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HACIA EL REGISTRO ELECTRÓNICO

Autor: Pedro Fandos Pons. Fecha: 18 julio, 2011

1.- Introducción.

El Registro de la Propiedad Español, como Registro de Derechos que es, ha de evolucionar al compás de los tiempos y de las demandas sociales, que ha de satisfacer de la manera más rápida y cómoda posible, lo cual solo es posible mediante la implantación masiva de las nuevas tecnologías.

La gestión de las oficinas registrales y el trabajo del Registrador, entendido en la forma tradicional, también han de evolucionar al compás de la evolución técnica y de las demandas sociales. Las instituciones han de renovarse o morir, también los Registros de la Propiedad, pues en caso contrario, si los Registradores no lideran esa transformación tecnológica que convierta las oficinas registrales en auténticos torpedos tecnológicos, que permitan la prestación de un servicio totalmente electrónico o digital, de manera que la presencia del papel sea meramente testimonial, dejará de ser útil a la sociedad y se transformará en una institución caduca, que ya no servirá a los intereses sociales y sus horas estarán contadas, pues en una sociedad tan altamente cualificada y técnica como la que se avecina, no habrá sitio para las instituciones que no generen un beneficio social a un coste asumible. El tránsito del Registro literario al Registro Electrónico ha comenzado y el camino abierto es ya imparable y no tiene vuelta atrás y ha de ser recorrido por todos y cada uno de los Registradores.

Ese tránsito supondrá la consagración de los principios hipotecarios de la Ley Hipotecaria de 1861, que resultarán revitalizados por su adaptación a la técnica.

El uso de la firma electrónica y la presentación de documentos telemáticos en los Registros han iniciado ese tránsito. La segunda fase está por la utilización de un adecuado sistema de bases gráficas registrales que dote al Registro de la Propiedad de su propia base gráfica autónoma de la de otras representaciones territoriales, fase de plena actualidad, que sin embargo sigue sin estar dotada de un estudio científico que defina el modelo de sistema de bases gráficas que necesita la Corporación Registral. Una fase futura será la de la definición de nuevos servicios, que gracias a la implantación de las nuevas tecnologías, que habrán de satisfacer los Registros; Proyectos como la creación del llamado folio inteligente, que dote de mayor seguridad, si cabe a la calificación registral, no admiten ya más dilación. La interconexión de todos los Registros Jurídicos, incluido el Registro Civil, reforzará esa seguridad. Ello ya es posible hoy con los Registros de la Propiedad y Mercantil, que ya están interconectados informáticamente. Ello determina la posibilidad de que el Registrador, consultando on line el Registro Mercantil, pueda suspender una anotación preventiva de embargo, sobre finca, cuyo titular registral se halla en estado de concurso, habiéndose declarado el Concurso en fecha anterior al Decreto de embargo, sin que el Decreto ordenando la anotación preventiva del Concurso se haya presentado en el Registro de la Propiedad de la finca del concursado. Ello es posible debido a las alarmas del sistema informático, que posibilitan al Registrador conocer esa situación y efectuar una calificación más ajustada a Derecho, que sin esa interconexión no podría haber efectuado. Ese camino abierto entre Registro de la Propiedad y Registro Mercantil, debe extenderse en el futuro a Registro Civil, puesto que las circunstancias afectantes al estado civil pueden modificar las facultades de disposición de los titulares de fincas registrales; así el Registrador podría comprobar la indicación de unas capitulaciones en el Registro Civil, si no se han aportado en el otorgamiento de la escritura y puede fundar su calificación mediante el Registro Civil, que podrá convertirse en un Registro que indique no sólo el otorgamiento, sino que además permita conocer el contenido publicable de las capitulaciones.
2.- La configuración del sistema de bases gráficas como Libro de Inscripciones y como GIS Registral.

Centrándonos en el sistema de las bases gráficas registrales, como sistema de representación gráfica de las fincas registrales inscritas, que dota al Registro de la Propiedad de una base física autónoma del resto de representaciones territoriales, como las catastrales, las urbanísticas, las agrícolas, o las ambientales, considerando la base gráfica registral como traducción gráfica del dominio inscrito, que supone la traducción del lenguaje literario al lenguaje geográfico partiendo de las declaraciones realizadas por el propietario, es de destacar, que en primer lugar la definición jurídica del modelo del sistema de bases gráficas registrales no se ha producido aún en los tiempos actuales, siendo está una cuestión que no admite más demora para el futuro de la institución registral, que ha de afrontar esta cuestión con un debate abierto y serio. Las bases de este sistema están ya definidas en la Ley Hipotecaria de 1861 y sus reformas y vienen representadas por los principios hipotecarios, que aplicados a las bases gráficas, determinan que estos adquieran una dimensión gráfica que los revitaliza y que hace que las bases gráficas sean un auténtico producto registral y no un sucedáneo que puede cumplir los standard mínimos de seguridad jurídica que una institución como el Registro de la Propiedad demanda.

