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LA DOBLE VENTA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD :…

 

Marinero ¿Entonces vuestra ruta se apoya  en una sola  fecha del calendario?
A veces no es solo cuestión de fechas del calendario  sino de saber con buena fe buscarlas, encontrarlas y publicarlas para ofrecer confianza pues:
Un velero no puede ir al mismo tiempo a babor y estribor, salvo que lance contramedidas para despistarnos
Un persona no puede estar simultáneamente en espacios y tiempos diversos , salvo que posea el don de la obicuidad que es  principal cualidad sólo de Dios.
Y un navío no puede tener propietarios diferentes salvo que se haya transmitido varias veces,  exista copropiedad ,  se venda  lo ajeno  o se transmitan  dos o más veleros iguales  pero  con distintos datos registrales  .
Pues la prioridad en la fecha  y la buena fe ( error excusable, ignorancia, desconocimiento ) atribuyen seguridad : protección y preferencia frente al título contradictorio o incompatible que en el Registro se desee  inscribir o anotar. Aunque os recuerdo marinero que al no ser un velero ni finca, bien inmueble ( ver  Ley de Hipoteca Naval) , bien raiz o predio quiza se regule su adquisición por reglas diferentes.

LA DOBLE VENTA EN EL CÓDIGO CIVIL Y LEY HIPOTECARIA
El Código Civil Español regula en su artículo 1.473 el supuesto de hecho de la doble venta de bienes muebles o inmuebles. En concreto, establece que si la misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella, con buena fe si fuera mueble. En caso de ser un bien inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes haya inscrito en el Registro de la Propiedad, consagrando el principio jurídico de “prior tempore, potior in iure”(primero en el tiempo, mejor en el derecho).   
2- Características fundamentales de la doble venta
Para que se produzca el fenómeno de la doble venta jurídica es necesario que concurran una serie de requisitos o presupuestos que describiremos brevemente.
     La prioridad registral o “prior tempore, potior in iure”.
Tal y como se deduce del artículo 1.473 del CC y 34 de la Ley Hipotecaria, cuando se produzca la doble venta de un mismo inmueble a favor de personas distintas y en un momento temporal dispar, tendrá preferencia registral quien haya inscrito primero la propiedad en el correspondiente Registro de la Propiedad, todo ello en base al principio de inscripción registral. Para ello, asimismo, será fundamental probar la buena fe del tercero que inscribe.  
2.2. La Buena fe del adquirente.  
Cuando hablamos de buena fe no nos estamos refiriendo a la conducta del comprador o compradores, sino al conocimiento que los mismos pudieran tener de la doble venta llevada a cabo por el vendedor. Se trata de un requisito doctrinal, consagrado en las sentencias del Alto tribunal.
La buena fe en este caso viene relacionada con el principio hipotecario de “prior tempore, potior in iure”, es decir, el segundo comprador que haya inscrito primero la propiedad, únicamente quedará protegido registralmente cuando pueda probarse que ha actuado de buena fe, eso es, desconocimiento por completo la existencia de un contrato anterior. En caso de no ser así, se entenderá que la segunda compraventa es una simulación absoluta, carente de causa.
     La persona del vendedor y el bien transmitido.
Debe mencionarse que en la figura de la doble venta jurídica, siempre estamos refiriéndonos a un único vendedor que transmite a personas distintas un mismo bien mueble o inmueble. Por tanto, debe haber unidad en estos dos elementos.
     Falta de consumación de la primera venta.
Otro de los requisitos necesarios para que exista la doble venta jurídica, es que la primera venta no se haya consumado en el momento de producirse la segunda, todo ello en base a la teoría del título (contrato) y el modo o traditio (entrega del bien). Evidentemente, ello deberá ser objeto de prueba en los tribunales.
En el supuesto de que la primera venta se hubiese consumado, por pagar el comprador la totalidad del precio y haber recibido la posesión real del bien, no estaríamos ante una doble venta, sino ante una venta de cosa ajena o ante un contrato inexistente (el segundo) por faltar uno de los elementos esenciales para la validez de los contratos, como es el objeto.
Así pues, podemos deducir que en los casos en los que se produce la doble venta no media una gran distancia temporal entre ambas compraventas, dado que de contario, es fácil que nos encontremos ante una primera venta consumada.
     Indemnización.
Obviamente, cuando se produce la doble venta se está menoscabando el derecho del primer adquirente, al quedar el bien en posesión y propiedad del segundo adquirente o tercero que ha actuado de buena fe. En su motivo, el vendedor deberá reparar los daños y perjuicios causados al primer adquirente, mediante el abono de una indemnización que, en cualquier caso, deberá ser fijada por el propio tribunal en base a los usos y costumbres.
3- Conclusiones
La figura de la doble venta jurídica, frecuentemente visionada en los tribunales, trae como presupuesto principal de hecho la buena fe registral del tercero adquirente, así como la falta de consumación de la primera compraventa.

LA DOBLE VENTA EN LA JURISPRUDENCIA

La calificación jurídica que hace la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia es la acertada. Se trata de un caso de doble venta, en que una misma cosa es vendida dos (o más) veces por el dueño a distintos compradores, por lo que se plantea cuál de ellos pasará definitivamente a ser adquirente.
Tal como dice la sentencia 13 de noviembre de 2009, la doble venta la contempla el artículo 1473 del Código civil, se da cuando el propietario vende la misma cosa a varios compradores y dispone cuál de ellos tiene la preferencia en la adquisición de la misma, quedando ineficaz la otra. Lo que consiste, si la cosa es inmueble, en que la adquiere el que antes la haya inscrito en el Registro de la Propiedad, lo que presupone que antes hubo tradición real o instrumental por la escritura pública. Sin embargo, esta preferencia al que ha inscrito tan sólo se produce si ha mediado buena fe por su parte.
Y a la doble venta también hacían referencia las sentencias de 5 de marzo de 2007 y 7 de septiembre de 2007 en relación con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y la de 5 de mayo de 2008 en relación con la venta de cosa ajena.
A la vista de los dos primeros párrafos del artículo 1473 del Código civil (si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro) y de los hechos del presente caso, ninguno de los contratantes tomó posesión de las fincas y tan solo la del segundo contrato inscribió en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, esta compradora carecía del requisito de la buena fe, como hecho probado (no la buena fe, sino los elementos fácticos que la eliminan) que declara la sentencia de instancia. Parece que el Código civil no la exige si se trata de bienes inmuebles, pero no es así. Tal como recuerda la citada sentencia de 13 de noviembre de 2009, la exigencia de la buena fe al caso de doble venta de inmuebles prevista en el aludido párrafo tercero del artículo 1473 que no la contempla expresamente, se deduce de los principios generales del derecho -ejercicio de los mismos de buena fe- y de relacionar esta norma con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Lo cual ha sido mantenido por una jurisprudencia reiteradísima, desde las antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908, 29 de noviembre de 1928 y 31 de octubre de 1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991, 24 de noviembre de 1995.
Y en cuanto al concepto de buena fe aplicado al caso de la doble venta consiste en ignorar que la cosa había sido vendida a otro. No es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento: el creer o ignorar si la situación registral es o no exacta, respecto a la titularidad registral: así lo expresa la sentencia de 27 de septiembre de 1996 con remisión a otras anteriores. Y añade la de 22 de diciembre de 2000 que el concepto de buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste, en su aspecto positivo, en la creencia por parte de quien pretende ampararse en la protección registral, de que la persona de quien adquirió la finca de que se trate era dueño de ella y podía transmitirle su dominio y, en su sentido negativo, en la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatarios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de tal cualidad quienes tienen noticia perfecta de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente.
 

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