del principio de determinación y la conveniente vinculación con el régimen catastral.

· La prioridad de los derechos se determina por su ingreso en el registro.

· El rango de los derechos compatibles, en tanto no afecta el orden público, puede ser objeto de negocio jurídico, como la reserva, permuta y posposición.

· Los derechos inscribibles se derivarán del titular inscrito, de modo tal que el Registro contendrá el historial completo de los bienes.

· Los asientos de los Registros y su publicidad formal deben estar bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia.

· El Registro se presume exacto e íntegro tanto cuando proclama la existencia de un derecho como cuando publica su extinción, mientras por sentencia firme inscrita no se declare lo contrario.

· Se presume que el derecho inscrito existe y corresponde a su titular.

· La presunción legitimadora del Registro para el que adquiera de buena fe y a título oneroso con apoyo en el mismo es incontrovertible.

· La buena fe del tercero no se presume siempre, mientras no se pruebe que conoció o debió conocer la inexactitud del Registro.

· La titularidad y la libertad de cargas o la existencia de gravámenes sobre los inmuebles se acreditará por certificación del Registro.

· Los Estados deben evitar la sanción o derogar la vigencia de normas que restrinjan, la registración sin perjuicio de arbitrar, el cumplimiento de sus disposiciones administrativas y tributarias.

28. La Dispersión del Ordenamiento Jurídico Registral.

Desde el punto de vista registral, hay una dispersión del ordenamiento jurídico registral ya que sus leyes no se encuentran reunidas en un Código Registral, sino que se encuentran dispersas en otras leyes como la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el Código Civil, la Ley de Hipoteca Mobiliaria, el Código de Comercio y el Decreto con Fuerza de Ley del Registro y del Notariado.

29. Artículos de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela relativos al registro.

En el Capítulo II “De la Competencia del Poder Público Nacional” de la Constitución se menciona lo siguiente:

Artículo 156. Es de la competencia del Poder Público Nacional:

14º. La creación y organización de impuestos territoriales o sobre predios rurales y sobre transacciones inmobiliarias, cuya recaudación y control corresponda a los Municipios, de conformidad con esta Constitución.

32º. La legislación en materia de derechos, deberes y garantías constitucionales; la civil, mercantil, penal, penitenciaria, de procedimientos y de derecho internacional privado; la de elecciones; la de expropiación por causa de utilidad pública o social; la de crédito público; la de propiedad intelectual, artística e industrial; la del patrimonio cultural y arqueológico; la agraria; la de inmigración y poblamiento; la de pueblos indígenas y territorios ocupados por ellos; la del trabajo, previsión y seguridad sociales; la de sanidad animal y vegetal; la de notarías y registro público; la de bancos y la de seguros; la de loterías, hipódromos y apuestas en general; la de organización y funcionamiento de los órganos del Poder Público Nacional y demás órganos e instituciones nacionales del Estado; y la relativa a todas las materias de la competencia nacional.

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SISTEMAS REGISTRALES:LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS-REGISTRALES EN LA SOCIEDAD DE LA GLOBALIZACION.por Jesus López Medel

Jueves, 8 de junio de 2006

RETOS Y RESPUESTAS AL TERCER MILENIO
Tendriamos que recordar otras coordenadas ,que lejos de estar en sedimentación ,se ofrecen de manera estertorosa y abultada en los comienzos del nuevo milenio .Ya el filósofo español Don Julian Marias ,diagnóstico en su momento que el verdadero comienzo del siglo XXI fue el 11 de septiembre de 2001 ,y que nosotros hemos estudiado y seguimos estudiando ¿De que manera la nueva fenomenología humana puede afectar al sistema registral?.Lo resumiriamos en cuatro aspectos ,no exhaustivamente:

EL “BOOM INMOBILIARIO. LA INVERSIÓN, CRÉDITO Y AHORO INMOBILIARIO.

Hay uno, de carácter positivo, que emana del acercamiento geoeconómico que se da en Europa y en otros países, como una especia de “boom inmobiliario”, como así lo advertimos nosotros en Latinoamérica dentro de su propia problemática. O bien por los efectos típicos de la integración en la Unión Europea, de manera especial cuando además de la aproximación económica, hay un cambio de sistema en orden a la libertad y a al seguridad. Y eso mismo podría decirse respecto a las prospecciones en países no democráticos, o en aquellos otros en fase de reconstrucción o reordenación equilibrada, como pueden darse en otros continentes.

ESTRUCTURAS JURÍDICAS Y SISTEMAS DE VALORES

Otro sería el reforzamiento de los principios registrales ante un revisionismo, asimétrico, pero evidente, en lo que hemos denominado, siguiendo a Ortega y Gasset, en el plano iusfilosófico, “Estructuras jurídicas y sistemas de valores”. Hay aquí una tarea sugestiva de aproximaciones que se dan cuando los bloques de la unidad e integración europea o interamericana, OCDE, plantean cuestiones de intercomunicabilidad legislativa en forma de directivas, u orientaciones, o resoluciones, o criterios, que en no pocas ocasiones, aun que no tengan carácter imperativo, si, en cambio, inciden en una problemática concreta, a a veces causa de inseguridades. Todo lo anterior, en cuando que pueda afectar a una revisión a ultranza de instituciones básicas, como la propiedad, la familia y la empresa, como en el caso español, ante normativas o tendencias que pueden desfigurar el campo de la publicidad registrar o hacerlas ineficaces o burocráticas. Y no digamos respecto a movimientos, sean fundamentalistas, liberatorios o apócrifos, que se acercan o llaman a una sociedad de bienestar que han tenido siempre unos pilares de fuerza y esperanza en la publicidad registral en razón de su seguridad.

LA DERENSA DEL “TERCERO”: EL REGISTRADOR FISCAL DE UNA JUSTICIA REGISTRAL.

Un tercer aspecto estaría en la aplicación acelerada, desmedida y contraproducente de las técnicas informáticas, electrónicas, telemáticas o digitales –a las que nosotros hemos prestado atención- para transformación de lo que es instrumentación o absorción de una calificación registral que presenta el Registrador de la Propiedad como defensor o fiscal registral. Es decir, preocupado, más que por aquél que llega al Registro, por el tercero. No insiste en este aspecto, muy vivo en algunos países, y en otros, con efectos negativos, respecto al profesional y a la propia función.

UNA SOCIEDAD MILTICULTURAL Y EN GLOBALIZACIÓN DENTRO DEL ESTADO DE DERECHO.

Y, por último, todo este fenómeno de la globalización, que ha de ser creadora, coherente y solidaria, y que, respecto a la publicidad, puede ser positiva o bien nefasta. No es un fenómeno “nuevo porque la realidad del 11 de septiembre de 2.001, y sus efectos bélicos (guerra de Irak 2003; la reordenación de la paz, la justicia, la libertad, la seguridad) exigen una contemplación y una reflexión sobre los hechos colaterales, aparentemente en principio, que se presentan como aceleradores máximos de aquella fenomenología de globalización, sobre la cual abunda una buena literatura filosófica, jurídica y estratégica. Me refiero al “fundamentalismo” religioso, la emigración, el multiculturalismo, la multieducación, que están provocando reconsideraciones para el cauce de la globalización, y que la interdependencia de fenómenos –desde el terrorismo a la pobreza o las estrategias militares- tienden a economizar un asidero fuerte o mínimo, como son las garantías para la libertad en el ejercicios de los derechos dominicales y comerciales; la justifica por la publicidad preventiva y rápida; la seguridad jurídica, que es el otro aspecto del Derecho que más ha despertado en la sociedad de nuestro tiempo como garantía de la persona, de la familia, de la empresa y del bienestar social como logro de nuestro tiempo. El reto para la publicidad registral es innegable. De ahí la sugerencia de rearmarnos en unos principios, con reafirmaciones, aspiraciones o modulaciones cualitativas de la institución registral, en los aspectos internacionales y ante una sociedad en globalización.

CONSIDERACIÓN GENERAL Y PRINCIPIOS JURÍDICO HIPOTECARIOS.

Se parte de que los valores Libertad, Justicia y Seguridad, forman parte del contexto de la Declaración Universal de Derechos Humanos de 1948, que han de ser llevados, según se lee en el frontispicio de la Declaración, singularmente a través de la educación, como fuente básica de aquellos derechos humanos. Ahora bien, del propio contexto de aquélla y de su desarrollo en los Pactos Internacionales sobre Derechos Económicos, Sociales y Culturales de 1966, se desprende –a nuestros efectos concretos- que la seguridad jurídica preventiva, en todas sus facetas, como últimamente viene ocurriendo, por ejemplo, con el terrorismo, o los límites y orientaciones sobre ls emigración, inmigración, y de manera especial la referente al tráfico jurídico sobre bienes inmuebles y derechos reales que les puedan afectar, constituye una pieza clave. Y no sólo pensando en evitar las patologías jurídicas al respecto, sino en el aspecto positivo y creador, como “trampolín” para que dicho tráfico, y en su caso “boom” inmobiliario, ayude a la realización de los fines sociales, humanos, económicos o de inversión que en la sociedad contemporánea representa la movilidad inmobiliaria. En su consecuencia, a título no exhaustivo, sino orientador, sugerimos condensar –para su estudio y desarrollo posterior- en unos principios jurídico-hipotecarios, a la vista de toda su historia y experiencia doctrinal y práctica, y de las coordenadas de diversa índole que se ha expuesto anteriormente:

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad registral en cuanto a la contratación de inmuebles o negociación de derechos reales sobre los mismos debe ser para los Estados una cuestión básica para orientar su ordenamiento jurídico, en cuanto que es el instrumento formal de una seguridad jurídica preventiva.

VALORACIÓN CONSTITUCIONAL

Como ha sucedido con la Constitución Española de 1978, la publicidad registral debe tener, a ser posible, una consideración en las Normas Constitucionales o Paraconstitucionales, es decir, señalando pautas creadores y orientadores, y como tarea de los gobiernos, con el carácter jurisdiccional o parajurisdiccional que, en la normativa de cada nación, sea el más adecuado, evitando la burocratización o la administrativización del hecho registral.

SISTEMA REGISTRAL Y REALIDAD JURÍDICA

Casa sistema de publicidad registral debe tener en cuenta las singularidades y propias raíces y no puede ser anejo a los rituales, formalismos o criterios que tengan un basamento real, sean de carácter civil o fiscal-catastral, lo que, aun pariendo de ellos, no quiere decir que no se produzcan las aproximaciones doctrinales y programáticas convenientes en una sociedad en globalización, ya que está también puede operar en las directrices sustantivas civiles o en la conexión catastral o fiscal.

LA SEGURIDAD JURÍDICA PREVENTIVA

La publicidad registral, cuando e encuentre ante tipos de realidades o en sociedades que tiendan a homologarse o a acercarse en sus propios ordenamientos jurídicos, cuando se produzcan lo ordenamientos tendentes a lograr cierta homogeneidad o integración, debe resaltarse el principio de publicidad registral para la realización de una justicia preventiva. Así, en la redacción de una Constitución Europea, este principio de publicidad registral, de forma flexible pero creadora, debe establecerse en los propios fines de la proyectada Constitución Europea, a nivel de la Unión Europea, ya que con independencia de los sistemas –continental, anglosajón, latino, germánico, español- está en sus propia raíces el juego de libertad-seguridad.

NATURALEZA DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

La legislación de casa país, y dentro del respecto inicial a su propia realidad y tendencias, doctrinales y prácticas, deben establecer sistemas y pautas que hagan, en unos casos “constitutiva”, la inscripción de los actos y negocios jurídicos inmobiliarios. En otros, con tendencias a cierta obligatoriedad, especialmente cuando se trate de ámbitos o esferas de propiedad rústica o urbana a proteger, o en motivaciones fiscales imperativas, transformaciones de suelo especiales, etc.

TRACTO SUCESIVO

Para el acceso al Registro de la Propiedad, de los actos y negocios jurídicos que afecten a inmuebles o derechos reales sobre los mismos, es necesario que previamente conste inscrito en dicho Registro. Ha de producirse no sólo un estímulo a la inscripción, sino que habrá una continuidad que refleje la historicidad de esa propiedad, de tal manera que casa asiento registral, y en su conjunto, sea como “pequeñas constituciones de derechos privados”. El procedimiento a seguir puede ser judicial o parajudicial-notarial, con preferencia de este último, y buscando simplicidad, rapidez y brevedad.

PRESUNCIÓN DE LEGITIMACIÓN Y BUENA FE: INVERSIÓN Y CREDITO

El titular inscrito se presume que existe y que goza de legitimidad activa para, a su vez, operar en el tráfico jurídico inmobiliario. Y que ha adquirido de buena fe, base, a su vez, de las garantías de inversiones y desarrollo del crédito y del financiamiento.

EL TERCERO

La protección anterior no es exclusiva para el titular que negocia y publica su negocio jurídico, sino que ha de tenderse a vislumbrar o consideras el tercero que todavía no ha tenido acceso al Registro, de tal manera que desde la propia redacción material del asiento, hasta sus efectos, se contemple, mejor que como “consumidor, como tal “tercero”.

NATURALIZA DE LA FUNCION CALIFICADORA: EL FISCAL DE LA JUSTICIA REGISTAL

En esa aproximación de sistemas debe partirse y orientarse a que el acceso al Registro suponga una documentación pública fehaciente –dentro del margen de cada legislación-, y a su vez, una calificación más estricta para tal acceso al público, en tanto en cuanto que la formalización documental y la formalización registral sean dos momentos –no contrapuestos, sino convergentes- al hecho de los efectos, no sólo Inter. Partes, sino respecto de terceros ajenos, e incluso “expentantes”. En tal sentido, el papel homologante del Registrador puede considerarse como un fiscal de la “justicia registral”, ya que, velando por el cumplimiento de las leyes, al dar publicidad por los asientos registrales, su papel trasciende a los asientos mismos.

ÁMBITO-FUERZA DE LA PUBLICIDAD.

La publicidad registral debe afectar, por razón de los sujetos, no sólo a los particulares, sino al propio Estado y entidades de naturaleza pública territorial menos, sin excepciones derivadas de la personalidad jurídica del titular –público, privado o institucional-. Asimismo, sin limitaciones –aunque sí con las modalidades urbanísticas o de ordenación rústica- respecto a determinados tipos de propiedad, complejos inmobiliarios, de multipropiedad, espacios y superficies comerciales, consorcios urbanísticos, polígonos industriales, etc.

EXTENSIÓN DE EFECTOS

La publicidad registral, que exige una calificación intr. Partes y ante terceros, por la índole de su autonomía funciona, debe ser de signo expancios, es decir, que debe abarcar a los negocios y actos de carácter no meramente privado- que, al publicitarse, se socializan y tiendan a hacerse globales-, y a resoluciones administrativas o jurisdiccionales, dentro de los términos y del respecto de la función y poder judicial, función y poder ejecutivo de la Administración y la función parajudicial del Registrador de la Propiedad.

LÍMITES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Los Registros Inmobiliarios son públicos, y en tal sentido sus asientos gozan de la protección o tutela judicial y de la presunción de legalidad y de legitimidad, mientras no se demuestre lo contrario. Dentro de casa Estado, y partiendo de que la Administración y a los Tribunales de justicia tiene acceso directo, motivado, respecto a los particulares, ha de procurarse que no se desborde la publicidad de información para no convertirla en “lucro”. De otro lado, ha de exigirse que exista un interés conocido y legítimo, siempre con identificación y motivación del solicitante. Los datos registrales no desbordarán el propio derecho a la intimidad que supone un historial inmobiliario o crediticio, o las leyes de proyección de datos personales.

INSTRUMENTACIÓN Y COORDINACIÓN TÉCNICA

Los sistemas registrales deben de guardar formas instrumentales, primero, de conexión y coordinación con los notariales, que deben ser reforzadas y renovadas en una actividad afectada por la globalización de intereses. Y, segundo, han de usas los medios técnicos más propios a su función, evitando que la instrumentación-tecnificación, informatización o digitalización, primen sobre los efectos calificatorios, que son la fase de la seguridad jurídica registral preventiva, y en el fondo de la justicia registral y la asistencia humano-personal asesora del servidor de los Registros de la Propiedad y del Notariado.

LA CONSTRUCCIÓN DEL REGISTRO COMUN DEL FUTURO.Por Pau Pedrón

Jueves, 1 de junio de 2006

INFLUENCIA DE LA LEY HIPOTECARIA DE 1861 Y DE LA LEY HIPOTECARIA DE ULTRAMAR EN IBEROAMERICA

A pesar de que la Ley hipotecaria de 1861 no llegó a regir en América, puesto que al tiempo de la independencia de todos los territorios continentales regía en ellos la Pragmática de 1768, y en los territorios insulares se aplicó la Ley de Ultramar, la influencia de nuestra primera ley hipotecaria fue notable, y pervive hoy en diversos Ordenamientos americanos. En los Códigos civiles y en las leyes hipotecarias de Centroamérica -Guatemala, Nicaragua, El Salvador, Costa Rica, Honduras, Panamá- y también en los de Méjico y Perú, que mantienen, todos ellos, un sistema registral de inscripción declarativa y protección plena de terceros, como el español, pueden encontrarse literalmente transcritos preceptos de la Ley hipotecaria de 1861. Los hipotecaristas españoles no podrán leer sin emoción las palabras de la Exposición de Motivos del Código civil de Guatemala, de 1964, en que se dice que «la ley del Registro es la misma ley española» y que «cualquier dificultad en su interpretación puede salvarse acudiendo a la explicación tan detallada» de los autores españoles.

Pero en otros sistemas registrales, cuya configuración general se aparta del derecho español, la influencia de la legislación hipotecaria española es también perceptible. Así sucede en los sistemas de inscripción declarativa y protección limitada de terceros -Argentina, Bolivia y Paraguay-, y en los sistemas de inscripción constitutiva -Chile, Colombia y Ecuador-. La influencia de la ley hipotecaria española en ellos no alcanza a los principios básicos del sistema, pero sí a otros complementarios o secundarios: la prioridad, la rogación, el tracto sucesivo y la ausencia de eficacia sanatoria o convalidante. Quizá sea esta última regla -«la inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes», que no ha variado en España desde su formulación inicial en 1861- la que se repite con mayor coincidencia literal en los ordenamiento s hispanoamericanos.

Pero la influencia más extendida y, en definitiva, más importante y útil, de la legislación hipotecaria española en Hispanoamérica ha consistido en la creación de un lenguaje hipotecario común. Desde la termino

logía de la organización material del Registro -libros, asientos, anotaciones preventivas, notas marginales, cancelaciones-, hasta de designación de todos los principios hipotecarios, y de las actividades registrales -calificar (con la distinción entre faltas subsanables e insubsanables), inscribir, inmatricular, certificar-, pasando por todos los giros, expresiones y locuciones de la legislación hipotecaria, el idioma técnico en que se expresan los ordenamientos registrales español e hispanoamericanos es el mismo.

Es cierto que se producen algunas divergencias que pueden resultar llamativas -la «anotación preventiva por oposición», del derecho hondureño (art. 2.349 del C.c. de 1906), el «libro de matrícula» colombiano (arts. 20 y ss. de la ley 40 de 1932), el «Registro de interdicciones» de El Ecuador (art. 22 de la Ley del Registro de 1960), las «protestas de hipoteca» del derecho peruano (art. 1.042 c.c. de 1936), las «subinscripciones»de los derechos boliviano y chileno (arts. 32 y ss. de la Ley del Registro de Derechos Reales, de Bolivia, de 1887, y 88 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, de Chile, de 1857), el «Registro General de Inhibiciones» de Uruguay (arts. 31 y ss. de la ley 10.793, de 1946 )-. Pero tras el término localista hay generalmente una práctica o una institución conocida por los demás ordenamientos registrales.

LA CONSTRUCCIÓN COMÚN DEL REGISTRO FUTURO

El origen común de las regulaciones registrales y el instrumento común de un mismo lenguaje técnico permiten que se desarrolle una doble actividad: por un lado, la aportación de las soluciones a que ha llegado cada ordenamiento, según su propia evolución, para resolver los problemas; y por otro lado, la determinación de los criterios normativos que han de definir el Registro de la Propiedad del futuro.

El Registro es una institución destinada a dotar de seguridad al tráfico inmobiliario; así lo advirtieron expresamente los primeros textos registrales hispanoamericanos y españoles: el Acta del Cabildo de la ciudad de La Habana de 1632, afirmando que el libro de censos e hipotecas se crea «para que los compradores puedan poseer las haciendas con seguridad», y la Pragmática española de 1768 afirmando, de manera más indirecta, pero con muy bella fórmula, que «de la guarda y custodia de estos Registros depende la conservación de los derechos de todo el Reyno». Si esa es la finalidad del Registro, no hay duda de que para cumplida plenamente ha de reunir tres rasgos: ha de ser completo, ha de

ser exacto y ha de ser público. Lo cierto es que los Registros de la Propiedad de España e Hispanoamérica no lo son plenamente: no son completos -porque existe una buena parte de propiedad no inscrita-, no son exactos -hay inexactitudes especialmente en la descripción física- y no son públicos -porque suelen imponerse restricciones, acertadas o no, a su consulta-. Con estas deficiencias, la protección dispensada no es plena. Es una tarea ineludible de los legisladores nacionales potenciar la integridad, la exactitud y la publicidad del Registro, porque en la situación actual las relaciones contractuales no pueden entablarse con plena certidumbre, y la función preventiva del Registro no se cumple en plenitud.

Vamos a examinar, pues, cómo velaba la primera legislación hipotecaria española por la integridad, la exactitud y la publicidad del Registro, cómo se recogieron sus criterios por las legislaciones hipotecarias históricas de América, y qué evolución se ha producido en la moderna legislación española e hispanoamericana. La cuestión no tiene un simple interés teórico, sino un notable interés práctico -social y de política legislativa-. La historia y el derecho comparado pueden iluminar las soluciones normativas que han de darse a los problemas que hoy presenta el Registro de la Propiedad. Para dar idea de la realidad de esos problemas, y de la vivacidad de los mismos, baste con apuntar dos datos: los usuarios del Registro no son sólo -ni son mayoritariamente, en nuestros días-los adquirentes de inmuebles, sino los acreedores personales: respecto de ellos el Registro actual no ofrece plena garantía de integridad ni de exactitud; por otro lado, la proyectada legislación española sobre bases de datos y protección de la intimidad -aunque excluye expresamente los Registros de seguridad jurídica- suscita la duda de si el Registro de la Propiedad debe informar ilimitadamente sobre los bienes inscritos, e incluso sobre el íntegro patrimonio de las personas -función para la que no fue concebido, puesto que su finalidad publicitaria inicial iba referida a inmuebles individualizados, como trataremos de demostrar con un breve recorrido histórico-. Según la exposición de motivos del proyecto de ley, «el ámbito de aplicación se define por exclusión, quedando fuera de él, por ejemplo, los datos personales que constituyen información de dominio público, o recogen información con la finalidad, precisamente, de dada a conocer al público en general-como pueden ser los registros de la propiedad o mercantiles ».

