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LEY GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS DEL SALVADOR

La Comisión de Justicia de la Asamblea Nacional recibió el Proyecto de Ley General de Registros Públicos el día 29 de Junio del año 2001, presentado por la Corte Suprema de Justicia, el cual ha sido estudiado exhaustivamente y con alto sentido de responsabilidad por los Diputados integrantes de la Comisión de Justicia.

El Proyecto de ley de Registros Públicos propone una reforma profunda de esta materia en el ámbito administrativo, técnico y de funcionamiento que estará acorde al Proyecto de Ley de Carrera Judicial y la Ley General de Catastro Nacional, contempla la creación de un Ente Normador y regulador de la actividad registral que dependa del poder judicial y que controle las acciones de los Registradores Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil del País. El Proyecto de Ley está ; estructurado de la siguiente manera:

En el Titulo I.- Del Sistema Nacional de Registros:

Se crea como una institución jurídica en la cual se integran los siguientes registros:

Registro de Propiedad de Hipoteca, Registro de Prendas, Registro Mercantil, Registro de Personas, Registro de Prestamistas y Registro Automotor.

En el Titulo II.- De La Administración y Organización de Los Registros Públicos.

En estos capítulos se establecen Órganos de Administración y Organización de los Registros bajo la supervisión de la Corte suprema de Justicia, estos Órganos son la Comisión Especial de Registros y la Dirección Nacional de Registros, quienes estarán encargados de supervisar, resolver, dirigir e inspeccionar las actividades de los Registradores y de los Registros del País.

Titulo III.-Del Procedimiento Registral en General

El Procedimiento Registral regula los Principios Registrales, la recepción de documentos, la calificación de los Documentos, los asientos regístrales, la inscripción de documentos, la publicidad de la información, la forma de llevar los registros y los errores regístrales.

Titulo IV.-Del Registro Público de la Propiedad Inmueble e Hipotecas

El Registro Público de la Propiedad Inmueble e Hipotecas, regula la naturaleza y objeto del registro, los títulos objetos de inscripción, la forma y efectos de la inscripción de los Documentos, las anotaciones preventivas, las cancelaciones y las notas marginales.

Titulo V.- De la Concordancia del Registro de la Propiedad Inmueble con la Realidad Extra Registral.

Regula la conveniencia de la concordancia entre Catastro como base física y el Registro como información jurídica.

Titulo VI. De Otros Registros del Sinare

Regula El Registro de Personas, de hipotecas y Mercantil y la inscripción de Cédulas Hipotecarias.

Titulo VII.-De Los Recursos Contra Las Resoluciones Regístrales

Se establece un recurso de revocación ante el propio registrador y luego un recurso de apelación ante la Dirección Nacional de Registro agotándose con está gestión la vía administrativa.

Titulo VIII.- Disposiciones Finales

Recoge disposiciones varias y transitorias, algunas ya comentadas anteriormente.

Derogatorias

1.-El Título XXV del Libro Tercero del Código Civil “Del Registro Público” y sus reformas

2.-El Reglamento del Registro Público de 1904 y sus Reformas.

3.-La Ley No. 80 de 1990. Ley sobre los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble Mercantil, Publicada en la Gaceta No.50 del 13 de Marzo de 1990.-

4.-Derogase Decreto No. 240 Ley de la Reposición de Registros, Publicada en la Gaceta Diario Oficial No. 11 del 14 de Enero de 1980 y su reforma Decreto No. 533 Diario Oficial No. 232 del 9 de Octubre de 1980.

5.-Se reforman los Artos del 13 al 27 del Código de Comercio relacionado con el Registro Mercantil.

6.-Cualquier otra Ley o reglamento que se le oponga.

La Corte Suprema de Justicia a través de esta Ley pretende modernizar las Instituciones que regulan y administran los derechos de la propiedad Inmobiliaria en su aspecto legal y geográfico; Registro Público de la Propiedad Inmueble y el Catastro Nacional ya que a través de estas Instituciones puede dimensionarse y cuantificarse el problema de la tenencia de la tierra y sirven como instrumento tanto desde el punto de vista jurídico para consolidar el derecho de propiedad como geográficamente, para ubicar materialmente en la realidad, el terreno sobre el cual recae ese derecho real inmobiliario.

Por lo tanto múltiples son las causas que avalan la reforma del Sistema Registral Nicaragüense, y una de las principales causas se encuentra en nuestra propia legislación de los Registros Públicos que es muy antigua y data de 1904 cuando entro en vigencia el Código Civil, que dedica a la Institución Registral el Tomo II, Libro III, Título XXV y de forma especial el reglamento de los Registros Públicos y sus reformas con rango de Ley de la República que contiene los preceptos que regulan el Registro Público de la Propiedad, el Registro de Hipotecas y el Registro de Personas.

Por lo anteriormente expuesto esta ley tiene que ser objeto de una modernización completa, también debe de considerarse como una parte del proceso, el uso de herramientas tecnológicas que faciliten la armonización de criterios y técnicas que tengan como resultado mejoras al servicio público y la simplificación de las actividades del Registro para cumplir con la eficacia y la seguridad jurídica que se debe brindar a los usuarios.

La utilización de la tecnológica informática resulta absolutamente indispensable, ya que permitirá la modernización en la forma de llevar los registros mediante soportes automatizados.

Por consiguiente de conformidad con las atribuciones asignadas por el Estatuto General y el Reglamento Interno de la Asamblea Nacional de la República de Nicaragua, la Comisión de Justicia procedió a conocer, analizar y discutir el proyecto de ley de referencia para lo cual realizó; durante los meses de Abril, Junio, Julio, Agosto y Septiembre múltiples y exhaustivas sesiones de trabajo con las Autoridades de la Corte Suprema de Justicia así como consultas con diferentes sectores de la población para conocer puntos de vista y propuestas vinculados a la consolidación de la justicia.

En las consultas mencionadas anteriormente participaron Magistrados de la Corte Suprema de Justicia, Diputados de la Comisión de Justicia, la Comisión Asuntos Municipales y delegados de otras comisiones así como Registradores Públicos y Expertos en la materia además profesionales de la Barra de Abogados, Asociaciones de Abogados, Docentes Universitarios de las Facultades de Derecho (Registral y Civil), Registradores Públicos, Delegados del Catastro Físico y Delegados del Catastro Fiscal,

Los temas de mayor relevancia en las consultas fueron los siguientes:

El Carácter de la Inscripción de los derechos de la propiedad de que si la Inscripción debe de ser Constitutivo o Declarativo obteniéndose posiciones contrarias sin llegar a ningún consenso, dejando a los Diputados de la Comisión de Justicia que determinen que carácter debe tener la inscripción de Derechos en el Registro Público de la Propiedad Inmueble.
Otro de los temas de mayor debate fue el de la Promesa de Venta, que tiene carácter constitutivo y que siendo un derecho personal, se inscribe en el Registro Jurídico Inmobiliario como excepción a la especifica naturaleza real de los asientos que se practican. siendo su efecto que la Promesa de Venta cierra el tráfico Registral.
También fue objeto de discusión la oposición de los Registradores de tomar a su costa un Seguro de Responsabilidad civil.
Otro de los temas de mayor importancia fue la doble inmatriculación ya que en la actualidad hay ausencia de catastro en algunas zonas del país y a falta de datos suficientes para que el Registrador pueda comprobar la identidad de la finca inscrita anteriormente con la que se pretende inscribir y rechazar la nueva inscripción.
Y también fue objeto de debate fue él titulo supletorio no era conveniente que se siguiera utilizando como figura jurídica para obtener propiedades ya que se prestaba a muchos abusos por que generalmente el que lo solicita no es el dueño de la propiedad.
Así mismo varios juristas señalaron la necesidad de que los criterios de calificación estuvieran contemplados en esta Ley.
Así mismo se realizó un viaje al Salvador para ver in situ el avance de los Registros Públicos de ese País ya que su programa de modernización de los Registros Públicos ha sido todo un éxito.
En Proyecto de Modernización del Salvador consistió en integrar el Registro con el Catastro el cual ha tenido un cambio sustantivo y sostenible el tema de la tenencia de la tierra y el objetivo principal es lograr seguridad jurídica y publicidad registral.

