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CURSO SOBRE REGISTRO DE LA PROPIEDAD Nº 15: ¿QUE ES LA FINCA (PREDIO-FUNDO) MATERIAL?

Finca material o física se define como superficie delimitada que forma una unidad en el tráfico jurídico, estando en el mismo sitio siempre y perfectamente deslindada geográficamente.

No obstante lo anterior, lo que caracteriza al concepto de finca material no es el elemento topográfico o físico, sino un dato rigurosamente jurídico, aunque en algunos casos su determinación pueda utilizar elementos geográficos para describirla. Lo fundamental para definir jurídicamente una finca material es que constituya una unidad en su derecho de propiedad, es decir, la finca material queda caracterizada por constituir objeto unitario de un mismo derecho de propiedad.

Aun cuando en principio se conforma según el arbitrio del propietario, no puede sin embargo ir en contra de la realidad física: ni la formada por la mano del hombre en las zonas urbanas ni la creada por la naturaleza en el campo. Así, la RDGRN 8 mayo 1999 señala la imposibilidad de que por la mera declaración de los interesados en la escritura se altere la descripción de una finca inscrita como unitaria, expresando que está formada por dos porciones discontinuas para así efectuar una segregación sin cumplir la normativa de las unidades mínimas de cultivo, pues la alteración afecta no sólo a la realidad física, sino al régimen jurídico aplicable.

En principio, y si el Registro es exacto, la finca registral y la material coinciden. Pero no siempre las fincas materiales tienen por qué coincidir con las registrales, pues una sola finca material puede acceder al Registro como dos entidades hipotecarias diferentes, y al contrario: dos o más parcelas diferentes, con cultivos distintos y situadas en diversos parajes, pueden formar una única finca registral, dando lugar a las llamadas fincas discontinuas o a fincas funcionales.

Tanto la finca material como la registral pueden clasificarse en rústicas o urbanas, pero así como en la primera la distinción se basa únicamente en si están situadas en el campo o en una población, para las segundas se las rodea de mayor precisión, determinándose por cuatro criterios, aunque no son absolutos:

a) situación: si la finca radica en el campo o en la ciudad. Pero son urbanas las construidas en el campo no destinadas a explotación agrícola

b) construcción: se atiende al hecho de tener su entidad en el suelo o en el vuelo. Un solar sin edificar es, sin embargo, urbano

c) destino: cultivo o habitación

d) accesoriedad: cuando una finca sea aneja o dependiente de otra principal, ésta determinará el carácter rústico o urbano de la accesoria.

 

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Curso sobre Registro de la Propiedad