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EL ROL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EN LA SEGURIDAD JURÍDICA Y TRÁFICO PATRIMONIAL.Por Froilan Trebejo

EL ROL DEL REGISTRO EN LA SEGURIDAD JURIDICA Y EL TRÁFICO PATRIMONIAL

SUMARIO: 1) Introducción; 2) Formas de protección de derechos; 3) ¿La Seguridad Jurídica se opone a la seguridad del tráfico?; 4) En búsqueda de un Registro Ideal y la máxima protección de Derechos.

1. INTRODUCCIÓN:

En el evangelio de Juan, Jesús dijo: ¡Felices los que creen sin haber visto!, lo que supone valorar como ciertos los hechos que se nos informan, cuando se produce bajo ciertos supuestos. (en el caso del pasaje bíblico sabemos que Jesús anunció que resucitaría de entre los muertos).

La importancia de este mensaje bíblico, si trasladamos al ámbito registral, tiene un significado enorme. Al Registro acceden derechos que en su mayoría han nacido fuera de él. En la instancia registral no se verifica si efectivamente se produjo o no la transferencia, porque previamente el Notario, que tampoco verificó la transferencia, recogerá la declaración de las partes de efectuar o haber efectuado la transferencia o mutación de un derecho.

En ese orden de ideas, el Registro, previa calificación documental, o control preventivo de la legalidad del acto contenido en un instrumento público, inscribirá el acto rogado, y publicitará los derechos reales, llámese derecho de propiedad, hipoteca, servidumbre, usufructo, etc.

Finalmente, un tercero que pretenda celebrar un contrato deberá confiar en un ente, en nuestro caso la SUNARP, encargada de publicitar situaciones jurídicas, y confiará en la información que ella otorga, y de esta manera no tendrá que incurrir a otros mecanismos de verificación de la información que le va a significar incrementar el coste de información y de transacción.

Es aquí cuando hablamos de la validez e importancia que en el tráfico patrimonial cumple el Registro, posibilitando que muchas personas contraten amparados en la veracidad de su información.

2. FORMAS DE PROTECCION DE LOS DERECHOS

La humanidad, desde sus inicios, ha recurrido a diferentes mecanismos de protección de derechos individualmente considerados o de aquellos que favorecen a la colectividad. Uno de estos derechos que más protección han merecido fueron y son los Derechos Reales. Una primera forma que conocemos fue la posesión; luego en Roma existieron diversos mecanismos de protección de los derechos reales a través de ritos formales y solemnes; y en la actualidad, está a cargo del Estado (ejercido directamente en algunos países o por delegación en particulares, en otros), dado que por el desarrollo y complejidad cada vez más acentuada de la sociedad, las formas antes indicadas ya no resultan suficientes: Nos referimos al Registro Público. Esta última modalidad es propia del sistema germano-romano. Paralelamente, el sistema francés y norteamericano, ha adoptado el Registro de Documentos, también a cargo del Registro, pero hace uso de un mecanismo adicional como es el seguro de títulos. En ambos casos, la protección de los derechos de los adquirentes de derechos de buena fe, es su objetivo.

Benito Arruñada reconoce la existencia de un sistema dual, y en lo que respecta a la importancia del sistema de registración con los patrones que se han adoptado en Iberoamérica, señala lo siguiente: “Los Registros de derechos contienen información referida, no a los títulos en que se puedan apoyar determinadas pretensiones, sino a los propios derechos. Para ello, requieren una depuración exhaustiva de los derechos reales antes de su inscripción”

En lo que respecta a la segunda modalidad de protección de derechos (sistema de seguros), Arruñada señala que ésta puede coexistir con el sistema de Registro de Documentos (Sistema Francés, EE.UU., etc.) o en el Registro de Derechos (caso peruano, por ejemplo), o en forma independiente y al definir este sistema dice que: “El seguro de títulos, consiste en un contrato por el cual una entidad aseguradora se compromete a indemnizar al titular de un derecho real en caso de que el título asegurado se demuestre defectuoso y a asumir, en su caso, la defensa jurídica del título .