El CNR del Salvador es un ente autónomo, con patrimonio propio y auto sostenible lo que les permite reinvertir en tecnología, software, infraestructura y capacitación para poder dar un mejor servicio a los usuarios, las transacciones después de la modernización de los registros se ha incrementado en un 20%. Esto les permite vivir actualizando la información para dar seguridad jurídica y veraz sobre la tenencia de la tierra.

El Catastro no es un catastro fiscal ni municipal sino un catastro multifinalitario y sobre esa base se ha desarrollado una relación municipal en términos bilaterales con las alcaldías para generar información de valor agregado. El Catastro ha encabezado los esfuerzos Institucionales para actualizar y ordenar los registros de la propiedad ya que cuentan con una muy buena tecnología, ofreciendo seguridad jurí dica y la correcta localización de los inmuebles a los propietarios de la tierra, cuentan con un mapa actualizado, con nombre y apellidos de los propietarios de cada una de las propiedades del país y éstos a su vez poseen documentación debidamente legalizada para demostrar su calidad de propietario.

A través de esto se le permite facilitar diversos servicios a sectores de la sociedad como información disponible de la ejecución de los proyectos tales como la planificación urbana, medición de inmuebles, Certificaciones, transferencia de derechos de propiedad a través de productos y servicios como la ubicación catastral, listado de propietarios, planos catastrales, mapas municipales y otros. El Registro de Comercio es lo mismo ya que su principal misión es dar seguridad jurídica.

EL CNR. Cuanta con una base de datos del registro abierta y amigable donde se encuentra la información fundamental para la seguridad de sus transacciones inmobiliarias, además dentro del Proyecto de modernización tienen células remotas en los Bancos donde las hipotecas se inscriben automáticamente garantizando de esta manera seguridad jurídica.

En un esfuerzo por lograr una modernización de los Registros Pú blicos de Nicaragua fue el Foro Nacional del Catastro y el Registro con visión de nación impartido el 18 de septiembre de los corrientes donde participamos los miembros que integramos la Comisión de Justicia y el cuerpo de asesores donde se abordo de la situación actual de los Registros Públicos y su modernización también la situación de los catastros municipales y perspectivas futuras y la situación actual del Catastro físico y su modernización dando la parte conclusiva y las recomendaciones el Dr. Orlando Tardencilla, Presidente de la Comisión de Justicia, así mismo dando las palabras de clausura la Lic. Emilia Torres, Presidenta de la Comisión de Asuntos Municipales.

Producto de las numerosas sesiones de trabajo realizadas por los diputados y después de todas estas consultas públicas hechas a los distintos sectores el Proyecto de Ley de Registros Públicos de Nicaragua, ha sufrido muchas modificaciones y entre las principales tenemos:

1. Se suprimió el inc. g del Arto 13 (Propuesta de la Corte) como atribución del Director Nacional de Registros, proponer a la Comisión Registral criterios de calificación registral ya que el presente dictamen los dejó muy bien establecidos en esta Ley.(Arto. 37 Propuesta Comisión).
2. En el Arto 22 (Propuesta de la Corte) – Procedimiento para el nombramiento de Registradores se elevó Juez o Magistrado para ser exonerado del curso específico de formación para Registradores se le agregó por un periodo no menor de tres años (Propuesta de la Comisión Arto. 21).
3. Se aclaró en el Arto.25.-(Propuesta de la Corte).-Inamovilidad de los Registradores dejándolo Así: que la destitución o el traslado solo procede en casos de falta muy grave o grave, (Arto. 25 Propuesta Comisión) porque la redacción anterior daba a entender que podía trasladarse a un registrador contra su voluntad
4. El Arto.28.- Responsabilidad de los Registradores y Certificadores, se adicionaron dos causales que no las habían previsto los proyectistas y que se incurre en ellas con mucha frecuencia; Inscribir títulos que no llenen los requisitos de Ley o de negar la inscripción basados en criterios de calificación no establecidos por la Ley. (Arto. 28 Propuesta Comisión)
5. En el Arto 29.(Propuesta de la Corte) – sanciones disciplinarias se remitió a las que se establecen en la Ley de Carrera Judicial. (Arto. 30 Propuesta Comisión)
6. Se suprimió el Arto. 33 (Propuesta de la Corte) El Rango Registral y se incorporó en el Arto. 30. Principio de Prioridad (Propuesta Comisión.)
7. Se Suprimió el Arto 36. – referido a la no exigencias de requisitos fiscales porque dejaba sin fuerza legal a la Solvencia Municipal que en la Ley del mismo nombre, estableció como requisito de inscripción, la presentación de la Solvencia Municipal.
8. Se establecieron en el Arto. 37. – (Propuesta de la Comisión) Los criterios de calificación que van a utilizar los Registradores a efectos de determinar si procede la inscripción, la suspensión o la deniegan.
9. Se aclaró en el Arto 40. -(Propuesta de la Comisión) Independencia en la Calificación; El alcance de la independencia en la calificación del Registrador en el sentido de no estar obligado a los apremios de ninguna autoridad que no estuviere conociendo por la vía del recurso de amparo la denegatoria de inscripción.
10. Se precisó en el Arto.48.-(Propuesta de la Comisión) Los tipos de identificación que se tienen que presentar en el Registro para la identificación univoca de los titulares de Derecho.
11. Se aclaró el alcance del Arto 53. – (Propuesta de la Comisión) Prohibición de acceso directo a los libros físicos en el sentido de que una vez que la información contenida en los libros en encuentre incorporada a la base de datos se va a prohibir su acceso.
12. En el Arto 81. – (Propuesta de la Comisión) Plazo del Asiento de presentación se redujo dicho plazo de sesenta a treinta días tal como está vigente ya que se trata con esta Ley de agilizar los trámites, y es inconcebible que se duplique su duración.
13. Se suprimió el Arto 89. – (Propuesta de la Corte Suprema) Contenido del asiento de Inscripción Registral por que ese tema está desarrollado en el Arto 85. – (Propuesta de la Comisión.)
14. Se suprimió el Arto. 157. – (Propuesta de la Corte) Referente a los Bienes y derechos hipotecables por ser un tema de carácter sustantivo de la naturaleza jurídica del contrato de hipoteca y no es un tema registral por la misma razón se suprimió del Arto. 158 referido a los bienes y derechos no susceptibles de hipoteca.
15. En el Arto.110 (Propuesta de la Corte) se suprimió el numeral 12 por ser incongruente ya que no procede titulo supletorio contra titulo de dominio inscrito. l Arto 105. – (Propuesta de la Comisión). Se precisaron los concepto de los documentos susceptibles de ser anotados preventivamente.
16. Se suprimió parte final del Arto. 117 No Cierre del Registro. – (Propuesta de la Corte) referente a la anotación preventiva de la Promesa de Venta, la cual es una mala práctica de algunos registradores, porque lo que establece la ley es su inscripción a través de un asiento y no su anotación Arto. 112 (Propuesta de la Comisión)
17. Se suprimió Inc. 3 del Arto 145. – (Propuesta de la Corte) Inmatriculación de fincas, que trata del Titulo Supletorio, el cual ha sido cuestionado por ser un medio de usurpación de propiedades.
18. Se Agregó a la Ley el Registro Mercantil (Arto 145 al 150) a solicitud de la Coordinadora del Proyecto Dra. Myriam Jarquin Medina.(adjunto justificación enviada)

La Comisión de Justicia considera que el Proyecto de LEY GENERAL DE REGISTROS PUBLICOS, no se opone a la Constitución Política de la República, a las Leyes Constitucionales ni a los Tratados Internacionales ratificados por Nicaragua, y siendo el presente Proyecto necesario para modernizar los Registros Públicos de Nicaragua y estando debidamente fundamentado, esta Comisión dictamina favorablemente el presente PROYECTO DE LEY GENERAL DE REGISTROS , y solicita al Plenario la aprobación del presente Dictamen, en lo general y en lo particular. Adjunto texto del Proyecto de Ley General de Registros Públicos debidamente dictaminado.
Atentamente,

COMISIÓN DE JUSTICIA

DONALD LACAYO NUÑEZ LUIS BENAVIDES ROMERO
PRESIDENTE PRIMER VICEPRESIDENTE

WALMARO GUTIÉRREZ M. EDWIN CASTRO RIVERA

SEGUNDO VICEPRESIDENTE PRIMER SECRETARIO

DAMISIS SIRIAS VARGAS NOEL PEREIRA MAJANO

SEGUNDO SECRETARIO MIEMBRO

GABRIEL RIVERA ZELEDON ROBERTO JOSE GONZÁLEZ

MIEMBRO MIEMBRO

DELIA ARELLANO SANDOVAL
MIEMBRO

LEY GENERAL DE REGISTRO PUBLICO

INDICE DE CONTENIDO

TITULO I

DEL SISTEMA NACIONAL DE REGISTRO

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

TITULO II

DE LA ADMINISTRACIÓN Y ORGANIZACIÓN DEL SISTEMA NACIONAL DE REGISTRO

CAPITULO I

DE LOS ORGANOS DE ADMINISTRACIÓN

CAPITULO II

DE LA ORGANIZACIÓN DE LAS OFICINAS

CAPITULO III

DEL PERSONAL REGISTRAL

TITULO III

DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN GENERAL

CAPITULO I

PRINCIPIOS REGÍSTRALES

CAPITULO II

DE LA RECEPCIÓN DE DOCUMENTOS

CAPITULO III

DE LA CALIFICACIÓN DE LOS DOCUMENTOS

CAPITULO IV

DE LOS ASIENTOS REGÍSTRALES

CAPITULO V

DE LA INSCRIPCIÓN DE DOCUMENTOS

CAPITULO VI

DE LA PUBLICIDAD DE LA INFORMACIÓN

CAPITULO VII

FORMA DE LEVAR LOS REGISTROS

CAPITULO VIII

DE LOS ERRORES REGÍSTRALES

TITULO IV

DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE E HIPOTECAS

CAPITULO I

NATURALEZA Y OBJETO

CAPITULO II

DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE E HIPOTECAS

Sección I

DE LOS TITULOS OBJETO DE INSCRIPCIÓN

Sección II

DE LA PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS

Sección III

DE LA FORMA Y EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Sección IV

DE LA CALIFICACION Y PUBLICIDAD REGISTRAL

CAPITULO III

DEL REGISTRO DE LAS HIPOTECAS

Sección I

DISPOSICIONES GENERALES

Sección II

DE LA INSCRIPCIÓN DE CEDULA HIPOTECARIAS

CAPITULO IV

DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVA Y SUS EFECTOS

CAPITULO V

DE LA CANCELACIONES

CAPITULO VI

DE LA NOTAS MARGINALES

TITULO V

DE LA CONCORDANCIA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y LA REALIDAD EXTRA REGISTRAL

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

TITULO VI

DE OTROS REGISTROS DEL SINARE

CAPITULO I

DISPOSIONES GENERALES

CAPITULO II

DEL REGISTRO MERCANTIL

CAPITULO III

DEL REGISTRO DE PERSONAS

TITULO VII

DE LOS RECURSOS CONTRA LAS RESOLUCIONES

REGÍSTRALES

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

TITULO VIII

DISPOSICIONES FINALES

CAPITULO I

DISPOSICIONES VARIAS

CAPITULO II

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

CAPITULO III

DISPOSICIONES REFORMATORIAS Y DEROGATORIAS

TITULO I

DEL SISTEMA NACIONAL DE REGISTROS

CAPITULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Objeto de la Ley.
Arto. 1 La presente Ley tiene por objeto regular la organización, régimen administrativo, funcionamiento y procedimiento de los Registros Públicos integrados en el Sistema Nacional de Registros Publicos.

Creación Del Sistema Nacional De Registros.

Arto. 2.- Crease el Sistema Nacional de Registros en adelante denominado también por sus siglas SINARE, integrado por los siguientes registros

El Registro Público de la Propiedad Inmobiliaria e Hipotecas

El Registro Público Mercantil
El Registro Público de Personas
El Registro Público de Prendas
El Registro Público de Prestamistas
El Registro Público Automotor;
Además, podrán integrar el SINARE otros Registros Públicos que se adscriban por disposición legal expresa.
Los Registros Públicos conforme la legislación vigente son órganos auxiliares de la Administración de Justicia, desconcentrados por materia y territorio.

Finalidad Del Sinare

Arto. 3.- El SINARE tiene como finalidad:

a. Brindar seguridad y certeza jurídica acerca de las inscripciones que se realizan en sus Registros.
b. Mejorar los Registros y modernizar sus medios de inscripción aprovechando los avances tecnológicos
Objetivos Del Sinare.
Arto. 4.- El Sistema Nacional de Registros tiene como objetivos:

a. Garantizar la seguridad jurídica registral en sus fases de procedimiento documental o material y publicitaria,
b. Agilizar los procedimientos generales de inscripción y cualquier otro procedimiento registral,
c. Unificar el procedimiento registral, dándole coherencia y unidad en el ámbito nacional,
d. Facilitar a los usuarios los tramites de inscripción y de publicidad registral mejorando las técnicas y modernizando los sistemas de inscripción,
e. Facilitar la concesión de créditos garantizados con bienes inmuebles o muebles, asegurando su recuperación y reduciendo el costo de las transacciones inmobiliarias, mobiliarias y mercantiles con la propia eficacia del sistema.
Autonomía Del Sinare.
Arto. 5.- El SINARE tendrá autonomía administrativa, formulará y financiará su presupuesto con los ingresos provenientes de los aranceles regístrales, la venta de los servicios, transferencias y otros recursos provenientes de instituciones públicas o privadas, de la cooperación técnica y financiera internacional, aceptados de acuerdo a la ley.

El Presupuesto del SINARE no formará parte del Presupuesto propio asignado constitucionalmente a la Corte Suprema de Justicia

TITULO II
DE LA ADMINISTRACION Y ORGANIZACIÓN DEL SISTEMA NACIONAL DE REGISTROS

CAPITULO I

DE LOS ORGANOS DE ADMINISTRACION

Órganos de Administración
Arto. 6.- Conforme la presente ley son órganos de Administración del Sistema Nacional de Registros los siguientes:

1. La Corte Suprema de Justicia
2. La Comisión Especial de Registros
3. La Dirección Nacional de Registros
Facultades de la Corte en Pleno:
Arto. 7.- Le corresponde a la Corte Suprema de Justicia en Pleno:

a. Nombrar y sustituir a los Magistrados que conforman la Comisión Especial de carácter permanente, encargada de los asuntos regístrales.
b. Nombrar y destituir al Director Nacional de Registros y al Director Nacional de Registros Adjunto.
c. Nombrar y destituir a los Registradores Públicos, a los Registradores Adjuntos y Registradores Suplentes.
d. Aprobar el presupuesto del Sistema Nacional de Registros
e. Supervisar las actividades de la Comisión Especial de Registros
f. Emitir los reglamentos de funcionamiento y administrativos de los Registros Públicos
g. Aprobar la jurisdicción y competencia territorial de cada uno de los Registros Públicos que conforman el SINARE.
h. Aprobar los convenios de cooperación técnica nacional e internacional para mejorar la calidad del servicio registral;
Comisión Especial de Registros
Arto.- 8 Los Registros Públicos estarán dirigidos y administrados por una Comisión Especial de carácter permanente que al efecto deberá nombrar la Corte Suprema de Justicia, integrada por un mínimo de tres Magistrados. La Comisión se denominará para efectos de esta ley: Comisión Registral.

