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TERCEROS DE BUENA FE. Por Guillermo Areas Cabrera

Terceros de buena fe
Guillermo Areas Cabrera

Desde 1990 se puso de moda el traspaso de propiedades teniendo como origen títulos agrarios falsos, compraventas falsas, ejecuciones ficticias, nacimiento de nueva cadena registral, etc., etc., creando así un problema jurídico, pues los tribunales de justicia tienen que determinar si la ley protege al verdadero propietario que fue asaltado económica y jurídicamente o al tercer adquiriente, quien supuestamente adquirió de buena fe al amparo de la fe registral.

Nuestro Arto. 3796 C establece en su párrafo segundo: “Los actos que se ejecuten o contratos que se otorguen por persona que en el Registro Público aparezca con derecho para ellos, una vez inscritos no se invalidarán en cuanto a los que con ella hubieren contratado por título oneroso, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante”.

La jurisprudencia en Nicaragua, basada en el artículo anterior, por lo general ha protegido al supuesto adquiriente de buena fe. El derecho evoluciona y ya encontramos sentencias en el extranjero las cuales sostienen que la protección que concede el artículo 3796 C, similar al de otras legislaciones, “se entiende de que rige frente aquellos casos en que la nulidad o rescisión del título sobrevengan por situaciones jurídicas cuya ilicitud sea de índole civil estrictamente, mas no para oponerse a quien ha sido la víctima original de un despojo fraudulento, hecho al amparo de documentos públicos falsos y de inscripciones y asientos logrados bajo su manto… Permitir que la publicidad registral ampare un ejercicio antisocial de los derechos por su medio consagrados es consentir la persistencia del abuso… Han lesionado además en forma intensa los derechos del directamente ofendido, una víctima, que constitucionalmente tiene el derecho a encontrar reparación para las injurias o daños que haya recibido su persona, propiedad o intereses morales, debidamente amparados en la Constitución Política”

Partes de considerando de sentencia chilena.

No hay duda de que estamos ante una cuestión de prioridad de derechos y nos preguntamos, ¿cuál derecho prevalece? La propiedad del propietario legítimo original que se encontraba debidamente inscrito en el Registro correspondiente o la del tercer adquiriente que compra de un estafador. La respuesta debe de ser la tutela del derecho del propietario original, pues en todo momento es un dueño legítimo y auténtico. El que alega la buena fe conserva el derecho de reclamar contra quien corresponda las responsabilidades del caso ante la pérdida del inmueble, así como las indemnizaciones que resulten procedentes, pero la propiedad debe de restituirse al original y legítimo propietario despojado por una acción fraudulenta.

Analizando lo que dice nuestro artículo 3796 C, estamos seguros que el legislador al referirse a “los actos que se ejecuten o contratos que se otorguen por persona que aparezca en Registro con derecho para ello” se refirió a los actos o contratos legítimos y válidos y no a los actos o contratos inexistentes por nulos dado su origen delictuoso. El espíritu de la norma nunca fue que se aplicara al traspaso fraudulento e ilícito para convalidarlo.

La persona a que se refiere el Arto. 3796 C que en el “Registro Público aparezca con derecho para ello” de ninguna manera puede referirse a la participación de un estafador que utiliza un subterfugio para despojar del bien al propietario, pues ello implica la inexistencia del contrato, y si no existió, ¿cómo puede tener efectos?

Señala el licenciado Fernando Montero Pina que “un contrato espurio es un contrato sin vida jurídica, por lo que no puede engendrar consecuencias patrimoniales a favor de nadie, ni siquiera al amparo de la fe pública registral, pues esto sería que se diera el milagro de la resurrección”.

La venta de cosa ajena es absolutamente nula y sólo puede enajenar quien es dueño legítimo, y si vende el adquiriente fraudulento, violador de leyes penales, que aparece como dueño en el Registro, dicha venta es absolutamente nula aunque las causas explícitas e implícitas de la nulidad no aparezcan en el Registro.

Si con la Acción Pauliana se protege el interés de los acreedores, otorgándoles el derecho de impugnar negocios jurídicos válidos y voluntarios que ha realizado el deudor en perjuicio de sus acreedores con un tercero que se ha amparado en el Registro, porque hay que dejar sin protección al verdadero dueño, objeto de un robo que lo despojo ilegalmente de su propiedad sin él haber nunca expresado su consentimiento al robo.

El principio general de primero en tiempo y primero en derecho obliga a proteger al legítimo propietario despojado del bien, pues es quien tiene título hábil, eficaz, verdadero, legal y valedero adquirido con justa causa antes que el supuesto tercero de buena fe, quien adquirió de un ladrón o estafador cuyo título carecía de esos atributos.

El principio constitucional de igualdad ante la ley no permite que una víctima estafada reclame en la vía civil su propiedad por despojo ilegal y le resuelvan diferente a otra persona perjudicada que hizo el mismo reclamo penalmente, y a la primera se le niega protección y a la segunda se le otorga.

Nuestra Constitución establece la inviolabilidad de la propiedad, o sea que nadie puede ser privado de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley; pero cuando la titularidad registral no corresponde al vendedor ladrón y estafador, sino a la víctima, cuyo derecho de propiedad lo ponen en segundo plano en beneficio de la seguridad jurídica representada por la fe pública registral, con lo cual se protege al tercero que adquiere de buena fe, indicándole al verdadero propietario que tiene a su favor un Vía Crucis judicial en contra del estafador, estamos violando esa norma constitucional por la vía de la interpretación de las leyes corrientes y le estamos privando de su derecho de propiedad a la persona afectada, sin indemnización previa y sin causa justa.

Cuando el título es nulo por su falsedad y con el mismo se realizan movimientos registrales de la propiedad, estamos ante un despojo de la titularidad jurídica y no ante un negocio jurídico, por lo que al amparo del acto fraudulento no pueden generarse efectos jurídicos válidos, aun cuando posteriormente hayan participado terceros supuestos de buena fe.

Por eso es necesaria la notificación en caso de venta a los que en los 10 años precedentes hayan poseído según el Registro los mismos bienes, dándoles así la oportunidad de reclamar contra ella en el término de treinta días y así proteger la buena fe o puesto de otra manera impedir la venta de bienes adquiridos fraudulentamente a terceros llamados de buena fe. Parte final del artículo 3796 de nuestro Código Civil.

La adopción de esta posición jurídica por nuestros jueces es quizás la única manera de poner un fin a los abusos de la propiedad en nuestro país. De lo contrario continuarán los delincuentes adquiriendo propiedades ilícitamente y lavándolas (igual al lavado de dinero, que es delito) con la figura del tercero de buena fe.

gareas@cablenet.com.ni

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