Nos corresponde resaltar las virtudes y defectos de cada uno de las modalidades de protección antes descritas, empezando por el sistema de seguros:

El seguro de Títulos es una de las piedras angulares de los mercados inmobiliario e hipotecario en la mayor parte de los Estados Unidos de América, a decir de Aruñada (ob. Cit, pág. 37), donde desarrolla una doble función de detección y evitación de riesgos. Por un lado, puesto que ha de cargar con el coste de posibles defectos, el asegurador de títulos o sus agentes examinan con cuidado la evidencia disponible antes de comprometerse, con el fin de detectar los riesgos preexistentes, fruto de transacciones pasadas, riesgos que, o bien son depurados o quedarán excluidos de la cobertura del seguro. Por otro lado, el asegurador también tiene interés en evitar que se generen riesgos en la contratación, cierre y liquidación de la nueva transacción.

Respecto del Registro de Documentos, cabe indicar que en su forma actual, han sido utilizados en la mayoría de los Estados Unidos, parte de Canadá, Francia, Italia, y algunos países, la mayor parte de ellos de tradición jurídica francesa. Estos Registros, enlistan y conservan los contratos privados (pero en la actualidad en muchos países ya existe una calificación formal del título) para presentar pruebas documentales de la titularidad, como señala Arruñada. Estas pruebas son empleadas posteriormente por los Tribunales de Justicia para adjudicar derechos reales en caso de litigio, aplicando en las adjudicaciones las reglas de “prioridad” atípica, tomando en cuenta la fecha de incorporación del documento al Registro y no en la fecha del propio documento. Esta regla, es utilizada por “miedo” a perder su titularidad como consecuencia de transferencias sucesivas. Con esto queremos decir que al Registro pueden ingresar más un título que contengan derechos excluyentes como es el derecho de propiedad, y el Registro los acepta, otorgando prioridad por el tiempo de ingreso en él.

El extinto maestro Max Arias Schreiber, señala que en el sistema de registro de documentos no se atribuye a la inscripción ese importante efecto de presunción de exactitud sino únicamente de inoponibilidad.

Finalmente, el Registro de Derechos, cuya vigencia pretendemos defender en este trabajo, sea de carácter constitutiva (como sucede en Alemania) o de presunción de exactitud, como en el sistema español, en la mayoría de los países de Latinoamérica y concretamente el Perú, va a centrar nuestra atención.

Sobre este particular, Arruñada (pág. 98) señala que los Registros de derechos contienen información referida, no a los títulos en que se puedan apoyar determinadas pretensiones, sino a los propios derechos. Para ello requieren una depuración exhaustiva de los derechos reales antes de su inscripción.

En este sistema, se aplica la regla de la prioridad registral, y previa calificación o control preventivo de la legalidad a cargo de un profesional con formación jurídica y con el apoyo de entes técnicos como el catastro, con el fin de detectar cualquier conflicto potencial que pueda perjudicar los derechos que serán materia de registración.

La inscripción será posible cuando el Registrador determina que no afectan a ningún otro derecho real, o que quienes ostentan derechos afectados han prestado su consentimiento; de lo contrario, si el defecto es “salvable” se le requerirá a fin de que el interesado cumpla con subsanar los posibles defectos, o en caso que el defecto sea “sustancial” o de fondo, sólo procederá la tacha, procediendo en estos dos últimos casos recurrir a un tribunal administrativo, que en caso nuestro es el Tribunal Registral, con lo que se agota la vía administrativa, y de persistir la posición de la administración sobre la existencia de defectos, el administrado podrá recurrir al Poder Judicial, para su revisión por el órgano jurisdiccional.

