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INMATRICULACIÓN DE BIENES INMUEBLES EN MÉXICO. por Ricardo del Río Trejo

México
Inmatriculación de bienes inmuebles *
Ricardo del Río Trejo*

Se llama inmatriculación a la primera inscripción de una finca en el Registro Público de la Propiedad.

Al respecto el Código Civil (del Distrito Federal) dispone:

ART. 3046.- La inmatriculación es la inscripción de la propiedad o posesión de un inmueble en el Registro Público de la Propiedad, que carece de antecedentes registrales. Para cualquiera de los procedimientos de inmatriculación a que se refieren los artículos siguientes, es requisito previo que el Registro Público emita un certificado que acredite que el bien de que se trate no está inscrito, en los términos que se precisen en las disposiciones administrativas que para el efecto se expidan.

El Director del Registro Público podrá allegarse información de otras autoridades administrativas.

El interesado en la inmatriculación de la propiedad o posesión de un inmueble podrá optar por obtenerla mediante resolución judicial o mediante resolución administrativa, en los términos de las disposiciones siguientes:

I. La inmatriculación por resolución judicial se obtiene:

a) Mediante información de dominio, y

b) Mediante información posesoria.

II. La inmatriculación por resolución administrativa se obtiene:

a) Mediante la inscripción del decreto por el que se incorpora al dominio público federal o local un inmueble;

b) Mediante la inscripción del decreto por el que se desincorpore del domino público un inmueble, o el título expedido con base en ese decreto;

c) Mediante la inscripción de un título fehaciente y suficiente para adquirir la propiedad de un inmueble, en los términos del artículo 3051 de este Código;

d) Mediante la inscripción de la propiedad de un inmueble adquirido por prescripción positiva, en los términos del artículo 3052 del presente Código, y

e) Mediante la inscripción de la posesión de buena fe de un inmueble, que reúna los requisitos de aptitud para prescribir, en los términos del artículo 3053 de este Código.

Inmatriculación judicial mediante información de dominio o de posesión.

El Código de Procedimientos Civiles establece, dentro de los juicios de jurisdicción voluntaria, los de información de dominio o de posesión (Art. 927). Curiosamente la fracción III del artículo 122 del ordenamiento adjetivo, que se refiere a la notificación por edictos, dispone un procedimiento de información de dominio que aparentemente es contencioso y no de jurisdicción voluntaria, pues habla de alegatos, apelación en ambos efectos y sustanciación de los recursos normales de los juicios ordinarios. Este procedimiento está regulado de la siguiente manera:

Art. 122…

III.- Cuando se trate de inmatricular un inmueble en el Registro Público de la Propiedad, conforme al artículo 3047 del Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la República en materia federal, para citar a las personas que puedan considerarse perjudicadas.

El edicto se publicará por una sola vez en el Diario Oficial de la Federación; en el Boletín Judicial, en la Gaceta Oficial del Departamento del Distrito Federal, Sección Boletín Registral, y en un periódico de los de mayor circulación. Además se deberá fijar un anuncio de proporciones visibles en la parte externa del inmueble de que se trate en el que se informe a las personas que puedan considerarse perjudicadas, a los vecinos y al público en general, la existencia del procedimiento de inmatriculación judicial respecto a ese inmueble. El anuncio deberá contener el nombre del promovente y permanecer en el inmueble, durante todo el trámite judicial.

En la solicitud se mencionarán:

a) El origen de la posesión;

b) En su caso, el nombre de la persona de quien obtuvo la posesión el peticionario;

c) El nombre y domicilio del causahabiente de aquélla si fuere conocido;

d) La ubicación precisa del bien y sus medidas y colindancias, y

e) El nombre y domicilio de los colindantes.

Asimismo, a la solicitud se acompañarán:

a) Un plano autorizado por la Tesorería del Distrito Federal, y

b) Certificado de no inscripción del inmueble expedido por el Registro Público de la Propiedad.

En el escrito en que se solicite dicho certificado, se deberán proporcionar los datos que identifiquen con precisión el predio de que se trate y manifestar que el certificado será exhibido en el procedimiento judicial de inmatriculación.

Realizadas las publicaciones se correrá traslado de la solicitud, para que contesten dentro del término de nueve días hábiles , a la persona de quien obtuviera la posesión o su causahabiente si fuere conocido; al Ministerio Público; a los colindantes; al Delegado de la Secretaría de la Reforma Agraria en el Distrito Federal, para que manifieste si el inmueble a inmatricular se encuentra o no afecto al régimen ejidal o comunal, y a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología, para que exprese si el predio es o no de propiedad federal.

Producida o no la contestación y sin necesidad de acuse de rebeldía, el juez al vencerse el último término de traslado, abrirá una dilación probatoria por quince días, pudiendo ampliarla, a solicitud del interesado, hasta por treinta días.

