CONSULTAS A D. RAFAEL ARNÁIZ EGUREN
Fecha: 5 octubre, 2011
Es Registrador de la Propiedad, ha desempeñado diversos cargos a nivel nacional en el Colegio de Registradores de la Propiedad, ha sido presidente del Centro Internacional de Derecho Registral (CINDER) y es autor, entre otras obras de “La inscripción registral de los actos urbanísticos”, convertida hoy en libro de consulta general en las oficinas registrales, así como de “Terreno y edificación, propiedad horizontal y prehorizontalidad”, que es su última obra publicada.
Estas son las respuestas de Rafael Arnáiz Eguren a algunas consultas recibidas en esta redacción relacionadas con las últimas reformas legislativas:
¿Qué opina de la exigencia que el RD 8/2011 contiene en cuanto al otorgamiento de autorizaciones administrativas que garanticen que reúne los requisitos de eficiencia energética, como requisito para inscribir las obras nuevas. ¿Podría ser bastante con que el técnico que ha dirigido la obra incluya en su certificación que el proyecto que presentó al Ayuntamiento cumplía con los requisitos de eficiencia energética, combinando ese documento con la licencia de primera ocupación que acredita el ajuste de la obra al proyecto? De esa manera, tendríamos el dato que exige el Decreto, pero de una forma indirecta
Este supuesto se refiere a los nuevos requisitos exigidos para el documento en que conste la obra nueva, es decir, la escritura pública por el que se declare la obra nueva terminada o, lo que será mucho más frecuente, el acta notarial de la que resulte la obra nueva terminada e inscrita en construcción a que hacen referencia los artículos 20 de la Ley de Suelo, hoy reformado por el RDL 8/2011 de 1 de Julio y el Capítulo VI del RD 1093/97 de 4 de Julio.
De los nuevos requisitos introducidos como documentos previos para la inscripción de la terminación de la obra nueva, además de los establecidos en el citado RDL 8/2011, hay que destacar el de que al título se acompañe certificación administrativa acreditativa de que el edificio recoge las condiciones necesarias para el uso previsto en el planeamiento. Sobre esta materia que ya fue objeto de Resoluciones, extraordinariamente confusas de la Dirección General, parece claro que debe referirse en todo caso, al criterio que dicten las Comunidades Autónomas y en la legislación específica, que en algunos casos, vienen a exigir, sin mayores precisiones, la cédula de habitabilidad, como ocurre por ejemplo en Cataluña.
En los demás casos, veo inaplicable la norma sin el complementario de una disposición autonómica específica.
Lo que no parece lógico es que el registro de la propiedad introduzca criterios de cosecha propia, como el de ligar la autorización a la Licencia de primera ocupación, o el de exigir certificados técnicos no regulados.
En todo caso, creo que sería fundamental que inscrita la obra nueva sin más exigencias que las exigidas claramente por la legislación competente, se notifique la inscripción al Ayuntamiento, con advertencia expresa de que no se han aportado en su caso, las autorizaciones expresas y que a mi juicio, por prudencia, se lleve a cabo esta misma comunicación a las Comunidades Autónomas en los mismos términos que se establecen para los Complejos Inmobiliarios privados o para las obras nuevas a que se hacía referencia en el artículo 52 RD 1093/97. Con este sistema, se llevará a una más completa coordinación entre el Registro y la Administración, que es el más eficaz remedio para prevenir situaciones de ilicitud.
Cuando el RD 8/2011 exige, en materia de obras nuevas, que el Registrador “compruebe” que el suelo no tiene el carácter de demanial, ni está afectado por servidumbres de uso público general, ¿podemos entender que es bastante con que en el Registro no figure la finca como demanial, habida cuenta de la obligación que tienen las AA.PP de inscribir los bienes demaniales, Art. 36 LPAP?.
Dicha consulta se refiere a las nuevas exigencias de las declaraciones de obra nueva “viejas”, es decir, para el supuesto previsto en el artículo 52 del RD 1093/97. Además de los requisitos exigidos en tal precepto, que superaba con éxito un derecho transitorio por una sería de resoluciones contradictorias basadas en la materialización o no materialización de suelo urbanístico, que nada tenía que ver, y que luego resolvió el Real Decreto, establece:
Por una parte, el artículo 24 4. b) establece que el registrador de la propiedad compruebe que el suelo no tiene carácter demanial o no está afectado por servidumbres de carácter general.
La exigencia vuelve a ser un “brindis al sol”. El registro de la propiedad carece de medios para determinar si el terreno se encuadra dentro del dominio público o está afectado por servidumbres de uso público general, figura, por otra parte confusa desde todos los puntos de vista. Por tanto, salvo que el Ayuntamiento expida un certificado específico en relación a este problema, con referencia a su inventario, o que la finca sobre la que se declara la obra nueva, conste afectada, según el propio registro, al dominio público o a una servidumbre que determina el uso general, en los términos al artículo 19 último párrafo de la Ley de Suelo, creo que el registrador no tiene que tener en cuenta este precepto legal, sin perjuicio de la comunicación a que luego se hará referencia.
¿Qué opina acerca de la exigencia del nuevo Real Decreto Ley 8/2011 sobre la constancia registral de la situación de fuera de ordenación y sus efectos cierran o no el Registro. ¿Nos limitamos a comunicar al Ayuntamiento, y si este aprecia la situación de fuera de ordenación, que nos lo notifique y lo hacemos constar por nota marginal? ¿O hay que parar el documento hasta que se acredite si la finca está o no fuera de ordenación, y sus efectos? ¿Qué eficacia tiene la situación de fuera de ordenación? ¿Publicidad noticia?
Esta consulta se refiere a las especificaciones de la letra b) del número 4 del propio artículo 24, según la cual el registrador hará constar en la inscripción de obra nueva, la situación de fuera de ordenación en que queda la totalidad o parte de la edificación, a cuyo efecto será preciso acompañar al titulo, la certificación administrativa en que se haga constar la situación.
En tal sentido no parece razonable que la exigencia en la especificación sobre situación de fuera de ordenación constituya requisito para la práctica de la nueva inscripción, sino solamente una lógica aspiración a que el folio registral, en el que se contiene la descripción de la obra nueva, responda a las exigencias urbanísticas correspondientes, en similares términos previstos en el artículo 51 actual de la Ley de Suelo 1 d) referido a las condiciones especiales impuestas en determinadas autorizaciones Administrativas que recoge también el artículo 53 de la propia Ley, bajo el régimen de publicidad de noticia pura.
Pues bien, en relación a esto, cabe precisar:
* Si al título se acompaña la certificación acreditativa del carácter de fuera de ordenación, tal circunstancia deberá hacerse constar en la inscripción; ahora bien, lo lógico es entender que la comunicación no constituye requisito para la inscripción de la obra nueva, sino la de que el folio responda a la coordinación de su contenido con el de la situación del bien, en los términos previstos en el artículo 53 de la propia Ley. Por tanto, en este caso, el registrador deberá hacer constar en la obra nueva, la situación de fuera de ordenación.
* Si el registrador no recibiese la comunicación, dicha circunstancia deberá hacerse constar con el resto de las relativas a la obra nueva y con solicitud de que el Ayuntamiento remita la comunicación pertinente sobre las posible situación de fuera de ordenación.
* Si se recibiese tal comunicación, creo que lo procedente sería la práctica de nota marginal acreditativa del contenido de la comunicación y con los efectos del artículo 53.3 de la Ley de Suelo.
FUENTE: AVTORITAS