La integridad registral no fue una meta de los legisladores de 1861. O al menos no lo fue en obra y sí lo fue en propósito: basta leer la exposición de motivos para darse cuenta de que la Comisión redactora tenía l

convicción de que los cambios reales debían pasar por el Registro para producir efecto « La despreocupación española por la integridad del Registro no fue seguida por las legislaciones hispanoamericanas. Los más destacados codificadores del siglo XIX -Andrés Bello y V élez Sarsfield- abordaron resueltamente la cuestión. El primero introdujo la inscripción constitutiva: «se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces -dice el arto 686 C.c. chileno- por la inscripción del título en el Registro». Pero es necesario ir al «Mensaje al Congreso» que precede al articulado del Código para comprender el alcance de esta tradición simbólica registral: la inscripción sólo confiere la posesión. «Como el Registro está abierto a todos -se dice allí- no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputable, que la inscripción». La tradición registral equivale pues a la entrega de la posesión. Si el transmitente es dueño extrarregistral, se consumará el proceso traslativo. Si no lo es, actuará la prescripción en favor del poseedor inscrito « Aunque la solución que se da al problema en el Código civil argentino es muy distinta que la incorporada al Código chileno, late también detrás de aquélla preocupación por la publicidad de los cambios reales. Al leer el comentario de Vélez Sarsfield al arto 577 sin fijar la vista en este precepto, parecería que el jurista argentino está propugnando la publicidad constitutiva; el razonamiento es rotundo -luego veremos por qué no lo es la conclusión-: «Por la naturaleza de las cosas, por una simple operación lógica, por un sentimiento espontáneo de justicia, por el interés de la seguridad de las relaciones privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal y que esos signos deban ser tan visibles y tan públicos cuanto sea posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce».

Sin embargo, a pesar del acierto de este razonamiento, Vélez Sarsfield no acude al Registro para dar pública noticia de las transmisiones inmobiliarias. En otro lugar de su comentario al Código civil -en nota al final del título dedicado a la extinción de las hipotecas- pone de manifiesto las razones por las que no atribuye al registro la función publicitaria constitutiva: la complejidad de la organización registral, la falta de experiencia sobre la institución, las deficiencias de la titulación, la dificultad de encontrar personas capaces de llevar los registros. Pero «las razones dadas por Vélez -como escribe el profesor argentino Guillermo A. Borda- no resisten el análisis». Y lo cierto es que los Registros eran tan indispensables -y las razones de Vélez Sarsfield en favor de la publicidad tan apremiantes-, que las provincias empezaron a crearlos por su cuenta, al margen del Código civil. La primera ley provincial fue la de la Provincia de Buenos Aires, que creó el Registro en 1879; pocos años más tarde, en 1886, la ley nacional lo organizó para la Capital Federal y, sucesivamente, las restantes provincias organizaron sus propios Registros. Hay que añadir que en la mayor parte de estas regulaciones locales la inscripción se configuró como obligatoria. ”

Por vías distintas, como ha podido verse, los dos ordenamientos registrales más dispares de Hispanoamérica -el chileno y el argentinoabordan y resuelven el problema de la integridad del Registro: el Código civil chileno por la vía, no propiamente de la inscripción constitutiva, sino de la tradición simbólica registral; la legislación provincial argentina -y hoy la ley nacional 17.801-, por la vía de la inscripción obligatoria.

Pero. los demás ordenamientos registrales hispanoamericanos son también sensibles al problema de la integridad del Registro. Los que se alinean en el sistema de inscripción constitutiva resuelven ese problema dándole una solución de carácter sustantivo: para que se produzca el cambio real es necesaria la inscripción, por lo que no caben titularidades inmobiliarias extrarregistrales. De manera literalmente coincidente -y siguiendo la fórmula chilena de la tradición simbólica registral-, los Códigos civiles de Colombia y Ecuador disponen que «se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título…»(art. 756 c.c. de Colombia y arto 726 C.c. de Ecuador).

Pero también los ordenamientos que se encuadran en los sistemas de inscripción declarativa -sea con protección limitada o plena de tercerosrevelan la preocupación por la integridad del registro. En algunos casos la integridad se persigue frontalmente, a través de la inscripción obligatoria. Así, la Ley de Registros Públicos de Uruguay impone la presentación de los documentos en el Registro dentro de los quince días siguien

tes a la expedición de la copia (art. 7). Para el caso de incumplimiento se impone «una multa igual al importe de los derechos de la inscripción» omitida (art. 8), además de la inhabilidad del documento público para servir de base a un otorgamiento notarial posterior (art. 15).
Pero en otros casos, la integridad se procura por el medio indirecto de la inadmisibilidad de los títulos no inscritos por Oficinas y Tribunales, que los ordenamientos hispanoamericanos toman de la Ley hipotecaria de 1861. Si se repasa la fórmula del primitivo artículo 396, se verá que su texto, literal o con leves modificaciones, aparece en la legislación de Guatemala (art. 1.129 C.c.), El Salvador (717 C.c.), Costa Rica (478 C.c.), Panamá (art. 1.791 C.c.) y Paraguay (art. 15 de la ley de 3 de abril de 1871). Pero si se lleva a cabo el necesario «control sociológico» de las normas, que reclaman los comparatistas, se verá que la suerte de la inadmisibilidad en Centroamérica es semejante a la que ha corrido en España: no rige apenas en la práctica. Su función respecto de la integridad del registro es por tanto muy reducida.

¿Debe darse por resuelto el problema de la integridad del registro con una norma inaplicada? Es evidente que no. Es necesario abordar, en España y en Hispanoamérica, la deficiencia informativa del registro. La incongruencia de la situación actual es doble: de un lado, se articula por el legislador un sistema de seguridad jurídica -en el que está interesada la sociedad entera-, yal tiempo se deja a la decisión individual el someterse a él, el beneficiar o no a toda la sociedad; de otro lado, se establece un riguroso, complejo y articulado sistema de doble control de legalidad, que trata de evitar litigiosidad al tráfico inmobiliario, y simultáneamente se permite que los negocios jurídicos se desarrollen al margen de él, y sigan nutriendo la litigiosidad inmobiliaria.

Sin entrar en razones sustantivas, que llevarían dar al registro una función constitutiva -porque es la única institución publicitaria, atendidas las características de la sociedad occidental, que puede dar a los derechos reales su consustancial y necesaria publicidad-, resulta evidente que si la finalidad del registro es lograr la seguridad jurídica -y esto, como se ha visto, resultaba ya evidente en el siglo XVII-, y la seguridad jurídica es un valor que ha de presidir las relaciones sociales -garantizado constitucionalmente no sólo en España, sino también en diversos países hispanoamericanos-, la realización práctica o la no realización práctica de la seguridad en el ámbito concreto del tráfico inmobiliario no puede quedar a merced de decisiones individuales. La obligatoriedad no es, por lo demás, excluyente de la constitutividad -como lo demuestran los ordenamientos colombiano (cfr. arts. 756 y 2.673 C.c.) y ecuatoriano

(cfr. arts. 726 C.c. y 68 Ley de registro e inscripciones de 1960), y, de manera aún más clara, el derecho de Brasil (cfr. arts. 530 C.c. de un lado, y 533 y 676 C.c. y 179 del decreto 4.857 sobre registros públicos, de otro)-; se trata, por el contrario, de una medida complementaria, y quizá también preparatoria de la segunda.

En el tema de la exactitud del Registro, es bien conocida la originalidad del sistema español, y, tras él, de la mayoría de los sistemas registrales hispanoamericanos. La Ley hipotecaria de 1861 no optó ni por la presunción plena de exactitud recogida en los ordenamientos germánicos de finales del siglo XIX, ni por la presunción limitada de la legislación francesa de la mitad de ese siglo. A lo largo de toda la ley, y en más de doce artículos, se formula dificultosamente -sin duda por la novedad de la materia- la regla de inoponibilidad que hoy contienen los artículos 32 y 34. Pero en esta vía intermedia escogida por la ley de 1861 el único protegido es el tercero adquirente de propiedad o de un derecho real limitado. Podría repetirse hoy el lamento de Antoine de Saint-Joseph en 1847: «los acreedores no pueden conocer por inspección de los registros el estado exacto de los inmuebles; su suerte está comprometida sin cesar…» (Concordance, p. XIII). Agravan la situación actual las características que perfilan el crédito, muy distintas en el pasado siglo que en las postrimerías de éste. Si en el siglo XIX la importancia del crédito hipotecario era mayor que la del crédito personal, en nuestros días esa relacÍón se ha invertido estrepitosamente: el crédito hipotecario constituye sólo una pequeña parte, que no supera el 14,5 por ciento de la inversión crediticia del sistema financiero español. El sistema financiero se ha desplazado, pero el Registro ha permanecido, en este punto, orientado hacia una sociedad ya histórica.

El acreedor no hipotecario no puede utilizar con plena seguridad el Registro, y si lo hace, el propio sistema se encarga de desvalorizar su posición: la anotación de embargo carece de la protección que debería dispensarle el sistema. Toda la diligencia que se exige al adquirente para que quede protegido frente a la hipoteca se le dispensa para que quede al abrigo de los embargos. Y el embargante puede ver frustradas sus expectativas judiciales y registrales por la aparición intempestiva de un propietario negligente. Aquí habría que alterar el aforismo clásico: «jura dormientibus obveniunt, non vigilantibus». Los derechos corresponden a los que duermen, no a los que permanecen en vigilia.

La influencia de esta insuficiente protección de los terceros se percibe con nitidez en las legislaciones hispanomericanas. Las viejas fórmulas de la ley del 61 -viejas en su dicción, vigentes en su contenido- están hoy

vivas en los Códigos de Nicaragua (arts. 3.949 y 3.950), Costa Rica (art. 456), Panamá (arts. 1.762 y 1.763), Guatemala (arts. 1.146 y 1.147) Y Méjico (arts. 3.006 y 3.007) que las repiten literalmente, partiendo por ello también de la misma idea de que la fe pública supone una excepción a la falta de eficacia convalidante del Registro.

Pero la protección de los terceros es la consecuencia de la exactitud registral, no su causa. La causa o fundamento de la exactitud radica en la calificación registral y en el correcto reflejo de la base física de los inmuebles. La amplia fórmula de calificación del arto 18 de la Ley hipotecaria de 1861 pasó a la generalidad de los ordenamientos hispanoamericanos, con el mismo ámbito: las formas extrínsecas de las escrituras y la capacidad de los otorgantes. Por efecto de la Ley Hipotecaria de Ultramar, la calificación se extendió también, en Cuba y Puerto Rico, a los documentos judiciales, novedad que no se introduciría en España hasta pasado algún tiempo.

También los ordenamientos americanos que se han apartado del español en el aspecto más importante del régimen registral -es decir, los ordenamientos que corresponden al sistema de inscripción declarativa y protección limitada de terceros, y los que se adscriben al sistema de inscripción constitutiva- acusan, en lo relativo a la calificación registral, una clara influencia de la legislación hipotecaria española. Es el caso del derecho boliviano (art. 31 Ley del Registro), colombiano (art. D. L. 1.250 de 1970) y ecuatoriano (art. 8 Ley de Registro e inscripciones). Pero incluso los dos ordenamiento s que preconizan una calificación más restringida -los de Argentina y Chile- son objeto de una interpretación que va más allá de la dicción literal de los textos. Así sucede, en primer lugar, en el derecho argentino. Según el artículo 8 de la ley 17.801, de 1968, «el Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicita, ateniéndose a lo que resulte de ellos y de los asientos respectivos». Como advierte Moisset de Espanes (Análisis del sistema registral de la República Argentina), en ningún momento se dice que la calificación se limitará a las formas extrínsecas, y precisamente por ello en otros preceptos de la ley se extiende la calificación a la legitimación del transmitente (art. 15), e incluso a la capacidad del mismo, pues si la ley exige calificar la capacidad atendiendo a los antecedentes del Registro, con mayor razón habrá de calificada atendiendo al documento mismo que ha de inscribir.
Un fenómeno en cierta medida inverso se produce en Chile. Aunque alguna expresión lo enturbie, el arto 13 del Reglamento del Registro impone una calificación profunda: «el Conservador… deberá negarse si la

La ley hipotecaria se aparta, con esta exigencia de interés para la consulta del Registro, de sus precedentes nacionales -el arto 1.585 del Proyecto de 1851 yel arto 32 del R.D. de 23 de mayo de 1845, que regula aspectos sustantivos de las Oficinas de Hipotecas-, y se aparta también del precedente extranjero que, como ha demostrado Díez-Picazo, ha ejercido mayor influencia en la primera ley hipotecaria española -el proyecto de ley sobre publicidad de derechos reales inmobiliarios del Cantón de Ginebra (su arto 278 permite la consulta registral sin limitaciones)-. La ley hipotecaria de 1861 acude a otras fuentes: como puede deducirse de las Concordancias de A. de Saint-Joseph, y también de los Comentarios de Pantoja y Lloret, publicados el año siguiente a la promulgación de la ley, los legisladores hipotecarios se inspiraron, al introducir la exigencia del interés conocido, en las legislaciones germánicas de Würtemberg (art. 61) y de Baviera (art. 24).

De todas las legislaciones hipotecarias hispanoamericanas, sólo la argentina ha recogido el criterio de la ley de 1861; según el arto 21 de la ley 17.801, «el Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado jurídico de los bienes…». Todas las demás, incluida la de Puerto Rico, en que estuvo vigente la restricción de la Ley Hipotecaria de Ultramar, abren el Registro sin limitación alguna.

Este alejamiento de las legislaciones americanas en materia de publicidad debe suscitar alguna reflexión. El tema del interés exigible para el conocimiento del Registro ha dado lugar estos últimos tiempos en España a alguna discusión, y es posible que por las derivaciones sociales del tema, ese debate se extienda: la prensa está utilizando -o tratando de utilizar- el Registro de la Propiedad para dar a conocer el patrimonio de personas públicas, y también las circunstancias de la adquisición de inmuebles concretos. Una reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de febrero de 1991 ha confirmado el criterio del Registrador que negaba la publicidad de datos sobre un inmueble, solicitada con fines exclusivamente informativos, de difusión en prensa. Otra algo anterior -la R. de 12 de noviembre de 1985- había confirmado igualmente el criterio denegatorio del Registrador; en este último caso la resolución fue recurrida: la Audiencia confirmó la resolución, invocando el carácter restringido de la publicidad registral, pero el Tribunal Supremo la revocó; según el Tribunal, «1os fines perseguidos por la institución registral son múltiples, puesto que no se trata tan sólo de reforzar y asegurar la efectividad de los derechos inscritos, y de proteger al tercero que de buena fe confía en sus asientos, sino [que ha de servir] también de fuente de conocimiento para quienes tengan un interés en conocerlos».

La evolución de las legislaciones europeas en materia de publicidad no ha sido paralela a la de las legislaciones hispanoamericanas. Los ordenamientos que exigieron en sus textos decimonónicos interés legítimo para la consulta lo exigen también hoy en día. La vigente Ordenanza inmobiliaria alemana, siguiendo el precedente de la Ordenanza de 1872, establece en su artículo 12 que «el examen de los libros está permitido a todo el que acredite un interés legítimo». «Interés legítimo -ha escrito recientemente Ernst Horber (Grundbuchordnung, mit der Ausführungsverordnung, der Grundbuchverfügung und der wichtigsten Nebenbestimmungen, München 1989)- es un concepto más amplio que el de interés jurídico. Es suficiente con que el solicitante esté movido por un interés que pueda estimarse razonable y justificado por las circunstancias. Interés legítimo tiene, ante todo, el titular de un inmueble o un derecho real inmobiliario. Pero también pueden consultar el Registro el que vaya a conceder o haya concedido un crédito a un propietario, el acreedor que pretenda embargar un inmueble, el abogado que necesita consultar los libros para resolver un asunto. También deben ser atendidos los intereses públicos, así como los intereses científicos, en especial los de carácter histórico». Estas líneas las hubieran suscrito sin duda los legisladores españoles del siglo XIX, preocupados sólo por excluir las que llamaron «pesquisas impertinentes».
Pero el problema del interés legítimo sigue en pie, porque si bien hay supuestos claros en que concurre, y supuestos claros en que no existe -la.
simple curiosidad, las finalidades ilícitas, los intereses comerciales, en cuya insuficiencia coinciden los autores argentinos y alemanes-, queda una amplia zona gris difícil de valorar. No es necesario insistir en la interpretación que invariablemente, aunque de manera más o menos explícita, se ha venido sosteniendo por los autores -interés legítimo es interés negocial-. Creo, sin embargo, que una atenta consideración de la finalidad misma del Registro puede arrojar nueva luz sobre el problema y descubrir una solución más matizada. El Registro es el instrumento actual de publicidad inmobiliaria, como lo fueron en otro tiempo los negocios públicos y solemnes, o los edictos, las proclamas y las robraciones. Quienes tenían conocimiento por esas vías de los cambios reales no eran sólo los directos interesados en los mismos -los acreedores de las partes, los futuros adquirentes, los prestamistas sino la sociedad ente
ra. La ergaomnicidad de los derechos reales no excluye a nadie, abarca a todos los individuos que pueden entrar en relación con él, que viven en su entorno. Contemplado así el Registro, en su amplia función publicitaria, no parece que deba excluirse a nadie de su conocimiento por razón de interés.

Ahora bien, cuando se trata de informar del patrimonio total de las personas, la función publicitaria que el Registro de la propiedad hereda de otras formas de publicidad más rudimentarias actúa lógicamente de manera distinta. Al igual que los negocios públicos y solemnes, o los edictos, las proclamas y las robraciones no informaban a la sociedad entera del patrimonio global, sino de transmisiones concretas, lo mismo ha de suceder con el Registro. Su apertura ilimitada tratándose de los derechos sobre bienes concretos carece de fundamento tratándose de la totalidad de los bienes de una persona.
Un examen detenido de la evolución legislativa de la publicidad «por personas» depara alguna sorpresa. La Ley hipotecaria de 1861 no permitió la información sobre el patrimonio, frente a lo que, sin excesivo rigor, se ha podido afirmar. El arto 281, n.o 3, sólo autorizó que se certificara, con criterio personal, sobre las inscripciones de hipotecas (confr. ese arto con el 12 de la misma ley; el sentido de la expresión inscripción hipotecaria como inscripción de hipoteca lo confirma Gómez de la Sema [La Ley Hipotecaria, comentada y concordada, 1862, tomo n, Diccionario y formularios, voz inscripción hipotecaria]), regla que era congruente con la propia organización del Registro: la Sección de Propiedad se llevaba por el sistema de folio real, mientras que la Sección de Hipotecas se llevaba por el sistema de folio personal (arts. 228 y 232).
El criterio de la leyera claro y prudente, pero los comentaristas no acertaron a vedo así; escriben Galindo y Escosura (Comentarios a la legislación hipotecaria de España y Ultramar, 1891) que «en verdad no se comprende por qué no han de darse [certificaciones] de toda clase de asientos relativos a una persona. Importante es conocer las hipotecas constituidas y vigentes a favor o a cargo de una persona; pero no basta este solo dato para que se pueda apreciar su crédito territorial, y la Ley que tiene por objeto su desarrollo, no ha debido privar del medio de conocedo con toda seguridad. Teniendo, pues, en cuenta ese objeto, no estando expresamente prohibido, y siendo regla de interpretación por todos aceptada, que donde hay la misma razón debe aplicarse igual derecho, creemos que aunque no comprendidas en la letra de la ley, pueden expedirse certificaciones de asientos relativos a determinadas personas, ya sean de dominio, de censo, o de cualquiera otra clase».
Las leyes hipotecarias de 1869 y 1909 conservaron la misma regla en sede de publicidad «

Hipotecas, consagrando el folio real con carácter general. Es el Reglamento de 1915 el que, por primera vez, y apartándose radicalmente de la ley, admite, de manera genérica, «las certificaciones de inscripciones extendidas a favor o a cargo de personas señaladas», con lo que se da paso, irregularmente, a la publicidad del patrimonio. La Ley hipotecaria de 1946 culmina esta sinuosa evolución normativa con su arto 223, n.o 2, donde admite, sin hacer distinciones ya, la certificación de «los [asientos] que existan en favor de personas señaladas».
Es por tanto en el ámbito de la publicidad patrimonial donde la exigencia legal del interés conocido o legítimo debe hacerse efectiva con rigor. No siendo consustancial a la finalidad del Registro la información indiscriminada de los patrimonios, su difusión debe responder a un interés concreto, jurídico, coherente con el conocimiento que se pretende. Y no debe caerse de nuevo en la incongruencia práctica -que sorprende con cierta lógica a quienes se ha negado la publicidad- de no solicitar manifestación alguna sobre el interés, y sólo cuando se produce una manifestación de interés no considerado legítimo, se cierra el acceso al Registro.

La evolución legislativa que se ha esbozado sobre la publicidad por personas no ha tenido reflejo en las legislaciones hispanoamericanas. En consecuencia, salvo las legislaciones que transcribieron en el siglo XIX el correspondiente precepto de la ley de 1861 (art. 281) -concretamente la Ley Orgánica de la Capital Federal de Argentina (art. 287) y la Ley hipotecaria de Puerto Rico de 1893 (art. 281), derogadas ambas en nuestros días, la primera por la ley argentina 17.801, y la segunda por la Ley hipotecaria de Puerto Rico de 1979-, la limitada publicidad «por personas»de nuestro Derecho histórico no dejó huella en Hispanoamérica, y no aparece hoy recogida en sus Ordenamientos.