El Registro de Derechos admite a su vez dos vertientes: A decir de Arias Schreiber, puede ser constitutiva, como sucede en el caso de Alemania, Suiza y Australia, que además se caracteriza por ser abstracto y no obedecer a un acto causal previo. En seguida, y con menor “eficacia” que el sistema constitutivo, pero que ha resultado muy útil para protección de derechos de los adquirentes, es el sistema de presunción de exactitud. En este, el asiento registral se presume exacto, en sus dos variantes de presunción de exactitud relativa o “iuris tantum”, derivada del principio de legitimación registral, y de presunción de exactitud absoluta o iuris et de iure, en relación con el tercero registral que reúne determinados requisitos y que deriva del principio de fe pública registral.

En el Perú, y en los países de tradición germano-romana, la protección de los derechos reales, y algunos derechos personales, está a cargo del Registro, ya sea a cargo de profesionales independientes (España, Brasil, Chile, por ejemplo) o como parte del Aparato Estatal especializado (Perú, Argentina, etc.), con características propias y peculiares, respecto del resto de la administración pública.

Los principios que rigen el sistema de registro de derechos, ha permitido que la protección de derechos del tercero registral resulte siendo eficiente, permitiendo que un sujeto confiado en la apariencia de verdad oficial que publicita el Registro, y sin incurrir en mayores costes de información y transacción, pueda celebrar actos y contratos, amparados en la seguridad del registro, ente que se constituye en un elemento dinamizador del tráfico patrimonial.

Moisset de Espanés señala con acierto que “el derecho debe defender, por una parte, la llamada seguridad estática, es decir proteger al derecho-habiente, o a la relación que existe entre un sujeto y una cosa frente a la perturbaciones o ataques de terceros que se inmiscuyen en esta relación; y por otra parte, la seguridad dinámica, o de tráfico, procurando brindar protección a los terceros que se ven involucrados en la circulación de la riqueza”.

La publicidad registral es, por tanto, un medio idóneo para contribuir a la seguridad del tráfico, poniendo al alcance de cualquier interesado la posibilidad de tomar conocimiento de la situación jurídica del bien, su libre disponibilidad o los gravámenes y cargas que sobre él pesan. Aparece así la publicidad registral en su dimensión actual como consecuencia de la necesidad de proteger el tráfico jurídico y facilitar la circulación de la riqueza, mediante la información que brinda a los interesados sobre la realidad “oficial” de un predio, como contraparte de la clandestinidad, que va a permitir a las personas tomar conocimiento efectivo y diligente de la situación jurídica de un derecho inscrito.

La legitimidad dinámica, y por que no la seguridad dinámica, protegen la apariencia del derecho a través de los mecanismos que la propia sociedad ha impuesto, tales como el Registro, la posesión, etc. Sobre el particular, ¿qué debemos entender por apariencia?: Si recurrimos al Diccionario de la Academia de la Lengua Española define como sigue: Aspecto o parecer exterior de alguien o algo; Verosimilitud, probabilidad. Por tanto, si entendemos que la apariencia como una probabilidad, que puede caer, el Registro, no estaría protegiendo derecho alguno con certeza y con seguridad, sino, como su propio nombre lo expresa, sólo una apariencia. Sin embargo, si asumimos que el Registro, a través del Registro publicidad titularidades, habrá que darle una certeza efectiva y no sólo carácter de apariencia. Concordando con Moisset de Espanés, “si en razón de un desacuerdo entre la publicidad y la realidad extraregistral, se dan en un determinado caso dos titularidades sobre un mismo derecho, una de ellas será formal y la otra material. Frente a los terceros de buena fe, que confían en la seguridad que debe brindar la publicidad registral, en nuestro sistema jurídico (también en el peruano, el subrayado es nuestro, teniendo en cuenta la nacionalidad argentina del autor) prevalecerá la titularidad formal, con una solución que – para estos casos – puede asemejarse a la que da la doctrina de la apariencia (sic). Continúa diciendo, que, no debe olvidarse, sin embargo, que en el resto de las situaciones publicitadas, lo que se hace conocer no es una apariencia, sino una realidad en la que coinciden los aspectos materiales y formales” .

