Compraventa de bienes raíces.
La compraventa es un contrato en que una de las partes de obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. En el caso de los muebles, basta que las partes se pongan de acuerdo en la cosa y en el precio que exista o sea válida jurídicamente. Sin embargo, por diversas razones la ley puede establecer que se cumplan determinados requisitos, como por ejemplo, entregar boleta o factura de venta.
Pero aunque no se cumpla con ellos el contrato es válido, y por consiguiente, las partes deben dar cumplimiento a sus obligaciones, es decir, entregar el bien, por una parte, y pagar el precio, por la otra, a los cuales pueden agregarse otras obligaciones según hayan convenido. La omisión del requisito en este caso sólo dará lugar a las sanciones que la ley señale, así, por ejemplo, multas. En el caso de lo inmuebles es distinto, pues la ley exige que debe efectuarse por escritura pública. La omisión de este requisito implica que el acto no produce efectos ante el derecho.
Por tanto, las partes ninguna obligación contraen. Así, si una persona acuerda verbalmente con otra la venta de su casa a un precio determinado, no tendrá la obligación de entregarla mientras no se haya otorgado la escritura pública. Efectuada la venta por escritura pública, deben cumplirse las obligaciones que nacen del contrato de compraventa. El comprador está obligado a pagar el precio convenido y el vendedor a entregar el inmueble. El comprador no se hace dueño del bien una vez celebrado el contrato. Se requiere que el vendedor le haga la “tradición” de él.
La “tradición” de las cosas la define la ley como “la entrega que hace el dueño de ellas a otro, habiendo por una parte, la facultad intención de transferir el dominio, y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo”. La entrega puede ser real o simbólica. . No basta con la entrega material, es decir que el vendedor le permita al comprador hacer uso del inmueble. La “tradición” se efectúa solamente mediante la inscripción del título, esto es la escritura de compraventa, en el Registro de Propiedad que lleva el Conservador de Bienes Raíces de la comuna en la que está situado el inmueble. Sólo una vez cumplido este trámite el comprador se hará dueño del bien.
Sin embargo, es conveniente tener presente que el comprador no se hará dueño si el vendedor no lo era, aunque el inmueble se haya inscrito a su nombre en el registro del Conservador. De allí que cuando se pretende comprar un bien raíz es conveniente consultar a un abogado para que efectúe un estudio de títulos, es decir, investigue si el vendedor cuenta con las facultades enajenar, si tiene autorización de la cónyuge cuando está casado en sociedad conyugal o el bien esta declarado como bien familiar, si el bien tiene hipotecas, prohibiciones, está embargado, etc. De lo contrario puede ocurrir que, aún cumpliéndose los trámites señalados anteriormente el comprador no llegue a comprar el dominio sobre el inmueble, la venta se anule porque el vendedor no tenía facultades para enajenar, aparezca un tercero que reclama derechos sobre el predio, etc.
En resumen, cuando una persona desea comprar un bien raíz es conveniente solicitar a un abogado que efectúe un estudio de títulos. Si no quiere o no puede hacerlo, al menos pedir en el Conservador de Bienes Raíces certificados de dominio, de hipotecas y gravámenes, y de prohibiciones de enajenar. Efectuado lo anterior, que es recomendable, pero no obligatorio, se debe proceder a celebrar el contrato por escritura pública, la cual deberá se posteriormente inscrita en el Registro de Propiedad.
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el Jueves, 21 de junio de 2007 a las 12:00 am y está clasificada bajo: Comprar Vivienda en...Iberoamérica:Trámites.
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