Además de las pruebas que tuviere, el solicitante está en la obligación de probar su posesión en concepto de dueño por los medios legales y además por la información de tres testigos, preferentemente colindantes del inmueble a inmatricular o, en su caso, que tengan bienes raíces en el lugar de ubicación del predio de que se trata.

En este juicio no se entregarán los autos originales para formular alegatos. La sentencia es apelable en ambos efectos y el recurso se substanciará como en los juicios ordinarios.

Por su parte el artículo 3047 determina:

En el caso de la información de dominio a que se refiere el inciso a) de la fracción I del artículo anterior, el que haya poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las condiciones exigidas para prescribirlos establecidas en el libro segundo, título séptimo, capítulo II del Código Civil, y no tenga título de propiedad o, teniéndolo no sea susceptible de inscripción por defectuoso, podrá ocurrir ante el juez competente para acreditar la prescripción rindiendo la información respectiva, en los términos de las disposiciones aplicables del Código del Procedimientos Civiles.

Comprobados debidamente los requisitos de la prescripción, el juez declarará que el poseedor se ha convertido en propietario en virtud de la prescripción y tal declaración se tendrá como título de propiedad y será inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Los presupuestos para iniciar el juicio a que se refiere el artículo transcrito son:

a) El certificado de no inscripción. Se llama así a la certificación expedida por el Registro Público de la Propiedad de que la finca no se encuentra inscrita a nombre de una persona. Este elemento a mi parecer no es totalmente confiable ya que por una parte, es difícil, casi imposible, la búsqueda que más bien es una auténtica investigación, de una inscripción ante la complejidad de los diferentes sistemas con que ha funcionado el Registro (libros y folios) y, sobre todo, ante la anterior diversidad administrativa de las oficinas del Registro.

b) Constatar que se tiene posesión en concepto de dueño y que se carece de título de propiedad, o bien si se tiene, demostrar que no es inscribible por defectuoso; y

c) Probar que la finca se ha poseído por un plazo mayor a 5 años en forma pública, pacífica y de buen a fe.

En este supuesto, el título de propiedad en su sentido formal, lo constituye la sentencia ejecutoriada y protocolizada ante notario. El testimonio de la protocolización, una vez realizado el pago de los impuestos y derechos correspondientes, se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

Por lo que se refiere a la inmatriculación de la posesión de un inmueble puede promoverse judicialmente en vía de jurisdicción voluntaria e inscribirse en el Registro Público, previa protocolización ante notario de las diligencias necesarias correspondientes.

La inscripción de la posesión tiene por objeto: a) atribuir al poseedor la publicidad registral; b) establecer la certeza del tiempo transcurrido de la posesión; y c) tener a la posesión inscrita como apta para prescribir, es decir, con las características de buen fe, pacífica, continua, pública y en concepto de propietario (animus domini).

Transcurridos cinco años desde su inscripción puede pedirse judicialmente que se declare adquirida la propiedad por haberse consumado la prescripción (Art. 3055). Al efecto el artículo 3048 dice:

En el caso de información posesoria, a que se refiere el inciso b) de la fracción I del artículo 3046, el que tenga una posesión de buena fe apta para prescribir, de bienes inmuebles no inscritos en el Registro Público de la Propiedad a favor de persona alguna, aun antes de que transcurra el tiempo necesario para prescribir, puede registrar su posesión mediante resolución judicial que dicte el juez competente.

Para lo anterior, se deberá seguir el procedimiento que establece el Código de Procedimientos Civiles para las informaciones a que se refiere el artículo 3047.

El efecto de la inscripción será tener la posesión inscrita como apta para producir la prescripción, al concluir el plazo de cinco años, contados desde la fecha de la inscripción.

Las inscripciones de posesión expresarán las circunstancias exigidas para las inscripciones previstas en el Reglamento del Registro Público.

En virtud de que el procedimiento de información ad perpetuam, ya sea de posesión o de propiedad, es de jurisdicción voluntaria, cuando hay oposición de cualquier interesado, el juez debe suspenderlo.

La controversia para determinar quién tiene mejor título entre dos propietarios o poseedores, se deduce ejercitando la acción publiciana o plenaria de posesión por medio de un juicio contencioso y no en jurisdicción voluntaria.

Si el procedimiento de información de dominio o de posesión estuviese concluido y aprobado, el juez lo hará del conocimiento del director del Registro para que suspenda el asiento respectivo, y si ya lo hubiese hecho, para que haga la anotación de la oposición.

Esta anotación retrotrae sus efectos a la fecha de iniciación de la información, sea que haya o no prosperado la acción en el momento de su anotación. La vigencia de esta anotación está sujeta a que dentro de los seis meses siguientes, se haga valer en juicio el derecho por ella protegido, y de no ser así, la anotación preventiva caduca (Art. 3049).

* Ricardo del Río Trejo – Registrador. Querétaro, México

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