C- III :LA CALIFICACIÓN REGISTRAL
A. EL CONTROL REGISTRAL PREVENTIVO: LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.
El legislador encomienda de modo expreso al Registrador de la propiedad la obligación de calificar el cumplimiento de determinadas limitaciones o cautelas legalmente impuestas al ejercicio de las facultades dominicales.
1. Cautelas ante la delimitación del dominio privado que sea colindante con dominio público.
Es evidente que ninguna finca puede ser inmatriculada si ella misma, o una parte de ella, constara ya previamente inscrita. O dicho de otro modo: las fincas ya inscritas gozan de la protección registral, que podemos llamar “defensiva”, consistente en que el registrador evitará por todos los medios a su alcance -índices, libros, archivos, cartografía, etc.- que pudiera acceder al registro otra finca que coincidiera, ni siquiera en parte, con la previamente inmatriculada.
Si el dominio público ha sido inscrito, como es legalmente obligado, gozará por supuesto, de esa misma protección registral “defensiva” para evitar inmatriculaciones invasivas del mismo.
Pero, por un privilegio legal, perfectamente razonable, el dominio público también goza de esa misma protección registral defensiva aún cuando no hubiera cumplido con su obligación de estar previamente inscrito. Así ocurre en cuanto al dominio público marítimo terrestre, o a los montes catalogados. Y perfectamente podría extenderse por el legislador la misma protección a otros ámbitos del dominio público.
De este modo, podemos señalar ejemplos de cautelas legales exigibles en la calificación registral en caso de que se pretenda obtener una inmatriculaciones o la inscripción de excesos de cabida de fincas colindantes con el dominio público.
a) Calificación previa.
La inmatriculación o exceso de cabida de fincas colindantes con monte demanial, o de un monte ubicado en término municipal en que existan montes demaniales, requiere – según el Art. 22 de la Ley de Montes- un previo informe favorable, si bien el silencio positivo de tres meses permite la inscripción, conforme al precepto que reproducimos a continuación.
Artículo 22. Asientos registrales de montes privados.
1. Toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la comunidad autónoma.
2. Tales informes se entenderán favorables si desde su solicitud por el registrador de la propiedad transcurre un plazo de tres meses sin que se haya recibido contestación. La nota marginal de presentación tendrá una validez de cuatro meses.
3. Para los montes catalogados, los informes favorables o el silencio administrativo positivo derivado del apartado 2 no impedirán el ejercicio por la Administración de las oportunas acciones destinadas a la corrección del correspondiente asiento registral.
En el caso de fincas colindantes con costas, y conforme a los Art. 15 y 16 de la Ley de Costas, que a estos efectos siguen un criterio análogo al visto para los montes, se exige certificación previa de que no se invade el dominio público. Y también se prevén efectos para el silencio positivo en el plazo de treinta días.
Artículo 15.
1. Cuando se trate de inmatricular en el Registro de la Propiedad fincas situadas en la zona de servidumbre de protección a que se refiere el artículo 23, en la descripción de aquellas se precisará si lindan o no con el dominio público marítimo-terrestre. En caso afirmativo no podrá practicarse la inmatriculación si no se acompaña al título la certificación de la Administración del Estado que acredite que no se invade el dominio público.
2. Si en la descripción de la finca se expresa que no linda con el dominio público marítimo-terrestre o no se hace declaración alguna a este respecto, el Registrador requerirá al interesado para que identifique y localice la finca en el plano proporcionado al efecto por la Administración del Estado. Si de dicha identificación resultase la no colindancia, el Registrador practicará la inscripción haciendo constar en ella ese extremo.
Si a pesar de esa identificación o por no poder llevarse a efecto, el Registrador sospechase una posible invasión del dominio público marítimo-terrestre, pondrá en conocimiento de la Administración del Estado la solicitud de inscripción, dejándola entre tanto en suspenso hasta que aquella expida certificación favorable.
3. Transcurridos treinta días desde la petición de oficio de la certificación a que se refiere el apartado anterior sin que se haya recibido contestación, podrá procederse a la inscripción.
4. Si no estuviese aprobado el deslinde, se iniciará el correspondiente procedimiento, a costa del interesado, dentro de un plazo que no podrá ser superior a tres meses desde la correspondiente solicitud, quedando entre tanto en suspenso la inscripción solicitada.
Artículo 16.
1. Las mismas reglas del artículo anterior se aplicarán a las inscripciones de excesos de cabida, salvo que se trate de fincas de linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de invasión del dominio público marítimo-terrestre.
b. Comunicación posterior de oficio por el Registrador.
La obligación impuesta al Registrador de comunicar a posteriori ciertas inscripciones permite en todo caso a la Administración conocer y reaccionar frente a aquellos asientos registrales que estime perjudiciales a sus derechos o intereses.
En particular, en materia de Montes, así lo prevé y exige el Art. 77.3 del Reglamento de Montes.
Pero con carácter general, es aplicable la legislación de patrimonio de las administraciones públicas, que exige tal comunicación posterior, no sólo en inmatriculaciones y excesos de cabida colindantes con dominio público, sino también colindantes con cualquier bien patrimonial de una administración.
Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas
Artículo 38. Comunicación de ciertas inscripciones.
1. Cuando se inscriban en el Registro de la Propiedad excesos de cabida de fincas colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública, el Registrador, sin perjuicio de hacer constar en la inscripción la limitación de efectos a que se refiere el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, deberá ponerlo en conocimiento de los órganos a los que corresponda la administración de éstas, con expresión del nombre, apellidos y domicilio, si constare, de la persona o personas a cuyo favor se practicó la inscripción, la descripción de la finca y la mayor cabida inscrita.
2. Igual comunicación deberá cursarse en los supuestos de inmatriculación de fincas que sean colindantes con otras pertenecientes a una Administración pública.
3. En el caso de que estos asientos se refieran a inmuebles colindantes con otros pertenecientes a la Administración General del Estado, la comunicación se hará al Delegado de Economía y Hacienda.