El maestro Español Diez-Picazo, señala que “en materia de derechos reales, la apariencia se encuentra muy estrechamente ligada con los medios de publicidad. Todo medio de publicidad crea una apariencia y, viceversa, toda apariencia ya es en sí misma un cierto instrumento de publicidad” .

La importancia de la publicidad, radica precisamente en que informa una situación jurídica que se supone que es la verdadera y no aparente, y basada en esa presunción de veracidad que el sistema registral peruano le da la categoría de erga omnes y jure et de iure, puede protegerse el derecho de los terceros y esta nuestra afirmación se corrobora con la información autorizada de José Luis La Cruz Berdejo, quien señala que: “La finalidad primaria de la publicidad registral queda patente, la protección del tráfico; la agilización de las transacciones inmobiliarias, al suplir con la garantía que supone la consulta de un Registro Público, las complicadas indagaciones sobre la titularidad de los derechos que, en otro caso sería preciso practicar. Sin una publicidad que garantice, en algún modo, la titularidad del vendedor, el comprador no puede estar seguro de que deviene dueño de la cosa.” .

Diez Picazo y Gullón, señalan resaltando la importancia de la publicidad registral, que “la mayor o menor seguridad del tráfico jurídico-económico está en función de la publicidad(…). Ello es muy claro cuando se trata de la transmisión de bienes inmuebles. El adquirente sólo habrá realizado una adquisición perfectamente segura, cuando pueda contar razonablemente con que nadie le va a perturbar en su propiedad por motivos anteriores a la adquisición. Para ello tendrá que saber con certeza que quien la transmite es verdadero propietario y puede transmitir la cosa. Para poseer esta certeza no basta con el transmitente aparezca externamente como un legítimo propietario , sino necesitará contar con toda la información real o personal que afecte al predio o la capacidad de disposición del titular y ello sólo será posible gracias a la publicidad registral (lo resaltado es nuestro).

Para nuestra realidad, y por lo principios que lo sustentan, el Registro de Derechos, a cuya doctrina está adscrita el sistema registral peruano, desde la dinámica del mercado que confía en la información del Registro, resulta un mecanismo apropiado de protección de derechos. Por lo tanto, nuestro sistema debe ser robustecido con una calificación rigurosa (sin que ello signifique complicada o genere traba), pero al mismo tiempo ágil y predictible; dicho de otro modo, que camine al ritmo del mercado y el tráfico patrimonial.

3. ¿LA SEGURIDAD JURÍDICA SE OPONE A LA SEGURIDAD DEL TRÁFICO?

Partiremos formulándonos la interrogante, de ¿qué entendemos por seguridad jurídica?.

Federico Arcos, citando a L. Recasens Fiches señala que: “El derecho no ha nacido en la vida humana por virtud del deseo de rendir culto u homenaje a la idea de justicia, sino para colmar la ineludible urgencia de seguridad y certeza en la vida social” .

Así, el derecho se convierte en fuente de seguridad, que comprende entre otros aspectos, la satisfacción de ciertas pretensiones o necesidades diferentes en el tiempo y espacio, de modo tal que se afirma como un orden cierto, eficaz e instaurador de reglas básicas del juego social y económico y convertirse en un instrumento de previsión y confianza en las relaciones humanas.

¿Cómo logramos la seguridad?, ¿cuál es el costo?, es la pregunta que muchos nos formulamos. La seguridad en nuestra actualidad, se logra cumpliendo los parámetros de convivencia que aseguren la paz social. La seguridad, no debe significar una confiscación, sino un mecanismo de certeza y eficacia, que permitirá a las personas adoptar las decisiones que promuevan el tráfico patrimonial. Para lograr la seguridad, deben existir pasos ordenados y coherentes, basadas en normas claras y con las competencias determinadas. Una vez cumplido con el propósito de asegurar el derecho, la persona o la sociedad puede dedicarse a otras actividades e ir creando riqueza.

