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…LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL : LA VERDAD OFICIAL

Los efectos de la inscripción determinan el sistema registral, en el cual se encuadre la institución del Registro. Hay sistemas que atribuyen a la inscripción un simple carácter de publicidad, existen otros en los que la inscripción reviste el carácter de «constitutiva» del derecho real y, por último, otros en los que la inscripción es puramente declarativa de los derechos que se inscriben y constitutiva para alguno de ellos. Este último sistema es el que rige en el Derecho español en base de la aplicación de la teoría romana del título y el modo de adquirir. Siguiendo a LA RICA podríamos señalar los siguientes efectos:

A) Efectos constitutivos. A pesar del Código Civil, la inscripción en nuestro sistema cierra el ciclo de la constitución del derecho real sobre la propiedad inscrita, siendo un factor completario del título y la tradición. Por el juego del art. 32 de la L.H. el derecho real constituido sobre la propiedad inscrita, pero no registrado puede ser siempre ignorado por el tercero que adquiera la finca e inscriba su título. El derecho real por tanto no tendrá la eficacia erga omnes cuando recaiga sobre finca inscrita, si no se inscribe. Sin embargo, la inscripción no hace nacer derechos. La inscripción en nuestro sistema es simplemente declarativa, salvo en caso de las hipotecas y algún otro supuesto.

B) Efectos presuntivos. Podrían sintetizarse a estos efectos distinguiéndose los siguientes:

a’) Iuris tantum. Se presume, con presunción que admite prueba en contrario:

1.º Conforme al art. 38 que el derecho existe y pertenece a su titular en la forma que determina el asiento.

2.º Igualmente se presume en base del art. 38 de la L.H., en relación con el art. 35, la posesión de la finca o derecho que esté inscrita.

3.º por su parte, los arts. 34 y 35 presumen el principio de la buena fe en todo aquel que contrata frente a los pronunciamientos del Registro.

b’) Iuris et de iuris. La presunción se convierte en presunción que no admite prueba en contrario:

1.º La absoluta del art. 34 a favor del tercero que adquiera de persona que figura en el Registro con facultades para transmitir y a título oneroso, pues es mantenido en su adquisición aunque luego se anule o resuelva la de su transmitente.

2.º La del justo título a los efectos de la prescripción, pues a pesar de lo dispuesto en el art. 1.954 que exige la prueba de dicho justo título, aquí juegan primordialmente los principios hipotecarios conforme al art. 35 de la L.H.

C) Efectos defensivos. Entre los mismos pueden señalarse los siguientes:

1.º La inmunidad general frente a títulos no inscritos, ya que el art. 32 dispone que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad no perjudican a tercero.

2.º La inmunidad especial frente a títulos anteriores o simultáneos que no estuvieran inscritos, conforme dispone el art. 17 de la L.H., el cual cierra el Registro a todos aquellos títulos de igual o anterior fecha que sean opuestos o incompatibles y por el cual es transmitente o grava la propiedad del inmueble o derecho real que ya figura inscrito a favor de una determinada persona.

3.º La inmunidad relativa frente a acciones contradictorias de rectificación del derecho inscrito, puesto que conforme al art. 38 en su párrafo 2 no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio del inmueble o derecho real inscrito a nombre de persona o entidad determinada sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente, debiendo fundarse la demanda en las causas que taxativamente expresa esta ley cuando haya de perjudicar a tercero.

4.º La inmunidad relativa frente a la usucapión, ya que para que la usucapión pueda ser anulada por los pronunciantes registrales es necesario que el tercer adquirente no haya conocido ni podido conocer la posesión de hecho al tiempo de la adquisición y que la consienta expresa o tácitamente durante todo el año siguiente a su adquisición, precepto éste que ha dado lugar a la figura que doctrinalmente se conoce con la del tercero pluscuamperfecto, ya que además de los requisitos exigidos por el art. 34 se le impone un deber de diligencia.

5.º La inmunidad absoluta frente a títulos no consentidos por el titular inscrito, puesto que conforme al principio de tracto sucesivo del art. 20 de la L.H. no podrá inscribirse o anotarse ningún título por los que se declare, transmita, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos legales por el inmueble sin que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

6.º La inmunidad absoluta frente a acciones de revocación o de nulidad que recoge sustancialmente el art. 34 de la L.H., fundamento de la fe pública registral, el cual entiende que tercero que reúna los requisitos que señala dicho artículo es mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

7.º La inmunidad absoluta frente a acciones rescisorias o resolutorias, a las cuales se refiere el art. 37 de la misma L.H., y 8.º La inmunidad absoluta frente a procedimientos de apremio conforme a lo que dispone el art. 88 en su tercer párrafo, ya que en el caso de que se produzca un embargo preventivo o un juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, deberá sobreseerse todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus productos o rentas, en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se siga el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera en que aparece como dueño en el Registro.

D) Efectos activos u operantes. Son los que corresponden al titular inscrito frente a todos:

1) La llamada facultad dispositiva registral, genéricamente establecida por el art. 20, párrafo 1, y por virtud de la cual el que figura como titular registral está legitimado frente a todos para la disposición del derecho.

2) El ejercicio de acciones reales dimanantes de los derechos inscritos por el procedimiento abreviado del art. 41 contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio, siempre que se justifique con certificación del Registro la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.

3) La facultad del ejercicio judicial, y administrativo del derecho en virtud del principio de inadmisión de documentos de que habla el art. 313 de la L.H. [J.M.Ch.O.]

 
 

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