C- II: EL REGISTRO COMO OFICINA PÚBLICA
Su objeto propio y principal es inscribir, publicar y garantizar las titularidades jurídicas sobre fincas, ya sean derechos reales de goce, de adquisición, o de garantía. Dispone de unas características propias al servicio de tal objeto, pero que lo hacen también útil para la protección medioambiental:
Como oficina pública (puede proporcionar información).
Como institución jurídica (proporciona protección legal).
1. El Registro de la Propiedad como oficina.
A. Base territorial.
Por tener una base territorial resulta especialmente idóneo para tomar a su cargo la protección medioambiental de la superficie terrestre – suelo, vuelo, subsuelo, costas, aguas continentales superficiales e incluso subterráneas – y permite reunir y coordinar todas las calificaciones legales o administrativas de la superficie, ya sea la jurídico-privada, la urbanística, la agraria, o la medioambiental.
En cambio, para la protección registral del medio ambiente atmosférico o calidad del aire se ha creado recientemente un registro específico: el Registro Nacional de derechos de emisión de gases de efecto invernadero, previsto en el Real Decreto Ley 5/2004 de 27 agosto y desarrollado por normativa posterior. Del mismo modo, para la protección de los mares, tanto en aguas territoriales de soberanía de cada Estado, como en aguas internacionales, se hace imprescindible crear nuevos mecanismos de protección y cooperación internacional al efecto.
B. Implantación descentralizada en más de 900 oficinas en todo el territorio nacional.
Esta multiplicidad de oficinas en funcionamiento conlleva dos ventajas. Una es la cercanía al ciudadano, consecuencia de esa descentralización. Y otra, la inexistencia de riesgos de descoordinación, pues cada registro tiene una demarcación territorial exclusiva y excluyente, sin perjuicio de la remisión de datos sistematizados a un registro de carácter central, a disposición de cualquier interesado o administración.
C. Es una oficina pública
Tal oficina está a cargo de un funcionario público especialmente cualificado, formado y habituado al tratamiento y control de la información que recibe, sistematización de la misma en bases de datos tanto literarias como gráficas, y habilitado para facilitar, mediante el tratamiento profesional adecuado, la información precisa a quien acredite estar legitimado para obtenerla.
D. Dotada de los mejores medios.
Dispone y utiliza, quizá como pocas otras oficinas públicas, de la nuevas tecnologías digitales en materia de redes informáticas internas, Internet, interconexión entre oficinas registrales y con las oficinas u órganos de otras administraciones, firma electrónica reconocida en sus comunicaciones telemáticas, digitalización de archivos, programas corporativos de tratamiento de bases gráficas (conocido con el nombre de “Geobase”), y está en permanente actualización e innovación en este campo, siempre al servicio del más eficaz tratamiento y suministro de información.
Por todo ello, podría perfectamente configurarse el Registro de la Propiedad como “Oficina de información medioambiental”, que integrara la cartografía medioambiental -con todas las capas de información que se estimen relevantes-, con la cartografía registral, y con otras cartografías tales como la catastral o la urbanística, permitiendo así la más perfecta y completa publicidad, con los efectos de la llamada mera “publicidad noticia” o divulgación, y ello sin necesidad de someter la recogida y publicidad de datos al rigor de los estrictos principios hipotecarios, ni de tener que practicar asientos jurídicos en los libros registrales, salvo en los supuestos especiales y con los requisitos pertinentes que en cada caso se determinen legalmente.
Y es que para superponer e integrar diferentes capas de información gráfica, sólo se precisa disponer de la herramienta informática adecuada, (y los registros ya la tienen y utilizan con normalidad) y que cada capa de información cumpla simplemente tres requisitos:
Que exprese la identidad de la fuente de la información, lo cual determinará la fiabilidad de la misma, y los efectos legales que, en su caso, haya de producir.
