CURSO SOBRE REGISTRO DE LA PROPIEDAD (INMOBILIARIO) Nº14: LA FINCA Y SUS CLASES
De los tres sistemas tradicionales de organización de los Registros de la Propiedad -por sus titulares (sistema francés), por sus títulos (antiguas Contadurías de Hipotecas, precedente de nuestro actual sistema) o por sus fincas (sistema germánico)- el registro español opta por el tercero, pues frente al sistema de hoja personal característico del Registro Mercantil, el Registro de la Propiedad se lleva abriendo un folio a cada finca en el que, mediante asientos sucesivos, se recoge todo su historial jurídico. Es lo que se denomina sistema de folio real, consagrado por el artículo 243 LH, al decir que “el Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación, sin dejar claros entre los asientos”.
También se refiere a este modo de organizar el Registro el artículo 8 del mismo texto, al imponer que se dé un número correlativo y diferente para cada finca que se inscriba por primera vez y una numeración correlativa y especial para las inscripciones de una misma finca, y el artículo 378 RH que señala que “los Registradores, tomando en consideración el movimiento que tuviere la propiedad en sus distritos hipotecarios respectivos, destinarán a cada finca el número de hojas que consideren necesarias, poniendo a la cabeza de todas, a medida que empezaren a llenarlas, el número de la finca”.
Como dice algún autor, el Registro de la Propiedad español fundamenta en la finca -objeto duradero, fijo, naturalmente visible y tangible- y no en el propietario, que puede cambiar, su organización de la publicidad.
La RDGRN 4 noviembre 1998 dice que el principio de folio único por cada finca que ingresa en el Registro de la Propiedad (artículo 8 LH), que es el que fundamenta el particular modo en que está organizado nuestra institución, resulta imprescindible para que la misma cumpla su cometido protector del tráfico inmobiliario.
El concepto de finca en el sistema español no se identifica, sin embargo, con el de finca material o superficie de terreno perfectamente deslindada del globo terrestre, sino que para el Registro, finca es todo aquello susceptible de abrir folio registral, concepto que tampoco coincide con la que el Catastro denomina finca catastral, que puede a su vez diferir con una finca en sentido económico,…. Por todo ello, cabe distinguir entre:
a) finca material o física: entendida, como ya se dijo, como una superficie delimitada que forma una unidad en el tráfico jurídico, estando en el mismo sitio siempre y perfectamente deslindada geográficamente. Aun cuando en principio se conforma según el arbitrio del propietario, no puede sin embargo ir en contra de la realidad física: ni la formada por la mano del hombre en las zonas urbanas ni la creada por la naturaleza en el campo.
b) finca registral: como también se dijo antes, para el Registro, finca es todo aquello susceptible de abrir folio registral (ej. una concesión administrativa, las aguas, etc.)
c) finca funcional: sería una unidad económica formada por distintas fincas materiales pero que forman un todo por razón de su explotación. A ella se refiere, por ejemplo, el artículo 44 RH, al establecer que “se inscribirán bajo un solo número, si los interesados lo solicitaren, considerándose como una sola finca con arreglo al artículo 8 de la Ley y para los efectos que el mismo expresa, siempre que pertenezca a un solo dueño o a varios pro indiviso:…3º las explotaciones agrícolas, aunque no tengan casa de labor y estén constituidas por predios no colindantes, siempre que formen una unidad orgánica, con nombre propio, que sirve para diferenciarlas y un organización económica que no sea la puramente individual, así como las explotaciones familiares agrarias”…
d) finca especial: frente a la llamada normal, entendida como trozo de terreno, edificado o no, cerrada por una línea poligonal y perteneciente a un solo propietario o a varios pro indiviso, la finca especial recibe el mismo trato hipotecario pese a no reunir aquéllas características: es el caso de los ferrocarriles, minas, explotaciones industriales, las fincas discontinuas,…
e) finca catastral: parcela o porción de suelo de una misma naturaleza -con las construcciones emplazadas en el mismo- enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a efectos tributarios, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso (Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario).