C-V LIMITACIONES A LA FACULTAD DE DIVIDIR FINCAS
Limitaciones a la facultad de dividir las fincas.
La división de fincas no es sólo una operación jurídica o registral, sino que suele conllevar determinadas actuaciones materiales que pueden entrañar riesgos para los intereses medioambientales o urbanísticos, tales como la instalación de cerramientos y vallas, apertura de nuevos accesos y caminos, intensificación de usos, demanda de mayores infraestructuras, transformaciones incompatibles con la conservación del medio natural, u otras.
Por ello, y en función de los intereses en juego, el legislador suele imponer determinadas restricciones a la parcelación o división de fincas, y encomienda a la calificación registral el control previo de su cumplimiento, en casos como los siguientes:
En parcelaciones agrarias, se trata de proteger la productividad y viabilidad de las explotaciones agrarias, mediante el régimen de unidades mínimas de cultivo –Art. 24 y 25 ley explotaciones agrarias de 4 de julio de 1995- . Incluso se llega a sancionar civilmente la división ilegal con la nulidad de pleno derecho.
Art. 24 de la Ley de modernización de explotaciones agrarias de 4 de julio de 1995.
La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior.
La partición de herencia se realizará teniendo en cuenta lo establecido en el apartado 1 de este artículo, aun en contra de lo dispuesto por el testador aplicando las reglas contenidas en el Código Civil sobre las cosas indivisibles por naturaleza o por Ley y sobre la adjudicación de las mismas a falta de voluntad expresa del testador o de convenio entre los herederos.
Artículo 25. Excepciones.
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, se permite la división o segregación en los siguientes supuestos:
.- Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
.- Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación.
A los efectos del artículo 16 del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, no se entenderá vulnerada la legislación agraria, cuando la transmisión de la propiedad, división o segregación tenga el destino previsto en este apartado.
.- Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.
.- Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa.
Artículo 26. Inscripción de fincas rústicas.
1. En toda inscripción de finca rústica en el Registro de la Propiedad se expresará si es de secano o de regadío, su extensión superficial, y que sólo puede ser susceptible de división o segregación respetando la extensión de la unidad mínima de cultivo, de acuerdo con lo establecido en el presente Título.
2. La inexactitud de aquellos datos no puede favorecer a la parte que ocasionó la falsedad ni enervar los derechos establecidos en este Título, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En parcelaciones urbanísticas, o simples divisiones de terrenos de cualquier tipo, se exige licencia de parcelación o declaración municipal de su innecesariedad para toda división o segregación de terrenos. –Art. 259 ley suelo 1992, y 78 RHU, y 66 de la Ley de ordenación urbanística Andalucía. (LOUA).
Artículo 259. Régimen de las parcelaciones.
(…) 3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, que los primeros deberán testimoniar en el documento.
Y a efectos de la división de fincas de monte o parcelas forestales, se prohibe al división por debajo de la parcela mínima que establezcan las Comunidades Autónomas, conforme al Art. 26 de la Ley Montes de 21 de Noviembre de 2003.
Artículo 26. Límite a la segregación de montes.
Serán indivisibles, salvo por causa no imputable al propietario, las parcelas forestales de superficie inferior al mínimo que establecerán las comunidades autónomas.