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EL SISTEMA REGISTRAL VENEZOLANO: BREVES NOTAS

El Sistema Regístral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal, sistema de inscripción y sistema de trascripción. Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidantes y de folio personal. Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o “iuris tantum” acerca de la veracidad (coincidencia entre al verdad real y la regístral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.

Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas). En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la inscribilidad, al respecto el artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice: “los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”. Es de destacar que el legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artículo, pero también nos remite al artículo 1920 ejusdem, referente a los actos que por disposiciones especiales deben registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los títulos que deben registrarse.

También hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto a que “los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal. No se los puede oponer a terceros” (Art. 1362 C. Civil).

En Venezuela el instrumento público hace plena fe, así entre partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso, 1º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos, 2º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que esté facultado para hacerlos constar (Art. 1360 ejusdem). Mucho se ha hablado de lo típico y característico que resulta el sistema registral de trascripción, aquí podemos incluir los siguientes sistemas (Francés, Italiano, etc.). Todo lo antes expuesto reside en la solución dada al supuesto de pugna entre títulos incompatibles cuando el de fecha posterior acudió primero al Registro.

El artículo 1924 del C. Civil expresa tácitamente que la no-inscripción de un adquirente, constituye una apariencia negativa digna de tutela. Indudablemente que los Registros de la propiedad inmueble tienen como función primordial la de dar seguridad al comercio de dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confía, orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados (terceros).

Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de los registros inmobiliarios estatuyen sólo una presunción de exactitud a favor de lo que ellos manifiestan, para así garantizar el tráfico jurídico de los bienes inmuebles; ya que cuando el contenido registral está en desacuerdo con la realidad jurídica, se presume verdadero (con presunción iure et de jure).

En consideración a lo antes expuesto, se debe decir que el registro se considera íntegro, o sea, de acuerdo con la presunción antes citada, pero no exacto; pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente, de impugnación al que inscribió su adquisición.

Las mismas pueden ocurrir por genealogía de los titulares regístrales y la sucesión de títulos. Por ejemplo, cuando se anula una compraventa por vicios de consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces la nulidad alcanza a todos los adquirentes, no teniendo importancia el hecho de que hayan registrado o no su adquisición. Por otra parte cuando existe conflicto de Derecho entre dos causahabientes, este problema debería resolverse a favor del primero que registró; basándose en el principio el derecho es mejor (Prior temporepotier iure).

Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos reales sobre el mismo bien, ocurre una prelación temporal entre los causahabientes; ya que existirían derechos reales imposibles de coexistir. Esto provoca un efecto de exclusión, lo cual se ajusta a que el Ordenamiento Jurídico establece que el segundo adquirente no podrá devenir en titular del derecho enajenado. Por otra parte cuando se verifica una doble enajenación, el seguido causahabiente que se adelante a registrar su título adquisitivo, o que sea el único en hacerlo, se constituye en el titular del derecho enajenado a su favor, yendo esto en detrimento del primer causahabiente que, siendo desde el punto de vista civil el verdadero titular, resulta despojado de su titularidad, por haber actuado con negligencia o descuido, al no inscribir su propio título adquisitivo.

Tal conclusión, esta de acuerdo con lo previsto en el artículo 1924 del Código Civil Venezolano. Apunta Messineo, “La Ley atribuye a la trascripción una función discriminadora entre varios derechos en conflicto o concurrentes que implica la derogación del principio de prioridad que opera a favor del derecho subjetivo del primer causahabiente, y da preferencia al derecho subjetivo del segundo o ulterior causahabiente”.

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