Entonces, ¿qué es la seguridad?. Para responder recurriremos al Diccionario Usual de Guillermo Cabanellas, que señala lo siguiente: “Es la estabilidad de las instituciones y la vigencia auténtica de la ley, con respeto de los derechos proclamados y su amparo eficaz, ante desconocimientos o transgresiones, por la acción restablecedora de la justicia en los supuestos negativo, dentro de un marco que tiene como engarce el Estado de Derecho” .

El logro de esta estabilidad puede significar, en embargo, un coste muy elevado en la transacción, si los derechos van a ser protegidos de manera dispersa, amén de los requisitos muchas veces reiterativos, o las normas aplicables son también contradictorias. Por ello, el Estado debe delegar a un ente oficial, para ser la depositaria de la seguridad, y en el ámbito de la protección de las titularidades (Derechos Reales), tenemos al Registro.

El Registro debe ser al mismo tiempo un ente que promueva la protección de los derechos, pero al mismo tiempo esta protección debe estar provista de certeza jurídica, ser eficaz y desterrar la arbitrariedad en todos los sentidos.

En el ámbito registral, para otorgar la seguridad jurídica, el Registro debe tener reglas claras y uniformes que permita al administrado (usuario) tener la certeza de la solidez del terreno que está pisando. Es así, que Benito Arruñada, en una cita interesante sostiene lo siguiente: ”El Registrador ha de enjuiciar 03 dimensiones del acto que se pretende inscribir, relativas al quien, y al qué, tanto en el plano material como jurídico de las transacciones. El Registrador enjuiciará, así: a) si la titularidad del otorgante es suficiente; b) si el objeto físico de la transacción no invade bienes ajenos; y c) si el negocio no perjudica otros derechos reales” .

La seguridad jurídica, no debe afectar el tráfico patrimonial ni la seguridad del tráfico. Al contrario, la seguridad, principalmente la seguridad que otorga el Registro Público (en caso nuestro la SUNARP), debe constituirse en un soporte sólido e inatacable para dinamizar el mercado de las transacciones.
Esta hipótesis es afirmada por el Dr. Alberto Ruiz de Eranchum, quien en su intervención en el XX Comité Latinoamericano de Consulta Registral, realiza en Salvador – Bahía, Brasil, dijo lo siguiente: “El vértigo de las transacciones de nuestros días impone una decidida orientación hacia el registro dinámico pero dentro del mismo quienes son sus artífices deben velar no obstante por la seguridad estática de los derechos inscriptos” .

A su turno el Dr. Alvaro Delgado Scheelje, Superintendente Adjunto de los Registros Públicos del Perú, y representante del Perú en el Comité citado en el párrafo precedente, resaltando la importancia de la Declaración de Lima del 24 de mayo del año en curso para el sistema registral iberoamericano, que constituye el horizonte a donde apuntan los registralistas y la mayoría de los países, señaló la importancia de contar con un registro seguro, pero al mismo tiempo ágil y eficaz y dijo lo siguiente: “El Registro, en tanto ‘dinamizador del tráfico jurídico, debe otorgar la máxima protección a los titulares registrales y a los terceros’, para lo cual dicha protección debe ‘comportar la necesaria declaración de que los derechos inscritos constituyen la verdad oficial de las titularidades publicadas y que lo no inscrito no afecta a los terceros’… Continúa diciendo el Dr. Delgado que: “Esta primera declaración es fundamental (Declaración de Lima), que leída e interpretada de manera extensiva, alude tanto a los sistemas que garantizan únicamente la oponibilidad del derecho inscrito frente al no inscrito (lo que de por si ya justifica plenamente la existencia del Registro), como a aquellos que van mas allá, protegiendo también al titular y tercero de las ineficacias intrínsecas o estructurales de la cadena causal previa a su adquisición y, en general, de cualquier inexactitud del Registro si la adquisición se amparó en lo que publicaba éste” .