Facultades de la Comisión Especial de Registros

Arto. 9.- Son obligaciones y atribuciones de la Comisión Especial de Registros:

a. Establecer la política registral nacional;
b. Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar el funcionamiento de los registros públicos que integran el Sistema Nacional de Registros;
c. Aprobar las medidas de simplificación y modernización de los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional de Registros;
d. Supervisar la correcta ejecución de la función registral de acuerdo a la normativa vigente;
e. Proponer convenios de cooperación técnica nacional e internacional para mejorar la calidad del servicio registral;
f. Revisar y remitir a la Corte Plena el Presupuesto del Sistema Nacional de Registros para su aprobación definitiva.
g. Determinar la apertura o traslado de Registros Públicos departamentales o regionales adicionales.
h. Las demás que señale la ley.
Organización Dirección Nacional de Registros.
Arto. 10 .- La Dirección Nacional de Registros tendrá la organización interna que determine la Corte Suprema de Justicia y su domicilio será la Capital de la República y estará formada por:

Por el Director Nacional.
Por el Director Nacional Adjunto o Subdirector
Por el personal administrativo determinado por el reglamento y disposiciones orgánicas de la función pública.
Por el personal auxiliar y subalterno proporcionado a las necesidades del servicio.
Nombramiento del Director y Subdirector Nacional de Registros
Arto. 11.- El Director y Subdirector Nacional de Registros serán nombrados por a Corte Suprema en Pleno por un periodo de cinco años, pudiendo ser reelectos y removidos de su cargo según lo estipulado en la ley de Carrera Judicial .

Requisitos del Director Nacional de Registros

Arto.12.- Para ser Director Nacional de Registros se requiere:

a. Ser nacional de Nicaragua,
b. Ser Abogado y Notario Público con al menos diez años de ejercicio profesional,
c. Ser de reconocida solvencia moral e idoneidad profesional,
d. Haber cumplido treinta años de edad y no ser mayor de sesenta y cinco años de edad al momento de su nombramiento,
e. No haber sido suspendido en el ejercicio de la abogacía y el notariado por resolución firme,
f. No ser militar en servicio activo o siéndolo, haber renunciado por lo menos doce meses antes de su nombramiento.
Obligaciones y Atribuciones del Director Nacional de Registros
Arto. 13.- Son obligaciones y atribuciones del Director Nacional de Registros:

a. Presentar a la Comisión Registral el Presupuesto del Sistema Nacional de Registro –SINARE-
b. Recomendar a la Comisión Especial de Registros la apertura, – traslado de Registros Públicos departamentales o regionales adicionales
c. Supervisar la correcta aplicación y ejecución de la función registral de acuerdo a la normativa vigente;
d. Proponer a la Comisión Registral la creación de nuevas plazas.
e. Autorizar la modificación de la estructura organizativa de los Registros Públicos que componen el SINARE;
f. Proponer a la Comisión Especial de Registros supervisar la ejecución de acciones de simplificación y modernización de los Registros Públicos
g. Proponer a la Comisión Especial de Registros para su aprobación, la política registral nacional, así como los planes anuales de trabajo;
h. Dictar las normas requeridas para la inspección, buena marcha y administración de los Registros Públicos;
i. Dictar las normas bajo las cuales se hace pública la información registral;
j. Ser la segunda y última instancia administrativa registral en la calificación de los documentos.
k. Promover la capacitación de los registradores y demás personal de los Registros Públicos del SINARE
l. Nombrar el personal subalterno de la Dirección Nacional de Registros y de las oficinas registrales.
m. Todas aquellas otras que la ley señale.
Del Director Nacional de Registros Adjunto
Arto. 14.- El Director Nacional de Registros Adjunto, el que sustituirá al Titular durante sus ausencias y deberá reunir los requisitos de nombramiento establecidos para éste. Además ejercerá las funciones que le asigne o delegue del Director Nacional de Registros.

CAPITULO II
DE LA ORGANIZACIÓN DE LAS OFICINAS

Oficinas Regístrales
Arto. 15.- En cada cabecera departamental o Región Autónoma del país, habrá por lo menos una oficina de Registro Público. La Comisión Especial de Registros aprobará y determinará la apertura o traslado, de oficinas de Registros Públicos departamentales o regionales adicionales.

Jurisdicción y competencia territorial

Arto. 16.- La Corte Suprema de Justicia determinará la jurisdicción y competencia territorial de cada uno de los Registros Públicos que conforman el SINARE.

Ordenación por municipios.

Arto. 17.- Los Registros de la Propiedad Inmueble se llevarán y ordenarán por Municipios conforme al sistema establecido en esta ley. Igualmente y previa delimitación efectuada por la Dirección Nacional de Registros , aprobada por la Corte Suprema podrá dividirse un municipio en varias secciones.

CAPITULO III
DEL PERSONAL REGISTRAL

Del Director General de Registros
Arto 18.- El Director y el Subdirector de la Dirección General de Registros serán nombrados por la Corte Suprema en pleno y durarán en su cargo cinco años.

Del Registrador Público

Arto 19.- Cada oficina del Registro Público estará a cargo de un Registrador que ejercerá sus funciones bajo su responsabilidad, de acuerdo a lo establecido en esta Ley y en la Ley de Carrera Judicial. Tendrá además el numero de Registradores, Certificadores y personal subalterno que se requiera para prestar un buen servicio. Cuando exista mas de un Registrador, se designará a uno de ellos como jefe, quien fungirá como superior administrativo del personal subalterno y como primera instancia registral en que el interesado no este de acuerdo con la calificación dada a su documento.

Requisitos para ser Registrador

Arto 20.- Para optar al cargo de Registrador Público se requiere:

1. Ser nacional de Nicaragua
2. Ser Abogado y Notario Público;
3. Estar en pleno goce de sus derechos Civiles y Políticos
4. Tener como mínimo cinco años de ejercicio profesional;
5. Haber aprobado el examen de idoneidad profesional que acredite el dominio sobre la materia de Derecho Registral elaborado para tal fin la Dirección Nacional de Registros.
6. Haber cumplido treinta años de edad y no ser mayor de sesenta y cinco años de edad
7. No haber sido suspendido en el ejercicio de la abogacía y el notariado por resolución judicial firme
8. No ser militar en servicio activo o siéndolo, haber renunciado por lo menos doce meses antes de su nombramiento.
9. No estar incurso en ninguna de las incompatibilidades establecidas por la Ley.
Procedimiento para el nombramiento de Registradores
Arto 21.- Los Registradores ejercerán sus funciones bajo la dependencia jerárquica de la Dirección General de Registros, serán nombrados por la Corte Plena de una terna que le presente la Comisión Especial de Registros a propuesta del Director Nacional de Registros, debiendo de concurrir en ellos, además de los requisitos del arto. 188 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, los siguientes:

1. Haber aprobado el curso especifico de formación para el ingreso en la Escuela Judicial. No obstante, serán dispensados de la realizació n de este curso el que haya sido Magistrado, Juez o Registrador por un período no menor de tres años.
2. Haber aprobado el curso superior de formación especializada en la Escuela Judicial.
Tendrán competencia y jurisdicción departamental o regional, según sea el cargo para el que fueren nombrados. La Dirección Nacional de Registros, una vez producida una vacante, propondrá a la Comisión Especial de Registros una terna para que la Corte Suprema de Justicia nombre al Registrador de entre aquellos que reúnan los requisitos anteriormente establecidos, conforme a lo establecido en el arto. 203 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Naturaleza del cargo.

