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LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y FORMACIÓN DE TITULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA Y FORMACIÓN DE TITULO SUPLETORIO EN SEDE NOTARIAL: RESPUESTA A LA INEFICACIA DEL PODER JUDICIAL.

A PROPÓSITO DE LOS PROYECTOS DE LEY Nº 13354/04 Y 1028/2006-CR

A MANERA DE INTRODUCCIÓN: LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD:

Las constituciones modernas han consagrado como derecho de toda persona el Derecho a la Propiedad. En el caso del derecho peruano, el texto constitucional establece que el Derecho de Propiedad es inviolable y se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley.

El derecho a la propiedad es aspiración de toda persona humana, y como tal el Estado debe propender a brindar las condiciones necesarias para que cada uno de sus integrantes alcance el bienestar mínimo que le permita desarrollar sus potencialidades.

La función social de la propiedad, en contraposición a la escuela individualista y absolutista propugnada por la Revolución francesa, tiene como característica que el derecho de propiedad se ejerce en armonía con el interés colectivo o el bien común.

El maestro Jorge Eugenio Castañeda señala al respecto que el derecho de propiedad no puede admitirse si está en oposición con el interés social y éste último puede imponerse al del individuo aisladamente considerado.

La teoría de la utilidad social, es uno de los fundamentos de la propiedad, y por lo tanto, que la explotación que realicen los propietarios, independientemente del beneficio que obtengan como personas individuales, sacándole el mejor provecho para sí o para sus familias, también debe beneficiarse la sociedad en que viven.

El desaparecido Papa Juan Pablo II, nos recordaba que los bienes tienen un destino universal, es decir que Dios ha creado este mundo para todos, agregando que la propiedad privada debe entenderse desde su función social.

Desde el aspecto económico, la propiedad, es fuente generadora de riqueza, los bienes están destinados a la circulación o aprovechamiento, dependiendo la naturaleza de éstos.

Si el Estado no garantiza, la preservación de la propiedad, el uso y disfrute, no cumplirá con el papel de promotor de la creación de la riqueza, y permitirá por el contrario, que ante una incertidumbre sobre la titularidad, o la inseguridad del derecho, puedan generarse conflictos que puedan alterar la paz social.

Si la constitución peruana reconoce que toda persona tiene derecho a la propiedad, y que debe ejercerse en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley, no nos da a entender sino que la propiedad es una aspiración, siendo el único límite el bien común o en interés público, es decir, que el derecho de propiedad debe ejercerse de un modo que beneficie a la sociedad en su conjunto, y en virtud de ella, la ley puede imponer ciertas limitaciones u obligaciones.

En suma, la propiedad, que en nuestra carta fundamental, es un derecho fundamental de toda persona, debe entenderse como una aspiración de toda persona, para su realización personal y familiar, contribuir al desarrollo y estabilidad económica, pero siempre de los límites de la ley, pero el Estado debe dotar de mecanismos y medios elementos suficientes y efectivos que permitan a todas aquellas personas acceder a la legitimación o formalización de su derecho.

MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD:

La doctrina reconoce varios modos de adquirir la propiedad. Guillermo la Borda (Manual de Derechos Reales, pág. 159, Edit. Abeledo-Perrot, 2001) señala que según el criterio tradicional de clasificación de los modos de adquirir la propiedad, tenemos los Modos originarios y derivados. La adquisición que se hace por un acto exclusivo del adquirente o bien por un hecho natural sin la menor intervención del anterior propietario (apropiación, accesión, prescripción adquisitiva, etc.) serán considerados como modos originarios de adquirir la propiedad. En cambio, son derivados aquellos en los cuales la transmisión dominial es consecuencia de un acto del dueño anterior a favor del nuevo dueño, es decir es convencional.

La prescripción adquisitiva de dominio, tal como sostiene el maestro Luis Diez-Picazo en su obra Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial, es una forma originaria de adquirir la propiedad, requiriéndose que el usucapiente se comporte como propietario por un período determinado (posesión pacífica, pública, con o sin justo título) y basta que haya transcurrido el tiempo establecido en el ordenamiento jurídico para que el poseedor adquiera la calidad de propietario, siendo la declaración judicial o extrajudicial meramente declarativo y no constitutivo de derecho; sin embargo, sólo a modo comentario libre manifestaremos que la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de la República en reiteradas ejecutorias se ha pronunciado por la necesidad de contar con declaración judicial par alcanzar la propiedad por prescripción. Distinto es el hecho que para acceder al Registro, por citar un ejemplo, se tenga que acreditar el instrumento “declarativo” de la prescripción adquisitiva de dominio.

LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO:

El transcurso del tiempo puede significar muchas personas adquirir o perder derechos, y de no haber mediado ninguna causa que haya motivado la suspensión o interrupción del plazo prescriptorio, al cumplirse el último día de plazo fijado en el Derecho Positivo, se habrá adquirido o perdido derecho por prescripción.

La pérdida o la adquisición de los derechos por el transcurso del tiempo tiene que ser declarada por una entidad, funcionario o profesional a quien el Estado le confiere facultades para el efecto. En el Perú, son el Poder Judicial, los Notarios, o entidades administrativas, las facultadas por Ley, para declarar la prescripción, ya sea administrativa o judicial, tratándose de prescripción adquisitiva de dominio, pero debemos tener cuidado en diferenciar que el “título formal” otorgado por los entes antes citados sólo servirá para acceder al Registro, ya que el “título material” existe desde el momento mismo del cumplimiento del plazo de posesión pacífica, pública y a título de propietario.

Pues bien, la prescripción adquisitiva de dominio, que es el tema que nos interesa, tiene su origen en la usucapio romana, que es una figura histórica muy antigua (Fundamentos de Derechos Civil Patrimonial Vol III, pág. 689, por Luis Diez-Picazo). Se trata de un mecanismo, que permite al poseedor transformarse en propietario con el transcurso del tiempo y su posición deviene en inatacable, es decir, una vez adquirida la propiedad a través de la usucapion, el nuevo propietario no puede ser despojado de su derecho.

En ese orden de ideas, la adquisición viene a ser un modo de adquirir originario de propiedad, que desde el punto de vista jurídico permitirá a las personas tener un título formal que acredite su propiedad, adquirida con el transcurso del tiempo. Desde el punto de vista económico, con la prescripción adquisitiva de dominio se logra incorporar los bienes al mercado para su circulación y generación de riqueza.

La apariencia de propiedad, es decir, que el posesionario se comporte como propietario frente a terceros, es uno de los factores que debe tomarse en cuenta.

La prescripción adquisitiva de dominio, es un modo originario de adquirir de propiedad, como ya se dijo líneas arriba, y como consecuencia de un procedimiento seguido por el interesado, el Juez declarará el Derecho. La prescripción adquisitiva se confunde muchas veces con el procedimiento de Formación de Título Supletorio, mediante el cual el propietario, a falta de documentos fehacientes (llámese escrituras públicas, etc.) que acredite su dominio, recurre ante el órgano jurisdiccional, a fin de que le otorgue un título que le permitirá acceder al Registro. En cambio, la prescripción Adquisitiva de Dominio le permite al poseedor no propietario, solicitar al Organo Jurisdiccional acreditando la posesión continua, pacífica y a título de propietario, por 10 años, y por un período de 05 años, si media justo título, se le declare propietario.

Sin embargo, tanto la prescripción adquisitiva de dominio como la formación de títulos supletorios han sido invocados y declarados por la autoridad jurisdiccional sin distinción.

Trátese de Prescripción Adquisitiva de Dominio o Título Supletorio, la finalidad última es que la persona que venía poseyendo el bien y a quien los terceros creían propietario del predio que ocupaba, se incorpore al mercado con los beneficios de un derecho reconocido, y una vez inscrito en el Registro podrá ser sujeto de crédito y el predio se habrá incorporado a partir de ese momento al mundo del tráfico comercial. Por otro lado, el estado, con un título reconocido garantizará la paz y convivencia entre vecinos, y no estar inmerso en la incertidumbre jurídica que a la postre puede convertirse en conflicto de intereses.

LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO JUDICIAL, NOTARIAL Y ADMINISTRATIVA

El Poder Judicial, ha sido por tradición el órgano estatal encargado de resolver conflictos o incertidumbres jurídicas. Pero la ineficiencia ( o ineficacia) del sistema judicial peruano ha significado que varios casos se hayan desjudicializado. Tenemos los procedimientos de declaración de sucesión intestada, rectificación de partidas, adopción de personas capaces, patrimonio familiar, Inventarios, comprobación de testamentos, etc., como se puede apreciar con una simple revisión de la Ley 26662. Desde el año 1999, con la Ley 27157, y posteriormente con la Ley 27333, se amplió el ámbito de aplicación de la función notarial a la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, formación de título supletorio y rectificación de áreas y linderos de predios urbanos, que ha significado una disminución considerable de la carga procesal sumado a este hecho que los plazos de trámite en sede notarial resultan siendo bastante abreviados.

Nos preguntamos: ¿A qué se debe la progresiva desjudicialización de los llamados procesos no contenciosos?: La respuesta es simple: Un proceso de prescripción adquisitiva de dominio que en teoría debería durar como promedio 03 meses, llega a durar hasta 02 años. Todo este tiempo, los justiciables, tenían que realizar gastos en abogados, pérdida de tiempo, y lo que es más grave, las opciones de realizar transacciones se truncaban con el consecuente estancamiento de movimiento económico.

En el aspecto administrativo, los Decretos Legislativos 495, 496, 803, se formalizaron miles de pueblos jóvenes, asentamientos urbanos y centros poblados de la Costa y Sierra, a cargo de COFOPRI y el Registro Predial Urbano.

El Decreto Legislativo Nº 667, marcó un hito muy importante, en el procedimiento de formalización de la propiedad rural en el Perú, que consiste en un procedimiento simplificado y eficiente de lograr el acceso a la propiedad formal a través del procedimiento llamado inscripción de derecho de posesión y ulterior conversión en Derecho de Propiedad, que no es sino un procedimiento administrativo de prescripción adquisitiva de dominio, a cargo del Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural del Ministerio de Agricultura – PETT, que ha titulado más de 03 millones de predios rurales a nivel nacional, meta que nunca se hubiera alcanzado si los poseedores optaban particularmente por iniciar un procedimiento similar ante el Poder Judicial.

A fines de la década pasada, se promulgó la Ley 27157, denominada Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, que en sus artículos 21 y 22 reguló de manera un poco tímida el procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio y formación de título supletorio (inmatriculación, según la Ley), remitiéndose supletoriamente a los requisitos y procedimientos previstos en el Art. 504 y s. del Código Procesal Civil. Posteriormente la Ley fue reglamentada con el D.S. 008-2000-MTC., que estableció el procedimiento a seguirse, que a muy poco tiempo de su vigencia fue materia de cuestionamiento, al regular fuera del contexto de la Ley. Este reglamento ha sido compilado en un TUO por el D. S. 036-2006-VI. La Ley 27333 corrigió los vacíos y excesos de la Ley Nº 27157 y su Reglamento.

Con las normas antes indicadas, se logró incorporar a la formalidad y en consecuencia al Registro, una cantidad considerable de predios urbanos con o sin edificaciones, y la función actuación del notario, con ligeros excesos o defectos que también se observaba a menudo en sede judicial, como es la falta de diferenciación de procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio y formación de título supletorio, no ha sido cuestionada, mas por el contrario, su actuación y su interrelación activa con el Registro, ha logrado que del 100% de procesos de prescripción adquisitiva de dominio y formación de títulos supletorios que se tramitan en sede registral, el 97% aproximadamente provengan de sede judicial, y en Cajamarca, sin ir a otras Sedes, ninguno haya sido materia de nulidad o cuestionamiento en sede judicial.

Debemos tener en cuenta, que la actuación notarial, en materia de declaración de propiedad por continuará y quienes estamos imbuidos en el quehacer registral, habida cuenta que el Registro es uno de los principales receptores de los instrumentos públicos notariales, ha favorecido notablemente la formalización de la propiedad urbana y su acceso al mercedo. La Ley ampliatoria, es decir la Ley 27333 ha establecido mecanismos de control, bajo responsabilidad del notario, que en caso de producirse alguna oposición a la solicitud, no sólo de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o formación de título supletorio sino de rectificación de áreas y linderos de predios urbanos; tal es así que el inciso g) del artículo 5º de la Ley en mención, expresa que “si existe oposición de algún tercero el Notario dará por finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de Notarios y a la Oficina Registral correspondiente. En este supuesto, agrega la norma, el solicitante tiene expedito su derecho para demandar la declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía arbitral de ser el caso. De esta manera se regula la conclusión del procedimiento notarial sin pronunciamiento sobre el fondo de la petición, y en cuyo caso, al haber aspectos que tienen que ser evaluados por el Poder Judicial, los interesados deberán recurrir a dicha instancia para obtener tutela jurisdiccional.