Frente a la muerte de las utopías -una de tantas muertes que, con retórica y sin retórica, se han anunciado en este siglo-, hay que defender las que Roa Bastos ha llamado utopías concretas. Todo lo contrario de las invenciones fabulosas o imaginarias. Propósitos modestos, realizables, limitados. Son utopías contradictorias, porque, frente a la inexistencia geográfica que proclama la etimología, tienen un concreto lugar en que encarnarse, y pueden tener hasta fecha. Pueden incluso hacerse realidad. La raíz común del registro hispanoamericano, el idioma también en común la tarea de profundizar en la ónfi (lGión y en la
eficacia de esa institución que, desde hace más de dos siglos, ha tratado de poner orden y seguridad en las tierras, en las fincas, en los campos que une -o separa- el océano.

LA PUBLICIDAD MATERIAL EMANADA DEL REGISTRO DE PREDIOS.Por Marco A. Becerra

Jueves, 1 de junio de 2006

LOS ALCANCES DE LA PUBLICIDAD MATERIAL EMANADA DEL REGISTRO DE PREDIOS.
UNA NUEVA FORMA DE HACER ESTUDIO DE TÍTULOS EN EL PERÚ

MARCO A. BECERRA SOSAYA (*)

El Derecho no es si no,
secreción espontánea de la Sociedad.

José Ortega y Gasset

Forman parte de la publicidad de los Registros Públicos los catastros, porque como el asiento registral es solamente un resumen, en el que consta el título que da origen al asiento, este está a disposición de toda persona pues forma parte del asiento y de la publicidad de los registros públicos. Por ello a fin de asegurar la buena fe no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento de los títulos que le dieron origen así verificar el catastro.

(El Peruano, 4 de enero 2006)

CAS. N° 261-2003 LIMA. Lima, primero de julio del dos mil cinco.- LA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA; con los acompañados; con lo expuesto por el señor Fiscal Supremo: en audiencia pública llevada a cabo en la fecha, integrada por los señores Vocales: Carrión Lugo, Gazzollo Villata, Zubiate Reyna, Estrella Cama y Ferreira Vildozola; luego de verificada la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia: 1.- MATERIA DEL RECURSO: Se trata del Recurso de Casación interpuesto a fojas seiscientos trece, por el Procurador Publico del Ministerio de Defensa, relativos a la Marina de Guerra del Perú, contra la sentencia de vista de fojas quinientos cincuentiuno, su fecha veintidós de julio del dos mil dos, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que Confirmando la sentencia de primera instancia, de fecha veintiséis de diciembre de mil novecientos noventicinco, obrante a fojas trescientos veintidós. declara Improcedentes las excepciones de Inoficiosidad de la demanda, Prescripción y Nulidad de Actuados; Fundada la demanda de Nulidad de Inscripción Registral y Fundada la demanda de Reivindicación interpuesta acumulativamente, e Infundada en cuanto al extremo referido al pago de daños y perjuicios: en el proceso seguido por don Roberto Belaunde Zela con el Estado y otros, sobre Nulidad de Inscripción Registral y otros conceptos. 2.- Causales denunciadas en el recurso de casación: 2.a: Inaplicación de una norma de derecho material: 2.a.1.- Inaplicación del articulo 2014 del Código Civil, sosteniendo para ello que la sentencia recurrida pretende exigirle que en su condición de compradora de buena fe al adquirir el inmueble sub litis no solamente haga un estudio de títulos sino que además se le exige verificar el catastro, aspecto que excede el principio de buena fe registral, no tomando en cuenta que la recurrente al ser parte del Ministerio de Defensa no es sujeto de más prerrogativas que las que tiene cualquier persona natural o jurídica, en tal sentido sostiene el recurrente que desconocía la existencia de un proceso por el cual el demandante pretendía se declare judicialmente si su propiedad se encontraba comprendida o no dentro de los alcances de la declaración de abandono por cuanto la acción judicial de exclusión que ésta inicio no fue anotada en la ficha registral número 81164. 2.a.2.- Inaplicación de los artículos 2012 y 2013 de la citada norma sustantiva; refiriendo que dichos numerales regulan los principios registrales de publicidad y .legitimación que aseguran el tráfico patrimonial, así como protegen las adquisiciones que por negocio público efectúan los terceros adquirientes y que se hayan producido confiándose en el contenido de su registro; 2.a.3.-Inaplicación del articulo 5 del articulo 139 de la Constitución Política del Estado y de la Doctrina Jurisprudencial, toda vez que, según sostiene, la impugnada solo contiene una relación de los fundamentos de hecho tanto de la demanda como de la contestación, no existiendo en ella fundamentos de derecho así como basamento jurisprudencial que le sirva de sustento, por otro lado señala que la reivindicación es la acción real por excelencia para obtener la restitución o al menos el reconocimiento de su derecho y calidad de dueño. 2.b.- Contravención de normas que garantizan el derecho a un debido proceso: sostiene el recurrente que la Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema al declarar la nulidad de la sentencia de vista. expresó que la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima no había tenido a la vista los expedientes de los procesos judiciales iniciados por don Abraham Solís Gómez y don Inocencio Quispe Solís, criterio válido para la sentencia expedida por el Juzgado de Tierras, órgano que tampoco tuvo a la vista dichos expedientes al momento de expedir sentencia. Por otro lado, el Juez de Tierras incluyó dentro de sus fundamentos el articulo 45 del Decreto Supremo 02 – 94 – JUS del veintinueve de enero de mil novecientos noventicuatro, dispositivo que fue expedido ocho años después de sucedidos los hechos. razón por la cual no eran aplicables sus disposiciones. 3.- CONSIDERANDOS: Primero: Que es menester precisar previamente que la presente causa se ha iniciado durante la vigencia del Código de Procedimientos Civiles, habiéndose interpuesto el recurso de casación al amparo de la Ley 23436, por lo que deviene en imperativo la aplicación de las normas vigentes a dicha época. Segundo: Que, para la dilucidación de la presente materia conforme a lo previsto en el artículo 3 de la citada Ley 23436 esta Suprema Corte se avoca al conocimiento de la presente causa analizando el procedimiento y la sentencia de Mérito conforme a las causales denunciadas que han servido de base al recurso de casación formulado. Tercero: Que, en efecto, antes de entrar al fondo del asunto debe precisarse que la sala casatoria, como así lo reconocen la jurisprudencia y la doctrina, constituye sede única de debate solamente jurídico. En efecto, la interposición del recurso de casación parte del supuesto que el debate jurídico fáctico ha culminado con la sentencia impugnada. Por tanto, es deber del impugnante expresar y demostrar que esa decisión judicial de la cual discrepa, es violatoria del derecho, tanto procesal como sustantivo. Por consiguiente, la denuncia casatoria tiene que satisfacer a cabalidad las exigencias legales establecidas para el recurso, tanto para su admisibilidad como para su procedencia. El cumplimiento de estos requisitos se explica por la necesidad de determinar objetivamente el sentido y alcance de la impugnación. en la cual ha de expresarse y demostrase no sólo la presencia de los errores in iudicando o in procedendo, según sea el caso, sino también su incidencia en la decisión objetada. Cuarto: la causal de inaplicacion de una norma de derecho material exige que el recurrente demuestre que el supuesto hipotético de ésta es aplicable a la cuestión fáctica establecida en autos, y cómo su aplicación modificaría el resultado del juzgamiento. Quinto: Que, la sentencia de vista ha establecido, apreciando la prueba actuada, que a la recurrente le resultaba perfectamente posible conocer a través de las inscripciones registrales y catastro, el origen del predio sub litis, la titularidad del demandante sobre el mismo, así como el contenido y procedimiento a que dio lugar al Decreto Supremo número 247-73-AG. Sexto: Que asimismo,. en autos ha quedado acreditado que si bien la Marina de Guerra del Perú adquirió a titulo oneroso el bien sub – materia del Complejo Agroindustrial Lurín Empresa de Propiedad Social mediante Escritura Publica de fecha dieciséis de junio de mil novecientos ochentiséis, inscrita en la ficha registral numero 430009, también lo es que casi dos años después, por sentencia del diez de junio de mil novecientos ochentiocho, el juez del Primer Juzgado de Tierras de Lima declaró nula tal Escritura Publica, en el proceso seguido entre la Marina de Guerra del Perú con don Abraham Solis Gómez y don Inocencio Quispe Solis, cuya sentencia quedó ejecutoriada por Resolución de la Corte Suprema del veintiséis de agosto de mil novecientos noventidós. Sétimo: Que por otro lado, de la ejecutoria copiada a fojas ochenticuatro del expediente numero cincuentiuno – ochenticuatro acompañado, en los seguidos por el demandante y la Dirección General de Reforma Agraria y Asentamiento Rural sobre nulidad de resolución y acción alternativa de exclusión. se constata que el Tribunal Agrario estableció que las treinta hectareas de propiedad del actor estaban fuera de los alcances del Decreto Supremo 247-73-AG, por lo que en ese sentido, se encuentra plenamente establecido la indebida adjudicación del bien sub litis a favor del Estado careciendo la co demandada Marina de Guerra del Perú de titulo de propiedad que pueda oponer validamente: en consecuencia el carácter oponible del derecho de propiedad del demandante, reconocido constitucionalmente., se encuentra por encima del derecho posesorio que reconoce la ley, habiendo sido por el contrario desestimados por el órgano jurisdiccional en todos los casos en que hizo invocación de su derecho, luego de haberlo ejercido en forma irrestricta por todos los medios que le facultaba la ley. Octavo: Que asimismo. en el recurso casatorio interpuesto, la recurrente señala que excede a los alcances del principio de la buena fe registral, previsto en el articulo 2014 del Código Civil, el hecho que la sentencia de vista pretenda exigirle que en su condición de compradora de buena fe deba además de hacer un estudio de los títulos del bien sub litis. verificar el catastro respectivo. Noveno: al respecto, esta Suprema Corte se ve en la necesidad de hacer algunas precisiones. El articulo 2014 del Código material consagra el principio de la buena fe registral, en el que para su apiicacion deben concurrir copulativamente, los siguientes requisitos: a) el adquiriente obtenga el derecho a título oneroso: b) el adquiriente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) el adquiriente inscriba su derecho; y e) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del I otorgante. Décimo: Que en ese entendido, el principio de buena fe registral persigue proteger al tercero que ha adquirido un derecho de quien finalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsqueda de la seguridad en tal tráfico puede importar un sacrificio de la seguridad del derecho, por ello es que para morigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al principio de la buena fe registraln, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos señalados en el considerando precedente, en consecuencia. la norma que contiene el mencionado principio debe ser interpretada en forma restrictiva. Décimo Primero: Que, conforme se na indicado. uno de los requisitos que tiene que cumplir quien alega el principio de la buena fe registral para que su derecho resulte oponible es que actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su j derecho. como al momento de la inscripción del mismo. Décimo Segundo: Que en el presente caso, conforme se ha señalado en considerandos anteriores, las instancias de mérito han establecido de manera palmaria que al momento de la compra – venta del predio sub litis los demandados sabían que el demandante tenia la titularidad respecto del referido bien. Décimo Tercero: Que por tanto, el artículo 2014 del Código Civil, no es aplicable al caso de autos desde que no se configura el requisito de la buena fe en el recurrente. Décimo Cuarto: Que asimismo. del análisis del recurso y sentencias impugnadas fluye que corresponde a esta Sala de Casación determinar si los principios de publicidad, contemplado en el artículo 2012 y el de legitimación contemplado en el articulo 2013 del referido Código Civil, resultan aplicables al presente caso. Décimo Quinto: Que al respecto. el artículo 2012 del Código material recoge literalmente el contenido del artículo quinto del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos que contiene el principio de publicidad, al establecer que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones y el articulo 2013 del acotado establece que el contenido de las inscripciones se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez; el primero contiene una presunción “iure et de iure”, y el segundo una presunción “iuris tantum” en otras palabras, todos conocen el contenido de las inscripciones y su contenido sera cierto mientras no se declare lo contrario. Décimo Sexto: Que en consecuencia, el articulo 2012 del Código Sustantivo tiene que complementarse con lo dispuesto en el articulo 184 del Reglamente General de los Registros Públicos vigente al momento de ocurridos los hechos, el que establece que a fin de asegurar la publicidad de los registros, los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros. los títulos archivados. índices y ademas documentos que obran en las oficinas registrales, Décimo Sétimo: Que en efecto, la exposición de motivos del articulo 2012 bajo comentario, confirma esta apreciación al sostener que la presunción cerrada de conocimiento del contenido registral. encierra sólo un aspecto parcial de la publicidad al sostener una ficción legal, pues su aplicación aislada sin otorgar la posibilidad efectiva de acceso al Registro «implicaría un grave problema, referido al hecho de que las personas no puedan materialmente conocer aquello que la ley presume de su conocimiento» y que «la primera publicidad, a la que podemos llamar sustantiva no es posible considerarla sin que exista ampliamente garantizada la segunda, es la que se puede llamar procesal» – Art. 184 del Reglamento . General de los Registros Públicos: (Exposición de Motivos Oficial del Código Civil, Registros Públicos. Lima, mayo de mil novecientos noventiocho, Jack Biggio Chrem, página ciento noventiuno). Décimo Octavo: Que, esto determina que forman parte de la publicidad de los Registros Públicos los catastros, lo que guarda concordancia con el articulo 160 del Reglamento citado en el considerando anterior porque como el asiento registral es solamente un resumen. en el que consta el titulo que da origen al asiento. dicho título está a disposición de toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros. Décimo Noveno: Que, por ello y a fin de asegurar la buena fe registral no solo es necesario leer el resumen del asiento registral, sirio tomar conocimiento de los títulos que le dieron origen, mas aún cuando el articulo 188 del referido Reglamento. dispone que para conseguir la manifestación de los libros y demás documentos, no se requiere tener interés directo o indirecto en la inscripción o documentos; ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan. Vigésimo: Que. en tal sentido. en el caso de autos, la recurrente se encontraba en la obligación de efectuar la búsqueda de todo aquello que pudiera afectar su derecho de propiedad. por lo que no resultan de aplicación al presente caso los artículos 2012. 2013 y 2014 del Código Civil que rigen los principios de publicidad, legitimacion y fe pública registral sino que es de aplicación el articulo 2017 del acotado en cuanto consagra el principio de impenetrabilidad registral a favor del demandante. Vigésimo Primero: Que, de otro lado, debe indicarse que habiéndose establecido la nulidad de la inscripción registral otorgada a favor del demandado. es obvio que la acción sobre reivindicacion del bien objeto de controversia, debe ser amparada: en aplicación del artículo 923 del Codigo Civil. Vigésimo Segundo: Que, al respecto, no esta de mas recordar que la Acción Reivindicatoria, es la acción real por excelencia ya que protege el derecho real mas completo que es la propiedad y puede ser interpuesta por el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario – como es el presente caso – procediendo aún, en los casos en que el demandado ostenta título de dominio, siempre y cuándo el título del demandante se encuentre inscrito anteladamente en los Registros Públicos en virtud del principio de prioridad «primero en el tiempo, primero en el derecho», conforme ha quedado acreditado en la presente causa. Vigésimo Tercero: Que, en cuanto a la denuncia por inaplicacion del numeral 5 del articulo 139 de la Constitución Política del Estado y de la doctrina jurisprudencial, primero, es menester señalar que de la resolución de vista no se advierte la falta de motivación a la que hace referencia el recurrente, denotándose por el contrario que el juzgador ha emitido pronunciamiento en forma clara iogica y jurídica conforme a los fundamentos de hecho y de derecho que ie sirvieron de base para la expedición de su decision; y en segundo termino, respecto ala denuncia de inaplicacIon ae la doctrina jurisprudencial, ésta aún no existe sobre la presente materia de conformidad a o establecido en el articulo 400 del Codigo Procesal Civil por consiguiente, las causales denunciarlas en este punto devienen en desestimables. Vigésimo Cuarto: Que asimismo, la Marina de Guerra del Perú ha deslizado en su recurso casatorio el argumento que el accionante en ningún momento ha identificado elyárea de terreno que fuera de su propiedad, agregando además que tampoco ha identificado en que fichas se encuentran contenidos los doscientos cuatro mil novecientos metros cuadrados que se independizaran de los trescientos mil metros cuadrados. no existiendo dentro del petitorio ni del ofrecimiento de medios probatorios una inspección ocular que determine en donde en 1 encuentra su terreno, en que fichas se encuentra contenido. ni quienes son los actuales propietarios para que estos sean parte del proceso de nulidad y puedan ejercer su legitimo derecho de defensa, cuando lo cierto es que, según señala, lo único que ha quedado acreditado es que el actor es propietario de un predio ubicado en el distrito de Lurín de la provincia de Lurín de la provincia y departamento de Lima, del mismo que a través de todo el proceso nunca se hizo una descripción de sus linderos, de tal forma que acredite su real y exacta ubicación, así como tampoco se ha determinado que la Marina de Guerra del Perú es quien se encuentra en posesión del terreno de propiedad del actor, hecho que al momento de emitir resolución no ha sido materia de análisis. Vigésimo Quinto: Que al respecto, al margen que lo argumentando por el recurrente carece de veracidad, pues conforme se advierte de la propia demanda incoada así como de los medios probatorios aportados a los de la materia e incluso de los expedientes acompañados que se tuvieron a la vista, merituados oportunamente por las instancias de mérito, se encuentra plenamente identificada el área y la ubicación de terreno sub litis, cuya titularidad indiscutible le corresponde al demandante; es por demás impropio que el recurrente recién esgrima en sede casatoria tales argumentos cuando muy bien pudo hacerlo en su momento ante las instancias correspondientes. Vigésimo Sexto: Que en efecto, de la propia demanda de fojas cinco y siguientes se advierte claramente que el actor describe el área y ubicación del inmueble sub litis cuando refiere: «El recurrente es propietario del inmueble ubicado en el distrito de Lurin, con frente a la autopista Lima Pucusana, predio que tiene una extensión de trescientos mil metros cuadrados, Asimismo, cuando señala: “A raíz del remate y adjudicación el inmueble se independizo del fundo matriz denominado “Las Salinas” y se inscribió en los Registros Públicos de Lima con el nombre de Urbanización y Lotización “Valle de Turín” en la ficha numero 81061 Para finalmente agregar: “En el predio se ha puesto un letrero que dice CERTECOMAR, que es el Centro de Esparcimiento de Técnicos y Oficiales de Mar, quienes lo están poseyendo, dentro de un cerco perimetral e instalaciones de comedor, bares, altillos y otras instalaciones propias de un club de playa….”. Vigésimo Sétimo: Por su parte. la demandada a lo largo de la contestación de la demanda y otras articulaciones de fojas veintiuno, veintinueve, treintiuno y sesenticuatro no hizo mayor alusión a la supuesta falta de identificación del referido predio. Si bien con el recurso de apelación de la sentencia de primera instancia de fecha treinta de diciembre de mil novecientos noventicuatro de fojas doscientos quince, el recurrente recién cuestiona la falta de identificación del predio sub materia, resolución que a su vez fue declarada nula mediante resolución de fecha nueve de mayo de mil novecientos noventicinco, copiada a fojas doscientos sesentiocho, sin embargo, no tuvo la diligencia necesaria de ahondar en el argumento primigeniamente sostenido, solicitando en todo caso se lleve a cabo una inspección ocular o alguna otra prueba a fin de dilucidar lo que a su criterio no estaba del todo aclarado, tanto más si eso es lo que se espera de quien desea llevar su causa de manera diligente y conforme a derecho; razón por la cual, el recurrente al no cuestionar conforme correspondía yen su momento la presunta falta de identificación del predio, convalidó el argumento de la demanda. Vigésimo Octavo: Que, en relación a lo antes señalado, es preciso señalar que el recurrente, como parte del proceso se encuentra sujeto a los deberes de veracidad, probidad, lealtad y buena fe en todos sus actos, tal como lo prevé el inciso 1 del artículo 109 del Código Procesal Civil, en tal circunstancia, habiendo participado a lo largo del proceso ejerciendo de todos los derechos que la Ley le franquea sin peticionar expresamente lo que hoy solicita, no puede alegar ahora afectación de su supuesto derecho conculcado, sino únicamente del suyo propio; tanto más si nunca cuestionó o solicitó la existencia o no de una inspección ocular que determine donde se encuentra el terreno sub litis, lo que como se ha manifestado, tampoco hacia falta, frente a la contundencia de los medios probatorios aportados y valorados en la presente causa; máxime cuando no se puede plantear en casación como un agravio aquello que no se reclamo en la apelación. Vigésimo Noveno: Que por ultimo, en cuanto a los errores in procedendo, si bien por Resolución Suprema de fojas cuatrocientos setentitrés esta Suprema Sala declaró Nula la sentencia de vista atendiendo a que fue expedida sin tener en cuenta el mérito del expediente acompañado número ciento ocho ochentiséis, seguido entre el Estado – Marina de Guerra del Perú – con don Abraham Solís Gómez y don Inocencio Quispe Solís, sobre Nulidad de Escritura Publica de Compraventa, ordenando a la Sala Superior y no al Juzgado de Tierras evaluar el mérito del expediente numero ciento ocho – ochentiséis, del análisis de autos se colige razonadamente que dicho mandato ha sido cumplido cabalmente por el Colegiado de Visfa, no advirtiéndose la existencia del vicio denunciado, toda vez que este fue subsanado oportunamente. Trigésimo: Que, en consecuencia. al no haberse configurado las causales a que se contraen los incisos 2 y 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil, es de aplicación la disposición contenida en el artículo 397 de dicho Código. 4.-DECISION: a) Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas seiscientos trece por la Marina de Guerra del Perú; en consecuencia, NO CASARON la sentencia Ide vista de fojas quinientos cincuentiuno, su fecha veintidós de julio del dos mil dos. b) DISPUSIERON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano bajo responsabilidad; en los seguidos por don Roberto Belaúnde Zela con el Estado – Marina de Guerra del Perú, sobre Nulidad de Inscripción Registral y otros conceptos; sin costas ni costos; y los devolvieron.- SS. CARRION LUGO, ZUBIATE REINA, GAllOLOVILLATA, ESTRELLA CAMA, FERREIRA VILDOZOLA

COMENTARIOS

De manera general, en base a lo sostenido de manera reiterada por nuestros Tribunales de Justicia, el estudio de títulos realizado por los abogados a los efectos de amparar a sus clientes –eventualmente- bajo los efectos de la llamada fe pública registral, importa la necesaria revisión de los asientos de inscripción extendidos en las partidas de los registros, pero también –inexorablemente- del contenido de los llamados “títulos archivados” .