Arto 22.- Los Registradores son funcionarios que organizan bajo su responsabilidad el Registro Público, percibiendo sus honorarios, de acuerdo con el arto. 187 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y disposiciones complementarias.

Escalafón de los Registradores

Arto 23.- Los Registradores, una vez nombrados por la Corte Suprema de Justicia en pleno, ingresarán en el Cuerpo de Registradores, que serán organizados por orden de antigüedad en un Escalafón, que se formará por la Dirección Nacional de Registros y actualizará anualmente. Existirá además un expediente personal de cada Registrador en el que se hará constar todos los méritos y desméritos relativos a su ejercicio profesional de acuerdo a lo establecido en la Ley de Carrera Judicial.

Seguro de Responsabilidad Civil.

Arto 24.- A los efectos indicados en los artículos anteriores, los Registradores deberán suscribir a su costa antes de la ocupación efectiva del cargo, un seguro de responsabilidad civil para cubrir la indemnización de daños y perjuicios que ocasionen por los actos que autoricen, resoluciones que emitan u omisiones en el ejercicio de sus funciones, el monto del seguro será determinado por la Dirección Nacional de Registros.

Inamovilidad de los Registradores.

Arto 25.- Los Registradores sólo podrán ser destituidos o trasladados a otros Registros por la Corte Suprema de Justicia por la comisión de faltas muy graves o graves respectivamente y en virtud de expediente instruido al efecto por la Dirección Nacional de Registros, con audiencia del interesado y con los informes que se consideren necesarios. según lo establecido en la Ley de Carrera Judicial

Situación de excedencia.

Arto 26.- Los Registradores podrán pedir la excedencia de conformidad con lo establecido en la Ley de Carrera Judicial.

Incompatibilidad del cargo

Arto 27.- El cargo de Registrador es incompatible con cualquier otro empleo público o privado, a excepción de la docencia, fuera de la jornada de trabajo.

Responsabilidad de los Registradores y Certificadores

Arto 28.- Los Registradores Titulares, Adjuntos y Certificadores incurrirán en responsabilidad civil por los daños y perjuicios de los actos que autoricen, resoluciones que emitan u omisiones que ocasionen:

1. Por no asentar en el Diario, no inscribir o no anotar preventivamente, en el término señalado en la Ley, los títulos que se presenten en el Registro.
2. Por error o inexactitud cometidos en las inscripciones, anotaciones, cancelaciones y notas marginales.
3. Por no cancelar, sin fundado motivo alguna inscripción o anotación, u omitir el asiento de alguna nota marginal, en el término correspondiente.
4. Por cancelar alguna inscripción, anotación preventiva o nota marginal, sin el titulo y los requisitos que exige esta Ley.
5. Por error u omisión en las certificaciones de inscripción o de libertad de gravamen de los inmuebles o Derechos Reales, o por no expedir las certificaciones en el término señalado en esta Ley.
6. Por inscribir títulos que no llenan los requisitos establecidos en la presente Ley.
7. Por denegar la inscripción de títulos basados en criterios de calificación no establecidos en la presente Ley.
Serán igualmente responsables por los delitos que cometan en el ejercicio de sus funciones y tendrán además, responsabilidad disciplinaria por las irregularidades que cometan en el ejercicio de sus funciones.
Al Director Nacional de Registros y el Director Nacional adjunto,les será aplicable las disposiciones del párrafo anterior.

Prohibiciones

Arto 29.- Está prohibido al Director Nacional de Registros, Director Adjunto, Registradores y Certificadores, de acuerdo a lo establecido en la Ley de Carrera Judicial:

a. Ejercer liberalmente la profesión por la que fueron nombrados, aunque estén con licencia, salvo en causa propia.
b. Ausentarse del lugar donde ejerce el cargo, salvo el caso de vacaciones, licencia o autorización respectiva.
c. Actuar como consultores, apoderados o gestores de empresas públicas o privadas, nacionales o extranjeras. La violación de esta disposición causa la pérdida del cargo.
d. Aceptar de los notarios o sus clientes, o por cuenta de ellos, donaciones, obsequios o asignaciones testamentarias a su favor o de su cónyuge, ascendientes, descendientes o hermanos.
Sanciones Disciplinarias
Arto 30.- La gravedad de la falta y su correspondiente sanción se aplicarán de acuerdo a los establecido en la Ley de Carrera Judicial.

TITULO III
DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN GENERAL

CAPITULO I

PRINCIPIOS REGÍSTRALES

Arto 31.- Los Registros Públicos adscritos al SINARE aplicarán en el procedimiento registral los siguientes principios:
1.-Inscripción

2.-Legalidad

3.-Rogación

4.-Prioridad

5.-Especialidad o determinación

6.-Tracto Sucesivo

7.-Legitimación

8.-Fe Pública Registral

9.-Publicidad.

CAPITULO II
DE LA RECEPCIÓN DE DOCUMENTOS

Del Principio de Prioridad
Arto 32.- La Comisión Especial de Registros, garantizando la estricta observancia del principio de prioridad, determinará el sistema y los medios bajo los cuales se recibirán los documentos en las oficinas regístrales. La Prioridad se determina por la hora y fecha de presentación del documento en el Registro. Se considera como fecha de Inscripción para todos los efectos que deba producir, la del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma.

El contenido de los asientos de presentación será determinado en el Reglamento de la presente Ley.

Principio de Rogación.

Arto 33.- El procedimiento registral se iniciará por la presentación del documento formal en el Registro a solicitud del interesado, con excepción de aquellos casos en que el Registrador deba de actuar de oficio conforme a lo previsto en esta Ley o a instancia de autoridad administrativa competente en los casos autorizados por mandato de Ley expresa. Cuando en el título existieren varios actos para su inscripción, el que solicita la inscripción al Registrador podrá pedir o limitar la inscripción a uno o más de ellos.

La inscripción podrá solicitarse por el que tenga interés legítimo en asegurar el derecho que se trate de inscribir o su representante legal. El que presente el título formal se presume que tiene poder suficiente para este efecto.

Requisitos de los documentos para ser recibidos

Arto 34.- El asiento de presentación se practicará por la simple solicitud del interesado y para ser recibidos los documentos por el Registro Pú blico deberán cumplir los requisitos formales y de admisión exigidos, El Certificado Catastral, Solvencia Municipal y boleta de pago del arancel correspondiente.

Los títulos otorgados en el extranjero serán inscribibles cuando se constate el cumplimiento de los requisitos formales y de admisión exigidos conforme la Ley.

De todo documento presentado susceptible de inscripción, por su orden de presentación, se llevará registro dejando constancia de ello en el asiento respectivo.

Aviso de la presentación de documentos

Arto 35.- Una vez recibido un documento que afecte una inscripción, se dejará a la brevedad, constancia de ello relacionándolo, a fin que cualquier tercero, al efectuar un estudio registral, tenga noticia de la modificación o afectación presentada.