Que exprese la fecha a la que está referida tal información, para de ahí inducir la posible vigencia o actualización de los datos, o por el contrario, las probabilidades de que tal información pudiera estar desfasada.
Y, sobre todo, que esté georreferenciada, esto es, que se ajuste a un sistema de coordenadas geográficas -coordenadas UTM- que permitirá superponer cada capa de información gráfica sobre un mismo soporte o sustrato, a la misma escala, de modo que se consiga que cualquier dato gráfico pueda ser relacionado con cualquier otro que esté referido al mismo lugar físico, y además, pueda ser localizado de manera indubitada sobre el terreno.
Lo cierto es que, ya, hoy, se disponen de todos los medios precisos, yen particular de los medios técnicos, para hacer del Registro de la Propiedad la oficinal de información medioambiental por excelencia, y sólo falta desarrollar en unos casos, o ampliar en otros, los oportunos convenios de colaboración con las distintas administraciones al amparo del pertinente respaldo normativo, a fin de integrar y actualizar la información cartográfica de que cada una dispone.
Por lo pronto, podemos ya citar diversos supuestos actuales de información medioambiental que actualmente puede proporcionar, y en muchos casos proporciona, el Registro de la Propiedad.
En ocasiones, la información medioambiental no tiene su expresión en los libros registrales, sino sólo en los archivos auxiliares y programas gráficos existentes en el registro, aplicando criterios emanados de la Directiva 90/313 de CEE, trasladada al ordenamiento español por ley 38/95, o de Directivas posteriores, pendientes de transposición. O bien, ejecutando convenios de colaboración, como por ejemplo el suscrito entre la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía y los Registradores de Andalucía en el año 2003, por el que se crea una comisión técnica paritaria, con reuniones trimestrales, que estudia el modo de suministro de información ambiental a los registros y su difusión posterior por éstos, fijando los procedimientos técnicos más convenientes.
La asimilación e integración de toda la información cartográfica se lleva a cabo a través del tratamiento informático de las respectivas bases gráficas georreferenciadas y digitalizadas. La finalidad de las aplicaciones informáticas de tratamiento de bases gráficas es permitir su coordinación con las fincas registrales y la incorporación de la calificación urbanística, ambiental o administrativa que corresponda, constituyendo cada una de ellas una capa superpuesta de información gráfica.
De este modo se puede integrar la delimitación gráfica de espacios protegidos o parques naturales, suelos contaminados, niveles de riesgo de incendio, vías pecuarias, superficies a reforestar, mapas de ruido, corredores aéreos de vuelo, delimitación de montes, dominio publico marítimo terrestre, áreas sujetas a tanteo y retracto, y muchas otras más imaginables que pudieran estimarse relevantes.
El punto de conexión de toda esta información con la propia finca registral se encuentra en la previa identificación gráfica de ésta última, tras un proceso de calificación registral acerca de la correspondencia de la base gráfica aportada con la descripción literaria inscrita, de modo que permita finalmente validar tal identificación gráfica, y dejar constancia jurídica de ello mediante una nota marginal en el folio registral y el archivo en legajo aparte de la base gráfica utilizada –en su soporte papel- y su tratamiento informático en el programa específico llamado Geobase, todo ello conforme al actual art 9 de la Ley Hipotecaria..
Art. 9 de la Ley Hipotecaria, según redacción introducida por la disposición adicional 28ª de la ley 24/2001 de 28 de diciembre.
Toda inscripción que se haga en el Registro expresará las circunstancias siguientes:
1. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción, o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, y su medida superficial, nombre y número, si constaren del título.
Podrá completarse la identificación de la finca mediante la incorporación al título inscribible de una base gráfica o mediante su definición topográfica con arreglo a un sistema de coordenadas geográficas referido a las redes nacionales geodésicas y de nivelación en proyecto expedido por técnico competente.
La base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, si se utilizasen, deberán acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo del duplicado se tomará nota al margen del asiento correspondiente a la operación practicada y en el ejemplar archivado el registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá obtenerse el archivo de la base gráfica como operación registral específica mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se describa la finca y se incorpore la base gráfica.