Ello es así, porque más allá de la posición adoptada por el Reglamento General de los Registros Públicos, en cuyo Título Preliminar extiende los efectos de la Legitimación y la Fe Pública Registral únicamente a los asientos de inscripción, lo cierto es que finalmente el Poder Jurisdiccional -en cuyos expedientes se discute mayoritariamente sobre la existencia o no de un tercero registral, o de un actor legitimado civilmente-, tiene bastante claro que el asiento es sólo un resumen, y que por lo mismo, se requiere revisar el título en que aquél se basa, a fin de cerciorarse sobre la inexistencia de causal alguna que comporte la nulidad, rescisión o resolución del título de quien resulta ser su transferente (fe pública registral).

Sin embargo, la casación bajo comentario es a nuestro juicio sumamente audaz, y señala que incluso el “catastro” –sin definirlo en su naturaleza y alcances-, debe ser revisado por el contratante que aspira a ser tercero registral (también extiende el mismo raciocinio a la cognoscibilidad general y a la legitimación registral); es decir que, en términos muy simples, quien adquiera un bien por compraventa, deberá estudiar el tenor del asiento registral donde conste la titularidad de su transferente; adicionalmente, deberá leer atentamente el título que sustenta el asiento previamente extendido, a fin de establecer lo que le es oponible aunque no conste en la partida registral -tamaña y delicada tarea-; pero en añadidura, deberá escudriñar en la base gráfica de las áreas catastrales del Registro, pues se encuentra en “la obligación de efectuar la búsqueda de todo aquello que pudiera afectar su derecho de propiedad” (véase el 20º Considerando de la resolución bajo commento).

El objeto del presente artículo descansa en desentrañar los principales fundamentos en los que la Suprema Corte basa los postulados descritos en la resolución; pero en particular, nos interesa recrear las repercusiones que tiene en el orden de la contratación, bajo la respetuosa convicción de que dicha Instancia no tiene muy en claro la naturaleza y los alcances de la información que consta en las áreas catastrales de las Zonas Registrales de la SUNARP, y que por lo mismo, ha resuelto conforme al tenor de la resolución, elevando los costos de información en la contratación sobre predios a un nivel que merece precisarse.

LA FORMACIÓN DEL CATASTRO EN LA SUNARP

Lo primero a señalar es que, cuando la resolución bajo comentario alude a “el catastro” o “los catastros” , inexorablemente se está refiriendo a las áreas catastrales de la SUNARP, la que –esta última- como todos sabemos, ostenta una división administrativo – funcional en 13 Zonas Registrales a nivel país, y que en esa medida, en rigor tiene 13 áreas de Catastro a nivel nacional, las que se reparten la información catastral a nivel geográfico, según la competencia de cada Zona.

En esa línea, cuando la instancia suprema alude a los catastros, y en tanto hace alusión a los principios registrales de legitimación y fe pública registral, así como a la publicidad material recogida en el artículo 2012 del Código Civil, en cuyo articulado se hace referencia al contenido de “las inscripciones” o de “los registros públicos”, queda claro que se trata de indagar exclusivamente –y ahora necesariamente- en las áreas catastrales de la SUNARP, y no en la base gráfica que pudiera tener por ejemplo el catastro de un municipio, o de una entidad distinta.

Empero, la SUNARP no genera catastro. Sabido es que conforme a la Ley Orgánica de Municipalidades, las entidades encargadas de generar catastro en el Perú son las Municipalidades, y que por excepción, también los proyectos encargados de la titulación masiva en los ámbitos rural y urbano-marginal del país. La inmediata pregunta que se nos ocurre es entonces ¿de dónde proviene la información contenida en las bases gráficas de las Zonas Registrales de la SUNARP, y qué validez tienen?

Efectivamente, los ingenieros y geógrafos que laboran en esta entidad no trabajan en campo; es decir que, bajo ningún concepto se aproximan a los predios materia de evaluación, a los efectos de establecer si efectivamente la superficie y los linderos y medidas perimétricas coinciden con los que se señalan en el título formal presentado ante el Registro. De esta forma, debe quedar claro que las áreas catastrales de la SUNARP se han alimentado y se siguen alimentando de las bases gráficas de los Municipios, del PETT, de la COFOPRI, y eventualmente del trabajo realizado por el IGN, la SBN entre otros; en menor medida –aunque resulta ser un supuesto de excepción-, un plano digital alcanzado por un particular, podría ayudar a corroborar la información con que ya cuenta el área catastral .

Bajo ese orden de ideas, el lector atento se podrá preguntar en primer término si las coordenadas utilizadas por todas estas entidades -a que se aludió en el párrafo anterior-, coinciden en los sistemas de medición usados para los fines de establecer la exacta ubicación de un predio; y de otro lado, se preguntará qué tan válida resulta esta información para el registro, como para que luego pueda extenderse sus alcances al principio de legitimación o fe pública registral.

Sobre el particular, debe mencionarse que efectivamente, las coordenadas resultantes para las distintas entidades que han coadyuvado indirectamente en la confección de la base gráfica con que hoy cuenta la SUNARP son diferentes, así como también los sistemas de ubicación utilizados, lo cual ha generado un amalgama de información discordante. Nótese que mucha de la información catastral con la que se cuenta, ha sido levantada con el sistema PSAD56, el que utiliza como puntos de referencia determinados hitos establecidos a lo largo del continente y cuya imprecisión ha sido demostrada. A su turno, otro tanto de la información ha sido obtenida utilizando como base el sistema WGS84, el que tiene como punto de referencia el centro de la tierra y cuya tecnología admite menos errores. De tal forma que, estamos asistiendo probablemente a un escenario poco seguro, pues nada obsta para que un predio haya sido georeferenciado –ubicado- en base al sistema PSAD56, y su colindante inmediato en base al WGS84 –u otro sistema de medición-, y eventualmente, se haya creado gráficamente una superposición que no es tal. Así las cosas, resulta por lo menos discutible –en principio- someter la información con que cuentan “los catastros”, bajo los alcances de la legitimación o la fe pública registral.

PUBLICIDAD FORMAL EMITIDA DESDE EL CATASTRO

Conforme lo tenemos dicho, la información con que cuentan las áreas de catastro de la SUNARP, fruto de la recolección de información catastral levantada por las entidades generadoras de catastro en el Perú, no es necesariamente correcta . Más aun, hay supuestos en los que dichas áreas de catastro no pueden responder a la interrogante del Registrador a los efectos de pronunciarse sobre la inmatriculación o superposición total o parcial de un predio.

Sobre esa base, cabe preguntarse qué tipo de catastro queremos implementar en nuestro país, o mejor aún, cuál resulta ser un catastro idóneo para los fines de ser elemento coadyuvante para el registro de predios.

El catastro ideal implica la posibilidad de reconocer en primer lugar, la existencia o no de un predio, a fin de tomar noticia de si efectivamente se está incorporando al registro un predio que forma parte de la realidad extrarregistral. De otro lado, permite establecer las características físico – materiales de dicho predio, en cuyo caso, da cuenta de la exactitud de la superficie, linderos y medidas perimétricas reseñadas en el título formal.

Ahora bien, conforme a lo señalado por la casación bajo comentario, quien quiera ampararse en los alcances de la fe pública registral, debe necesariamente indagar en “los catastros” cualquier información que pudiera perjudicarle o hacerle perder la buena fe. Como complemento de ello –conforme veremos más ampliamente en las líneas siguientes-, y a propósito de lo expresado por la exposición de motivos del Código Civil vigente, el artículo 2012º de dicho cuerpo normativo, que regula la publicidad material emanada del Registro , tiene que complementarse con lo dispuesto por el Reglamento General de los Registros Públicos, el que establece que a fin de asegurar la publicidad de los registros, “los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales.”

En principio, lo concluido por la Suprema Corte es correcto, pues la publicidad material recogida en el artículo 2012º del código sustantivo, o en términos más propios, la cognoscibilidad general recogida en dicha norma, que regula la manera como afecta de manera sustantiva lo inscrito en el registro –en términos de oponibilidad-, aun cuando no se haya conocido efectivamente, es una presunción jure et de jure mas no propiamente una ficción. Dicho de otro modo, lo inscrito en el registro afecta a todos los eventuales contratantes, en la medida que el mismo registro les asegura la posibilidad real de acceder a la información que contiene (publicidad formal); si así no fuese, se trataría de pura poesía o árida ficción.

La pregunta apropiada en este estado de los argumentos, parte por establecer si acaso todo lo que es materia de la publicidad formal, es a su vez objeto de la publicidad material. O dicho en otros términos, ¿es que acaso todo lo que puede publicitarse –formalmente- por parte del Registro, resulta oponible –materialmente- a los terceros?

La respuesta es a todas luces negativa, pues en atención a lo señalado por el artículo 127 del Reglamento General de los Registros Públicos vigente, “toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa …la manifestación de las partidas registrales, o exhibición de los títulos que conforman el archivo registral…”, pero también los títulos que se encuentran en trámite de inscripción, o el contenido de los asientos de presentación [aun cuando el título no haya sido inscrito], en cuyo caso –en estos dos últimos supuestos-, lógicamente no hablamos en rigor de oponibilidad registral, y de manera más contundente, no podríamos hablar aún de legitimación registral, y menos todavía de fe pública registral.

Ahora bien, conforme al literal d) del artículo 132º del Reglamento General de los Registros Públicos, el Certificado de Búsqueda Catastral es un certificado compendioso que acredita “si un determinado predio se encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito. También acredita la existencia o no de superposición de áreas.” Queda entonces por descubrir –pues la casatoria es en extremo parca en el análisis referente a “los catastros”-, si basta con la obtención de un certificado de búsqueda catastral para ostentar la buena fe requerida por el artículo 2014º del código civil, en cuyo caso, de ser positiva la respuesta, se habrá añadido un nuevo componente al estudio de títulos, cual es la revisión de los “antecedentes catastrales?” del registro, aunque éstos no consten en los asientos de inscripción, ni en los títulos archivados.

Previo a ensayar algunas precisiones sobre estas interrogantes, a todas luces de incidencia práctica, no podemos dejar de hacer algunas reflexiones con respecto a los alcances de la publicidad material (cognoscibilidad general), la legitimación y la fe pública registral, a los efectos de determinar si éstos se extienden hasta el título archivado, o tan sólo hasta el asiento registral.

EL ASIENTO DE INSCRIPCIÒN VS. EL TÍTULO ARCHIVADO

En la doctrina nacional, puede apreciarse la posición de aquellos autores que niegan la posibilidad de recoger en nuestro sistema la tesis de la “inscripción sustantiva” y que en base al causalismo que caracteriza al mismo, extienden necesariamente los efectos del artículo 2012º también a los títulos archivados ; y autores que reclaman una interpretación –incluso a partir del articulado del código civil- restringida únicamente a los asientos de inscripción en lo que se refiere a los alcances de la publicidad material emanada del registro, de entre cuyos argumentos, se esboza que los artículos 2012º, 2013º y 2015º del código civil, al referirse al “contenido de las inscripciones” se está refiriendo al asiento registral, y que en lo tocante al artículo 2014º, a propósito de una interpretación sistemática de los artículos citados merece la misma lectura, pese a que refiere genéricamente a “los registros públicos”. No debe olvidarse que, una interpretación sistemática de los artículos citados, implica tener en cuenta que los requisitos para acogerse al principio de fe pública registral, tienen que ser necesariamente mayores a los de la legitimación, y por ello, es perfectamente admisible que, conforme a lo señalado por la casatoria bajo comentario, “el legislador ha dificultado el acceso al principio de la buena fe registral”. Conforme señala García García, “esto es así porque el principio de fe pública registral del artículo 34º Ley Hipotecaria [Art. 2014º C. Civil Peruano], se apoya en la facultad dispositiva del titular registral que deriva del principio de legitimación registral, según el artículo 38º de la Ley Hipotecaria [Arr. 2013º C.Civil Peruano], pues ello produce confianza del tercero en la titularidad precedente según el Registro.”

Sin perjucio de ello, debemos señalar que más allá de los elementos de juicio y la posición doctrinaria que podamos adoptar sobre los alcances de la publicidad material en el registro, lo cierto es que en el Perú, quien quiera realizar un estudio diligente de titularidades, debe necesariamente remitirse a los títulos archivados, sin perjuicio de lo que aparezca de los asientos de inscripción. Y es que, en términos coloquiales, la última palabra la tiene el poder jurisdiccional, y quiérase o no, el registro –como institución jurídica- está sometido a dicho poder del Estado.

Lo aseverado en el párrafo anterior surge a partir de la siguiente dicotomía: el artículo 2012º del Código Civil regula los alcances de la publicidad material, aludiendo de manera expresa al contenido de las inscripciones, lo cual podría comprender eventualmente a los títulos archivados, y no tan sólo al asiento registral; a su turno, el Reglamento General regula lo que el 2012º del código sustantivo, restringiendo sus alcances al contenido de “las partidas registrales –léase asientos registrales-”. Cuando se trata de los alcances de la Legitimación Registral, lo mismo: El artículo 2013º del código alude al contenido de “la inscripción”, y el artículo VII del Reglamento General se refiere literalmente a “los asientos registrales”. Y con respecto a la Fe Pública Registral, el artículo 2014º del código es todavía más extenso en su terminología, pues alude al desconocimiento “de causas que no consten en los registros públicos” para los efectos de ostentar buena fe, en cuyo caso, no se refiere únicamente a las inscripciones, como sus pares antecesores citados en este párrafo. Sin embargo, el Reglamento General, nuevamente alude en su artículo VIII del Título Preliminar a los asientos registrales.

Sobre el particular debemos recalcar que a nuestro criterio, el Reglamento General no determina los alcances reales de los principios de publicidad material, legitimación y fe pública registral en nuestro ordenamiento jurídico. Ya nos hemos pronunciado sobre la prevalencia del poder jurisdiccional sobre los dictados del Registro; pero debemos acotar asimismo, que por una cuestión de simple jerarquía normativa establecida a nivel constitucional, es el código civil el llamado a definir los alcances reales de los preceptos registrales.

Por ello, no comulgamos con aquellas posiciones que manifiestan que “con la dación del nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, la discusión aparentemente ha quedado zanjada, estableciéndose expresamente que los alcances de la publicidad registral sólo comprenden a los asientos de inscripción”. Todo lo contrario; a nuestro criterio, la dicotomía normativa que venimos acusando, abona en favor de la confusión entre los operadores jurídicos, pues por un lado, queda claro que en lo que fuere aplicable, los registradores observarán -en tanto norma especial- el Reglamento General de los Registros Públicos, y sin embargo los jueces, aplicarán el articulado pertinente del código civil. Por ello, aun cuando se pueda discrepar de la solución de fondo –como en nuestro caso-, nos parece correcto que en las reformas urgentes planteadas ” para el código civil vigente “sólo para los efectos de terminar con la nefasta dicotomía delatada”, se haga un pronunciamiento expreso sobre los alcances de la publicidad jurídica emitida por el registro.

De esta manera, se confirma de manera taxativa la posición que ostenta la Corte Suprema con respecto a estos temas, y que desde la doctrina registral puede enfocarse de la siguiente manera: más allá de la famosa frase de que “en el registro se inscriben actos, pero se publican derechos”, hay cada vez más consenso en que ciertamente, “objeto de la publicidad registral son las situaciones jurídicas ; es decir, las circunstancias inherentes y duraderas que afectan a los inmuebles [y en general a los bienes]”, las cuales forman parte del contenido de la escritura pública, o del parte judicial o administrativo, en los que aparecen configuradas en su plenitud, y que por lo mismo requieren revisarse.

Ahora bien, apartándonos de lo que consideramos es la forma correcta de aplicar los alcances de la publicidad registral en nuestro ordenamiento jurídico, en base a la interpretación de las normas positivas correspondientes, no podemos soslayar los argumentos que a nuestro juicio deben de tenerse en consideración para los efectos de restringir la investigación y el estudio de los títulos únicamente al asiento registral.

Efectivamente, las ventajas de contar con un sistema de inscripción (y no de transcripción como en Francia), es decir, que a partir de la presentación de un título formal en el Registro, el registrador extienda un asiento que constituye el extracto de los aspectos que interesa publicitarse para los efectos de oponibilidad, se diluyen. Y es que, si para efectos de ampararme en la fe del registro, debo indagar necesariamente en el contenido del título archivado, el asiento resulta más bien un mero referente de lo que resulta oponible y su utilidad es meridiana o casi nula pues no tiene efectos sustantivos, o dicho en otros términos, el asiento registral no tiene virtualidad suficiente para constituirse en un ente de oponibilidad plena. Sobre esa base entonces, los costos de transacción se vuelven sumamente altos, pues el registro publica situaciones jurídicas cuyo haz de estipulaciones que las configuran están desperdigadas en todo el título formal. En suma, ¡que cada quien interprete lo que le es oponible!

Así las cosas, debe quedar claro que nuestra posición está porque se precise en el código civil de manera “expresa” –antes que en el Reglamento General de los Registros Públicos-, que los efectos de la publicidad jurídica que despliega el registro, quedan constreñidos únicamente a los asientos registrales; sin embargo, en tanto ello no suceda, la lectura de las normas vigentes nos ofrece una lectura que puede resultar desoladora, a propósito de la problemática descrita en el párrafo anterior.

En el orden de lo señalado líneas arriba, no queda duda que en sede jurisdiccional, la lectura de los alcances de la cognoscibilidad general, de la legitimación registral y de la fe pública registral nos remiten incluso a los títulos archivados. Sin embargo, ¿puede sostenerse válidamente que los efectos de la legitimación y la fe pública registral se extienden a los llamados “catastros”?

LA LEGITIMACIÓN Y LA FE PÚBLICA REGISTRAL CON RELACIÓN A LOS DATOS FÍSICOS DEL PREDIO REGISTRADO

De la lectura del Noveno y Décimo Considerando de la resolución bajo comentario, se aprecian los siguientes argumentos: “Noveno: … esta Suprema Corte se ve en la necesidad de hacer algunas precisiones. El articulo 2014 del código material consagra el principio de la buena fe registral, en el que para su apiicacion deben concurrir copulativamente, los siguientes requisitos: a) el adquiriente obtenga el derecho a título oneroso: b) el adquiriente actúe de buena fe tanto al momento de la celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presumirá mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) el otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el derecho del que se tratase; d) el adquiriente inscriba su derecho; y e) que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos resulten causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del I otorgante. Décimo: Que en ese entendido, el principio de buena fe registral persigue proteger al tercero que ha adquirido un derecho de quien finalmente carecía de capacidad para otorgarlo, lo que implica buscar la seguridad en el tráfico inmobiliario, sin embargo, la búsqueda de la seguridad en tal tráfico puede importar un sacrificio de la seguridad del derecho, por ello es que para morigerar tal sacrificio el legislador ha dificultado el acceso al principio de la buena fe registraln, el que para ser alegado debe cumplir con los requisitos señalados en el considerando precedente, en consecuencia. la norma que contiene el mencionado principio debe ser interpretada en forma restrictiva.”

Conforme a lo señalado por la Corte Suprema (y estando a las casatorias citadas en el pie de página 14), queda claro que dicha instancia concluye de manera contundente que la cognoscibilidad general (artículo 2012° del código civil), es decir, la posibilidad –con efectos sustantivos- de conocer lo inscrito, importa la revisión de los asientos registrales, así como de los títulos archivados; asimismo, la legitimación registral (artículo 2013° del código civil), es decir, la presunción jure et de jure de que lo inscrito se presume cierto, recae no únicamente en los asientos registrales, si no también en los títulos archivados; y por último, que para ostentar buena fe –a los efectos de gozar del principio de fe pública registral- (artículo 2014° del código civil), hay que desconocer desde la lectura del asiento registral y del título archivado, causal alguna que suponga nulidad, resición o resolución al título del transferente.

Nótese que, cuando en añadidura la suprema instancia alude a los catastros, no se está refieriendo a datos o causales que consten en el asiento registral o en el título archivado; si no que se está refieriendo a los datos físico – materiales de los predios, los que corren en la base gráfica de las áreas catastrales de la SUNARP. Sin embargo –debe quedar claro-, únicamente se puede estar refiriendo a aquellos datos que pueden ser trasvasados en el Certificado de Búsqueda Catastral , pues ello guarda coherencia con los argumentos esbozados en la resolución, cuando –citando la Exposición de Motivos del código sustantivo- señala que debe existir correlato pleno entre la publicidad material (cognoscibilidad general), y publicidad formal (formas de acceso al contenido del registro).

Dicho esto empero, debemos mencionar que resulta sumamente discutible, el que la resolución vincule los tres principios registrales citados en el párrafo anterior, con las indagaciones que debe hacerse en los catastros.

Probablemente, bajo la línea de análisis efectuado en la resolución bajo comentario, la cognoscibilidad general sería el principio sobre cuyas bases sería más factible aceptar eficacia sustantiva de oponibilidad con relación a los datos físicos de los predios.

Sin embargo, en el caso de la legitimación registral, ello resulta bastante más difícil de aceptar; existen argumentos a favor y en contra, entre los cuales podemos destacar concisamente que: a) Si la legitimación no alcanza a los datos físicos de los predios, entonces no tiene mayor sentido extender asientos registrales con visos de pulcritud, que resultan ser meramente referenciales e inoponibles, y así tampoco, tendría que ser tan rigurosa la legislación registral en lo referente a la descripción de los predios que acceden al registro, o que se modifican dentro de él; en la otra línea; b) Se admite la legitimación en los datos físicos del predio, pues ello abona a favor de la definición del derecho de propiedad, y porque además, se trata de una presunción juris tantum.

Con relación a la fe pública registral resulta mucho más discutible, y lamentablemente la resolución no se detiene en ningún momento a analizar estos supuestos. Efectivamente, en el caso de la jurisprudencia española, tan abundante en lo que se refiere a estos temas, el juzgador y por su parte la doctrina, convienen de manera mayoritaria –casi unánime- que los datos físico–materiales de los predios son una excepción al principio de fe pública registral.