Efectivamente la Declaración de Lima, recogió las inquietudes de los Registralistas Iberoamericanos y de los Estados Unidos de América (éste último país de tradición jurídica distinta a la nuestra y que tiene la práctica actual del seguro de títulos) y recoge conclusiones que buscan robustecer el sistema registral, tendiendo a la protección de los terceros basada en la información que el Registro proporciona, y en lo que respecta al tema que nos convoca extraemos los siguientes párrafos:

“El Estado moderno consagra el principio constitucional de seguridad jurídica. El tráfico inmobiliario exige dotar al ordenamiento jurídico de los mecanismos que permitan a los ciudadanos adoptar sus decisiones en un marco de juridicidad plena” .

“El Registro de la Propiedad es la institución de la que el Estado se vale para proporcionar seguridad y certeza jurídicas a las transacciones inmobiliarias. La técnica del folio real hace posible la aplicación de los principios registrales y la calificación rigurosa del titulo. Su ejercicio no debe ser un obstáculo para el normal desenvolvimiento del tráfico jurídico. .

Así concebido el sistema registral, la protección al adquirente no requiere del seguro de títulos ni de ningún otro mecanismo de seguridad económica. .

En consecuencia, queda demostrada que la seguridad jurídica no constituye obstáculo para la seguridad del tráfico y su dinamismo, mas por el contrario se constituye en un soporte básico para el desarrollo y dinámica del mercado patrimonial.

4. EN BÚSQUEDA DE UN REGISTRO IDEAL Y LA MÁXIMA PROTECCIÓN DE DERECHOS

La publicidad tiene diversas manifestaciones y grados de eficacia y adopta 02 formas, para el tema que nos interesa. Tenemos la publicidad anuncio, por un lado, y la publicidad registral. En lo que respecta a esta última forma, se reconocen dos formas: a) La publicidad oponibilidad a terceros, y b) la publicidad con efectos constitutivos. Sobre el particular cabe mencionar, que en el caso peruano, la publicidad no es de mera oponibilidad de lo inscrito, pero sin llegar a ser constitutivo, goza de presunción de exactitud (principio de legitimación), la eficacia erga omnes y con carácter jure et de iure de la publicidad, y la fe pública registral, que es la protección al tercero adquirente de buena fe y a título oneroso que logra acceder al registro. Si no se pudiera contar con el Registro, el tercero interesado en adquirir un bien deberá indagar sobre la situación del bien objeto de transacción, así como la capacidad para obligarse que tiene el propietario, así como las cargas que pesan sobre el bien. El Registro es una creación del Derecho que informa a los particulares sobre los aspectos que el tercero desea indagar y, la consecuencia será el abaratamiento del coste de información y de transacción. Además, si obró diligentemente y al amparo de la presunción de la buena fe y a título oneroso, la protección será completa, y no podrá ser afectada por eventuales causales de nulidad que afecten el derecho del transferente.

Arias Schreiber, citando a Pau Padrón señala que “Los Registros de Seguridad Jurídica están destinados a los particulares, a dotar de certidumbre a sus relaciones jurídicas .

Agrega que “Lo que interesa a los terceros, que buscan el máximo de certidumbre y seguridad para tomar decisiones y contratar, son las situaciones jurídicas publicitadas, así como las titularidades que a éstas corresponden .

Pues, ¿cómo proteger entonces los derechos subjetivos que el Registro publicita?. La respuesta, a mi modesto entender es propiciando una política integral de Estado que trascienda a los gobiernos de turno y al tiempo, en aras de robustecer los principios registrales que rigen nuestro sistema registral, como son: la Titulación auténtica, la legitimación, fe pública registral y prioridad y de esta manera otorgar una publicidad registral efectiva dotada de seguridad jurídica, y que el tercero contratante basada en esta fortaleza, realice la transacción deseada y que su adquisición no sea afectada por vicios que a través del Registro desconocía.

A ello debe sumarse la existencia de reglas y normas que permitan al Registrador efectuar un adecuada control preventivo de la legalidad (calificación registral) en sus aspectos de formalidad, capacidad de los otorgantes, competencia del funcionario, y la adecuación del acto registral con sus antecedentes.

