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LA INSCRIPCION REGISTRAL EN BOLIVIA

Pese a que existe el interés de mejorar los sistemas de registro de propiedades en Bolivia, falta voluntad política pues todavía no rige una Ley de Derechos Reales. Un gran porcentaje de las propiedades carece de los títulos correspondientes, lo que obstaculiza el acceso a créditos en el sector bancario.
Esta situación es entendida por los especialistas como una pérdida del capital social, porque estas propiedades bien podrían ser el instrumento para adquirir un crédito. DDRR despliega esfuerzos desde hace tres años para mejorar el sistema. El nuevo reglamento que se acaba de emitir, luego de más de 100 años, establece más exigencias.

Derechos Reales: sin ajuste de la ley persisten los problemas
La Ley de Catastro duerme el sueño de los justos desde hace cinco años en el Congreso.
La actual data de hace más de un siglo

Los cambios introducidos con el nuevo reglamento del Registro de Derechos Reales a través del Decreto Supremo 27957, del 25 de diciembre de 2004, son insuficientes para garantizar que una propiedad no tenga doble registro.

La razón es simple: no existe una ley que obligue a Derechos Reales a exigir el registro catastral (emitido por la Alcaldía) al propietario de un inmueble en el momento de inscribirlo.
“Este registro catastral, que no se puede utilizar en este momento, es la única forma que va a evitar la duplicidad, la sobreposición en el derecho propiedad; lo contrario es trabajar a ciegas”, advirtió el juez registrador de Derechos Reales de La Paz, Iván Calderón.

Bolivia aprobó su primera Ley de Registro de Derechos Reales en 1887, y en 1888 emitió su reglamento. Luego de más de cien años, en diciembre de 2004 se sustituyó esa reglamentación con el Decreto Supremo 27957; sin embargo, esta norma no resuelve ese crítico problema del registro.

Calderón explicó que se puede zanjar esta situación si el Congreso aprueba el proyecto de la nueva Ley de Derechos Reales, en la que se establece la obligatoriedad de exigir el registro catastral antes de inscribir una propiedad en estas oficinas. La norma duerme en el Legislativo desde hace cinco años.

De acuerdo con los datos de esta oficina, quienes más problemas afrontan en el registro son las personas con propiedades urbanas. Ocurre lo contrario en la propiedad rural gracias al saneamiento que ha emprendido el Instituto Nacional de Reforma Agraria (INRA).

“Ese saneamiento que se ha hecho en Iturralde, Sud Yungas, Caranavi… viene acompañado de los certificados catastrales georreferenciales. Quiere decir que una propiedad fue identificada territorial y geográficamente, de tal manera que esa información gráfica ha sido incorporada al folio real. Si alguien quiere inscribir el inmueble, el código catastral no le permite, es decir que no puede haber duplicidad y sobreposición”, comentó el responsable de la oficina de Derechos Reales en La Paz.

Explicó que el sistema georreferencial se maneja en coordinación con el INRA, pero todavía hace falta un trabajo arduo en el área urbana. “Estamos totalmente atrasados porque no se promulga la ley”.

Reiteró que la norma regularizará los catastros en los municipios y desde ese momento toda inscripción garantizará la inversión en una propiedad.

En Bolivia, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 63 por ciento de la población tiene vivienda propia y el 14,5 por ciento reside en vivienda alquilada.
Sin embargo, no todos quienes poseen casa propia cuentan con todos sus papeles al día o tienen saneada su propiedad, producto de las deficiencias en Derechos Reales y Catastro Urbano en todo el país.

Kadaster, el brazo de la cooperación holandesa, hizo notar que esos problemas se deben principalmente a que está separado el control de estas dos entidades: Derechos Reales pertenece al Poder Judicial y Catastro a los municipios.

La entidad sugiere que estas dos instituciones se fusionen. Esta idea no es compartida por los ejecutivos de estas entidades porque de esta tarea viene la mayor parte de sus ingresos para bonos, salarios y otros.

Esta inseguridad jurídica que generan estas dos entidades en la propiedad también impide que el capital de las personas les genere nuevas oportunidades de emprender negocios o prestar servicios.

Un informe del Ministerio de Desarrollo Económico daba cuenta en 2002 de que en todo el país existen 440 mil viviendas sin un título, lo que impide que sean sujetos de crédito, pero también muestra que los sistemas de catastro de las alcaldías y Derechos Reales afrontan graves problemas.

El economista Hernando de Soto plantea en su libro El misterio del capital que una de las formas de salir de la pobreza es “valerse de la casa para obtener dinero en préstamo y financiar una empresa, por ejemplo”. Empero, para ello es necesario que los bienes inmuebles estén correctamente inscritos en Derechos Reales, caso contrario sólo son documentos que no garantizan nada.

De Soto sostiene que el capital muerto existe porque “hemos olvidado (o tal vez nunca hemos advertido) que convertir un activo físico en uno generador de capital es posible”.
Sin embargo, encaminar la titularización de bienes inmuebles y su registro derivará en graves problemas pues muy pocos de los 327 municipios de Bolivia tienen la capacidad de estructurar un registro catastral serio y eficiente.

Por otro lado, los sistemas informáticos necesarios para hacer transparente el proceso son aún deficientes en relación con lo que demanda la población.

Inscripción

En Derechos Reales se inscriben las hipotecas, contratos de venta y los anticréticos.

También se reciben inscripciones de las concesiones de minas, canteras y otros aprovechamientos, como la propiedad rural.

Las sentencias y laudos arbitrales ejecutoriales que declaren la prescripción adquisitiva de dominio o cualquier otro derecho real.