Entre los muchos argumentos, se señala que dicho principio contiene una presunción jure et de jure, es decir inatacable; sin embargo, estando a la situación de los catastros en dicho país (con mayor razón en el nuestro), no cabe extender los efectos del principio a los datos descriptivos o físicos de los inmuebles.

Fernández Saenz por su parte, es sumamente claro cuando manifiesta que “la circunstancia de que en la inscripción figuren o puedan figurar numerosos datos referentes a los inmuebles, ya sean de carácter físico, como su descripción, ya de carácter económico, como su valor, no supone un ensanchamiento del ámbito de la fe pública, la cual sólo se extiende a los datos de carácter jurídico de aquélla. La fe pública se limita a garantizar el contenido jurídico de los asientos; pero no alcanza a los caracteres físicos de las fincas, ni a su valor, ni a sus cualidades, ni siquiera a su existencia misma. El fundamento de esta solución, admitida sin discusión por la dostrina española y por la jurisprudencia, se halla más que en las dificultades que para la identificación de las fincas produce la deficiencia del Catastro en España, en la naturaleza misma de las cosas, ya que aquellas circunstancias son ajenas a la institución del Registro, de carácter esencialmente jurídico”.

Baste por otro lado, citar la Sentencia de 30 de noviembre de 1991, en cuya parte pertinente dice que: “El principio de fe pública registral atribuye a las inscripciones vigentes carácter de veracidad en cuanto a la realidad jurídica, pero no con carácter absoluto e ilimitado, ya que ampara datos jurídicos y opera sobre la existencia, titularidad y extensión de los derechos reales e inmobiliarios inscritos, no alcanzando la presunción de exactitud registral a los datos y circunstancias de mero hecho (cabida, condiciones físicas, límites y existencia real de la finca”.

Como hemos señalado, lamentablemente la resolución bajo comentario no se detiene en el análisis reseñado líneas atrás, y más bien, a partir de sus postulados, revoluciona –probablemente sin quererlo- el estudio de títulos en el Perú y establece –a modo de consecuencia-, nuevas reglas que deberán de tenerse en cuenta al momento de la contratación.

CONSECUENCIAS GENERADAS A PARTIR DE LA RESOLUCIÓN. A MODO DE CONCLUSIÒN

Consideramos que a partir de lo resuelto por la Corte Suprema en la casatoria que se comenta, han variado algunos de los postulados comúnmente aceptados en materia de contratación sobre predios.

Cuando la resolución señala que la demandante debió dirigirse al catastro, a fin de verificar si la propiedad ya estaba inscrita, y a efectos de establecer si existía algún vicio que afectara su adquisición, o mejor todavía, cuando la resolución vincula la cognoscibilidad general, la legitimación registral y la fe pública registral a la búsqueda de datos en “los catastros” de la SUNARP, -siempre sobre la premisa por nosotros propuesta, de que se trata de los datos que figuran en el Certificado de Búsqueda Catastral-, está postulando que:

1) A partir de la Cognoscibilidad General (Art. 2012° del Código Civil):

- Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inmatriculaciones existentes en el Registro; así entonces, de los predios que no están inmatriculados –o incorporados- al Registro.

- Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las superposiciones de predios, totales o parciales existentes en el Registro; así entonces, de las duplicidades existentes en el Registro.

- Por una cuestión de necesaria consecuencia –aunque no siempre suceda así-, se presume sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las áreas, linderos y medidas perimétricas de los predios.

2) A partir de la Legitimación Registral (Art. 2013° del Código Civil):

- Se presume juris tantum, que las áreas, linderos y medidas perimétricas de los predios inmatriculados son correctas.
Téngase en cuenta para estos efectos, lo dicho anteriormente sobre la información contenida en los llamados catastros.

3) A partir de la Fe Pública Registral (Art. 2014° del Código Civil):

- Para ostentar la buena fe que exige el artículo 2014° del código, hay que necesariamente incluir en el estudio de títulos, la recaudación de un certificado de búsqueda catastral , a fin de conocer si efectivamente determinado predio ya corre inmatriculado en el Registro, o si acaso se encuentra superpuesto total o parcialmente, con lo cual se genera una presunción jure et de jure.

Nótese que a partir de este último postulado se generan determinadas importantes consecuencias, de entre las cuales nos interesa remarcar la siguiente: A partir de la resolución que comentamos, se establecen finalmente las reglas sobre las cuales se solucionará en sede judicial, un problema de duplicidad de partidas.

Efectivamente, siempre ha resultado un albur definir bajo qué parámetros resuelve el Poder Judicial un problema de duplicidad de partidas que arriba a sus fueros, a efectos de determinar qué partida subsiste y cuál se cierra. Lamentablemente, nuestro acervo jurisprudencial en la materia es bastante escaso; sin embargo, el derecho de los tribunales españoles es muy rico cuando de duplicidades se trata. Así, Roca-Sastre documenta de manera bastante clara las dos posiciones que se puede adoptar en sede judicial, cuando se conoce de una litis proveniente de una duplicidad de partidas. Manifiesta que a la jurisprudencia, ya abundante sobre la materia de la doble inmatriculación registral de finca, actualmente hay que atenerse en España a los criterios sentados por el Tribunal Supremo, y que en general son estos dos, aplicables según los casos:

a) Criterio jurisprudencial de la prevalencia de la hoja registral [léase “partida registral”] de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al derecho civil puro, es decir, abstracción hecha de las normas inmobiliarias registrales. Esto significa que la fe publica registral, que de no haberse producido la doble inmatriculación podría operar respecto de la hoja o registro particular de la finca, queda neutralizada, por inhibirse las normas hipotecarias, para dejar que el problema planteado se resuelva conforme al derecho civil puro; y,

b) Criterio según el cual, en la doble inmatriculación ha de prevalecer la hoja registral de la inmatriculación más antigua. Por tanto, el criterio para resolver el conflicto que aquélla provoca es bien simple, pues basta aplicar sencillamente la prioridad registral en relación a las dos hojas o registros particulares abiertos a la misma finca.

En el Perú contamos con normas como las recogidas en los artículos 1135°, 2014° y 2022° del Código Civil, que –entre otros- ayudan a definir la solución al problema planteado, y que a nuestro criterio, abonan de manera expresa a favor de la segunda solución; es decir, que mantiene el juego de la fe pública registral, conjugado con el principio de prioridad registral, a fin de mandar cerrar siempre la partida menos antigua.

La resolución que comentamos es contundente –sin embargo- en cuanto a sus efectos: cuando se produzca una duplicidad de partidas, ya no podremos contar con dos “terceros registrales” enfrentados, pues siempre el contratante de la partida menos antigua, pudo y de hecho se presume sin admitir prueba en contrario, conoció que su predio ya estaba inmatriculado.

Lima, mayo de 2006.

SISTEMA REGISTRAL: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD MUEBLE EN COSTA RICA.Por Oscar Rodriguez Sánchez

Viernes, 5 de mayo de 2006

I – Aspectos introductorios

El registro tiene por finalidad proporcionar seguridad jurídica y dar agilidad en la transmisión y gravamen de bienes muebles e inmuebles . Se aprovecha la apariencia jurídica que brinda la institución registral para facilitar el tráfico mobiliario e inmobiliario.
Al respecto Figueiras Dacal expresa.
“Además es claro que el Derecho y la Economía regulan dos aspectos de la vida social íntimamente ligados, pues es evidente que el Comercio y la Industria para su progreso deben tener un alto grado de credibilidad y confianza en la justicia (reconocimiento de la propiedad privada, garantías jurídicas de créditos, cumplimiento de contratos, etc.), de ahí que la falta de un sistema de seguridad puede provocar el retraimiento del mercado financiero.”

Desde esta óptica el Registro Público de la Propiedad Mueble nos presenta una gran gama de operaciones regístrales que se llevan a cabo en él, tomando en consideración el auge, que ha adquirido en nuestra sociedad desde el punto de vista pecuniario, los bienes muebles y la gran movilidad a la que están sujetos en el tráfico mercantil.

II- Historia y Fundamento jurídico :

En Costa Rica, la fundamentación legal para el funcionamiento de los Registros Públicos esta plasmada en diversas normas, tomando como punto de partida el artículo 45 de la Constitución Política, el cual dispone:

“ La propiedad es inviolable, a nadie puede privarse de la suya sino es por interés público, legalmente comprobado previa indemnización conforme a la ley”

Para cumplir con el contenido de la norma constitucional se estableció en el Titulo VII del Código Civil, algunas disposiciones referentes al Registro Público de la Propiedad Inmueble y sus diferentes secciones, regulando aspectos relacionados con su organización y funcionamiento. Naciendo como el primer registro formal en la República de Costa Rica y que data de 1865.

Con respecto al Registro de Bienes Muebles su asidero legal se encuentra en el artículo 236 del Código de Comercio.
“ Artículo 236: Créase el Registro de Muebles con asiento en la ciudad de San José, que actuará conjuntamente con el Registro de Prendas”

No obstante lo anterior, los registros en nuestro país constituían una serie de oficinas disgregadas a lo largo de la ciudad capital, lo que dificultaba la agilidad en los trámites.

A- Registro Nacional

Ante éste inconveniente, en el año de 1975, se crea mediante la ley 5995 y sus reformas, el Registro Nacional, el cual aglutina bajo una estructura administrativa al Registro Público de la Propiedad Inmueble, el Registro de Personas Jurídicas, el Registro de Propiedad Industrial, el Registro Nacional de Derechos de Autor y Conexos , el Catastro Nacional y el Registro Público de la Propiedad Mueble, manteniendo dentro de ésta estructura; autonomía en lo que a materia sustantiva de cada registro se refiere, con un director a la cabeza de cada uno de ellos .

B- Registro Público de la Propiedad Mueble

Si bien como se indicó la existencia de un Registro de Bienes Muebles, fue contemplada por el legislador costarricense en el Código de Comercio de 1964, no es sino hasta el 20 de setiembre de 1993, que se unifican el Registro de Prendas y Vehículos Automotores por acuerdo N° 2236 de la Junta Administrativa del Registro Nacional., creándose con ello el Registro Público de la Propiedad Mueble

Posteriormente como parte de la consolidación del Registro de Muebles se ordenó el traslado del Registro Nacional de Buques al Registro Público de la Propiedad Mueble mediante el decreto 23178-J-Mopt-del 18 de abril de 1994, al cual se le asigna la función de ser un órgano publicitario de la constitución modificación, declaración o extinción de derechos reales sobre embarcaciones.

Actualmente se mantiene pendiente la incorporación del Registro Aeronáutico, el cual funciona como una dependencia del Consejo de Aviación Civil; así como la inscripción de bienes muebles en general, siempre y cuando los mismos cumplan con el principio de especialidad objetiva y puedan diferenciarse de otros bienes.
En resumen actualmente el Registro Público de la Propiedad Mueble, mantiene tres ejes de acción , sobre vehículos automotores, buques y prendas

El objetivo general es inscribir y dar publicidad a los documentos en que se constituyan, declaren o extingan derechos reales sobre bienes muebles inscribibles , especialmente los referidos a automotores, buques , aeronaves y maquinaria en general y otros afines, así como anotar al margen de su inscripción los documentos expedidos por las autoridades competentes como demandas, embargos, infracciones y demás providencias relativas a esos bienes e inscribir y dar publicidad a los gravámenes prendarios que los afecten

REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD MUEBLE

Registrables actualmente

Pendientes de registración

III- Principios Regístrales

El estudio de los documentos por parte de los registradores se encuentra regido por una serie de principios regístrales.
Para ello, el registro de la propiedad mueble utiliza como paradigma, el registro inmobiliario e hizo suyos los principios regístrales que explican el contenido y función del registro, atendiendo la naturaleza particular de los bienes sujetos a registro

A- Seguridad Jurídica

El principio general de seguridad jurídica tiene una doble proyección, por un lado la seguridad del derecho y por otro la seguridad de su tráfico jurídico, al decir de Ramón Tamames, la seguridad jurídica permite que todo ciudadano tenga derecho a la constancia pública de sus situaciones concretas, entre otras a consolidar sus bienes en el Registro de la Propiedad

La optimización del bienestar económico tiene firme apoyo en la seguridad jurídica que proporciona la publicidad del Registro de la Propiedad, además debemos tener en consideración que la base de datos del Registro, es considerada en el artículo 13 de la Ley de Tránsito de la República de Costa Rica como la base de datos oficial del Estado.

La aportación del sistema registral, como institución, al avance en lo social y en lo económico, está en la progresiva modernización del servicio público de información jurídica, con apoyo en las nuevas tecnologías, que permite una publicidad completa de eficacia real de los derechos registrados y una mayor seguridad en la información trascendente para el tráfico jurídico, respondiendo a los nuevos retos que plantea la sociedad, como el auge económico de los bienes muebles

B- Principio de legalidad

El ordenamiento jurídico se encarga de establecer una serie de requisitos, limitaciones y condiciones que se deben cumplir en todos aquellos actos que impliquen la constitución, modificación reconocimiento o extinción de los derechos reales.

Este principio permite la registración de títulos válidos e impide el acceso de títulos viciados o imperfectos de tal manera que todos los títulos que cumplan con las formalidades legales prescritas, son inscribibles.

El principio de legalidad costarricense se encuentra estipulado en nuestra Carta Magna en el artículo 11 que dispone claramente
“Los funcionarios públicos son simples depositarios de la autoridad y no se pueden arrogarse facultades que la ley no les concede. Deben prestar juramento de observar y cumplir esta Constitución y las leyes. La acción para exigirles la responsabilidad penal de sus actos es pública”

Este principio brinda seguridad al usuario, permite igualdad para todos y da cabida al control de legalidad, además es retomado por el artículo 22 del reglamento de Organización del Registro Público de la Propiedad Mueble al establecer:

“Examen de documentos por parte del Registrador. Recibidos los documentos por el Registrador, procederá éste a su examen y verán que cumplan los requisitos legales, generales o especiales requeridos y que cumplan los principios sustantivos del ordenamiento jurídico y contengan los datos necesarios para la práctica del asiento respectivo. Si no se encontrare ningún defecto sustancial que lo impida, ordenará con su firma la inscripción”

Se debe considerar que para llevar a cabo esta labor el marco de calificación del Registrador se circunscribe a lo que resulte del título y en general de toda la información que conste en el Registro.

C- Principio de especialidad registral

Considerado un principio formal, exige la determinación de los bienes (especialidad objetiva) y la identificación debida de los titulares de los asientos de los muebles
registrados (especialidad subjetiva). Significa que las pretensiones registradas deben estar debidamente precisadas y caracterizadas en cuanto a sus titulares y las características, gravámenes y anotaciones correspondientes a cada mueble inscrito.

Este principio denominado también de especificación o de determinación obliga a concretar el bien, los sujetos y el derecho inscrito y se encuentra regulado en el Código Civil en su artículo 460, artículo 8 de la Ley de Tránsito y 39 del Reglamento de organización del Registro Público de la Propiedad Mueble
La Ley de Tránsito en el artículo 8 inc c, establece cuales elementos son considerados necesarios para una correcta individualización del bien, a saber la marca, estilo, modelo, color, número de motor, número de placa, clase de combustible y cilindraje.

Asimismo el control del número de serie deviene indispensable en la actualidad para evitar la registración de vehículos robados o internados al país ilícitamente.  

Este principio se encuentra íntimamente ligado con el principio de publicidad y la correcta información a la que deben acceder las personas que utilizan la información registral.D- Principio de Publicidad:

El deber de información que mueve al tercero en informarse y aun cuando por negligencia no lo haga, permite al ordenamiento jurídico garantizar los efectos del acto frente a este. De esta forma, la publicidad registral brinda un conocimiento absoluto, rápido y preciso del estado en que se encuentran los bienes y derechos inscritos en el Registro.

Entendemos la Publicidad Registral como el carácter público de los registros, es decir como acceso y consulta para el gran público, por medio del cual se establece la realidad de las situaciones jurídicas anotadas o asentadas en los Registros en el sentido que es verdad los escrito o anotado.

El Registro da a conocer la publicidad formal, por medio de las certificaciones que detallan toda la información posible, presente en la base de datos y que se puede acreditar como auténtica porque están firmadas por los funcionarios que ejercen la fe pública para ese efecto. El artículo 71 del Reglamento del Registro Público señala sobre este principio, lo siguiente:
“…El Registro Público dará fe de la información contenida en una certificación hasta el momento de su expedición. Las variaciones ocurridas con posterioridad a la hora de expedición no acarrea con responsabilidad alguna al Registro.”
El Registro es el órgano encargado de ofrecer la publicidad de aquellas situaciones jurídicas, registradas y la información brindada por los asientos regístrales, divulga una publicidad formal, que tiene por finalidad proteger aquellos terceros adquirentes de buena fe y asegurar el derecho inscrito y agilizar el tráfico de los bienes, mediante un sistema de divulgación. Es la manifestación por excelencia de toda la publicidad registral y se refieren a que los asientos regístrales son ciertos y exactos hasta que no se demuestre lo contrario. Es una presunción iuris tantum, que protege la apariencia jurídica e impone la credibilidad del Registro, mientras que no se demuestre una discordancia entre la realidad registral y la extra registral.

IV- Bienes Muebles Inscribibles

El artículo 237 del Código de Comercio de Costa Rica indica que bienes se encuentran sujetos a inscripción:

“Artículo 237: Se inscribirán en este Registro todos aquellos muebles no fungibles que puedan identificarse ya sea por su número, serie o marco u otras características que lo describan”
No obstante esta posibilidad de inscripción genérica de bienes muebles, siempre y cuando los mismos sean individualizables y diferenciables con respecto a los demás, siendo consecuentes con el principio de especialidad registral objetiva, no se cumple del todo en el Registro Público de la Propiedad Mueble.

Si bien es cierto en el Reglamento de Organización del Registro Público de la Propiedad Mueble, se establece cuales son los bienes inscribibles al indicar:

“Artículo 38 Bienes inscribibles. Son bienes muebles objeto de inscripción registral los siguientes.

a) Los vehículos automotores regulados en la Ley N° 7331 de 22 de abril de 1993, “ Ley de tránsito por Vías Públicas Terrestres”

b) Toda clase de aeronaves, buques u otros vehículos acuáticos.

c) Los bienes muebles no adheridos en forma fija y permanente a la tierra, construcción o un edificio, cuya registración sea autorizada. En caso de que un bien mueble haya sido dado en garantía real, fuere incorporado posteriormente a un inmueble, aquel no podrá ser objeto de la hipoteca constituida sobre esté último.

d) Todos aquellos otros bienes muebles no fungibles que puedan ser plenamente individualizados conforme a lo dispuesto en el artículo siguiente.”

La inscripción de los bienes muebles en general no es una realidad en el registro mobiliario de Costa Rica, pues si bien como se observa se encuentra contemplado en el código de Comercio y regulado en el Reglamento en su Capítulo Tercero, por una serie de problemas técnico, administrativos y jurídicos la posibilidad de registración se reduce a vehículos automotores, entre los que se pueden citar todos los automóviles destinados a circular en al vías públicas terrestres como los vehículos particulares, de carga, equipos especiales, motocicletas bicimotos e incluso bienes no autopropulsados como los remolques, semiremolques y remolques livianos.

En el caso de buques, se inscriben todos los artefactos flotantes con movilidad e incluso las motos acuáticas, siempre y cuando cumplan con el principio de especialidad.

El Reglamento de Organización del Registro Público de la Propiedad Mueble en el art. 60, al respecto expresa:
“Definición de Buque. Para efectos regístrales se considerará buque todo artefacto flotante capaz de transportar personas y cosas, destinada a navegar por el agua cualquiera que sea su clase o dimensión”

Actualmente existen cinco capitanías de puerto, a las cuales se adscriben los buques y que se utilizan como base para determinar clase de matrícula que debe asignar el registro:
L- Limón, P- Puntarenas, PG- Puerto Golfito, GPC- Guanacaste Playas del Coco y PQ- Puerto Quepos.

En nuestro país toda embarcación sujeta a inscripción debe inscribirse, en el Registro Público de la Propiedad Mueble, desde una de pequeñas dimensiones hasta los buques de grandes tonelajes, siempre y cuando sean individualizables conforme al principio de especialidad registral.

Con el fin de tener una idea del volumen de transacciones que involucran existen, me permito transcribir algunos elementos estadísticos interesantes:

En el segundo semestre del año 2005 existían 13458 buques registrados, de los cuales 10500 buques tienen una medida menor a 10 metros de eslora, 730 buques tienen una medida de entre 10.5 m y 15 metros y solo 362 buques superan los quince metros de eslora. Encontrándose pendiente de inscripción solamente 423 buques de diferentes medidas.

Con relación a las prendas se cumple con la inscripción de los contratos prendarios en los que se den en garantía los bienes muebles descritos en el artículo 533 del código de Comercio. En el entendido que los que se inscribe es el contrato prendario y no la garantía en sí.

Todo esta información se encuentra en soporte informático, pues el documento es devuelto al usuario, teniendo publicidad el extracto de la información que la institución considera
importante desde el punto de vista regsitral y complementado con la conservación de la imagen digitalizada o microfilmada del documento

Respecto de los otros bienes muebles el artículo 153 del reglamento contiene una serie de disposiciones transitorias que transcribimos en lo que interesa:

“ Artículo 153. Disposiciones transitorias. La inscripción de los bienes que a continuación se indican quedará sujeta a las siguientes condiciones:  

a) La inscripción de aeronaves y sus partes inscribibles seguirá siendo competencia del Registro Aeronáutico Costarricense adscrito a la Dirección General de Aviación Civil del Ministerio de Obras Públicas y Transportes, hasta tanto el Poder ejecutivo mediante el respectivo decreto ordene su traslado al Registro Público de la Propiedad Mueble y regule los requisitos de inscripción de los documentos relacionados.b) La inscripción de bienes muebles que no sean vehículos y buques y que reúnan las condiciones señaladas en el presente Reglamento, no se autorizará hasta tanto entre en funcionamiento el sistema de información que habilite la inscripción de estos bienes… ”

No obstante hasta el momento las condiciones estipuladas en las disposiciones transitorias, aún no se han cumplido, por lo que la inscripción de este tipo de bienes sigue siendo una tarea pendiente.