Los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las fincas registrales y la incorporación a éstas de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.
Pero además de todo ello, hay casos en los que determinada información medioambiental, -ya no estrictamente gráfica- , accede a los libros registrales mediante un determinado asiento, y de este modo, puede ser también objeto de publicidad formal por la vía de la nota simple o la certificación.
La habilitación legal para ello puede perfectamente encontrarse en la normativa vigente en materia de inscripción registral de actos de naturaleza urbanística, pues tanto las cuestiones urbanísticas como las medioambientales no son sino dos aspectos concretos de una misma realidad y preocupación, como es, en sentido amplio, la ordenación del territorio y de los recursos naturales y de las actuaciones humanas relacionadas con ellos. Por tanto, ese reflejo registral se haría por medio de una nota marginal similar a la regulada en los Arts. 73 y 74 del Real Decreto 1093/1997 de 4 julio, conocido como el Reglamento Hipotecario Urbanístico, en adelante, RHU.
Como regla general, esas notas marginales tienen un efecto de mera publicidad noticia, es decir, simplemente dar a conocer a quien consulte el registro la calificación o situación medioambiental de la finca en el momento a que se refiera el título que origine la nota marginal, salvo los casos en que la legislación aplicable prevea un efecto distinto.
La nota tiene, en principio, vigencia indefinida, salvo determinadas excepciones, como es el caso de la nota de constancia de condiciones impuestas con ocasión de concesión de licencias o autorizaciones – que tiene una vigencia de cuatro si no se fija plazo a la obligación, o el plazo más breve señalado más dos años adicionales.
Esa limitación de efectos no significa que su contenido no sea oponible, que sí lo es, sino que no se garantiza que sea completo, pues puede haber otras situaciones que gocen de oponibilidad sin necesidad de constancia registral, ni se garantiza que esté actualizado, pues puede haberse modificado su contenido o vigencia sin constancia registral.
Pero cualquier interesado en la materia, sin duda, se preguntará ¿Por qué debería ser precisamente el Registro de la Propiedad quien recopile toda la información?
Pues, fundamentalmente, porque además de contar con todas las características de idoneidad apuntadas más arriba, – que, obviamente, no son exclusivas de la institución registral-, dispone además de otra gran cualidad, esta sí exclusiva y excluyente, como es la de ser el único registro jurídico que garantiza la titularidad del dominio y derechos reales sobre las fincas, es decir, sobre las porciones delimitadas de la superficie terrestre que son o pueden ser objeto a la vez de derechos o actuaciones privadas y de titularidades públicas e intereses colectivos necesitados de especial protección.
Y es que, por una parte, es indudable que al ciudadano que pretende transmitir o adquirir una finca le interesa conocer las características urbanísticas y medioambientales de la misma, y no cabe imaginar para ello mejor ni más sencillo procedimiento que obtener tal información de la misma oficina que le asegura la titularidad y cargas de la finca en cuestión.
Y por otra parte, las Administraciones Públicas encargadas de velar por la ordenación urbanística y por la calidad ambiental necesitan conocer la titularidad del territorio sobre el que operan, cuando sea de dominio privado. Como también les interesa aprovechar en su favor la protección registral, cuando el terreno sea de titularidad pública, y asegurar la efectividad frente a tercero de los expedientes administrativos protectores o restauradores del medio ambiente, cuando el principio de fe pública registral pudiera conllevar el riesgo de que aquellos expedientes devinieran ineficaces.
Y estas tres necesidades de los intereses ambientales tutelados por las distintas administraciones públicas, sólo las puede satisfacer plenamente el Registro de la Propiedad.
De ahí que pasemos ahora a tratar qué es, en concreto, lo que el Registro de la Propiedad, como institución jurídica, puede aportar a la protección legal del medio ambiente.