CAPITULO III
DE LA CALIFICACION DE LOS DOCUMENTOS

Principio de Legalidad en su aspecto formal.
Arto 36.- Para que puedan inscribirse, anotarse o cancelarse los documentos en el Registro Público, deberán constar en escritura pública, ejecutoria firme, documento administrativo o de otro documento auténtico o privado, expresamente autorizado por la Ley para ese efecto.

Calificación de los documentos por el Registrador

Arto 37.- Previo a la inscripción de un documento, el Registrador respectivo calificará bajo su responsabilidad, y en base a los siguientes criterios de calificación que el mismo cumple con los requisitos formales y de fondo exigidos por la Ley, y procederá a inscribir, suspender o denegar su inscripción, anotación o cancelación correspondiente.

La calificación registral se extenderá:

a.- En los Documentos Notariales:

1. Que la fecha de la escritura no sea anterior a la emisión de la serie y número del papel sellado.
2. Por lo que hace al Notario autorizante: su nombre y residencia así como el señalamiento de estar autorizado en el quinquenio correspondiente.
3. Que el inmueble a inscribir corresponda a la circunscripción del Registro.
4. Por lo que hace a los inmuebles objeto de la inscripción: su naturaleza, situación y linderos; la naturaleza, extensión, condiciones y cargas de cualquier derecho que se inscriba; la naturaleza del título y su fecha.
5. Que el que solicita la inscripción sea el interesado o apoderado.
6. Tracto Sucesivo (que el transmitente conforme el título haya inscrito o inscriba simultáneamente su derecho)
7. Que no esté vigente una inscripción incompatible
8. Por lo que hace a las personas que intervienen en el acto o contrato: sus nombre y apellidos, identificando a las personas naturales o jurídicas con la documentación que la ley especial establece, su capacidad, y en caso de que uno de los contratantes haya comparecido en representación de otro si ésta fue debidamente acreditada.
9. Que la escritura este concurrida de todas las solemnidades que establece la ley del notariado y que se cumplan los requisitos de validez de acto o negocio jurídico.
b.- En los documentos administrativos, a la competencia del órgano que dicta la resolución, a la firmeza del acto, a la congruencia del procedimiento, a las notificaciones hechas al titular registral afectado por la resolución recaída.
c.- En los documentos Judiciales, a la competencia del Juez o Tribunal y a la firmeza de la resolución sin poder conocer el fondo de la misma.

En todo caso y para toda clase de documentos la calificación registral se extenderá a los obstáculos que surjan del Registro.

Los Registradores deberán acatar los criterios de calificación establecidos por la presente ley.

Calificación Desfavorable.

Arto 38.- Cuando el Registrador, en ejercicio de su función calificadora, detecte algún defecto en el título que impida la práctica del asiento solicitado, lo manifestará al interesado, para que subsane la falta o el defecto, durante la vigencia del asiento de presentación. Si no lo subsanare, o cuando éste fuere insubsanable, devolverá el documento al interesado haciendo constar con razón al pie del título los motivos en que funda su decisión, expresando las normas legales en que se apoye, y el recurso que cabe contra la misma.

El interesado podrá recurrir contra la calificación del Registrador en la forma que determina la presente Ley. También podrá pedir que se tome la anotación preventiva por los defectos observados en el título o que resulten del Registro, cuando éstos sean subsanables.

Calificación global y Unitaria

Arto 39.- La calificación del Registrador será global y en un solo acto. En la nota de calificación se consignarán con claridad y precisión la totalidad de los defectos advertidos que impidan la practica del asiento.

Independencia en la Calificación.

Arto 40.- El Registrador Público será independiente en el ejercicio de su función calificadora. Si alguna autoridad, Juez o Funcionario, que no estuviere conociendo por la vía del recurso de apelación la denegatoria de inscripción, le apremiase a practicar algún asiento que estime improcedente, lo pondrá en conocimiento de la Dirección Nacional de Registros, para que lo eleve a la Comisión Especial de Registro, quedando en suspenso todo procedimiento contra el Registrador, en tanto no se resuelva por dicho órgano, con el previo informe de la Dirección Nacional de Registro.

CAPITULO IV
DE LOS ASIENTOS REGÍSTRALES

Tipos de asientos
Arto 41.- En el Registro Público se practicarán asientos de presentación, anotación, inscripción, cancelación y referencia.

Del contenido de los asientos

Arto 42.- La inscripción de los documentos y la correspondiente confección de los asientos se hará con el contenido, en la forma y en los medios que se determine en el Reglamento de la presente Ley, procurando garantizar la permanencia, preservación, protección de alteraciones o falsificaciones y recuperación de la información. Para lo anterior se podrán utilizar todos aquellos medios y herramientas que provean los avances tecnológicos.

No tendrá acceso al Registro ningún derecho que no esté perfectamente determinado en su extensión y contenido. Cuando un derecho inscrito pertenezca a varios titulares, se precisará la porción de cada titular en partes porcentuales que permitan conocer con exactitud la extensión de los mismos.

Presunción de exactitud y veracidad de los asientos regístrales

Arto 43.- Los asientos del Registro se presumen exactos, veraces e íntegros, determinando el contenido y extensión de los derechos inscritos con carácter exclusivo y excluyente, razón por la cual al titular registral se le considera legitimado para actuar en el tráfico jurídico y en los procesos judiciales, en la forma en que el propio asiento determina. Esta protección se refiere a la existencia, titularidad, pertenencia del derecho, el título o causa de adquisición y el ejercicio y extensión del derecho.

Tutela de los Asientos Registrales.

Arto 44.- Los asientos del Registro Público están bajo la protección y salvaguarda de los Tribunales de Justicia y producen todos sus efectos mientras no se declare judicialmente su inexactitud o nulidad.

CAPITULO V
DE LA INSCRIPCION DE DOCUMENTOS

Alcance de la Inscripción.
Arto 45.- Los títulos sujetos a inscripción que no estén debidamente anotados o inscritos, no perjudican a tercero sino desde la fecha de su presentación al Registro respectivo.

Medidas para garantizar la autenticidad de los documentos.

Arto 46.- La Dirección Nacional de Registros dictará las medidas de seguridad a efectos de garantizar la autenticidad de los documentos que se presentan, las cuales deberán ser acatadas por los solicitantes, so pena de no serles recibidos.

Constitución de Derechos.

Arto 47.- Únicamente pueden constituirse derechos por quien tenga inscrito su derecho en el Registro o por quien lo adquiera en el mismo instrumento.

De la identificación unívoca de titulares de derechos y obligaciones.

Arto 48.- Para la correcta, inequívoca y unívoca identificación de los titulares de derechos y obligaciones, además de su nombre, apellidos y generales, es obligatorio presentar su Cédula de Identidad y en el caso de Abogados que sean apoderados del titular de derechos deberá presentar además su Carnet de identificación extendido por la Corte Suprema de Justicia. La anterior disposición rige tanto para personas naturales como para los representantes legales o apoderados de las personas jurídicas.

En caso de personas extranjeras en tránsito por el país deberán presentar su pasaporte y los extranjeros residentes deberán presentar su cédula de residencia.

Inadmisibilidad de documentos no inscritos.

Arto 49.- Los juzgados y tribunales no admitirán documentos susceptibles de inscripción de los que no se haya tomado razón en el Registro, si el objeto de la presentación fuera hacer efectivo en perjuicio de tercero civil un derecho que debió ser inscrito.

Tercero Registral.