V- Tramite de Inscripción de Vehículos, Buques y Prendas
En total el Registro Público de la Propiedad Mueble tramita un promedio de 1200 documentos nuevos y 500 defectuosos al día, para un promedio semanal de 8500 transacciones.

El término inscripción, dentro del Sistema registral, consiste en el acto de escribir, títulos o resoluciones que contraen a hechos jurídicos y que en virtud de la ley deben registrarse, dicho de otro modo es la forma de inscribir con carácter permanente y definitivo los títulos en los cuales constan derechos sobre bienes muebles y los actos y contratos que a ellos se refieren.
Es decir, el concepto al que hacemos referencia no solo se circunscribe al de una inscripción constitutiva, la cual se denomina también matriculación o primera inscripción de dominio, pues los bienes nacen a la vida jurídica registral mediante este acto sino también a las demás modificaciones de las que son objeto este tipo de bienes, después de su matriculación.

A- Vehículos y Buques

Se define vehículo: cualquier vehículo mecánico, autopropulsado, diseñado para uso en carreteras. El término se utiliza en un sentido más restringido para referirse aun vehículo de ese tipo con cuatro ruedas y pensados para transportar menos de doce pasajeros. Los automotores de un mayor número de pasajeros se denominan, microbuses, busetas y autobuses, los dedicados a transportes de mercancías automotores de carga. Pero todos ellos son sujeto de registro e incluso los remolques.

Con relación a los buques, para efectos regístrales se considerará buque todo artefacto flotante capaz de transportar personas y cosas, destinada a navegar por el agua cualquiera que sea su clase o dimensión”

La definición anterior además de contemplar el concepto de flotabilidad exige otro requerimiento: el de la movilidad, desplazamiento o aptitud para navegar, con medios de propulsión que pueden ser propios del aparato que flota o ajenos al mismo, de tal forma que se alejan del concepto de buque los artefactos que no flotan y los que flotan pero que carecen de movilidad (como los diques y la boyas).

Esquema de trámite de un documento

II- Inscripción de Prenda

Se debe entender a la prenda como una garantía real constituida sobre un mueble para asegurar el cumplimiento de una obligación.

En ella se encuentran dos elementos objetivos fundamentales, como son un derecho de garantía real sobre un mueble y un precio o crédito concedido. Asimismo dentro de los elementos subjetivos un deudor o garante y un acreedor sin que sea necesaria la presencia del acreedor en el documento de constitución del crédito.

De acuerdo a la normativa costarricense, se debe constituir en escritura pública cuando el bien dado en garantía sea un vehículo, un buque o una aeronave.

En el caso de que se trate de otra garantía, se puede constituir en documentos privados o formulas oficiales destinados para ese fin debidamente autenticadas por el notario, su boleta de seguridad, no obstante por reglamento se exige que los mismos lleven una razón de fecha cierta, la cual debe ser consignada en papel de seguridad.

Además se deben considerar, que al permitir dar en garantía bienes no inscribibles, se funciona con un sistema de folio personal en donde se lleva un control u orden por personas, que este caso específico se refiere a un índice de deudores.
El cual no es muy confiable pues con la sola modificación del propietario sería difícil de detectar en la base de datos si el bien fue dado en garantía por otro deudor

Al dar en garantía ganado, si el mismo se encuentra registrado se debe indicar el Registro de mismo, además de la finca donde se encuentra.

Si se da en garantía una cosecha se debe indicar el año agrícola y la finca donde se encuentra, se permite solo los frutos correspondientes al año agrícola en que se celebra el contrato ( art. 532 C.Com.)

Si da en garantía, acciones, títulos valores, cédulas hipotecarias, o patentes se debe dar fe que los mismos fueron entregado al acreedor para que el mismo tenga valor legal. Que es lo que se denomina con desplazamiento de la posesión pues pasa a manos del acreedor.

Los requisitos generales de los contratos prendarios se encuentran regulados en el Capítulo VIII del Código de Comercio y Capítulo VII del Reglamento

Además, el registrador como parte del estudio de documento sujeto a inscripción si se da en garantía un vehículo, buque o moto acuática verificará que se encuentre libre de gravámenes judiciales relacionados con causas de tránsito (art.207 Ley de Transito)

Si la prenda contuviere como garantía cualquier otro bien no-sujeto de inscripción se debe realizar el estudio con base en el índice de deudores y en caso de que la persona aparezca con más prendas en calidad de deudor, revisar la descripción de los bienes que se guardan en los documentos microfilmados o digitalizados.

Esquema de inscripción de prendas

Bibliografía

Libros y Tesis.
Chico y Ortíz (, José María.Seguridad Jurídica y Revisión Crítica de los Principios Hipotecarios.Marcial Pous, Madrid 1994,
Figueiras Dacal Manuel, El sistema de protección jurídica por el Registro de la Propiedad, Dijusa 2001

García Barrantes Nora. La protección jurídica del tercero registral adquirente en la propiedad inmueble” Tesis para la Obtención del Grado de Licenciado Universidad Santa Lucía 2002
Lacruz Berdejo José Luis, Elementos de Derecho Civil III Bis.Derecho Inmobiliario Registral, Dikinson 2001
Herrera Cavero Victorino. Derecho registral y Notarial Raisol. S.A Lima 1987

Ortíz Rivas, Hernán Comentarios al Estatuto de Notariado Colombiano, Bogotá Colombia, 1984. Editorial Temis
Pérez Fernández del Castillo. Bernardo. Derecho Registral. Imprenta Aldina. México DF, 1991

Constitución, leyes y decretos
Ley sobre Inscripción de documentos en el Registro Público. Investigaciones Jurídicas S. A 2001.

Código Civil. Ley N° 63 del 28 de setiembre de 1887

Código de Comercio de 1853.Ley N° 104 de 06 de junio de 1853

Código de Comercio. Ley 3284 del 30 de abril de 1964

Ley de Transito por Vías públicas terrestres

Decreto 26883-j Reglamento de Organización del Registro Público de la Propiedad Mueble

SISTEMA REGISTRALES: REGISTRO DE BIENES MUEBLES EN EL ECUADOR.Por Norma Plaza

Viernes, 5 de mayo de 2006

SISTEMA DE GARANTÍAS MOBILIARIAS Y REGISTRO DE BIENES MUEBLES EN EL ECUADOR

Por Norma Plaza de García
Registradora Mercantil de Guayaquil

Las garantías mobiliarias pueden ser de diversas clases: ya sea depósitos de dinero en un Banco legalmente establecido; garantías bancarias otorgadas por un Banco o institución financiera a la orden del acreedor; pólizas de seguro, ya sean individuales, colectivas y de tipo blanket o abiertas, emitidas por compañías de seguros nacionales o mixtas.

Las garantías que se inscriben en los registros mercantiles son las consignadas en el Código de Comercio: las prendas agrícolas e industriales, la especial de comercio y las compraventas con reserva de dominio.

La forma más común de gravamen mobiliario en el Ecuador es en la actualidad la compraventa con reserva de dominio que se usa para los vehículos motorizados y los electrodomésticos.
La inscripción de las garantías mobiliarias se realiza en los registros mercantiles, que funcionan en forma independiente de los Registros de la Propiedad en los principales cantones del Ecuador, y es parte de los registros de la propiedad, en los demás.

No existe un registro mobiliario propiamente dicho, a menos que los muebles sean gravados, en cuyo caso al inscribirse el gravamen en el Registro Mercantil, queda individualizado el bien mueble, mientras no se realice la cancelación del gravamen.
Los registros mercantiles son entidades dependientes de la función judicial; están a cargo del Registrador/a mercantil, con autoridad legal e investido/a de fe registral para encargarse de un registro, cuyas actividades están determinadas en la Ley de Registro promulgada en 1966 por el presidente interino don Clemente Yerovi Indaburu, que los ha dotado con total autonomía económica en su funcionamiento, asumiendo el registrador responsabilidades patronales respecto de sus empleados.

La dependencia de los Registros Mercantiles y de la Propiedad a la Función Judicial está determinada por la Ley Orgánica de la Función Judicial, artículo 23 que dice: “Son atribuciones y deberes de las Cortes Superiores: ….. numeral 10º: Nombrar …. registradores de la propiedad y mercantiles, notarios….”, etc. y la Ley Orgánica del Consejo Nacional de la Judicatura, que tiene, entre otras funciones, la de “imponer sanciones disciplinarias … así como también separación por causas de incapacidad e inhabilidad, a registradores (de la propiedad y mercantiles) en los casos previstos por la Ley”.
El sistema registral ecuatoriano es documental, por basarse los asientos registrales en documento escrito; tiene carácter constitutivo, porque crea derechos y obligaciones, pero la inscripción no subsana los errores anteriores, como en otras legislaciones.

B
La actividad registral mercantil en el Ecuador, aunque independiente, estuvo inicialmente vinculada a la actividad registral hipotecaria. Por eso he creído necesario hacer una síntesis de la EVOLUCION DE LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD Y MERCANTILES EN LA REPUBLICA DEL ECUADOR.

Por disposición emanada de Simón Bolívar, en 1826, cuando el territorio de la Audiencia de Quito formaba parte de Colombia la Grande, se crearon en el territorio de Colombia las Cortes y los registros de la Propiedad, entre otros, los de Guayaquil, Quito y Cuenca. No funcionaron en ellos los registros mercantiles, en su lugar, debido a la
necesidad de registrar la pertenencia al gremio de comerciantes, con el transcurso de la República del Ecuador y el desarrollo de las legislaciones, se institucionalizó el Registro Público de Comercio, proveniente del Derecho Español, y basado en las antiguas matrículas de comerciantes, registro que recién se denominó “Registro Mercantil” en el Código de Comercio del año 1.885.

Hay quienes sostienen que el Código Español del año 1.829, sería el verdadero antecedente del Registro de Comercio y de los Juzgados de Comercio, con jurisdicción cantonal, a cargo de jueces de comercio, cuyas funciones consistían en la inscripción de comerciantes y sociedades de comercio, buques y contratos mobiliarios, funciones que luego pasaron a la Oficina de Inscripción de cada cantón, donde se llevaba el Libro de Registro de la Propiedad

Lo que no podemos negar es que nuestra legislación mercantil está basada en la legislación española, así, nuestro Código de Comercio que data de 1906, y que fue publicado en el Registro Oficial No- 1202, del 20 de agosto de ese año, durante el gobierno liberal y progresista del General Eloy Alfaro Delgado, es un fiel reflejo del Código de Comercio Español, promulgado en Madrid el 30 de Mayo de 1.829.

En Guayaquil comenzó a funcionar el Registro Mercantil en 1907 como parte del Registro de la Propiedad, y el primer antecedente de inscripción que tiene el Registro Mercantil de Guayaquil, y posiblemente de toda la república, data del 2 de enero de 1908, fecha en el que el Juez Consular de Comercio, Arcesio Manrique, inscribió un contrato de préstamo de diez mil sucres.
Al independizarse la República del Ecuador, que debió haberse llamado Quito, existía en el país el gran bagaje de leyes coloniales, y en el tema que estamos tratando, hubo
Registros Marítimos y Mercantiles Coloniales en la Real Audiencia de Quito.

Estando en Cartagena de Indias, no se puede dejar de mencionar que el principal astillero de la corona española en el Pacífico Sur fue el de Guayaquil, y no eran ellos la única causa de la riqueza que se manejaba en Guayaquil, sino que a través de su puerto se exportaba todo el oro que se extraía de las minas de la Real Audiencia de Quito y se recibían mercaderías provenientes de Europa, indispensables para el estilo de vida de chapetones y criollos. Por esta razón, el puerto de Guayaquil siempre tuvo un enorme atractivo para las incursiones de piratas y filibusteros… como Sir Francis Drake en 1577, Robert Thomas Cavendish en 1590, Jacob L’Hermite en 1624, Eduoard David y Guillaume Dampier en 1684, George D’Hout y Picardy Gronier en 1687 y el último ataque devastador fue Woodes Rogers en 1709, porque en 1741 pudieron rechazar el del inglés George Anson, pues el puerto había reforzado sus defensas.

A lo largo de la vida colonial de Guayaquil, ejercía las funciones de autoridad marítima el propio Corregidor, quien era el encargado del registro de las naves que arribaban y zarpaban del puerto. Cuando Guayaquil dejó de ser corregimiento para erigirse en gobierno militar, por Real Cédula de 8 de diciembre de 1762, fue el Gobernador quien realizó dichas funciones. A partir de 1747 contó con un escribano especial para los registros. El primer gobernador fue el Teniente Coronel D. Juan Antonio Zelaya y Vergara, que llegó a Guayaquil el 11 de octubre de 1763.

No hubo consulados de comercio en la Real Audiencia de Quito (ADQ) sino a finales del período colonial. Martin Icaza y Caparrosa, consiguió que la Corona estableciera uno de los consulados de comercio en Guayaquil, el puerto de la Real Audiencia de Quito.

Las naves se hipotecan, a pesar de ser bienes muebles, y se inscriben en la respectiva capitanía de puertos. Las capitanías de puertos del Ecuador están en: Esmeraldas, Manta, Guayaquil, Salinas y Puerto Bolívar. . El Código de Comercio manda inscribir en los registros mercantiles “… las patentes de navegación de buques”, y a los capitanes de buque en la Oficina de inscripciones del cantón donde tenga su sede el despacho de la Capitanía de Puerto que ha tramitado la patente de navegación. Actualmente las patentes de navegación, las hipotecas y todo lo relacionado con naves y buques se inscriben en la respectiva Capitanía de Puerto donde se haya obtenido la patente de navegación.

El artículo 725 del Código de Comercio dice: “(Enajenación de naves).- La propiedad de las naves, o de parte de ellas, debe transferirse por escritura pública”, lo que NO significa que se las identifique como bienes inmuebles.

Creación de las oficinas de registro mercantil propiamente dichas en Quito y Guayaquil, luego en Cuenca. En 1974 en el gobierno dictatorial del General Guillermo Rodríguez Lara, mediante decreto supremo 891, publicado en el Registro Oficial 636 el 11-9-1974, se promulgó la Ley Orgánica de la Función Judicial, que contenía en sus artículos 13, 17 y 133 disposiciones que establecían la creación de los Registros Mercantiles, independizándolos en las dos principales ciudades del país de los registros de la propiedad. El de Cuenca fue creado por la Corte Suprema de Justicia, mediante resolución publicada en el Registro Oficial 853 de 24 de julio de 1975.

A partir de 1981 se crearon los registros mercantiles de Ambato, Riobamba, Loja, Machala, Babahoyo, Esmeraldas, Santo Domingo de los Colorados, Portoviejo, Manta y Pedernales. En los otros más de cien cantones funcionan los registros mercantiles en los registros de la Propiedad.

EL REGISTRO MERCANTIL SEGÚN EL CODIGO DE COMERCIO.

En el Ecuador los registros mercantiles son oficinas de autogestión. El artículo 29 del Código de Comercio establece: “El Registro Mercantil se llevará en la Oficina de inscripciones del Cantón”, que actualmente es la oficina del Registrador Mercantil de los cantones antes señalados. Los títulos, actos y documentos que deben inscribirse en el registro mercantil son los que constan en el Código de Comercio, y que sintetizo, eliminando lo que consta en la Ley pero no se aplica.

1.- Las matrículas de los comerciantes

2.- La autorización del curador que habilite a los menores para comerciar;

3.- La de revocación de la autorización para comerciar dada al menor;

4.- Las capitulaciones matrimoniales, en el caso que se reserven bienes muebles.

5- Los documentos justificativos del que está bajo la patria potestad, o del menor o del incapaz que está bajo la tutela o curatela de un comerciante;

6- Todos los actos o contratos societarios mercantiles, que están normados por la Ley de Compañías.

7- La autorización que el Juez de lo Civil concede a los corredores y martilladores para el ejercicio de sus cargos.
8- Los autos de quiebra y rehabilitación”.

9. Las compraventas con reserva de dominio.

10. Las prendas agrícolas e industriales.

11. Las prendas especiales de comercio excepto en los cantones de Quito y Guayaquil que las lleva el Registrador de Prenda Especial de comercio.

Los actos y contratos inscribibles en los registros mercantiles según normativas diferentes al Código de Comercio son:

1. Los fideicomisos, que constan en la Ley de Mercado de Valores.

2. Los arrendamientos mercantiles o “leasings financieros, según el Registro Oficial 745 de 5 de enero de 1979.

3. Los arrendamientos mercantiles reguladas por “Las Normas relativas al arrendamiento de bienes inmuebles (arrendamiento mercantil.

4. Las Fianzas en general y en particular la fianza ex carcelaria, según el Código de Procedimiento Penal en los artículos 179 a 190, deben otorgarse por escritura pública, y se deben inscribir en el Registro Mercantil.

REGISTRO DE MUEBLES OBJETO DE GARANTIAS
LOS CONTRATOS DE PRENDA MERCANTILES.

Se rigen por el Código de Comercio, cuya última codificación fue publicada en el Suplemento al Registro Oficial 1202 de 20 de agosto de 1960, después de la cual ha habido múltiples reformas y adiciones. El título XV del Código de Comercio trata “De la Prenda” y en el artículo 568.1 señala las formalidades para su constitución, y éstas son: deben celebrarse por escrito y cumplir las formalidades que determina la ley para cada clase de contrato.

CLASES DE CONTRATOS DE PRENDA MERCANTILES.

El mismo artículo 568.1 señala que puede ser de tres clases: 1) Prenda Comercial Ordinaria, que debe celebrarse por escrito y cuando una de las partes sea comerciante o por un acto de comercio. No se inscribe en los registros mercantiles ni de la propiedad. Cuando se trata e vehículos se lo hace en la Policía Nacional o en la Comisión de Tránsito del Guayas, institución autónoma para la provincia.

2) Prenda Especial de Comercio y Prenda Agrícola e Industrial. Es obligación inscribirlas en el Registro Mercantil. El artículo 581 del Código de Comercio manda que los registradores de la Propiedad o Mercantiles, donde estos estuvieren, lleven separadamente el Registro de Prendas Agrícolas y de Prendas industriales. “El Registrador certificará el Registro del contrato inscribiendo la respectiva nota en el propio documento. Se hará constar en el Registro una lista de los muebles empeñados”. Artículo 581 inciso primero. “Si estos estuvieren en diferentes cantones, se registrará el contrato en todos ellos”. Artículo 581, inciso segundo.

Se inscriben en el Registro Mercantil. La sección tercera del título XV, y en el artículo 576 del Código de Comercio se indica únicamente que la prenda agrícola e industrial son “un derecho de prenda constituido sobre los bienes especificados en esta sección (tercera), los que no dejan de permanecer en poder del deudor.

Bienes objeto de prenda agrícola: a) frutos de toda clase, pendientes o cosechados; b) productos forestales y de industrias agrícolas; y c) maquinarias y aperos de agricultura. Artículo 578 del Código de Comercio, así también se inscribe la prenda de ganado, aplicando la marca o señal comprendidas en la prenda, haciendo constar clase de animal, raza, edad, sexo, calidad, y número, de acuerdo al Artículo 582 del Código de Comercio.
Bienes objeto de prenda industrial: a) maquinarias industriales; b) instalaciones de explotación industrial; c) herramientas y utensilios industriales; d) elementos de trabajo industrial de cualquier clase; y f) productos que hayan sido transformados industrialmente. Artículo 579 del Código de Comercio.
3) Prenda Especial de Comercio. El artículo 575.2 del Código de Comercio establece que “para que tenga valor legal el contrato de prenda especial de comercio se lo registrará en el libro que al efecto llevará el Registrador de la Propiedad del cantón, exceptuando en los cantones de Quito y Guayaquil que lo llevará el Registrador de Prenda Especial de comercio. El contrato es válido respecto a terceros a partir como fecha de otorgamiento la de la inscripción, registro o anotación en el Registro de Prenda Especial de Comercio.

Los requisitos para la inscripción de las prendas en el registro mercantil son: el contrato de prenda en tres ejemplares, previo reconocimiento de firmas del acreedor y deudor prendario, por el juez o notario. También se inscribe la cancelación de la prenda una vez “pagado el crédito totalmente o extinguida la deuda de cualquier modo, el deudor presentará al Registrador de la Propiedad (o Mercantil dónde estos estuvieren) el contrato de préstamo cancelado o la copia de la sentencia en que se hubiere declarado extinguida la obligación, con el certificado de la ejecutoria, para que cancele la inscripción en el Registro (respectivo), y le otorgue certificado de la cancelación”.

CONTRATOS DE COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO

El Código de Comercio, en el Libro II que trata “De los Contratos y Obligaciones mercantiles en General”, en el Título II contiene las normas sobre “La Compraventa”, en la sección 5ª contiene lo referente al contrato de compraventa con reserva de dominio, en los artículos 202.1 a 202.18..

Las disposiciones pertinentes son las siguientes:

El Art. … 202.1 del Código de Comercio dice: “Reserva de dominio.- En las ventas de cosas muebles que se efectúen a plazos, cuyo valor individualizado por cada objeto, exceda del precio 500 sucres , el vendedor podrá reservarse el dominio de los objetos vendidos hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio”.

El artículo 202.2. del Código de Comercio dispone: “Objeto del Contrato.- Sólo podrán venderse bajo reserva de dominio las cosas muebles que sean susceptibles de identificarse”.

El artículo 202.3 del Código de Comercio señala: “Requisitos del contrato.- Los contratos de ventas con reserva de dominio surtirán efecto entres las partes y respecto de terceros, siempre que se cumplan con los siguientes requisitos, a los que se someterán los contratantes.

a) El contrato se extenderá en tres ejemplares, dos de los cuales corresponderán al vendedor y al comprador respectivamente y el tercero a la Oficina de Registro.

b) El contrato deberá contener los siguientes datos: nombre, apellido, profesión y domicilio del vendedor y del comprador; descripción precisa de los objetos vendidos; lugar donde se los mantendrán durante la vigencia del contrato; f echa de la misma; forma y condiciones de pago con la indicación de haberse emitido letras de cambio, pagarés a la orden u otro documento u obligación cualquiera que se asegure el crédito, determinando si se ha constituido prenda comercial ; y,

c) Dicho contrato suscribirán las partes y se lo inscribirá en el Registro de la Propiedad ( ) de la respectiva jurisdicción, en el libro que al efecto llevará dicho funcionario”.

