Categoría

EL SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO (aplicable en Jamaica y República Dóminicana)

Antes de 1857 las colonias inglesas de Australia estuvieron sometidas al mismo régimen inmobiliario de metrópoli. La adquisición y transmisión del dominio de los bienes inmuebles se llevaba a efecto mediante contratos de transmisión suscritos por las partes, que para ser oponibles a terceros tenían que ser inscritos en la oficina del registrador general.

Sir Robert Torrens ideó un nuevo sistema que, propuesto al parlamento australiano, fue aprobado el 27 de enero de 1858 y entró en vigor en 1859, con el nombre de Real Property Act, conocido en el ámbito registral con la denominación de Acta de Torrens; posteriormente modificada en 1886 y 1893. tiene su fuente en los sistemas hipotecarios de Bremen y Hamburgo, caracterizados por la expedición de títulos fácilmente transmisibles (Hands festen), previa liberación de las fincas por medio de sistemas provocatorios, también tuvo influencia la appropiance, de Bretaña.

El sistema se apoya en dos conceptos fundamentales: la inmatriculación y el título real. La inmatriculación es la incorporación de las fincas al régimen de registro y es el punto de partida de la aplicación del sistema. Torrens estableció la inmatriculación como voluntaria; solo era obligatoria para los terrenos comprados a la corona o concedidos por esta, pero con el tiempo se estableció como obligatoria en algunas colonias.

Para acceder a la inmatriculación es necesario un procedimiento que consta de las siguientes etapas:

(a) solicitud del interesado acompañada de los títulos justificativos del derecho, un plano de la finca y una labranza por el importe de los gastos y honorarios de la inmatriculación;

(b) estudio y calificación en la oficina de la documentación aportada, constatación de la identificación del inmueble y de la existencia del derecho mediante el estudio de los títulos;

(c) resolución de inmatriculación proferida por una comisión presidida por el registrador general si se cumplen los requisitos legales;

(d) edicto y notificaciones. Los edictos se publican en periódicos oficiales y particulares; las notificaciones a los colindantes a fin de que formalicen oposiciones a la inmatriculación, y

(e) inmatriculación de la finca. Para tal efecto se redacta el título de propiedad por duplicado. Uno de los ejemplares queda en la oficina para formar el libro de registro; el otro ejemplar se entrega al interesado y es el título de dominio.

El sistema australiano descansa, entre otros aspectos, sobre el duplicado del título que se entrega al interesado, en el cual se centra la protección absoluta del titular. Las características del título de dominio son las siguientes: a) el título se expide a nombre del Estado; b) es inatacable, y c) es un título real.

El adquirente, en virtud de este título, pierde todo contacto o relación jurídica con los propietarios anteriores. Dominado el sistema por la idea de la concesión de terrenos coloniales, la adquisición se considera como una verdadera adquisición originaria, no derivativa, sin más que la garantía que la del Estado concedente del derecho.

En el sistema Torrens el procedimiento para las transmisiones es muy sencillo y ni siquiera requiere la intervención de escribano. Basta con enviar al registro el certificado del título, acompañado de un memorando redactado en formulario de acuerdo con modelos preestablecidos, en el que las partes hacen constar la enajenación y lo suscriben haciendo legalizar las firmas por un juez de paz u otro funcionario autorizado. La remisión puede hacerse aun por correo. El documento es examinado en sus aspectos formales, también se verifica si las partes tienen capacidad legal para contratar.

Si no hay obstáculo legal para la enajenación, y ésta es total, se procede a inscribir las constancias pertinentes en la hoja de registro correspondiente al inmueble, entregándose al adquirente un nuevo certificado o el mismo anterior endosado por el enajenante. Si la enajenación es parcial, se abre a la parcela desglosada una nueva hoja de registro y se expide un nuevo certificado al adquirente y otro por el saldo al enajenante, a menos que este se conforme con el antiguo, anulado en cuanto a la parcela que se ha desprendido.

En el sistema Torrens los efectos de la inscripción son rigurosos. El certificado del título hace plena fe, no se admiten demandas de reivindicación contra el propietario inscrito. Las únicas que proceden, en forma excepcional, obedecen a causales muy limitadas, tales como la inmatriculación efectuada fraudulentamente, el error de deslinde, las demandas entabladas por un propietario portador de un certificado de título anterior. Pero aún en estos limitados casos, los terceros de buena fe no son alcanzados por las consecuencias de tales actos. Si por rara casualidad se hubiere extendido un certificado a nombre de quien careciera del derecho, el damnificado puede intentar una acción de indemnización contra el Estado.

En este orden de ideas, el título – en virtud del principio de legitimación, más fuerte que en ningún otro sistema registral – es inatacable. Contra él no puede ejercitarse ninguna acción de nulidad, su presunción de exactitud es iure et de iure, equivalente a la fe pública.

El sistema se estructura con base en la unidad de una oficina de registro central, dirigida por un funcionario administrativo de altas calidades jurídicas y técnicas, denominado Registrador General, asesorado por expertos juristas, topógrafos y técnicos. Respecto a los libros que se llevan, el fundamental es el libro de registro, que se forma con los duplicados del título de dominio ordenados cronológicamente. Cada duplicado del título equivale al folio de registro. Llevan también un libro diario y algunos libros auxiliares. La publicidad formal es absoluta, cualquier persona puede examinar los libros.

De las características y descripciones del sistema australiano se infieren los principios registrales. El de rogación se materializa con la presentación de una solicitud acompañada de los títulos y planos; los de legitimación y fe pública, ya comentados, hacen inatacable el título y el principio de especialidad queda plasmado, pues el registro se lleva por finca perfectamente identificadas con mesura y planos.

El principio de prioridad es admitido en este sistema, ya que los libros de inscripción – que suelen tener 250 folios – se forman por orden cronológico de inmatriculación; el título posterior anula los anteriores. El principio de legalidad opera ampliamente, pues la función calificadora del registrador tiene lugar no sólo en la inmatriculación, sino también en las posteriores transmisiones y en la constitución de gravámenes. El tracto sucesivo se concreta en la medida que las transmisiones del dominio suelen realizarse por conducto de un asiento en el certificado del título original y en el duplicado.

Debe identificarse para enviar un comentario.

Sistemas Registrales