Las empresas también deben inscribir sus propiedades.

En el DS 27957, por primera vez después de más de un siglo de vigencia del sistema, se instruía la inscripción de la propiedad petrolera.

Nuevos requisitos para inscribir

Los ajustes en el reglamento de Derechos Reales instruidos a través del Decreto Supremo 27957, de diciembre de 2004, obligan a los ciudadanos a cumplir más requisitos para registrar una propiedad.

El juez registrador de Derechos Reales Iván Calderón dijo que “lo que se nota de la lectura (del Decreto 27959) es que contiene más requisitos para poder inscribir algunos actos jurídicos”.

Un ejemplo es que las personas, en el momento de presentar su solicitud para inscribir su propiedad, presentan una cédula de identidad, la cual tiene, en algunos casos, el mismo número que la de otro ciudadano, lo que genera problemas en el sistema computarizado de registro.

El sistema del folio real utiliza el registro de la cédula de identidad como elemento de identificación de la persona. Cuando más de una persona tienen el mismo número de cédula de identidad entonces se causa un desorden en el registro, explicó el especialista.

Antes, para resolver este problema, los interesados podían acudir a Identificación Personal para cambiar su número. El trámite lo hacían ante la institución policial y obtenían una resolución administrativa con el cambio de número.

“Con ese documento de la Policía nosotros hemos venido cambiando los números de identidad en el registro de Derechos Reales a través de un informe elaborado por una Notaría Pública, que era la transcripción in extenso de la resolución administrativa de la Policía Nacional”, explicó.

Empero, ahora el decreto exige, además, al interesado que vaya a los estrados judiciales y tramite una orden judicial para ese cambio. “Entonces, a este procedimiento, que yo considero sencillo, que estábamos utilizando le añadió un paso más”, lo que incidirá en costos y más trámites a la persona, dijo.
“Lo que pasa es que la administración judicial está excedida en su carga laboral, con su función específica que es la administración de justicia, y entonces es una mala política mandar al usuario de Derechos Reales a los estrados judiciales”, opinó.

Las oficinas de Derechos Reales esperaban que los ajustes al reglamento de registro de bienes inmuebles sean similares a los que tiene el Registro Civil. Con anterioridad en esa entidad la carga estaba en los juzgados, en cambio ahora por la vía administrativa el registro hace los cambios de letras a números, “porque esta labor es administrativa y no netamente judicial, porque no se dicta sentencia”, informó Calderón.
En Derechos Reales también se tienen similares problemas, de letras invertidas, letras equivocadas, nombres, o que en un nombre se ha puesto una I en vez de Y. El nuevo reglamento establece que esos procesos deben resolverse mediante una orden judicial.

Después de 117 años

Pasaron 117 años años para que Bolivia aplicara un ajuste al registro de propiedades en Derechos Reales.

El 15 de noviembre de 1887, durante la presidencia de Gregorio Pacheco, se emitió la Lei de Derechos Reales (sic), que disponía que todos los bienes inmuebles se inscribieran en las oficinas departamentales.

La ley vigente hasta la fecha fue reglamentada en 1888, y el reglamento acaba de ser sustituido por el Decreto Supremo 27957, del 24 de diciembre de 2004.

Cuando la entidad de registro inició su funcionamiento en 1887, lo hizo con una técnica manual con la inscripción de todos los títulos constitutivos, modificativos o extintivos en un derecho real, en libros.

Los libros que se han ido acumulando en el tiempo bajo esta técnica manual tienen tres partes: los libros de inscripción de la propiedad, de anotaciones preventivas gravámenes, hipotecas, y los de cancelaciones. Hay un cuarto libro que se refiere a la propiedad minera. Es decir, por más de un siglo se ha trabajado bajo la técnica manual.

En mayo de 1988 se introdujo el primer sistema informático, el sistema Wang de registro, el folio personal con la emisión de lo que se ha denominado la tarjeta de propiedad. Esta técnica estuvo vigente hasta el 22 de enero de 2001, cuando se introdujo la técnica del folio real o sistema Temis de registro, la que se usa en todos los distritos judiciales del país.

Las normas continúan, tome sus precauciones

Si bien ahora es fácil comprar una casa, propiedad horizontal, terreno u otro inmueble, es necesario que tome sus precauciones.
De acuerdo con la explicación de Derechos Reales, es necesario pedir en el momento de la compra el folio real, el Certificado del Código Catastral del municipio y también la ubicación de la propiedad.

En el momento de la adquisición se debe pedir un folio real por cada unidad habitacional, por cada lote de terreno, por cada condominio, lo que permite tener independencia. Por ejemplo, por una propiedad horizontal (en un edificio) se debe pedir el folio real de la unidad el departamento donde indique el piso y el bloque, otro folio del parqueo y otro de la baulera.

Lo mismo sucede con las urbanizaciones porque ahora cada lote de terreno tiene su propia matrícula. Antes, mediante la técnica de la tarjeta de propiedad, todos los lotes de terreno ubicados en varias manzanas tenían un mismo registro y no se controlaba la venta, y a veces el propietario, por buena o mala fe, vendía dos veces su lote de terreno.

Un terreno debe tener su propio folio, que no debe decir en forma general “urbanización X” solamente, sino que se debe especificar. Por ejemplo: urbanización El Gramadal, lote 5, manzana F, y debe estar así identificado, lo que significa que al propietario le será imposible después vender el terreno.
Esto no es complicado pero implica un costo para el propietario, además de que lleva a hacer trámites en la Alcaldía para aprobar tablas de fraccionamiento, lo que, en contraparte, otorga seguridad jurídica para el nuevo propietario.

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