PROYECTOS DE LEY

El 07 de Julio del año 2005, bajo el Nº 13354/2004, el entonces Congresista de la República Gilberto Díaz Peralta, presentó un proyecto de Ley proponiendo derogar los Arts. 21 y 22 de la Ley 27157, que regula los procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio y formación de título supletorio, bajo los argumentos que se esgrimen en la exposición de motivos.

Tiene una exposición de motivos respetable desde todo punto de vista, en el marco de la constitucionalidad, y primacía de las normas constitucionales y la exclusividad de la función jurisdiccional.

El Congresista, inicia su exposición de motivos invocando y transcribiendo literalmente el Art. 70 de la carta fundamental del Estado, para luego concluir manifestando que el Art. 139 de la referida norma constitucional consagra la exclusividad de la función jurisdiccional.

Otro de los argumentos esgrimidos es que la Ley Nº 27157 otorgaría a los Notarios facultades discrecionales (tantas veces cuestionada a los Jueces), en un proceso contencioso. El autor se olvida que por la naturaleza misma de la prescripción adquisitiva de dominio, tanto el Notario como el Juez sólo constatan hechos o situaciones existentes, no teniendo ninguna facultad discrecional. Debe tenerse en cuenta que, los Notario, según el Artículo 2 del D.L. 26002 tienen entre otras las siguientes funciones: La comprobación de hechos y la tramitación de asuntos no contenciosos previstos en la ley de la materia.” (lo subsanado es nuestro). En materia de declaración de propiedad de predio urbano prescripción adquisitiva de dominio, cuestionada y la rectificación de áreas y linderos (que tiene el mismo tratamiento legislativo en el Código Procesal Civil) que no ha sido cuestionada, el Notario comprueba hechos alegados por el peticionante, actuando para el efecto las pruebas que la misma ley la ordena.

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Pero el Congresista de lo que se olvidó fue proponer una alternativa viable que permita a los miles de peruanos, que ante la inoperancia del Poder Judicial verían truncadas sus oportunidades de recurrir ante un Notario, para que se le declare propietario de predio urbano.

También se olvidó que la constitución se interpreta no en su sentido literal ni aislado de otras instituciones y principios constitucionales, sino en forma sistemática; pues si bien es cierto que el Poder Judicial tiene como función exclusiva administrar justicia, ¿un proceso donde no existe conflicto o contención, sino una incertidumbre jurídica, será propiamente una función exclusiva del Poder Judicial?. De ser afirmativa la respuesta, la maquinaria judicial estará en la capacidad de responder a las expectativas de la población y caminará a la par del tráfico patrimonial?. Estimamos que no. Si el Estado tiene como función de garantizar el derecho de propiedad o a la propiedad de las personas, y el derecho a la propiedad es uno de los principios fundamentales consagrados constitucionalmente, es su función dotar los medios más idóneos que permita a las personas insertarse a la formalidad mediante procesos de formación de prescripción adquisitiva d dominio y su posterior inscripción en el Registro. Asimismo, una propiedad registrada se convertirá en un bien susceptible de ser dado en garantía, es decir convertirse en fuente de generación de riqueza y de desarrollo.

No tratamos defender a los Notarios ni al Registro, como receptor del instrumento público notarial en materia de prescripción adquisitiva o título supletorio, sino que debemos detenernos, si en un procedimiento notarial de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio o Formación de Título Supletorio donde no existe contención (es decir no existe conflicto de intereses) aun cuando el Código Civil ha recogido dentro de los procesos contenciosos (Procesos Abreviados), ¿cuál es la alternativa que propone el legislativo?. La respuesta es ninguna. Por el contrario, se olvidan que a través de este mecanismo de desjudicialización se está cumpliendo con el principio constitucional de que toda persona tiene derecho a la propiedad.