En el Perú, se ha dado un gran avance en estos aspectos, donde además de formar parte el Registro Público de un Sistema Unico a nivel nacional, y contar con normas que regulan su funcionamiento, es que se ha tendido a la unificación de criterios y que la decisión del funcionario registral esté encaminado a propiciar la inscripción si es que, como reiteramos las expresiones de Benito Aruñada, a) la titularidad del otorgante es suficiente, b) si el objeto físico de la transacción no invade bienes ajenos, y c) si el negocio no perjudica derecho de terceros. Este avance precisamente se ha logrado con sendas Directivas que ha emitido el ente rector (SUNARP), y los precedentes de observancia obligatoria emitidos por el Tribunal Registral como el Tribunal Administrativo del más alto nivel en el Perú.

Una mención especial merecen las decisiones emanadas por los magistrados del Poder Judicial, que sin la adecuada formación en materia registral, y sin tomar en cuenta la información que el Registro publicita, muchas veces invade el fuero registral, y emite decisiones que contravienen expresamente dos principios básicos que rigen el sistema registral: El tracto sucesivo (adecuación del mandato con los antecedentes registrales) y la prioridad, son los más afectados y si vale el término, conculcados. Un caso concreto es lo que ha sucedido en Cajamarca hace unas semanas atrás, que ante una observación del Registrador, amparado en precedentes de observancia obligatoria emitidas por el Tribunal Registral , un “administrado” en lugar de subsanar el defecto advertido, recurrió al Poder Judicial, y mediante un Proceso de Amparo, que fue admitido por el Juez, quien a su vez emitió una medida cautelar innovativa, OBLIGANDO al Registrador a inscribir un título que carecía de requisitos para acceder al Registro. Frente a estos actos arbitrarios de los magistrados, que no coadyuvan fortalecer el sistema registral, se debe propiciar la dación de normas que regulen la actuación de los magistrados en materia registral.

Si logramos consolidar todo lo anteriormente señalado, nos encontraremos ante un Registro Ideal, que otorgue una máxima protección al tercero contratante y al titular de los derechos inscritos en el Registro.

Sin embargo, no debemos olvidar que, en algunas ocasiones pueden tener acceso al Registro documentos que adolezcan de vicio que afecten su validez y eficacia, debido en muchos casos por la falta de una adecuada interrelación y coordinación entre los operadores del Derecho Registral, principalmente Notarios y Registros, que no manejan bases de datos interconectados que permita combatir las falsificaciones. Frente a estos eventos “aislados”, el sistema jurídico ha previsto sistemas de escape o “válvulas de escape”, pero que no afecte derechos de terceros que de buena fe y basadas en la información registral, contrató.

Para confirmar nuestra hipótesis transcribiremos algunas conclusiones de la Declaración de Lima que expresan lo siguiente:

“El Registro, como instrumento dinamizador del tráfico jurídico, debe otorgar máxima protección a los titulares registrales y a los terceros, lo cual implica:

a) Dicha protección comporta la necesaria declaración de que los derechos inscritos constituyen la verdad oficial de las titularidades publicadas y que lo no inscrito no afecta a los terceros.

b) La protección plena se logra a partir del cumplimiento de determinados presupuestos que permiten sentar las bases de un Registro eficiente. Los mismos son, entre otros, el carácter publico del documento que accede al Registro, el respeto a la técnica del folio real, la aplicación de los principios registrales, la capacitación permanente de los registradores, y un sistema en que los fondos provenientes de la actividad registral se destinen a la misma. Dichos presupuestos deben estar recogidos por las leyes.

La protección plena no debe confundirse con una protección ilimitada, pues el sistema Registral no puede amparar la mala fe ni el dolo. Corresponde a cada sistema determinar cuales son las soluciones aplicables.

Así concebido el sistema registral, la protección al adquirente no requiere del seguro de títulos ni de ningún otro mecanismo de seguridad económica.” .

FROILAN TREBEJO PEÑA – PERU
Registrador Público de Cajamarca y Docente Universitario
Con Especialización en Derecho Civil Patrimonial y Derecho Registral y Notarial.

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