( ) O en los Registros Mercantiles en los cantones donde funcionaren independientemente.

Art. …(202.4).- (Archivo y razón de inscripción).- “El Registrador de la Propiedad (o mercantil en los cantones que funcionen independientemente) además de inscribir en el libro del registro el indicado contrato, archivará el tercer ejemplar que le entreguen los contratantes y sentará en las copias de éstos la correspondiente razón, lo mismo que las cesiones, modificaciones o reformas que hicieren los contratantes, pudiendo otorgar copias o certificaciones en caso de que las solicitaran”.

LA EJECUCIÓN DE LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS DENTRO DEL JUICIO EJECUTIVO

Se rige por el Código de Procedimiento Civil, en los artículos 497 y siguientes.- El 497 dispone que las tercerías son excluyentes o coadyuvantes, excluyentes, las que se fundan en el dominio de las cosas que se van a rematar; y, coadyuvantes las demás (son las que ayudan a impulsar el remate)

Art. 499 Código de Procedimiento Civil.- La tercería coadyuvante podrá proponerse desde que se decreta el embargo, o se ejecutoría la sentencia hasta el remate de los bienes. No se suspenderá el proceso de la ejecución. Se mandará a agregar, notificando al ejecutante y ejecutado, el escrito en que fuere propuesta, y se resolverá sobre ella después del remate de los bienes embargados. El tercerista coadyuvante podrá impulsar la ejecución con el fin de llegar al remate; pero, solucionado el crédito principal, antes de realizarse aquél, no podrá ejercitar ese derecho.

No obstante pagarse al acreedor principal, el tercerista coadyuvante podrá pedir, de cumplirse los requisitos establecidos por la Ley para el caso, que se mantenga el embargo o se dicten providencias preventivas.

Art. 500 Código de Procedimiento Civil.- Si se alega que el título en que se apoya la tercería coadyuvante es preferente, (prelación de créditos en concordancia con el código civil libro cuarto artículo 2.367 y siguientes) y está acreditado por instrumento ejecutivo, se depositará el dinero producto del remate, hasta que se falle la preferencia de créditos…

Art. 501 Código de Procedimiento Civil.- Para decidir sobre la legalidad y preferencia de los créditos y adjudicar el producto del remate, el juez oirá a las partes en junta, señalándoles día y hora. Si se ponen de acuerdo, ordenará en el mismo acto que se cumpla lo convenido. En caso contrario, sustanciará la causa ordinariamente, principiando por recibirla a prueba por el término de seis días, si hubiere hechos justificables. Si no los hubiere, pronunciará sentencia.

En el decreto convocatorio se advertirá que se procederá en rebeldía de los no concurrentes. Lo resuelto por los que hayan concurrido, será obligatorio para todos respecto de la adjudicación que se haga del producto del remate.

El decreto convocatorio se notificará en persona o por una boleta, si hubiesen señalado lugar para las notificaciones.
Si, hecha la adjudicación, hubiere sobrante, se pagará con el al acreedor vencido; y si varios estuvieren en el caso de éste, se distribuirá proporcionalmente o con la preferencia que hubiere entre ellos, sin perjuicio de lo dispuesto en el Artículo 470.

TRAMITE

1.- Se propone al juez la TERCERIA COADYUVANTE agregando los títulos ejecutivos originales en los que se funda la tercería, pidiendo desglose de los títulos, y solicitando que se notifique al ejecutante y al ejecutado.

2.- el Juez deberá resolver Sobre la validez de la tercería después de realizado el remate.

3.- En el escrito se debe alegar que la tercería es preferente (prelación de créditos) a fin de que el Juez disponga el depósito del dinero producto del remate hasta que se resuelva sobre la preferencia de créditos alegada.

4.- En el mismo escrito se pide que el Juez señale día y hora para la Junta en que deberá resolverse la repartición del dinero producto del remate.

5.- En caso de que no haya acuerdo, la causa deberá sustanciarse de manera ordinaria, empezando por abrir la causa a prueba por el término de 6 días (no es necesario iniciar una demanda, pues ésta se inicia sola por el simple hecho de no existir acuerdo entre las partes que se van a repartir el dinero).

6.- Se sugiere una vez vencido el término de prueba, solicitar audiencia de estrados para alegar verbalmente sobre el derecho preferente alegado.

7.- La comparecencia a la Junta para decidir sobre la repartición del dinero, es de vital importancia por cuanto de no asistir, lo que resuelvan los asistentes será obligatorio para todos, respecto de cómo se reparte el dinero producto del remate.

8.- Es imperativo señalar casilla judicial por cuanto no habiendo demanda inicial no procede citación sino notificación en casillero.

He tomado como ejemplo a uno de los Bancos de Guayaquil, que tuvo la generosidad de proveerme la información.

GARANTIAS MOBILIARIAS BANCO DE GUAYAQUIL

S.A.ESTADÍSTICA CORRESPONDE A LA MATRIZ EN GUAYAQUIL; EN QUITO ES UN 20% MENOS Y EN CUENCA EL 50%
Años

Compra-Venta con reserva de dominio

Contratos de Prenda Comercial Ordinaria

Contratos de Prenda Agrícola o Industrial Abiertas

Concesión – Ejecución Concesión – Ejecución

Concesión – Ejecución

2002 620 – 85 225 – 32 93 -

12
2003 735 – 64 580 – 25 141 -

7
2004 875 – 43 861 – 41 312 -

31
2005 1228 – 51 1105 – 19 439 -

28
No realizan prendas especiales de comercio.
Las compraventas con reserva de dominio y las prendas industriales abiertas se inscriben en el Registro Mercantil entre 24 y 48 horas.

La ejecución de la prenda puede demorar de 6 meses en adelante.

LA GESTION TÉCNICA EN LOS REGISTROS DEL ECUADOR

Se implementó el sistema del Registro de la Propiedad de Guayaquil, SINTER-REG, ordenado y contratado con la Escuela Superior Politécnica del Guayas, ESPOL, por el Dr. Fernando Tamayo Rigaíl, Registrador de la Propiedad de Guayaquil, para sus oficinas, quien lo cedió gratuitamente al Registro Mercantil, como un generoso gesto y aporte a la modernización de la Función Judicial del Ecuador. El sistema está a disposición del registrador de la propiedad o mercantil que lo solicite.
El sistema INTER REG permite el ingreso y control de la información, desde el momento en que se ingresa por caja hasta cuando el trámite es retirado en la ventanilla de entrega. Se utiliza el sistema EDIMAGEN para digitalizar las inscripciones que diariamente se inscriben en el Registro Mercantil.

El Registro Mercantil de Guayaquil cuenta con una página web www.registromercantilguayaquil.com

Sobre el servicio registral por internet, ha sido una vieja aspiración la implementación en los Registros de un sitio de internet para receptar las solicitudes que se reciban y expedir los certificados que hayan sido pedidos por los usuarios que cuenten con una clave propia de accesos, información de la clave conocida solo por el respectivo usuario y el funcionario del Registro autorizado. Es necesario comenzar implementando un registro de claves de acceso.

SISTEMAS REGISTRALES:EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES.Por Javier Gomez-Gálligo

Lunes, 1 de mayo de 2006

LEGISLACIÓN QUE REGULA EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES. V. SECCIONES QUE LO INTEGRAN. VI. ACTOS Y CONTRATOS INSCRIBIBLES. VII. PRINCIPALES GARANTÍAS INSCRIBIBLES. VIII. PRINCIPIOS QUE LO RIGEN. A. LEGITIMACION. B. FOLIO REAL C. TRACTO SUCESIVO. D. INOPONIBILIDAD. E. PRIORIDAD. F. FÉ PÚBLICA REGISTRAL. IX. SUPERACION DE LA DOCTRINA POSESION EQUIVALE AL TITULO. X. PROCEDIMIENTOS SUMARIOS DE EJECUCION. XI. OTRAS VENTAJAS DERIVADAS DE LA INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES. XII. CONCLUSIONES.

I. CONCEPTO.

Es fundamental para conseguir el desarrollo económico de un país conseguir que la mayor parte de sus activos estén documentados formalmente e inscritos en un Registro Publico para que puedan servir de garantía al crédito.

Los activos tienen que poder estar en circulación, en el tráfico jurídico, y para ello es necesario un instrumento de publicidad, a través del cual el Estado proteja al que contrata sobre ese bien. Estos activos, base de crédito, que deben estar formalmente representados para poder circular, pueden ser no solamente inmuebles sino también bienes muebles.

Parece ilógico que una empresa que pretenda adquirir un vehículo o una maquinaria industrial para su actividad mercantil, no tenga un instrumento amparado por el Estado que le permita obtener financiación para adquirir tales bienes, sirviendo de garantía el propio bien adquirido, de forma que si el préstamo no se devuelve pueda el acreedor resarcirse con cargo a los mismos bienes.

Esto y no otra cosa es lo que facilita el Registro de Bienes Muebles. Mediante la inscripción de los contratos de venta a plazos, de leasing, financiación, hipoteca mobiliaria, etcétera, los bienes muebles estarán en el mercado de las garantías, aportando una ingente cantidad de activos, incentivando sin duda alguna el crecimiento económico.

El Registro Publico encargado de dar seguridad a la contratación sobre bienes muebles, es el Registro Mobiliario o Registro de Bienes Muebles.

El Registro de Bienes Muebles podría así definirse como un Registro de carácter jurídico, a cargo de los Registradores de la Propiedad y Mercantiles, bajo la dependencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado del Ministerio de Justicia, cuyo objeto es la publicidad de las titularidades y gravámenes sobre bienes muebles identificables.

Este Registro es de carácter jurídico, es decir, no meramente administrativo o de publicidad. Es jurídico en cuanto no se limita a dar a conocer los contratos sobre bienes muebles, sino que atribuye al contrato inscrito efectos que antes no tenía (luego los desarrollaremos; son los efectos de inoponibilidad, fe pública registral, legitimación y prioridad propio de los Registros inmobiliarios).

Se trata de un Registro jurídico, y por tanto, de competencia estatal (ex. Artículo 149.1.8 de la Constitución), sin perjuicio de las competencias de las Comunidades Autónomas en la participación en las demarcaciones registrales y nombramiento de registradores, conforme a sus Estatutos de Autonomía.

La DGRN es competente para dictar instrucciones sobre su funcionamiento, para aprobar los modelos oficiales de los contratos que van a poder inscribirse y para resolver los recursos contra la calificación de los Registradores de Bienes Muebles, sin perjuicio de la revisión judicial de las resoluciones de la DGRN ante la vía jurisdicción ordinaria (jueces del orden civil) o de la posibilidad de acudir directamente en juicio verbal contra dicha calificación (tras la Ley 24/2005).

La llevanza del Registro es a cargo de los Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, integrados en el Colegio de Registradores de España.

En la actualidad los Registros de Bienes Muebles están adscritos a los Registros Mercantiles, pero en cualquier momento el Gobierno puede modificar su demarcación, optando por su funcionamiento independiente.

II. OBJETO.

El objeto del Registro son los bienes muebles identificables, así como los derechos incorporales. La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado ha ido interpretado extensivamente el ámbito del Registro, de manera que ha admitido la inscripción de la pignoración de “stocks” de vehículos (Resolución de 12 de Marzo de 2001 resolviendo consulta de ASNEF sobre posibilidad de prenda sin desplazamiento de posesión de vehículos almacenados, nuevos y seminuevos), así como la prenda de derechos audiovisuales (Resolución de 16 de Mayo de 2001 resolviendo consulta formulada por Valencia Club de Fútbol sobre derechos susceptibles de prenda sin desplazamiento de posesión).

El Registro de Bienes Muebles es así un Registro de titularidades y no sólo de gravámenes sobre bienes muebles. En esto se diferencia del antiguo Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles, que se limitaba a ser un instrumento de publicidad de gravámenes (reservas de dominio y prohibiciones de disponer).

III. LA IMPORTANCIA DE LOS BIENES MUEBLES EN LA ACTUALIDAD.

Los bienes muebles pueden contribuir enormemente al desarrollo del mercado de garantías, dada la gran cantidad de bienes materiales e inmateriales que tienen esa consideración. Además pueden servir de garantía a la financiación de su propia adquisición, lo que puede dinamizar aún más la economía (por ejemplo el mercado del automóvil se incentiva si se puede dar en garantía útil el propio vehículo).

Los bienes muebles no tienen ya la mala consideración de que gozaban en el Derecho antiguo (“res mobilis res vilis” decían los romanos) pues pueden llegar a tener más valor que los bienes inmuebles.

Los bienes muebles registrables, son todos aquéllos bienes no inmuebles, materiales o inmateriales, susceptibles de identificación. Tan sólo quedarían fuera del mercado de garantías, los bienes consumibles, esto es, bienes perecederos que se consumen por su uso y que no son susceptibles de realización forzosa en caso de impago.

El objeto del Registro es, por tanto, la inscripción de los bienes muebles susceptibles de negociación. Tradicionalmente deben ser bienes no fungibles, no consumibles, y perfectamente inidentificables. La identificación por ejemplo se hace con el numero de bastidor del vehículo o por su matricula, al igual que las aeronaves o los buques. Deben considerarse también incluidos, como veremos, los bienes o derechos incorporales, como derechos de marca, patentes, diseños industriales, etcétera siempre que estén claramente identificados.

Dentro de los bienes muebles materiales, existen dos grandes tipos de bienes:

a) los bienes identificables por número de chasis, fabricación, serie o cualquier otra característica que les impida confundirse con otros (bienes no fungibles);

b) los bienes no identificables por características individuales, pero sí por su pertenencia a un grupo (bienes fungibles).

Los bienes muebles materiales no fungibles son los más claramente susceptibles de servir de garantía a la financiación, pues permiten hacer efectiva en ellos la deuda en caso de impago, cualquiera que sea el poseedor de los mismos (facilitan la reipersecutoriedad). Entre ellos podemos citar: vehículos a motor, coches, camiones, ferrocarriles, motores, tranvías, ciclomotores, aeronaves, buques, etcétera.

No obstante los bienes muebles materiales fungibles también pueden ser objeto de garantía real, siempre que vayan acompañada de una clara identificación de las características del género a que pertenecen: colecciones de cuadros, joyas, maquinaria empresarial, explotaciones agrícolas o industriales en su conjunto, ganado, frutos percibidos, etcétera.

Los bienes incorporales o derechos también tienen la consideración de bienes muebles susceptibles de darse en garantía, siempre que estén suficientemente identificados: acciones y participaciones sociales, derechos audiovisuales, stocks de vehículos, derechos de propiedad intelectual, derechos de propiedad industrial, patentes, marcas, diseños, frutos a percibir, saldos de cuentas corrientes, etcétera

Muy discutido es doctrinalmente en España la forma de la pignoración de los derechos incorporales. Jurisprudencialmente no cabe duda que se admite la prenda de derechos. La cuestión es cuando hacen efecto frente a tercero.

Literalmente interpretado el Código Civil español tan solo exige forma pública. Así se establece que no surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento publico la certeza de la fecha (articulo 1865 C.C.).

Lo cierto es que no puede en pleno siglo XXI pensarse que la constancia en un protocolo notarial de una prenda pueda afectar a terceros, siendo así que el protocolo es secreto. Parece por tanto necesario distinguir forma y publicidad, de manera que solo esta, a través del Registro de Bienes Muebles puede atribuir eficacia frente a terceros.

Eso y no otra cosa es lo que exige el Convenio sobre las Naciones Unidas sobre la cesión de créditos en el comercio internacional, de fecha 12 de Diciembre de 2001. En el se exige el establecimiento de un sistema de registro, de manera que la inscripción registral sea la determinante de la prelación en caso de varios cesionarios de un mismo crédito internacional.

Es por tanto insuficiente la mera fehaciencia de la fecha por constar en un instrumento publico; es necesario algo mas que la escritura o póliza, cual es la inscripción en un Registro Publico, susceptible de consulta por terceros.

En esta línea se va abriendo en España la posibilidad de inscripción en el Registro de Bienes Muebles de la pignoración sobre derechos. Así por ejemplo se viene admitiendo jurisprudencialmente la inscripción de las prendas siguientes:

a) los stocks de vehículos (RDGRN 12 de Marzo de 2001);

b) los derechos audiovisuales (RDGRN 16 de Mayo de 2001);

c) el saldo resultante de los depósitos bancarios;

d) la pignoración de las acciones nominativas y participaciones sociales no representadas en anotaciones en cuenta (Instrucción de la DGRN de 12 de Julio de 2002, aunque se pronunció en contra, apartándose del criterio anterior la de 29 de Enero de 2003).

No cabe duda que aun seguirá un cierto tiempo el debate sobre este acceso a un Registro Publico de las titularidades y garantías sobre títulos valores, pero que finalmente, en aras de la seguridad del trafico jurídico, se terminara imponiendo.

IV. LEGISLACIÓN QUE REGULA EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES

Precedentes de este Registro se pueden situar en la Ley de Venta a Plazos de 17 de Julio de 1965, hoy derogada. Pero aún hay otra ley más antigua, y todavía en vigor, que es la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión de 16 de Diciembre de 1954 o incluso la Ley de Hipoteca Naval de 21 de Agosto de 1893.

Hoy en día el Registro de Bienes Muebles ha integrado en uno sólo, los antiguos Registros de Buques, Registro de Aeronaves, Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión y Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles.

La legislación básica está constituida por la Ley 28/1998, de 13 de Julio, de Venta a Plazos; la Ley 1/2000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil (que regula como veremos los procedimientos sumarios de recuperación de bienes muebles vendidos a plazos o dados en arrendamiento financiero en caso de impago por el deudor del precio o renta del bien); el Real Decreto 1828/1999, de 3 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Condiciones Generales (una sección de este Registro de Bienes Muebles) y en cuya disposición adicional única se crea el Registro de Bienes Muebles; así como por la Ordenanza del Registro aprobada por Orden del Ministerio de Justicia de 19 de Julio de 1999. También tienen gran importancia en esta materia, las citadas leyes de de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión de 16 de Diciembre de 1954 y la Ley de Hipoteca Naval de 21 de Agosto de 1893, así como la Ley de Navegación Aérea de 21 de Julio de 1960 y la Ley 17/2001, de Marcas (que regula la conexión de la Oficina de Patentes y Marcas y el Registro de Bienes Muebles a efectos de hipoteca mobiliaria de las marcas).

Finalmente podemos destacar las siguientes Instrucciones de la DGRN en la materia: La Instrucción de 10 de Mayo de 2000 por la que se aprueba el Convenio entre la Dirección General de los Registros y del Notariado y la Dirección General de Trafico. En virtud de este Convenio el Registro de Trafico y el Registro de Bienes Muebles quedan interconexionado, el primero para facilitar los datos de matricula y demás administrativos y el segundo para faciltar las cargas y titularidades jurídico-civiles; y las Instrucciones de 23 de Octubre de 2001 y 3 de Diciembre de 2002 por la que se regula la presentación telemática de contratos en el Registro de Bienes Muebles.

V. SECCIONES QUE LO INTEGRAN

El Registro de Bienes Muebles en España se integra por las siguientes Secciones:

1) Sección de Buques y aeronaves; En esta sección se inscriben todos los contratos sobre aeronaves matriculadas en España y sobre buques de pabellón español, incluyendo tanto las embarcaciones de gran tonelaje, como las pequeñas embarcaciones de recreo.

2) Sección de automóviles y otros vehículos de motor; aquí acceden los contratos sobre automóviles, camiones, tractores, cosechadoras, etcétera. Son los contratos porcentualmente mas numerosos (venta a plazos con reserva de dominio y leasing, fundamentalmente):

3) Sección de maquinaria industrial; donde se inscriben los contratos sobre la maquinaria afecta a la industria, siendo muy frecuentes la hipoteca mobiliaria y los leasings.

4) Sección de garantías reales; aquí se inscriben fundamentalmente la hipoteca mobiliaria sobre derechos de propiedad intelectual e industrial (patentes, marcas, nombre comercial, diseño industrial, previa inscripción de estos derechos en su Registro especial).

5) Sección de otros bienes muebles registrables; esta pensado para la publicidad sobre los demás bienes muebles no contemplados expresamente en las secciones anteriores, entre los que figurarían los derechos incorporales. La DGRN en España ha admitido aquí la inscripción de los contratos sobre stocks de vehículos (esto es sobre el conjunto de los bienes, como derecho independiente o separado de los propios bienes que lo componen); derechos audiovisuales; acciones nominativas y participaciones sociales; colecciones de cuadros y bienes de valor cultural, etcétera.

6) Sección de Condiciones Generales de la Contratación; es una sección mas especifica, que tiene poco que ver con las secciones anteriores. En esta sección, se inscriben las condiciones generales de los contratos en masa, esto es, las cláusulas predispuestas, no negociadas individualmente, que el profesional o empresario impone en la negociación con el consumidor (letra pequeña de los contratos). La inscripción, como todas las anteriores, es voluntaria, y tiene como ventaja que a los cinco años prescriben las acciones colectivas (class actions) que pudieran ejercer las asociaciones de consumidores contra la validez de dichas cláusulas (acciones de cesación, declarativas y retractación).

VI. ACTOS Y CONTRATOS INSCRIBIBLES.

Dentro de las distintas secciones (buques y aeronaves, automóviles y vehículos de motor, maquinaria industrial, derechos de propiedad intelectual e industrial, otros bienes muebles como los derechos incorporales) se inscriben en el historial abierto al bien o derecho (se sigue así un sistema de folio real) todos los contratos que pudieran formalizarse con relación al mismo.

Así son inscribibles fundamentalmente, los contratos que conllevan alguna garantía sobre el bien, esto es, cuando sirven de cobertura para algún préstamo o para el aplazamiento del pago del precio de dicho bien. Son así los contratos inscritos mas frecuentes;

a) el de compraventa con pacto de reserva de dominio. En ella el vendedor se reserva la propiedad del bien transmitido hasta que el comprador le haya pagado por completo el precio aplazado del bien transmitido. Conllevan una prohibición de disponer el bien financiado hasta su completo pago.

b) Los contratos de financiación a comprador; a diferencia del supuesto anterior, en ellos el financiador es una persona o entidad distinta del vendedor, de manera que se cede a favor del financiador la reserva de dominio que en principio correspondería al vendedor.

c) Los arrendamientos financieros o leasings mobiliarios, distintos jurídicamente de las ventas a plazos (aunque doctrinalmente haya quien sostenga que son figuras afines), en los que el dueño del bien es el arrendador financiero hasta que el arrendatario, que paga una cuota por la utilización del bien, finalice su periodo de uso, momento en el cual puede ejercitar una opción de compra sobre el mismo.