Arto 50.- En los casos de adquisiciones por un tercero de buena fe que adquiera confiado en el contenido del Registro, será mantenido en su adquisición, aunque después se resuelva o anule el derecho de su transmitente, siempre que concurran las siguientes circunstancias:

1. Que sea tercero registral. Se entiende por tercero registral al tercer adquirente, es decir al derecho-habiente de un titular registral a título oneroso.
2. Que actúe de buena fe. Por buena fe se entiende el desconocimiento por el tercer adquirente de las causas resolutorias del derecho de su transmitente no publicadas por el Registro. La buena fe se presume siempre.
3. Que la transmisión sea a título oneroso, no gozando, en consecuencia, el adquirente a título gratuito de mas protección que la que tuviera su causante o transferente.
4. Que haya inscrito su derecho en el Registro.
Acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias.
Arto 51.- Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra terceros que haya inscrito los títulos de su respectivo derecho conforme a lo prevenido en esta Ley.

Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior:

1. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que habiendo sido estipuladas expresamente por las partes, consten explícitamente en el Registro.
2. Las de revocación de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario con las condiciones inscritas en el Registro.
3. Las de retractación legal, en los casos y términos que la Ley establezca.
4. Las acciones rescisorias de las enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero:
a. Cuando la segunda adquisición haya sido hecha por titulo gratuito
2. Cuando habiendo adquirido por título oneroso hubiese sido có mplice en el fraude.
En ambos casos, no perjudicará a tercero, la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de 10 años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta.
Aún cuando la acción resolutoria, revocatoria o rescisoria no pueda dirigirse contra tercero, conforme a lo dispuesto en este artículo, quedan siempre a salvo, las acciones personales que correspondan entre las partes.

CAPITULO VI
DE LA PUBLICIDAD DE LA INFORMACION

Información Pública
Arto 52.- La información contenida en los asientos de los Registros del SINARE es pública.

Es obligación del SINARE velar por la conservación y seguridad de los asientos registrales; sin embargo, cualquier persona o entidad, podrá obtener información de sus asientos, en la forma y con las limitaciones establecidas en esta Ley y en su Reglamento. La forma en que dicha información puede ser consultada será determinada por la Dirección Nacional de Registros.

Prohibición de acceso directo a los libros físicos.

Arto 53.- Una vez que la información contenida en los libros del Registro se encuentre incorporada a la base de datos y los folios reales estén digitalizados no se permitirá el acceso directo a los mismos , excepto por justa causa a juicio del Registrador, y bajo su responsabilidad, el cual tomará las precauciones necesarias para mantener la integridad de los libros del Registro.

La forma en que dicha información puede ser consultada será determinada por la Dirección Nacional de Registros.

Alcance de la publicidad Registral.

Arto 54.- El Registrador podrá negarse a expedir la información registral solicitada cuando considere que la solicitud se dirige a la creación de bases de datos paralelas al contenido del Registro, el Registrador informará de forma inmediata a la Dirección Nacional de Registros para tomar las medidas que correspondan.

Certificaciones, Informes y Copias. Valor, Medio y Forma de extenderlas

Arto 55.- La publicidad de los Registros en su aspecto formal se hará efectiva mediante certificaciones, informes o copias. Su expedición se realizará por los medios tecnológicos establecidos en el Registro que permitan una rápida y eficiente expedición. La utilización de estos medios y herramientas serán aprobadas por la Dirección Nacional de Registros.

La certificación registral es un documento público que acredita el contenido del Registro.

La copia simple informativa es un medio de manifestación del contenido del Registro, tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido del mismo.

Contenido de las certificaciones.

Arto 56.- La certificación expresará de una forma clara, sucinta y precisa el contenido de los asientos del Registro de acuerdo con la solicitud o mandamiento presentado y será firmada por el Registrador o Certificador en su caso.

Tipos de Certificaciones.

Arto 57.- Se expedirán certificaciones de forma literal o relacionada:

1. De los asientos de toda clase que existan en el Registro relativos a bienes y derechos que los interesados señalen.
2. De asientos determinados que los mismos interesados designen, bien fijando concretamente los que sean, o bien refiriéndose a los que existan de una o más especies sobre dichos bienes o derechos.
3. Se librará certificación negativa de no existir asiento de especie determinada, sobre bienes o derechos señalados o a cargo de ciertas personas
CAPITULO VII
FORMA DE LLEVAR LOS REGISTROS

Libros que deben llevar los Registros Públicos
Arto 58.- Cada uno de los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil deberán llevar obligatoriamente los siguientes libros o sistemas:

1. De recepción de documentos o diario
2. De Inscripciones
3. De índices
Además de lo establecido en la presente ley, el Reglamento determinará el contenido de la información de cada libro o sistema según el tipo de registro de que se trate.
Medios para llevar los Libros

Arto 59.- Los libros podrán llevarse en papel o en cualquier otro soporte de acuerdo a la moderna tecnología establecida en el Registro , siempre que se garantice su seguridad y eficiencia. Los asientos registrales efectuados en esos medios surtirán los efectos jurídicos derivados de la publicidad registral y tendrán plena validez y autenticidad.

CAPITULO VIII
DE LOS ERRORES REGÍSTRALES

Disposición General.
Arto 60.- Los errores cometidos en los asientos a que se refiere la presente Ley podrán ser materiales o de concepto.

Errores Materiales.

Arto 61.- Se entenderá que se comete error material, cuando sin intención conocida se escriban unas palabras por otras, se omita la expresión de alguna circunstancia formal de los asientos, o se equivoquen los nombres propios o las cantidades al copiarla del título, sin cambiar por eso el sentido general de la inscripción o asiento de que se trate ni el de ninguno de sus conceptos.

Rectificación de errores materiales por el Registrador.

Arto 62.- Los Registradores podrán rectificar por sí, bajo su responsabilidad, los errores materiales cometidos:

1. En los Asientos principales de inscripción, anotación preventiva o cancelación cuyos respectivos documentos se conserven en el Registro.
2. En los asientos de presentación y notas marginales, aunque los documentos no existan en las oficinas del Registro, siempre que la inscripción principal respectiva baste para dar a conocer el error y sea posible rectificarlo por ella.
Errores materiales que no puede rectificar el Registrador.
Arto 63.- Los Registradores no podrán rectificar sin la conformidad del interesado que posee el documento inscrito, o sin una providencia judicial en su defecto, los errores materiales cometidos:

1. En las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones cuyos documentos no existan en el Registro.
2. En los asientos de presentación y notas marginales cuando dichos errores no puedan comprobarse por las inscripciones principales respectivas, y no existan tampoco los documentos en la oficina del Registro.
Forma de rectificar los errores materiales.
Arto 64.- Los errores materiales que se cometan en la redacción de los asientos, no podrán salvarse con enmiendas, tachas ni raspaduras, ni por otro medio que el de una nota en la cual se exprese y rectifique claramente el error cometido.

Errores de concepto.

Arto 65- Se entenderá que comete error de concepto, cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título, se altere o varíe su sentido.

Necesidad de acuerdo para rectificar errores de concepto.

Arto 66.- Los errores de concepto cometidos en inscripciones, anotaciones o cancelaciones, o en otros asientos referentes a ellas, cuando no resulten claramente de las mismas, no se rectificarán sin el acuerdo uná nime de todos los interesados y del Registrador, o una providencia judicial que lo ordene.

Los mismos errores cometidos en asientos de presentación y notas, cuando la inscripción principal respectiva baste para darlos a conocer, podrá rectificarlos el Registrador.

Forma de rectificar errores de concepto.

Arto 67.- Los errores de concepto se rectificarán por medio de una nueva inscripción, la cual se hará mediante la presentación del mismo documento ya inscrito, si el Registrador reconociere su error o el juez o tribunal lo declarare; y en virtud de un documento nuevo si el error fuere producido por la redacción vaga, inexacta o ambigua del documento primitivo, y las partes convinieren en ello, o lo declarare así una sentencia judicial.