La validación de una finca registral no es más que la práctica de un asiento registral gráfico, tras la oportuna calificación registral gráfica, que se produce una vez presentado el título en el registro, en virtud del principio de rogación, donde irá insita la rogación registral gráfica y donde el Registrador deberá calificar que la finca objeto de negocio jurídico es, en su configuración gráfica, la misma que aparece representada en la base gráfica registral previamente inscrita, en virtud del principio de tracto sucesivo gráfico, adquiriendo también virtualidad el principio de prioridad, que también adquirirá una vertiente gráfica, puesto que la finca que primeramente accede al sistema de bases gráficas, no podrá alterarse, en su configuración gráfica, por un título posterior presentado, que altere esa configuración sin que ello se justifique debidamente.

Ello determina que el sistema de bases gráficas registrales, además de ser un sistema GIS, interoperable con el resto de información territorial, se configura como un libro de inscripciones gráficas, que habrán de ir firmadas con la firma electrónica reconocida de cada Registrador, que permitirá la apertura de un historial gráfico en el que constarán todas las vicisitudes gráficas de la finca registral, por aplicación del principio del folio real gráfico; la extensión del principio de legitimación registral del artículo 38 LH a los datos gráficos de la finca a los que se extiende la facultad dispositiva del titular registral, en virtud del principio de legitimación registral gráfica; Pero a medida que se van validando fincas registrales y definiendo por sus propietarios las fincas tomando como colindantes a otras fincas que ya constan identificadas gráficamente, sin que exista contienda en el lugar por el que discurre el lindero ni sobre la superficie, permitirá la aplicación del principio de fe pública registral del artículo 34, que adquiere una vertiente gráfica, a los datos descriptivos de la finca. Ello ocurre ya por ejemplo, con las reparcelaciones que se presentan acompañadas con el material gráfico que permite su incorporación al sistema de bases gráficas registrales, en estos casos, la aplicación del artículo 34 a las fincas de resultado no plantea ningún problema.

Además de estos efectos hipotecarios, el sistema ha de permitir una relación fluida con el catastro que permita la identificación y tratamiento de las diferencias entre finca registral y parcela catastral, cuando existan, pues no se puede forzar su coincidencia, dado su distinto origen, sus distintas finalidades y las diferentes ramas del Derecho por las que se rigen.

Al estudio sobre la convergencia o divergencia entre finca registral y parcela catastral, se acompañará aquella información territorial, que pueda delimitar las facultades del titular registral inscrito, en aras de la función social que la propiedad inmobiliaria ha de cumplir, lo que se realizará mediante un proceso tecnológico que asocie la información territorial, de corte ambiental (autonómica) y urbanística (municipal), que dibuje con mayor precisión el dominio inscrito. Es cierto que esta información, de la que es responsable la Administración autora de la misma, es pública y produce efectos sin necesidad de publicidad registral, pero no o es menos, que con ese sencillo procedimiento tecnológico y el tratamiento de la misma por parte del Registrador, hace más claro una información que, en ocasiones, es demasiado opaca para el usuario de los Registros, con el valor añadido, que otorga la actuación registral, de filtrar toda esa información general sobre el territorio, asociando a su finca registral, solo la información territorial que mejor delimite su derecho inscrito. Esta fase del sistema de bases gráficas registrales ya está en aplicación en algunos Registros de España, con carácter experimental.

Sin embargo, el desarrollo del sistema de bases gráficas registrales, pieza esencial en el futuro de la institución registral, no se detiene en esta fase, sino que detrás de ella, existe una fase más importante, como es la del desarrollo de un mercado de recursos naturales, que haga efectivo el desarrollo humano sostenible y la catalogación de una serie de derechos reales de aprovechamiento ambiental, los cuales ya están comenzando a desarrollarse, como por ejemplo los del agua y el de transacciones de derechos de emisión-fijación de CO2 y que necesitan de la seguridad jurídica que los Registros de la Propiedad prestan, para lo cual, hay que aplicar a esta materia los principios hipotecarios que tanto éxito han tenido en la consecución de la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario; O la concesión de sellos de calidad registral a las fincas que cumplan determinados requisitos ambientales.

La sociedad demanda estos servicios y está lanzando un reto a las instituciones, es obligación y responsabilidad de los Registradores, ser sensibles a esas necesidades y hacer los esfuerzos científicos que demanda la puesta en marcha de estos nuevos servicios, que nadie como el colectivo registral va a poder prestar, por la seguridad con la que se va a prestar y al escaso coste al que se van a prestar, coste justificado por aportar la seguridad que ese nuevo mercado demanda y que no altera el equilibrio entre eficacia y eficiencia que ha de conseguir el procedimiento registral, ahora enriquecido con una vertiente gráfica, que trata de traducir la realidad física de la finca registral.

El futuro con el que tenemos que construir el mañana comienza con los estudios jurídicos que hemos de realizar en el presente más inmediato.

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