Suponen una excepción a la prohibición de pacto comisorio en Derecho español (en virtud del cual el acreedor no puede quedarse con la cosa dada en garantía en caso de falta de pago sino que debe promover su realización forzosa para con su importe pagar al acreedor), en cuanto que la realidad es que la causa o razón de ser del leasing es la financiación del bien, de forma que las cuotas de utilización se calculan en función de la amortización del propio bien, de su depreciación y de los intereses; y en caso de impago de las cuotas del arrendamiento el bien el arrendador recupera la propiedad del bien. Mas claro se aprecia en el denominado “lease back” en el que el anterior propietario del bien lo cede en propiedad al acreedor del que se obtiene un crédito, comprometiéndose a devolver este mediante el pago de cuotas periódicas, transcurrido el cual el deudor puede volver a adquirir el bien que fue suyo, mediante el ejercicio de la opción de compra.

d) Hipoteca mobiliaria. Esta figura permite la constitución de hipoteca sobre los bienes muebles. En España ya se admitió desde la Ley de 16 de Diciembre de 1954, y supone aplicar la institución de la hipoteca inmobiliaria a bienes muebles identificables. Reúne los mismos caracteres que la hipoteca inmobiliaria, a excepción de los bienes sobre los que recae, a saber: es de inscripción constitutiva, de carácter accesorio, en garantía de una obligación pecuniaria y es de esencia de la misma que vencida la obligación principal se proceda al pago del crédito del actor con el importe obtenido en la realización forzosa del bien (subasta publica o convenio de realización con el acreedor y titulares de cargas intermedias).

e) Prenda Sin Desplazamiento. Es una figura similar a la anterior, aunque recae más que sobre bienes concretos, individualmente determinados, sobre pluralidades o conjuntos de bienes: colecciones de arte, rebaños de ganado, stocks de vehículos, etcétera y lo característico de ella es que a diferencia de la prenda ordinaria, no conllevan el desplazamiento posesorio a favor del acreedor. Por el contrario el deudor sigue en posesión de los bienes, disfrutándolos y explotándolos, y solo en caso de impago de la deuda se produce la venta judicial o extrajudicial de los bienes pignorados.

f) Otros. En general cualquier contrato traslativo, dispositivo o de gravamen sobre bienes muebles, es susceptible de inscripción. La DGRN en España precisamente tiene aprobado un modelo de venta de bienes muebles, sin necesidad de que existe aplazamiento de precio ni reserva de dominio. Son sin embargo, todavía muy poco frecuentes.

g) Embargos y ejecuciones judiciales y administrativas. También son objeto de anotación preventiva (no de inscripción, sino de anotación, esto es, con una vigencia solo de cuatro años) los embargos acordados judicialmente o por la autoridad administrativa (esto es no solo los embargos civiles, sino también los fiscales o administrativos). Y son inscribibles las adjudicaciones derivadas en su caso de la realización forzosa del bien en caso de impago de la deuda.

h) Anotaciones de demanda. Finalmente también son admisibles las anotaciones de demandas sobre el bien, siempre que no sean mera reclamación de cantidades; esto es, tiene que tratarse del ejercicio de acciones reales (reivindicatoria, declarativa) sobre el bien. La reclamación de cantidades solo puede acceder al Registro previa traba de embargo de los bienes del deudor, en cuyo caso lo que se anota preventivamente no es la demanda sino el embargo trabado.

VII. PRINCIPALES GARANTÍAS INSCRIBIBLES

Ya hemos visto que el Registro de Bienes Muebles es un Registro de Titularidades y no sólo de gravámenes. Se inscribe la propiedad (reserva de dominio a favor del vendedor, propiedad del arrendador financiero, etcétera) y no sólo las garantías o gravámenes. Pero no cabe duda que sigue siendo contenido muy importante de los Registros Mobiliarios, las garantías reales constituidas sobre los bienes muebles.

Las garantías reales mobiliarias son fundamentalmente las siguientes: prenda con desplazamiento posesorio, prenda sin desplazamiento posesorio, hipoteca mobiliaria.

La prenda con desplazamiento posesorio tiene el inconveniente de que el deudor ve sustraído el bien dado en garantía del proceso productivo. De ahí que sean más aconsejables la prenda sin desplazamiento posesorio y la hipoteca mobiliaria, en los que la función de publicidad del desplazamiento de posesión es sustituida por la más eficaz de la publicidad de un Registro Público: el Registro de Bienes Muebles o de la Propiedad Mobiliaria.

Los bienes muebles materiales o inmateriales perfectamente identificables por características individuales (no fungibles) son susceptibles de hipoteca (hipoteca mobiliaria). Lo bienes muebles materiales fungibles se adecuan más a la prenda sin desplazamiento posesorio.

Una garantía real mobiliaria es siempre más eficiente y eficaz que una garantía personal, pues asegura la traba y afección del bien al pago de la deuda y evita la distracción de bienes por el deudor (alzamiento de bienes, despatrimonialización). La eficacia de la garantía mobiliaria está íntimamente ligada a dos factores. Una clara publicidad frente a terceros, de manera que no se antepongan otros acreedores; y un procedimiento ágil de realización del bien en caso de impago.

La única forma de asegurar un rango entre acreedores y evitar conflictos de preferencias, es acudir a la publicidad registral con fuerte efectos frente a terceros. Esto es a Registros de Bienes Muebles basados en principios propios de los Registros inmobiliarios (inoponibilidad, fe pública registral, legitimación, prioridad).

Al mismo tiempo tienen que estar protegidas a través de procedimientos de realización forzosa de carácter sumario, que permitan al acreedor obtener la restitución en el más breve plazo posible y con el menor deterioro del bien (no hay que olvidar que el bien mueble es más fácilmente depreciable que los bienes inmuebles).

Estos procedimientos deben tener limitadas las causas de oposición y reducidos los trámites especialmente el de localización del deudor y de valoración del bien. La notificación al domicilio según Registro debe ser suficiente y también la realización en función de la tasación inicialmente pactada o convenida.

Además, un sistema justo de garantías mobiliarias debe excluir la posibilidad de que el acreedor se quede por sí, unilateralmente, con la cosa dada en garantía (prohibición del pacto comisorio).

Finalmente, la constitución de garantías mobiliarias no debe ir aparejada de la formalidad propia de la contratación inmueble, sino que por razones de agilidad, deben arbitrarse medios de formalización que sin merma de la seguridad permitan constituirse con agilidad.

VIII. PRINCIPIOS QUE LO RIGEN.

Son los principios propios de todo Registro de Bienes:

A. LEGITIMACION.

Se presume que el derecho existe y pertenece al titular registral a todos los efectos legales (articulo 15 Ley 28/1998 y articulo 24 Ordenanza). No es por tanto una mera oponibilidad frente a terceros, sino una presunción de que lo que el Registro publica es cierto.

Este principio es base del que derivan otros muchos, en particular la posibilidad de ejecuciones ágiles y sumarias, basadas en la presunción de validez de los asientos registrales.

B. FOLIO REAL

Al igual que con relación a los inmuebles, el Registro de Bienes Muebles no se lleva por un mero archivo de documentos, relacionados entre si por el nombre de la persona que los otorga, sino que se lleva siguiendo un historial jurídico del bien.

No se trata de que físicamente se reflejen en un folio único, ya que la llevanza es informática. Se trata de que las inscripciones con relación al mismo bien, estén coordinadas.

Se dice así que el Registro de Bienes Muebles no es un mero Registro de gravámenes sino un Registro de Titularidades (RDGRN 11 Abril 2000).

C. TRACTO SUCESIVO

Consecuencia del principio de folio real, es que no pueda inscribirse contratos otorgados por quien no aparece como propietario según el Registro. Por la misma razón no podrán embargarse ni anotarse demandas sobre bienes inscritos a nombre de persona distinta del deudor (disposición adicional segunda Ley 28/1998 y articulo 27 Ordenanza).

D. INOPONIBILIDAD

Los contratos respecto de bienes inscritos en el Registro no son oponibles a terceros de buena fe que contratan en base a lo que publica el Registro y que no publica aquellos. En definitiva, los actos y contratos inscribibles no inscritos no perjudican a tercero (articulo 28 Ordenanza).

E. PRIORIDAD

Los créditos anotados o inscritos gozan de preferencia sobre los bienes inmatriculados en función de la inscripción en el Registro (artículos 16 Ley 28/1998 y articulo 25 Ordenanza). Habrá que entender salvo que la Ley atribuya el carácter de preferente o privilegiado al crédito no inscrito.

F. FE PÚBLICA REGISTRAL

Aunque la inscripción no convalida la nulidad en que puedan incurrir los contratos sobre bienes muebles, no obstante, quien adquiere a titulo oneroso y de buena fe algún derecho susceptible de inscripción en el Registro de Bienes Muebles, de quien según el Registro es titular con facultades de disposición, es mantenido en su adquisición aunque luego se anule o resuelva el derecho del transmitente por causa que no conste en el Registro (articulo 29 Ordenanza).

IX. SUPERACION DE LA DOCTRINA POSESION EQUIVALE AL TITULO.

En Derecho español, la posesión del bien mueble adquirida de buena fe equivale al titulo. Así lo establece el importante artículo 464 del Código Civil, según el cual la posesión de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al titulo. Sin embargo, el que hubiera perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podrá reivindicarla de quien la posea. Esta reivindicación no es sin embargo posible si se ha adquirido en venta pública o en Bolsa, Feria o Mercado, o de comerciante legalmente establecido.

Dos teorías se han desarrollado para explicar este artículo:

a) la romanista, según el cual, la expresión “titulo” equivale a “titulo a efectos de usucapión”, esto es, el adquirente de buena fe de un bien mueble, cuando el transmitente no es propietario, solo podría adquirir mediante prescripción adquisitiva, esto es, por la posesión de tres años, sirviendo de titulo para ello la posesión;

b) la germanista, finalmente impuesta en nuestra Jurisprudencia, según la cual la expresión “titulo” equivale a “titulo de propiedad”, de manera que el adquirente de buena fe de un bien mueble, cuando el transmitente no es propietario, adquiere directamente la propiedad (verdadero supuesto de “adquisición a non domino”).

Pues bien, debemos entender aplicable esta doctrina de “posesión equivale a titulo” limitada a los bienes no registrados en el Registro de Bienes Muebles, ya que los registrados se rigen –como se ha visto- por principios radicalmente incompatibles con aquella doctrina.

En efecto, los principios de inoponibilidad de lo no inscrito frente al que inscribe, de legitimación y fe publica registral, excluye que la transmisión de un bien inscrito –Vg. Un vehículo- por quien no es su titular según Registro, pueda perjudicar a este, ni pueda generar una posición inatacable a favor del adquirente.

X. PROCEDIMIENTOS SUMARIOS DE EJECUCION.

Es fundamental para el desarrollo del mercado crediticio, no solo poner en circulación los activos mobiliarios mediante su representación formal y su publicidad registral, sino también asegurar procedimientos rápidos para la recuperación de la inversión realizada a través de la venta forzosa de los bienes dados en garantía.

Cuanto mas lentos son los procedimientos de ejecución, cuanto mas practicas dilatorias se admitan, menos querrán arriesgar los inversores o exigirán mayores réditos, lo que siempre perjudica al consumidor.

En España, se han articulado fundamentalmente dos acciones basadas en los asientos registrales, dirigidas a la ejecución inmediata de los bienes muebles dados en garantía;

a) la acción de recuperación de bienes vendidos con precio aplazado y pacto de reserva de dominio;

b) la acción de recuperación de bienes dados en arrendamiento financiero (ambas reguladas a través de las reglas del juicio verbal en el articulo 250. 10 y 11 LEC).

Son acciones muy rápidas, basadas en un juicio con agilización de tramites y disminución de las causas de oposición, que no produce el efecto de cosa juzgada (las partes podrán seguir discutiendo en un juicio declarativo ya con plenitud de elementos de contienda, pero sin perjuicio de la validez de la realización forzosa). No necesitan estar formalizadas en escritura pública; basta el modelo oficial inscrito en el Registro de Bienes Muebles.

Todo ello es independiente de la posibilidad que tiene el acreedor que ha prestado con garantía mobiliaria, de:

a) acudir a un juicio declarativo ordinario para el cobro de su crédito, procedimiento que tiene cualquier acreedor conforme a las normas generales, pero que no se utiliza normalmente dada la posibilidad de acudir a otros procedimientos mas rápidos;

b) acudir a un juicio ejecutivo ordinario, para pedir el embargo de los bienes del deudor (otros distintos del financiado) en base al carácter de titulo ejecutivo del documento en que se formaliza el contrato.

a. Para ello será preciso que tal documento sea escritura pública o póliza intervenida por Notario.

b. Esto último en España solo se suele hacer cuando por razón de la cuantía de la operación, así sea aconsejable (normalmente a partir de los 36.000 euros, unos 6.000.000 pesetas).

XI. OTRAS VENTAJAS DERIVADAS DE LA INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES.

La inscripción en el Registro de Bienes Muebles además de permitir que los activos estén en circulación y servir de garantía para el crédito, tiene una serie de ventajas añadidas:

a) no cabe la posibilidad de que se produzca la usucapión frente a titular registral.

La teórica posibilidad de que los bienes muebles se prescriban, esto es, se adquieran por usucapión o posesión continuada de buena fe a los tres años (Cf. Articulo 1955 Código Civil) no es posible frente a titular registral.

La buena fe no es solo una actitud subjetiva, sino también una situación objetiva de desconocimiento, cosa que no es posible si los bienes muebles están inscritos a nombre de persona distinta del transmitente en un Registro cuyos asientos se presumen conocidos por todos.

b) en caso de suspensión de pagos o quiebra, esto es, de concurso de acreedores en la terminología vigente según la Ley 22/2003, de 9 de Julio, Concursal, los bienes del deudor (empresario, profesional o persona física no comerciante) adquiridos en virtud de un contrato inscrito en el Registro de Bienes Muebles, sea de arrendamiento financiero o de venta a plazos en los cuales el vendedor se hubiera reservado el dominio hasta el completo pago del precio aplazado, no entraran en la masa activa del concurso.

En concreto, todos los bienes de propiedad ajena que se encuentren en poder del concursado y sobre los cuales este no tenga derecho de uso, garantía o retención, serán entregados por la administración concursal a sus legítimos titulares (articulo 80 Ley 22/2003).

A estos créditos se les reconoce además la condición de singularmente privilegiados (articulo 16.5 y disposición adicional primera Ley 28/1998) o en la terminología de la Ley concursal, créditos con privilegio especial (articulo 90.4º Ley 22/2003) con derecho de ejecución separada si bien queda en suspenso hasta que se apruebe un convenio cuyo contenido no afecte al ejercicio de ese derecho o transcurra un año desde la declaración de concurso sin que se haya producido la apertura de la liquidación (articulo 56.1 Ley 22/2003).

c) En cualquier caso la inscripción en el Registro de Bienes Muebles tiene un efecto económico inmediato en las entidades de financiación y leasing, que es la reducción de de los coeficientes obligatorios aplicables a los fondos de insolvencia por razón de las operaciones crediticias. En efecto el Banco de España exige unos fondos para insolvencia a las entidades financieras, que con relación a los créditos para la adquisición de activos mobiliarios, son sustancialmente menores en caso de que las operaciones estén inscritas en el Registro de Bienes Muebles (vease Circular del Banco de España 9/1999, de 17 de Diciembre, sobre normas de contabilidad y estados financieros).

d) Finalmente no cabe duda que la inscripción en el Registro de Bienes Muebles facilita la obtención de crédito, en la medida que siempre es mucho mas fácil y rápido acreditar que se tienen garantías para la devolución del crédito cuando tales bienes figuran inscritos en un Registro Publico que se puede consultar en tiempo real.

XII. CONCLUSIONES.

El desarrollo económico se basa en la financiación de proyectos empresariales. Y no puede existir financiación sin una clara definición de los derechos reales y de la propiedad en particular (“property rights”), pues el financiador exige garantías de la devolución de su deuda. La alternativa a la definición clara de las garantías reales no es otra que la fuerte elevación de los tipos de interés, lo que provocaría la frustración del proyecto empresarial.

Los bienes muebles pueden contribuir enormemente al desarrollo del mercado de garantías, dada la gran cantidad de bienes materiales e inmateriales que tienen esa consideración. Además pueden servir de garantía a la financiación de su propia adquisición, lo que puede dinamizar aún más la economía (por ejemplo el mercado del automóvil se incentivará si se puede dar en garantía útil el propio vehículo). Los bienes muebles no tienen ya la mala consideración de que gozaban en el Derecho antiguo (“res mobilis res vilis” decían los romanos) pues pueden llegar a tener más valor que los bienes inmuebles.

Existen bienes muebles materiales, pero también tienen esa consideración los bienes inmateriales y derechos.

Dentro de los bienes muebles materiales, existen dos grandes tipos de bienes: a) los bienes identificables por número de chasis, fabricación, serie o cualquier otra característica que les impida confundirse con otros (bienes no fungibles); b) los bienes no identificables por características individuales, pero sí por su pertenencia a un grupo (bienes fungibles).

Tan sólo quedarían fuera del mercado de garantías, los bienes consumibles, esto es, bienes perecederos que se consumen por su uso y que no son susceptibles de realización forzosa en caso de impago.

Los bienes muebles materiales no fungibles son los más claramente susceptibles de servir de garantía a la financiación, pues permiten hacer efectiva en ellos la deuda en caso de impago, cualquiera que sea el poseedor de los mismos (facilitan la reipersecutoriedad). Entre ellos podemos citar: vehículos a motor, coches, carros, camionetas, ferrocarriles, motores, tranvías, ciclomotores, aeronaves, buques, etcétera.

No obstante los bienes muebles materiales fungibles también pueden ser objeto de garantía real, siempre que vayan acompañada de una clara identificación de las características del género a que pertenecen: colecciones de cuadros, joyas, maquinaria empresarial, explotaciones agrícolas o industriales en su conjunto, ganado, frutos percibidos, etcétera.

Los bienes incorporales o derechos también tienen la consideración de bienes muebles susceptibles de darse en garantía, siempre que estén suficientemente identificados: acciones y participaciones sociales, derechos audiovisuales, stocks de vehículos, derechos de propiedad intelectual, derechos de propiedad industrial, patentes, marcas, diseños, frutos a percibir, saldos de cuentas corrientes, etcétera.

Las garantías reales mobiliarias son fundamentalmente las siguientes: prenda con desplazamiento posesorio, prenda sin desplazamiento posesorio, hipoteca mobiliaria, derecho de retención.

La prenda con desplazamiento posesorio tiene el inconveniente de que el deudor ve sustraído el bien dado en garantía del proceso productivo. De ahí que sean más aconsejables la prenda sin desplazamiento posesorio y la hipoteca mobiliaria, en los que la función de publicidad del desplazamiento de posesión es sustituida por la más eficaz de la publicidad de un Registro Público: el Registro de Bienes Muebles o de la Propiedad Mobiliaria.

Los bienes muebles materiales o inmateriales perfectamente identificables por características individuales (no fungibles) son susceptibles de hipoteca (hipoteca mobiliaria). Lo bienes muebles materiales fungibles se adecuan más a la prenda sin desplazamiento posesorio.

Una garantía real mobiliaria es siempre más eficiente y eficaz que una garantía personal, pues asegura la traba y afección del bien al pago de la deuda y evita la distracción de bienes por el deudor (alzamiento de bienes, despatrimonialización).

La eficacia de la garantía mobiliaria está íntimamente ligada a dos factores. Una clara publicidad frente a terceros, de manera que no se antepongan otros acreedores; y un procedimiento ágil de realización del bien en caso de impago.

La única forma de asegurar un rango entre acreedores y evitar conflictos de preferencias, es acudir a la publicidad registral con fuerte efectos frente a terceros. Esto es a Registros de Bienes Muebles basados en principios propios de los Registros inmobiliarios (inoponibilidad, fe pública registral, legitimación, prioridad).

Al mismo tiempo tienen que estar protegidas a través de procedimientos de realización forzosa de carácter sumario, que permitan al acreedor obtener la restitución en el más breve plazo posible y con el menor deterioro del bien (no hay que olvidar que el bien mueble es más fácilmente depreciable que los bienes inmuebles).

Estos procedimientos deben tener limitadas las causas de oposición y reducidos los trámites especialmente el de localización del deudor y de valoración del bien. La notificación al domicilio según Registro debe ser suficiente y también la realización en función de la tasación inicialmente pactada o convenida.

Un sistema justo de garantías mobiliarias debe excluir la posibilidad de que el acreedor se quede por sí, unilateralmente, con la cosa dada en garantía (prohibición del pacto comisorio).

La constitución de garantías mobiliarias no debe ir aparejada de la formalidad propia de la contratación inmueble, sino que por razones de agilidad, deben arbitrarse medios de formalización que sin merma de la seguridad permitan constituirse con agilidad.

El Registro de Bienes Muebles es esencial para movilizar los activos mobiliarios, para titulizarlos en definitiva, y permitir su incorporación al mercado de garantías crediticias. Es así instrumento fundamental del desarrollo económico.

Pero para que cumpla su finalidad de forma plenamente eficaz, debe basarse en un funcionamiento ágil, lo que pasa por asegurar:

a) la posibilidad de presentación inmediata on line, vía telemática en el Registro;

b) la atribución en la normativa reguladora del Registro de fuertes efectos a la inscripción, en particular los propios de los Registros de Bienes, tales como, la legitimación, inoponibilidad de lo no inscrito frente al que inscribe y fe publica registral, todo ello basado en la técnica del folio real.

c) Debe arbitrar procedimientos sumarios de recuperación de la inversión en caso de impago de la deuda garantizada, a través de la realización forzosa e inmediata de los bienes muebles dados en garantía, para con su importe satisfacer al acreedor.

d) Debe garantizar al titular de las reservas de dominio y demás garantías inscritas, que se sustraen a la masa activa del concurso en caso de quiebra del deudor.

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