Oposición a la rectificación.

Arto 68.- El Registrador o cualquiera de los interesados en una inscripción, podrá oponerse a la rectificación que otro solicite por causa de error de concepto, siempre que a su juicio esté conforme el concepto que se suponga equivocado con el correspondiente en el documento a que la inscripción se refiere. La cuestión que se suscite con este motivo se decidirá en juicio ordinario.

Gastos de la Rectificación.

Arto 69.- Todos los gastos que origine la rectificación serán a cargo del Registrador que hubiere cometido el error.

Vigencia y Efectos de la Rectificación.

Arto 70.- El Concepto rectificado no surtirá efecto en ningún caso, sino desde la fecha de la rectificación, sin perjuicio del derecho que puedan tener los terceros para reclamar judicialmente contra la falsedad o nulidad del título a que se refiere el asiento que contenía el error de concepto o del mismo asiento. En ningún caso la rectificación del registro perjudicará los derechos adquiridos por el tercero a tí tulo oneroso de buena fe, durante la vigencia del asiento inexacto.

TITULO IV
DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE E HIPOTECAS

CAPITULO I

NATURALEZA Y OBJETO

Naturaleza del Registro Público de la Propiedad Inmueble e Hipotecas.
Arto 71.- El Registro Publico de la Propiedad Inmueble e Hipotecas es una institución jurídica, que asegura el tráfico jurí dico sobre los bienes inmuebles, la eficacia de las garantías que recaen sobre los mismos, la protección de adquirentes y acreedores, la defensa y legitimación de las titularidades inscritas y su publicidad.

Objeto.

Arto 72.- El Registro de la Propiedad Inmueble e Hipotecas tiene por objeto:

1. La publicidad de las situaciones jurídicas que afectan a las fincas por medio de sus asientos de inscripción, anotación o cancelación de los actos y contratos, relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
2. Facilitar la concesión de créditos garantizados con bienes inmuebles asegurando con la propia eficacia del registro, su recuperación y reduciendo el costo de las transacciones Inmobiliarias.
CAPITULO II
DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE E HIPOTECAS

SECCION I

DE LOS TITULOS OBJETO DE INSCRIPCION

Títulos sujetos de Inscripción
Arto 73.- En el Registro de la Propiedad Inmueble e Hipotecas se inscribirán, anotarán o cancelarán:

1. Los actos y contratos traslativos, constitutivos, modificativos, extintivos y declarativos relativos al dominio así como el usufructo, uso, habitación, servidumbres, hipotecas, promesas de venta, anticresis, derecho de superficie, propiedad horizontal, multipropiedad y conjuntos inmobiliarios, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que sin tener nombre propio en derecho modifique en el instante o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.
2. Los títulos en que conste el arrendamiento de inmuebles pueden o no inscribirse para los efectos del arto. 2949 del Código Civil.
3. Los títulos constitutivos de promesas de venta, una vez inscritos producen todos sus efectos y cierran el registro a los actos y contratos de igual o anterior fecha, que se le opongan o sean incompatibles con dicho derecho.
La inscripción de canales, carreteras, líneas férreas y demás obras públicas de igual índole, así como los terrenos destinados a cementerios, se inscribirán únicamente en el Catastro o como lo regule la Ley respectiva.
En ningún caso podrá practicarse inscripción alguna a favor de entidades carentes de personalidad jurídica.

Títulos no Inscribibles.

Arto 74- Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer, no serán inscribibles y no tienen acceso al Registro.

Consentimiento del Titular.

Arto 75- Salvo en los casos expresamente autorizados en la Ley, no podrá producirse ninguna modificación de la situación registral sin el consentimiento de su titular o por resolución judicial firme con audiencia de éste.

No-convalidación.

Arto 76.- La inscripción no convalida los actos y contratos que sean nulos o anulables con arreglo a las leyes.

Titulo de la Sucesión Hereditaria.

Arto 77.- El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento y la declaración judicial de herederos.

Inscripción de Adjudicaciones Hereditarias.

Arto 78.- No obstante lo expresado en el artículo anterior, para inscribir bienes, adjudicaciones y legados, deberá determinarse en escritura pública distinta al testamento o por sentencia judicial firme, los bienes o parte indivisa de los mismos que correspondan o se adjudiquen a cada titular o heredero.

Modo de hacer constar el Cumplimiento de Condiciones.

Arto 79.- El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de los actos o contratos inscritos, se hará constar en el Registro, bien por medio de una nota marginal, si se consuma la adquisición del derecho, bien por una nueva inscripción de quien corresponda, si la resolución o rescisión llega a verificarse.

Inscripción de bienes de Entidades Públicas.

Arto 80.- Los bienes inmuebles del Estado, Municipio y demás Entidades de Derecho Público, tanto públicos como particulares y ejidos, se inscribirán obligatoriamente en el Registro por medio de certificación expedida por la autoridad o funcionario a quien corresponda la custodia y administración del Patrimonio de los Bienes del Estado, en los términos establecidos en la legislación especial.

SECCION II
DE LA PRESENTACION DE DOCUMENTOS

Plazo del asiento de Presentación de los Documentos
Arto 81.- El asiento de presentación caducará treinta días calendario contados a partir de la fecha de presentación del documento al Registro.

Efectos Asiento de Presentación

Arto 82.- Aunque sólo se hubiere extendido el asiento de presentación del título traslativo de dominio, no podrá inscribirse ni anotarse otro título de la clase antes expresada durante el término de treinta días contados desde la fecha del asiento.

SECCION III
DE LA FORMA Y EFECTOS DE LA INSCRIPCION REGISTRAL

Carácter de la Inscripción.
Arto 83.- La Constitución, modificación o extinción de los derechos sobre bienes registrados se produce para todo efecto legal con la inscripción del título respectivo en el correspondiente Registro Público.

La Inscripción tendrá carácter declarativo cuando las leyes así lo determinen.

Efectos de la Inscripción.

Arto 84.- Inscrito o anotado preventivamente en el Registro Público de la Propiedad Inmueble cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o derechos reales constituidos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que fuera incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.

Contenido del Asiento de Inscripción Registral.

Arto 85.- Toda inscripción expresará:

1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles sujetos de inscripción o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, su medida superficial, nombre y número si constare en el título y plano topográfico de la finca cuya descripción deberá ser coincidente con la que resulte del título, suspendiendo el Registrador la inscripción en caso de discrepancia. El Registrador si lo estima procedente, podrá solicitar del interesado, aclaración catastral sobre la situación cartográfica de la finca. Esta se le remitirá en el plazo más breve posible. La medida superficial se expresará obligatoriamente con arreglo al sistema métrico decimal, sin perjuicio de hacer constar su equivalencia en las medidas del lugar.
2. La naturaleza, extensión y condiciones del derecho que se inscribe y su valor, si constare en el título.
3. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituya el que sea objeto de la inscripción.
4. Los nombres, apellidos y generales de ley de los interesados o la denominación de la Sociedad, Corporación o persona jurí dica que interviniere en el acto, contrato y el nombre, apellido y generales de ley de la persona de quien provengan los bienes.
5. La naturaleza del título que deba inscribirse y su fecha.
6. El nombre y residencia del Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice.
7. La fecha de la presentación del titulo con expresión de la hora.
8. La firma del Registrador que implicará la conformidad de la inscripción.
Sistema de Folio Real
Arto 86.- El Registro de la Propiedad Inmueble e Hipotecas se llevará por el sistema de folio real, abriendo un folio por cada finca.

Primera inscripción en el Registro

Arto 87.- La primera inscripción del Registro será de dominio y se practicará con arreglo al procedimi

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