Un aspecto, con el que no tratamos de convencer al autor del proyecto de Ley que diferencia un proceso de formación de título supletorio o de prescripción adquisitiva de dominio en sede judicial, es que en esta vía, de presentarse una oposición, el juez tendrá que resolver la oposición, y valorar conjuntamente todas las pruebas, incluida la oposición, aportadas. En cambio, en Sede Notarial, mientras no exista oposición, pese a los emplazamientos realizados diligentemente por el notario, no existe contención, limitándose el Notario a declarar el derecho del peticionante. De producirse OPOSICIÓN, conforme lo previsto en el Art. 27333, que regula de manera más expresa y clara el proceso de prescripción adquisitiva de dominio y formación de título supletorio, el NOTARIO dará por finalizado el trámite. Es decir, la oposición pone fin al procedimiento, y a partir de este momento, el interesado tendrá que recurrir, si así lo desea, al Órgano Jurisdiccional o someter el caso a un arbitraje.

La desjudicialización se ha dado en diferentes aspectos, siendo uno de los casos, la conciliación extrajudicial, que permite a las personas, pese no contar con el respaldo constitucional, solucionar SUS CONFLICTOS DE INTERESES, es decir un asunto litigioso; o los procedimientos de prescripción adquisitiva administrativa de predios rurales, o en nuestro caso, los procedimientos de Sucesión Intestada, Prescripción Adquisitiva de Dominio, etc., que son procesos no contenciosos, en los cuales, de no existir oposición, corresponde a los Notarios declarar el derecho.

Esperamos que la Comisión de Vivienda del Congreso de la República analice las bondades de los Arts. 21 y 22 de la Ley 27157 y la Ley 27333, en armonía con el principio de constitucional de que toda persona tiene derecho a la propiedad, y rechace el proyecto de Ley en mención, y de esta manera estarán contribuyendo a que los usuarios tengan acceso al Registro y formen parte del Desarrollo Económico del País.

Finalmente, y sin mayor argumento técnico, y curiosamente una de las congresistas que fue quien tuvo el control del poder en el período legislativo 1995-2000, y cuya bancada votó a favor del proyecto que culminó con la dación de la Ley 27157, acaba de presentar el proyecto de Ley Nº 1028/2006-CR de fecha 01 de marzo del 2007, siendo su único fundamento el siguiente: “La participación de los notarios como fedatarios en los procesos de prescripción adquisitiva, con arreglo a las leyes 27157 y 27333, implica que las graves fallas comprobadas en este proceso no contencioso (no enumera que fallas), de enorme transcendencia, han llegado a socavar la seguridad jurídica en el tema de la propiedad predial. Se afirma (no cita la fuente ni los autores) que este proceso nunca debió salir del ámbito del Poder Judicial …”

Este argumento gaseoso, y sin ninguna propuesta técnica alterna o sustento válido, no enerva en definitiva los argumentos que modestamente plasmamos en el presente trabajo, y concluyo con una opinión autorizada del maestro español Luis diez-Picazo (Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Tomo III, Editorial Civitas, Madrid, 1995, pág. 742) que expresa lo siguiente: “Aunque el ejercicio judicial de la usucapión sea el más llamativo, tampoco es el único. No hay ningún inconveniente en que la usucapión se ejercite extrajudicialmente y el titular funde una pretensión extrajudicial en tal causa, aunque probablemente ello no sea normal”. Sólo nos queda decirle al maestro español, que en el Perú, ello es normal, y contamos con el mecanismo jurídico-técnico adecuado para conseguir un propósito: Darle valor agregado a los predios y convertirlo en un mecanismo de generación de riqueza y ampliación del mercado.

El trabajo, en su versión inicial fue presentado y expuesto en el VI CONGRESO NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL – Formalización de la Propiedad y Garantías Reales: Condiciones para le Inversión y Desarrollo Económico, realizado en Ica – Perú, los días 29, 30 de Setiembre y 1 de Octubre del 2005.

FROILAN TREBEJO PEÑA

Abogado por la Universidad Privada San Pedro
Certificación aprobatoria del I Post Título Internacional de Derecho Registral y Notarial” por la PUCE y la Universidad Notarial Argentina y Diplomado en Derecho Civil Patrimonial por la UNFV.
Registrador Público

Estudios de Maestría en Ciencias de la Educación Superior
Docente de las Facultades de Derecho en la Universidades Privada Antonio Guillermo Urrelo y San Pedro – Filial Cajamarca.

e-mail: ftrebejo_cajam@sunarp.gob.pe

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